五、服務標準：
*、物業驗收查驗：
成交單位參照國家建設部關于物業承接查驗有關文件執行。
*、清潔衛生管理
*) 管理內容：
(*)
清潔衛生工作，實行“五定”原則(定人、定崗、定時、定量、定標準)。
(*)
垃圾桶每天清理 * 次，隨時進行清理擦抹，周圍不可有垃圾堆積。
(*)
每月一次清理屋頂垃圾、雜物和積水。
(*)
每周二次文物庫房、園區內設備巡回保潔，南國漢韻展廳內 *-** 分鐘巡
回保潔。
(*)
服務范圍：保潔整備工作在每天的 *:** 前完成，對項目紅線范圍內的室
外廣場、道路、設施(各類標識牌、路標、果皮箱、休閑椅)等每天進行巡回保
潔；樓內公共開放區域、辦公區、樓梯、扶手、大廳、走廊、天臺、內外墻面、
停車場、道路等所有公共區域隨時保持清潔，無隨意堆放雜物和占用，不見廢棄
物、污漬；針對園區實際情況，每季度對管井、下水道等進行檢查，并根據實際
需要定期對園區排水、排污管道進行清疏；負責園區外立面定期清潔；對園區內
公共環境、衛生間(含衛生間用品)、設施(各類標識牌、垃圾分類回收箱、休
閑椅設施等)進行巡回保潔。
(*)
在園區閉園期間，物業公司須對樓內設施進行巡回清潔、養護；巡回對
樓內各類地面(石材、瓷磚、木地板等)進行日常清潔養護處理；巡回對樓內各
類特殊材質(不銹鋼、銅材、石材等)進行去污、清潔等養護；巡回對園區內既
定的石材表面每年度進行一次拋光、打蠟、晶面等專業處理；對相關場地、材料
和設施進行保養處理(拋光、打蠟、清洗、沖洗等)。
(*)
每半年定期對園區相關集水井進行清疏、撈渣工作。
(*)
每天及時收集園區內垃圾并集中清運至垃圾中轉站，依據垃圾分類相關
法律法規及各類文件，做好垃圾分類工作，做到分類投放、收集、運輸、處置等
工作。
(*)
協助對園區產生的施工裝修、布展垃圾進行專項處理、清運。
(**)
每周結合實際情況，對園區蚊、蠅、鼠、蟑、白蟻等進行預防和滅殺并
負責相關費用。
(**)
每半年定期對消防蓄水池進行徹底清洗。
(**)
根據實際情況，每天至少一次對園區水景進行漂浮物打撈，每月定期清
洗、換水一次，并及時投放藥品，保持水體清潔，泉池內無污物、無異味。
(**)
完成突發性事件造成的保潔工作，配合做好防汛、防凍、防臺風、防火
的應急處理。
(**)
做好大型活動舉辦、重要接待任務等的突擊保潔工作。
*)具體標準及要求：
(*)
有常用的環衛工具和設施(部分需由采購人提供資金購買的，所有權歸
采購人)，建立環境衛生管理制度并認真落實，每天應有專人巡檢和不定時抽查
并做好檢查記錄，衛生間除定時清潔外，還應根據觀眾流量巡回保潔，保證衛生
間潔凈無異味。
(*)
園區內及建筑物外圍道路及廣場除正常定時清掃外，應根據參觀人數流
量不定時清潔
。
(*)
保證建筑物外墻，每年全面清洗至少一次，局部地方根據需要進行清洗，
以確保外墻清潔。
(*)
保潔人員的呼叫響應時限為 *-** 分鐘；定期消毒殺滅四害及防白蟻、防
蛀專業消殺；成交單位負責在清潔衛生過程中產生的洗滌劑、消毒劑、除臭劑及
各種清潔衛生設備工具的費用；成交單位負責園區所屬區和街道的“門前三包”、
“垃圾處理”清潔衛生有關的費用。
(*)
成交單位負責對化糞池及排污、排水管道進行清理，承擔相關費用，保
證正常使用。
(*)
清潔衛生標準：
①地面、走廊、通道、樓梯、扶手、臺階及物品表面無積塵、無積水、無雜
物、無衛生死角，保持干凈。
②墻面、門窗、天花板以及物品，無污垢、無蛛絲。
③地板面及時清理腳印、沙塵，保持地面潔亮。
④衛生間無異味、無積水、污漬、潔具還原本色。
⑤室內設施無潮變、無霉變。
⑥室內鼠跡、蟑螂、蠅、蚊密度控制在國家標準之內。
⑦垃圾箱箱體光潔，箱外無垃圾，日產日清，堅持藥物消殺。
⑧按時、按要求完成清理保潔工作；垃圾做到日產日清，不準堆積滯留。
⑨園區內排水明渠內無堵塞、無積污。
*)對保潔人員素質的要求
①品貌端正，品行優良，年齡 ** 至 ** 歲，工作認真負責，能吃苦耐勞，通過
公安部門核查無不良記錄。
②身體健康、體檢合格，無重大疾病。
*、安全管理服務
*)服務范圍：
(*)負責園區范圍內包括建筑物內公共開放區域、辦公室、停車場、公共廣場
等區域的全天候安全保衛工作。
(*)負責園區內重要崗位和重點部位(中心監控室、門崗監控室、桃花嶺漢墓
和陪葬墓群等)** 小時安全值守；采取專人看管，不定時巡查和重點監控，確
保重點部位、場所安全；負責各單體樓內秩序維護及疏導，確保園區秩序井然有
序。
(*)負責出入園區的人員、物資及車輛的出入管理。
(*)負責開放期間公共秩序及治安維護、人員、車輛疏導、不文明行為的勸阻、
應急事件處置、救援等。
(*)負責園區的 ** 小時巡邏值班。
(*)負責園區的 ** 小時消防值班工作，每年消防演習至少不低于二次。
(*)負責園區安全檢查、反恐防恐、重大活動、重要接待、社會教育活動的安
全保衛和工作配合。
(*)負責園區安全教育宣傳、安全警示等。
(*)負責與政府、公安、街道等行政管理部門的交流與溝通，確保日常管理工
作的順利進行。
(**)負責園區管轄范圍內交通秩序的維護，車輛疏導，正確引導車輛的行駛和
停放，做到車輛出入安全、有序。
*)安保工作標準及要求：
(*)能處理和應對園區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防
器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。
(*)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。上崗時統一佩戴標志，穿戴統
一制服，裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，值班時立姿挺直，不倚不靠。
(*)各出入口和門衛 ** 小時值班看守。開放期間要立崗，并有詳細的交接班紀
錄。對外來人員進入辦公區要通過電話先與當事人聯系然后決定是否放進，如要
接待做好詳細登記。
(*)對大型物件出入要先詢問調查并做好記錄。
(*)保持保安之間以及保安與各部門的通信暢通，在遇到異常情況或緊急求助
時，保安 * 分鐘內趕到現場采取相應措施控制局面。
(*)保安對參觀群眾的不文明舉止或危害安全的行為，必須立即制止，做到有
理有節，措施到位。
(*)力保園區內不出現任何警情，如出現警情，采購方將根據雙方權利和義務
的相關條款履行合同。
(*)遇到展廳布展等情況，保安要做好園區紅線范圍內文物運輸的安全警戒工
作。
(*)加強夜間巡邏，按要求定時巡更，并做好詳細記錄，保安之間要保持聯系。
(**)做好文化廣場的保安執勤工作：制止游客不文明現象的發生、禁止寵物進
入園區、禁止園區跳廣場舞、禁止園區進入流動攤販、對進入園區吸煙的人員進
行勸阻。
(**)園區治安案件發生率為 *；火災發生率為 *；重大安全責任事故為 *。
*)消防工作標準及要求：
(*)進行消防宣傳(利用標語和牌示進行宣傳等)。
(*)建立各級防火組織，并確定相應的防火責任人。
(*)把防火責任分解到各單體樓，各單體樓使用擔負所屬物業范圍的防火責任。
(*)明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定
防火制度。
(*)定期組織及安排消防檢查，及時發現火險隱患。
(*)制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。
(*)發動員工及時消除火災苗頭和隱患。
(*)建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊，抓好消防訓練。
(*)明確火災緊急疏散程序，做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移
文物、搶救貴重物品在后。
(**)建立消防檔案。
(**)制定滅火方案及重點部位保衛方案。
(**)園區內禁止使用明火，如有需要使用明火、電焊、氣漂等，需經過園區管
理中心審核通過方可使用。
(**)無火險隱患，火險隱患及時整改率 ***%。
(**)消防監控中心 ** 小時值班，消防設施設備與器材運行正常，一般故障發
現及時率 ***%，及時解決率 ***%。
*)車輛、停車場工作標準及要求：
(*)負責停車場管理，確保地面道路和停車場環境秩序良好，道路安全暢通，
車輛停放有序，按照車位停放方向一致停放。
(*)負責車輛疏導，實行人車分流，正確引導車輛的行駛和停放，做到車輛出
入安全、有序。
(*)做好安全防范和日常巡視工作，及時發現和處理各種安全和事故隱患，迅
速有效處置突發事件。
(*)過夜車輛停放應有記錄、無車輛和財物失竊事件，負責處理車輛長期侵占
以及僵尸車輛處置。必要時根據采購人要求對出入園區的物品、人員、車輛進行
檢查。
(*)交通、車輛、停車場管理要有專人負責，要制定切實可行的管理制度，并
報采購人批準。
(*)負責道閘、車場設施、地面墻面等設施設備的維修維護管理。
(*)應安排足夠人員在停車場指揮疏導車輛，車管人員應工作認真、責任心強，
有一定交通安全及防火知識。有重大活動、接待或會議時，須適當增加車管人員，
停車場要做好防火防盜等安全工作。
*)對保安人員素質的要求：
(*)退伍軍人或保安專業學校畢業優先，品貌端正，品行優良，年齡 ** 至 **
歲，男身高 *****、女身高 ***** 以上，工作認真負責，能吃苦耐勞。
(*)身體健康、體檢合格，無重大疾病。
*、開放日參觀、大型活動和來賓接待
*)服務范圍：
園區的開放日參觀、舉辦大型活動以及來賓接待。
*)接待工作標準及要求：
(*)按規定化妝、修飾，著工裝，儀容儀表端莊、整潔、精神飽滿，禁止面帶
倦容，情緒低落狀態下上崗。
(*)保持工作區域的整潔，準備好舉行活動的各種用具、物品，隨時準備使用。
(*)做好接待前的準備工作。
(*)做好各類活動及接待的迎賓工作。
*)對活動接待人員素質的要求：
(*)品貌端正，品行優良，普通話流利，工作認真負責，能吃苦耐勞，通過公
安部門核查無不良記錄。
(*)身體健康、體檢合格，無重大疾病。
*、綠化管理
*)服務范圍：
(*)園區內公共空間的綠化布置。
(*)園區內室外綠化養護。
(*)園區綠化管理達到花園式單位標準
*)管理標準及要求：
(*)施肥
①喬木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯為主，用量不低于 *.****/株，
春季以復合肥、尿素為主，復合肥用量不低于 *.** **/株，尿素用量不低于 *.**
**/株。以上為平均用量，實際用量根據樹種、樹齡、規格、生長情況而定。
②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯為主，用量不低于 *.****/株，
春季以復合肥、尿素為主，復合肥用量不低于 *.** **/株，尿素用量不低于 *.*
**/株。以上為平均用量，實際用量根據樹種、樹齡、規格、生長情況而定。
③灌叢：每年冬、春季各施肥一次，以復合肥、尿素為主，復合肥用量不低于
*.***/㎡，尿素用量不低于 *.***/㎡，以上為平均用量，實際用量根據樹種、
樹齡、規格、生長情況而定。
④草花類：每年生長季施肥不少于三次，復合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透
徹，施用量根據生長情況而定。
⑤草坪：以春夏梅雨季節為主，均勻撒施尿素，淋雨透徹。施用量不低于
*.***/** ㎡。
(*)修剪
①喬木：常年修剪。根據樹木造型剪除枯死枝、病蟲枝、萌蘗枝、徒長枝及阻
礙人、車輛通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得長于 ****。要求分枝均勻、
樹形飽滿、規整，桂花、松木、楊梅等可修剪樹木必須修整有型，必要時定型處
理。
②灌木：生長季不定期小修，長勢旺盛季節(* 月-* 月)增加修剪次數，全面
大修，全年大修不少于三次，要求達到冠面平滑、綠籬面平整、冠型規則統一，
協調美觀。
③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是 *-** 月，修剪后留 *-*** 高度，保
證草坪面基本平整，并及時清理碎草。打草機運轉過程中保證 ** 范圍內無其他
人員，裝油過程中禁止吸煙；并保證不影響周邊辦公環境；
④喬、灌木修剪完成后要及時清除殘落枝條，不散落，不堆積。
(*)病蟲害防治
喬(灌)木、草花、草坪：每年暑期前整體大面積打藥一次，冬季樹干要涂
白，白蟻、病蟲害易發期(* 月—* 月)要提前打藥，發現病蟲害后要及時針對
性噴灑殺蟲殺菌劑，保證不蔓延，整體無病蟲害率達 **%以上。大面積噴藥盡量
選擇無風天氣、人流稀少的時間段，不影響身體健康。
(*)除雜草
草坪、灌木叢常年除雜，尤其在春秋季雜草生長旺盛期，要全面清除。要求
達到綠籬、灌叢面基本無雜草，草坪雜草覆蓋率不超過 **%。
(*)灌溉
炎熱、干旱、干燥季節，所有喬(灌)木、草本、草坪都必須及時灌溉(包括
噴灌、澆灌等措施)，保證花草樹木水分需求。夏季以 **：** 之前、**：** 之
后澆灌為宜，秋季在 **：**——**:** 澆灌為宜，草坪每次噴灌時間不少于 **
分鐘，喬、灌木施水量根據樹木規格、品種、土質情況而定。雨季保證樹木不受
淹，必要時要開排水溝。
(*)降溫防凍
高溫天氣(尤其在 *-* 月)要對樹體、葉面進行噴淋降溫，入冬前鐵樹等需
要采取防凍措施樹木必須打包防凍，以保證其安全過冬。
(*)扶正
對易倒樹木要用草繩、木棍打撐固定，歪斜樹木要及時扶正，保持正常直立
生長。
(*)草本花卉
每次花期過后要及時修剪并松土施肥，促進養分吸收。
(*)補栽
服務期間，由于成交單位養護不當而造成樹木、苗木死亡的，由成交單位按
照原樹種、規格進行補栽，造成大樹名貴樹木死亡的，將追究相應經濟賠償責任；
③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是 *-** 月，修剪后留 *-*** 高度，保
證草坪面基本平整，并及時清理碎草。打草機運轉過程中保證 ** 范圍內無其他
人員，裝油過程中禁止吸煙；并保證不影響周邊辦公環境；
④喬、灌木修剪完成后要及時清除殘落枝條，不散落，不堆積。
(*)病蟲害防治
喬(灌)木、草花、草坪：每年暑期前整體大面積打藥一次，冬季樹干要涂
白，白蟻、病蟲害易發期(* 月—* 月)要提前打藥，發現病蟲害后要及時針對
性噴灑殺蟲殺菌劑，保證不蔓延，整體無病蟲害率達 **%以上。大面積噴藥盡量
選擇無風天氣、人流稀少的時間段，不影響身體健康。
(*)除雜草
草坪、灌木叢常年除雜，尤其在春秋季雜草生長旺盛期，要全面清除。要求
達到綠籬、灌叢面基本無雜草，草坪雜草覆蓋率不超過 **%。
(*)灌溉
炎熱、干旱、干燥季節，所有喬(灌)木、草本、草坪都必須及時灌溉(包括
噴灌、澆灌等措施)，保證花草樹木水分需求。夏季以 **：** 之前、**：** 之
后澆灌為宜，秋季在 **：**——**:** 澆灌為宜，草坪每次噴灌時間不少于 **
分鐘，喬、灌木施水量根據樹木規格、品種、土質情況而定。雨季保證樹木不受
淹，必要時要開排水溝。
(*)降溫防凍
高溫天氣(尤其在 *-* 月)要對樹體、葉面進行噴淋降溫，入冬前鐵樹等需
要采取防凍措施樹木必須打包防凍，以保證其安全過冬。
(*)扶正
對易倒樹木要用草繩、木棍打撐固定，歪斜樹木要及時扶正，保持正常直立
生長。
(*)草本花卉
每次花期過后要及時修剪并松土施肥，促進養分吸收。
(*)補栽
服務期間，由于成交單位養護不當而造成樹木、苗木死亡的，由成交單位按
照原樹種、規格進行補栽，造成大樹名貴樹木死亡的，將追究相應經濟賠償責任；
⑥避雷、接地系統每年檢測一次。
*)工作標準及要求：
①巡查各高、低配電壓設備，巡查記錄完整，字跡清晰；保障配、供電及照
明設施設備的正常運行。
②巡查變壓器及控制室。
③巡視檢查配電間并進行保養、維修，保障各設備的電氣部分正常運轉。
④按時啟、停外圍、立面亮化燈飾。
⑤對發電機組試運行。
⑥按要求做好高、低配電壓設施、設備的定期維修、保養。
*)工作標準
對供電范圍內的電氣設備定期巡視維護和重點檢測，建立各項設備檔案，做
到安全、合理、節約用電；建立嚴格的送配電運行制度、電氣維修制度，供電運
行和維修人員必須持證上崗；建立 ** 小時運行維修值班制度，及時排除故障，
零星維修合格率 ***%；加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、
開關要保證完好，確保用電安全。
(*) 給、排水系統設備運行維護
*)服務范圍：
①給、排水設備日常運行的檢查、維修及保養。
②污水井、水池及水箱的清洗、保養，消防用水池、蓄水池，由物業管理公
司每年負責一次清洗、消毒。
③各管線和各級閥門的檢查和維修。
④各公共衛生間的給、排水設備設施的檢查和維修。
⑤消防、噴淋水系統的檢查和維修。
*)工作要求
①每月報告園區設備運行情況(如水泵、閥門、強弱電)，每季度進行形勢
分析。
②保障給、排水設備，消防、噴淋水系統的日常運行。
③給排水設備的故障應及時修復，如無法解決應立即報告園區研究處置。
④對各種水閥失靈及水閘滲水和損壞，應及時更換。
⑤對上、下水道的堵塞不暢應及時疏通。
⑥對各水泵和閥門進行定期維護和保養。
*)工作標準及要求
加強日常檢查巡視，保證給排水系統正常運行使用。建立正常供水管理制度，
保證水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、
閥門等進行日常維護和定期檢修，水箱保持清潔衛生并定期消毒，定期對水泵房
及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養護及清除
污垢，保證室內外排水系統通暢；及時發現并解決故障，零星維修合格率 ***%，
故障排除不過夜，做好節約用水工作。
(*)消防系統設備運行維護
*)工作范圍：
①各自動報警、噴淋、消火栓、正壓送風及排煙，防火卷簾及防火門，應急
照明及疏散指示，消防廣播等系統設備檢查保養。
②消防控制中心 ** 小時值班，控制中心消防設備設施完好無損，可隨時起
動。
*)工作要求：
建立消防管理措施及發生火災處理預案，確定重點防火部門，實施日常巡視，
發現隱患及時排除，確保無火災發生，定期對消防系統和設施進行巡視，保證系
統靈敏有效，消防栓靈活啟動。
①保障消防系統日常運行。
②定期(每季檢查一次)對消防系統和設施進行巡視檢查，做好記錄，發現
問題及時報修。
③根據消防系統設備的特點，保證系統靈敏有效，消防栓啟動靈活，消防箱
內水槍、水帶等各種附件完好，消防水源滿足要求，煙感、溫感、噴淋頭已按要
求配備。并定期開展消防培訓，提高人防技能。
④每年制定消防系統保養計劃，并負責組織實施。
*)工作標準及要求：
①消防管理人員能熟練掌握消防設施設備的使用方法。
②消防管理人員能正確果斷處理各種火險、火災以及救護程序。
③園區內各種消防設施定期檢查、維護，確保無缺損，保障正常運行。
④制定突發火災應急方案，設立有消防疏散圖，應急照明燈路標完好，緊急
疏散通道通暢，無堆放雜物堵塞。
⑤嚴格消防管理制度，認真巡查火險隱患，確無火災事故發生。
(*)建筑物室內、外公共部分日常養護維修
*)工作范圍
①巡視室內外公共部分的墻面、地面、天花板、門、窗及樓道使用情況。
②墻磚、地磚、瓷磚損壞的維修或更換、門、窗損壞的維修，小面積的木質
地板修理或更換。
③局部墻面松動有剝落、污損現象時應及時鏟除，并重新修補粉刷。
④屋面局部有滲漏現象應找出原因，并及時針對損壞情況采取防水材料嵌
補。
*)工作要求
①保證所有建筑物室內、外公共部分的墻面、地面、天花板、門、窗及樓道
的使用情況。
②保證墻磚、地磚、瓷磚、門、窗損壞的維修和更換，小面積的木質地板修
理和更換。
③保證屋面局部有滲漏現象應找出原因并及時針對損壞情況采取防水材料
嵌補。
*)工作標準
①定期巡查所有建筑物室內、外公共部分的墻面、地面、天花板、門、窗及
樓道的使用情況，確保常用常新。
②如出現墻磚、地磚、瓷磚、門、窗損壞應及時維修和更換。
③如出現屋面局部有滲漏現象，及時找出原因并針對損壞情況采取防水材料
嵌補。
(*)對設備維修養護人員素質的要求：
①品貌端正，品行優良，年齡 ** 至 ** 歲，工作認真負責，能吃苦耐勞，通
過公安部門核查無不良記錄。
②身體健康、體檢合格，無重大疾病。
③上崗人員需具備三年以上的工作經驗。
*、國保維護區域管理
(*)針對國保區域的特殊性和重要性要對上崗安保人員進行崗前培訓。
(*)國保區域內綠植管理和養護應采用綠色環保的方式和措施，防止對土壤和
周邊環境造成污染。
