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再審申請人黃銀菊因與被申請人貴州奇峰宏建置業有限公司（以下簡稱奇峰公司）商品房預售合同糾紛一案，不服貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民終766號民事判決，向本院申請再審。本院于2018年10月10日作出（2018）黔民申2052號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人黃銀菊及其委托訴訟代理人蔣興艷，被申請人奇峰公司的委托訴訟代理人楊波到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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黃銀菊申請再審稱，請求撤銷貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民終766號民事判決，依法判決支持黃銀菊的全部訴訟請求即：1、確認雙方于2017年5月8日簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、判令奇峰公司立即返還黃銀菊已付購房款257000元，并自付款之日2017年5月8日起支付購房款利息，直至購房款付清時止（按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；3、判令奇峰公司向黃銀菊承擔已付購房款一倍的賠償責任（即257000元）；4、由奇峰公司承擔本案訴訟費用。事實及理由：（一）根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，被申請人是于申請人起訴后才取的案涉房屋的預售許可證，本案的《商品房買賣合同》應為無效合同，一、二審認定合同有效違反法律的強制規定。（二）根據《商品房買賣合同》第十一條、第十三條的規定，被申請人應當在2017年6月30日前取得建筑工程竣工合格證明文件，才能通知申請人交房。且逾期90日以上交房的，申請人可以要求解除合同并要求退還購房款和獲得賠償。一、二審遺漏審理申請人的訴訟請求。（三）一審判決認定被申請人未取得商品房預售許可證的情況下與申請人簽訂《商品房買賣合同》違反法律規定和誠實信用原則，其應承擔相應的民事責任，但對于被申請人應承擔民事責任的大小等不進行認定，助長了有法不依的不正風氣。 奇峰公司答辯稱，1、雙方簽訂買賣合同是真實意思表示，雖然在簽訂合同時被申請人尚未取得預售許可證，但是在一審庭審前已經取得，補齊了合同成立生效的條件。法院應當保障經濟穩定和市場經濟的平穩發展，故涉案商品房買賣合同應為有效。2、黃銀菊購買商品房的目的已經完全能夠實現，從2017年10月至今長達一年多的時間內，我公司完全可以按照約定為黃銀菊辦理相關的登記手續，雙方的合同目的能夠得以實現。3、一二審并未遺漏訴請，其訴請是要求確認合同無效而不是解除合同。故此，原一二審作出的民事判決認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回其再審請求，維持原判。 2017年10月9日，黃銀菊向貴州省清鎮市人民法院起訴請求：1、確認雙方2017年5月8日簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、判令奇峰公司立即返還黃銀菊已付購房款257000元，并從付款之日2017年5月8日起支付購房款利息，直至購房款付清為止（按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；3、判令奇峰公司向黃銀菊承擔已付購房款一倍的賠償責任（即257000元）；4、由奇峰公司承擔本案訴訟費用。 原審查明：2017年5月8日，奇峰公司（出賣人）與黃銀菊（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，合同主要內容為“第一條、項目建設依據：出賣人以出讓方式取得位于清鎮市鄉生態移民安置小區建設項目、總土地面積為44190.02平方米、編號為清國用（2014）第Ⅱ-063的地塊的建設用地使用權，且土地價款已全部付清。出賣人經批準，在上述地塊建設商品房，建設項目名稱為清鎮市鄉生態移民安置小區建設項目。建設工程規劃許可證號為建字第520000201313926,建筑工程施工許可證號為52252520149250101。第二條、銷售依據：買受人購買的商品房為預售商品房。預售商品房批準機關為清鎮市城鄉建設局，預售許可證號為筑商房預字第2016001號。第三條、基本情況：買受人購買的商品房為本合同第一條和第二條約定項目中的第Ｅ棟1層16號房，建筑面積72.91平方米，套內建筑面積70.56平方米。第七條、計價方式與價款：按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米7185.37元，總價款507000元。第八條、付款方式及期限：貸款方式付款。買受人以銀行按揭付款的，應于本合同簽訂之日向出賣人交付首期房款257000元，余款250000元以銀行按揭支付。第十一條、交付時間和條件：出賣人應當在2017年6月30日前向買受人交付該商品房。該商品房交付時應當符合下列條件：1.該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2.有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3.滿足第十二條中出賣人承諾的本項目內相關設施、設備達到的條件。第二十二條、房屋登記：本商品房為預售商品房，雙方約定由出賣人與買受人（應為出賣人）向當地房屋登記機關申請預告登記。出賣人負責在商品房交付使用之日起90日內申請該商品房所有權初始登記。出賣人承諾于2018年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書交付給買受人。”同日，奇峰公司收取黃銀菊交納的首付款257000元。 清鎮市鄉生態移民安置小區建設項目完工后，奇峰公司及貴州百御祥物業管理有限公司于2017年6月27日向黃銀菊發出《接房通知書》，通知黃銀菊于2017年6月30日至2017年7月31日到王莊鄉天和城物業服務中心辦理接房手續，逾期視為已按期交付房屋。黃銀菊在辦理接房手續時認為房屋不具備交房條件，與奇峰公司產生糾紛，并以奇峰公司未取得商品房預售許可證為由向法院提起訴訟。 同時查明，黃銀菊與奇峰公司簽訂的《商品房買賣合同》中注明的預售許可證號為筑商房預字第2016001號的商品房預售許可證系貴州奇峰映業房地產開發有限公司用于開發站街村農貿市場片區棚戶區改造項目的商品房預售許可證。 另查明，對于清鎮市鄉生態移民安置小區建設項目，奇峰公司于2016年5月20日取得《中華人民共和國房地產開發企業暫定資質證書》，于2017年5月6日取得《建設用地規劃許可證》，于2017年5月18日取得《建設工程規劃許可證》，于2017年11月17日取得《不動產權證》和《建筑工程施工許可證》，于2017年11月21日取得《清鎮市商品房屋預售許可證》。 2017年12月22日，貴州省清鎮市人民法院作出（2017）黔0181民初2790號民事判決：駁回黃銀菊的訴訟請求。案件受理費8940元，減半收取4470元，由奇峰公司負擔。 黃銀菊不服一審判決，上訴請求：1、撤銷原判，改判支持其一審全部訴訟請求；2、由奇峰公司承擔本案訴訟費用。 二審確認一審查明的事實。 貴州省貴陽市中級人民法院二審認為，商品房預售許可證的設立是由于預售合同訂立時，買賣的房屋尚在建設中，房屋的所有權還沒有經登記設立，為維護交易秩序，保障購房者合法權益，保證購房者在支付房屋價款后能夠實現取得商品房及辦理合法不動產權登記的預期目的。雖然本案中奇峰公司在黃銀菊起訴前未取得商品房預售許可證，但在一審審理中奇峰公司已經取得商品房預售許可證，因此合同效力已補正，而且案涉房屋已建成，并取得相應建設施工審批手續，因此商品房預售許可證所要保障的購房人在支付房款后取得商品房并辦理不動產權登記的預期目的已能實現，雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效的情形已消失，為維護交易穩定，原判認定該《商品房買賣合同》有效并駁回黃銀菊的訴訟請求并無不當。至于黃銀菊在審理中提到房屋未達到交付條件的問題，屬于合同有效成立后的履行問題，當事人對此可以另行處理。據此，貴陽市中級人民法院作出（2018）黔01民終766號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費8940元，由黃銀菊負擔。 再審查明的事實與原審一致。另查明，案涉樓盤系安置小區，雙方于2017年5月8日簽訂的《商品房買賣合同》案涉房屋系該樓盤的門面房，現相同情況的購買者部分已經通過換簽新合同的方式，收房并進行了商品房預售登記，因本案尚在訴訟中，且黃銀菊一方堅持要求按法律規定確認合同無效，不同意換簽新合同來處理，故案涉門面房至今未收房、亦未登記。 本院再審綜合雙方當事人的訴辯意見，結合案件事實，本案的爭議焦點為：黃銀菊與奇峰公司簽訂的《商品房買賣合同》是否有效？

一、撤銷貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民終766號民事判決以及貴州省清鎮市人民法院（2017）黔0181民初2790號民事判決； 二、貴州奇峰宏建置業有限公司與黃銀菊于2017年5月8日簽訂的《商品房買賣合同》無效； 三、由貴州奇峰宏建置業有限公司于本判決生效之日起七日內返還黃銀菊已付購房款257000元，并自付款之日2017年5月8日起以257000元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率向黃銀菊支付利息至本判決確定的履行期限屆滿之日止； 四、由貴州奇峰宏建置業有限公司于本判決生效之日起七日內向黃銀菊支付賠償款50000元； 五、駁回黃銀菊的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息（加倍計算后的遲延履行期間的債務利息，包括遲延履行期間的一般債務利息和加倍債務利息）。 一審案件受理費減半收取4470元，二審案件受理費8940元，共計13410元，由貴州奇峰宏建置業有限公司負擔12000元，黃銀菊負擔1410元。 本判決為終審判決

審判長嚴白 審判員冉飛 審判員李圣瑞 二〇一八年十二月十日 法官助理劉媚 書記員譚壘

2018-12-10