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上訴人華夏人壽保險股份有限公司浙江分公司（以下簡稱華夏保險公司）因與被上訴人周文娥房屋租賃合同糾紛一案，不服浙江省紹興市越城區人民法院（2017）浙0602民初3322號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月5日立案受理后依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結

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華夏保險公司上訴請求：1.撤銷一審判決，依法發回重審或改判駁回被上訴人訴訟請求；2.支持上訴人一審中的反訴請求；3.由周文娥承擔一審、二審的訴訟費用。事實和理由：一、一審法院認定事實錯誤，案涉房屋租賃合同沒有繼續履行的事實基礎。雙方雖然簽訂了房屋租賃合同，并約定了租賃期限、租金、違約責任等事項，但隨著上訴人規模擴大、人員增多，現有辦公面積不能滿足上訴人日常工作需要。上訴人也努力在案涉房屋附近租賃新的房屋，但沒有適合的房源，特別是上訴人同物業公司解除了物業管理服務協議、同案外人簽訂了新的租賃合同并實際裝修入駐辦公，上訴人于2017年2月28日前將案涉房屋騰退給被上訴人。上訴人提供的上述兩份證據能夠證實上訴人已經搬離案涉房屋、重新租賃新辦公房屋的事實，能夠證實案涉租賃合同沒有繼續履行的客觀條件，被上訴人要求繼續履行租賃合同沒有事實基礎；二、一審法院適用法律錯誤，在上訴人的實際經營情況與簽訂合同時的狀況發生了重大變化的情況下，判決繼續履行與已發生的事實明顯不符，也與法律規定的精神背道而馳。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十條規定，當違約方繼續履行所需要的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續履行的條件下，為平衡雙方當事人利益，可以不支持守約方要求繼續履行合同的請求，但需要違約方向守約方承擔一定的補償責任，以保證守約方的現實利益。結合本案，上訴人早在2016年8月份左右告知被上訴人因規模擴大、人員增多租賃合同履行至2017年2月28日，在此期間被上訴人有充足的準備時間以重新招租。2017年2月28日，上訴人已將案涉房屋騰空騰退給被上訴人，上訴人以自己的行為表明對上訴人的騰空房屋予以查驗接收。2016年年底，上訴人與案外人簽訂了新的租賃合同，并已經裝修完畢且入駐辦公。此時，如果要求上訴人繼續履行案涉租賃合同，上訴人需要支付案涉租賃合同及新簽訂租賃合同的租金，同時因上訴人不可能到涉案房屋處辦公，會造成案涉房屋實際空置，上訴人因履行合同支出的費用大大超過了被上訴人可以獲得的租金利益，在這樣情況下判決繼續履行顯失公平。而被上訴人可以通過繼續招租，要求上訴人支付一定的賠償金用以彌補損失，上訴人愿意按照合同約定支付被上訴人違約金；三、解除案涉租賃合同能夠兼顧雙方當事人利益，達到法律效果與社會效果的統一，實現實體公正；四、鑒于涉案的房屋租賃合同是長期性的，在過程中承租人可能會遇到無法預見的形勢變更，為了體現公平原則，平衡各方的利益，再結合本案的實際情況，案涉房屋租賃合同應該解除而不是繼續履行。其中合同第11條11.3關于任何一方都不能提前解除合同，否則違約方需要支付違約金之約定，應理解為雙方不能提前解除合同，若要提前解除合同需要支付違約金。第12條12.1的條款中約定因為發生地震、暴雨、火災、政府拆遷以及其他不能預見的事件，致使任何一方不能履行合同，雙方應當通知對方解除合同。因上訴人業務發展比較迅速屬于不能預見的事件，故繼續承租被上訴人的房屋無法開展上訴人的業務。 周文娥答辯稱：1.案涉房屋租賃合同依法成立的，合法有效。根據《中華人民共和國合同法》第八條規定，上訴人與被上訴人之間簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，對雙方當事人應當都具有法律約束力，上訴人與被上訴人應該按照合同的約定履行義務，不能擅自變更或者解除合同；2.案涉房屋租賃合同并沒有解除。上訴人一直以上訴人的規模擴大，人員增多，現有辦公面積不能滿足業務需要主張解除合同，這既不符合房屋租賃合同中約定的解除情形，也不符合《中華人民共和國合同法》關于解除合同的法定條件。雖然上訴人在2017年初就提出解除合同，但是被上訴人一直沒有同意解除合同，從上訴人一審庭審過程中提供的錄音證據中就能體現；3.繼續履行合同于法有據。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行義務，或者履行合同不符合約定的，應當承擔繼續履行或者采取補償措施或者賠償損失等違約責任。”本案中，被上訴人要求上訴人繼續履行合同并沒有額外增加上訴人的費用，繼續履行合同是可行的；4.合同雙方當然應該遵循誠實信用的原則。這是合同法的基本原則，當事人行使權利應遵循誠實信用原則。上訴人在履行與被上訴人簽訂的房屋租賃合同過程中，為了追求自身的利益，不顧合同的法律約束力，單方面表示不履行合同，此后，又以各種理由為自己的不誠實作掩飾，嚴重損害了被上訴人的利益。綜上，被上訴人認為一審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審駁回上訴，維持原判。 周文娥向一審法院起訴請求：一、被告繼續履行與原告于2014年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》；二、被告立即向原告支付2017年3月1日至2017年8月31日期間的租金181994.4元，并支付自2017年2月18日起至實際付清上述租金之日止按950元／天計算的違約金；三、本案訴訟費由被告承擔。 華夏保險公司向一審法院反訴請求：一、反訴被告返還反訴原告房屋押金57776元；二、本案訴訟費由反訴被告承擔。 一審法院認定事實：2014年3月1日，原告（反訴被告）周文娥（甲方）與被告（反訴原告）華夏保險公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》1份，約定：甲方將其所有的位于紹興市迪蕩湖路68號昆侖國際2號樓26層2601、2605室房屋出租給乙方作為辦公之用。租賃期限共60個月，自2014年3月1日起至2019年2月28日止。租金標準為28888元／月，年租金346656元。房屋租金前三年不變，第四年開始每年遞增5%，即前三年年租金為346656元，第四年年租金為363988.8元，第五年年租金為382188.24元（上述租金含稅）。雙方約定，租金每半年支付一次，支付時間為每年2月18日和8月18日（遇節假日往后順延）。合同簽訂時，乙方向甲方交付房屋租賃保證金57776元。合同終止時，乙方付清所有應付租金和相關費用后，甲方應在合同終止后三日內向乙方一次性退還上述保證金。同時約定：乙方逾期支付租金的，應按每遲延一日向甲方支付950元的標準支付違約金；除不可抗力、雙方協商解除本合同及本合同約定的解除合同情況外，任何一方均不得提前解除本合同，否則違約方應當向對方支付57776元的違約金。合同同時對雙方其他權利義務進行了約定。上述合同簽訂后，原告（反訴被告）向被告（反訴原告）交付了案涉房屋。被告（反訴原告）向原告（反訴被告）交付房屋租賃保證金57776元。此后被告（反訴原告）支付房屋租金至2017年2月28日，剩余房租至今未付。 一審法院認為，原告（反訴被告）周文娥與被告（反訴原告）華夏保險公司之間的房屋租賃合同，雙方主體適格，意思表示真實，內容未違反法律及行政法規的強制性規定，應認定合法有效，雙方應按合同約定履行各自的義務。根據雙方合同約定，案涉房屋租賃合同的租賃期限自2014年3月1日至2019年2月28日。訴訟中，被告主張合同已提前于租賃期限解除。但被告主張解除合同的理由系其自身業務擴大需要，既不是合同約定解除合同的情形，也不符合《合同法》關于解除合同的法定條件。同時根據被告提供的錄音材料，可知雙方雖就解除案涉合同進行過協商，但未能達成一致，原告拒絕提前解除合同，并且不同意辦理房屋移交手續。被告雖主張其已與物業公司解除物業服務協議以及其與案外人簽訂其他房屋租賃合同，但上述行為均系被告單方行為，既不能約束原告，也不是案涉租賃合同已經解除的條件。綜上，該院認為案涉房屋租賃合同尚未解除，且被告沒有證據可以證明案涉房屋已交還給原告，案涉房屋仍處于被告控制之下，對原告要求被告繼續履行合同的訴請，該院予以支持。同時，根據雙方合同約定，被告應于2017年2月18日支付2017年3月1日至8月31日期間的房屋租金計181994.4元，原告要求被告支付上述租金的訴請，符合合同約定及法律規定，該院予以支持。關于原告主張的違約金，因被告逾期支付房屋租金已構成違約，其應當承擔相應的違約責任。但原告主張的違約金標準過高，該院依法調整為按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率的1.3倍計算，對原告主張違約金合理部分，該院予以支持。關于反訴，反訴原告要求退還租房保證金的請求，根據雙方合同約定，該保證金在案涉合同終止后方可退還，現案涉合同未終止，反訴原告無權主張退還該保證金。對反訴原告該項訴請，該院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、第二百二十六條之規定，判決：一、被告華夏人壽保險股份有限公司浙江分公司應繼續履行與原告周文娥于2014年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》；二、被告華夏人壽保險股份有限公司浙江分公司于本判決生效之日起三十日內向原告周文娥支付房屋租金181994.4元，并支付自2017年2月19日起至實際履行之日止的違約金（按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率的1.3倍計算）；三、駁回原告周文娥的其他訴訟請求；四、駁回反訴原告華夏人壽保險股份有限公司浙江分公司的訴訟請求。本訴案件受理費減半收取1970元，由被告華夏人壽保險股份有限公司浙江分公司負擔。反訴案件受理費減半收取622元，由反訴原告華夏人壽保險股份有限公司浙江分公司負擔，上述款項于本判決生效之日起七日內向該院履行。 二審中，雙方當事人均未向本院提交新的證據。本院對一審查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費4897元，由上訴人華夏人壽保險股份有限公司浙江分公司負擔。 本判決為終審判決

審判長趙啟龍 審判員梅云 審判員夏鴻 二〇一七年八月二十八日 書記員孫心怡

2017-08-28