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再審申請人楊昌琴因與被申請人貴州奇峰宏建置業有限公司（以下簡稱奇峰公司）商品房預售合同糾紛一案，不服貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民終1371號民事判決，向本院申請再審。本院于2018年10月20日作出（2018）黔民申2610號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人楊昌琴及其委托訴訟代理人蔣興艷，被申請人奇峰公司的委托訴訟代理人楊波到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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楊昌琴申請再審稱：請求撤銷貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民終1371號民事判決，依法判決支持楊昌琴對奇峰公司的全部訴訟請求即：1、確認雙方于2017年1月15日簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、判令奇峰公司立即返還楊昌琴已經支付的購房款、稅費、房屋維修基金、工本費等共計172733元，并自付款之日即2017年1月15日起支付上述利息直至付清為止（按照中國人民銀行同期貸款利息計算）；3、判令奇峰公司向楊昌琴承擔已經支付的購房款一倍的賠償責任；4、本案訴訟費由奇峰公司承擔。事實及理由：（一）根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，奇峰公司是于楊昌琴起訴后才取得案涉房屋的預售許可證，本案的《商品房買賣合同》應為無效合同，一、二審認定合同有效違反法律的強制規定。（二）根據《商品房買賣合同》第十一條、第十三條的規定，奇峰公司應當在2017年6月30日前取得建筑工程竣工合格證明文件，才能通知楊昌琴交房。且逾期90日以上交房的，楊昌琴可以要求解除合同并要求退還購房款和獲得賠償。一、二審遺漏審理楊昌琴的訴訟請求。（三）一審判決認定奇峰公司未取得商品房預售許可證的情況下與楊昌琴簽訂《商品房買賣合同》違反法律規定和誠實信用原則，其應承擔相應的民事責任，但對于奇峰公司應承擔民事責任的大小等不進行認定，助長了有法不依的不正風氣。 奇峰公司答辯稱，1、雙方簽訂買賣合同是真實意思表示，雖然在簽訂合同時被申請人尚未取得預售許可證，但是在一審庭審前已經取得，補齊了合同成立生效的條件。法院應當保障經濟穩定和市場經濟的平穩發展，故涉案商品房買賣合同應為有效。2、楊昌琴購買商品房的目的已經完全能夠實現，從2017年10月至今長達一年多的時間內，我公司完全可以按照約定為楊昌琴辦理相關的登記手續，雙方的合同目的能夠得以實現。3、一、二審并未遺漏訴請，其訴請是要求確認合同無效而不是解除合同。故此，原一、二審作出的民事判決認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回楊昌琴的再審請求，維持原判。 2017年10月9日，楊昌琴向貴州省清鎮市人民法院起訴請求：1、確認雙方于2017年1月15日簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、判令奇峰公司立即返還楊昌琴已經支付的購房款、稅費、房屋維修基金、工本費等共計172733元，并自付款之日即2017年1月15日起支付上述利息直至付清為止（按照中國人民銀行同期貸款利息計算）；3、判令奇峰公司向楊昌琴承擔已經支付的購房款一倍的賠償責任；4、本案訴訟費由奇峰公司承擔。事實與理由：2017年6月30日，楊昌琴前往房屋所在地準備接收房屋時，發現該房不具備接房條件，現場混亂，房屋水、電不通，楊昌琴拒絕接房，并要求查驗奇峰公司交房的相關手續資料，奇峰公司拒絕提供。雙方發生爭議后經查證，奇峰公司與楊昌琴簽訂的《商品房買賣合同》中載明的預售許可證號為“筑商房預字第2016001號”，系奇峰公司位于清鎮市站街××村農貿市場片區棚戶區改造項目的商品房預售許可證，奇峰公司不具備商品房預售的相關手續，提供虛假的商品房預售許可證明欺騙楊昌琴，為維護自身合法利益，楊昌琴提起訴訟。 奇峰公司辯稱：雙方簽訂的商品房買賣合同屬訂購合同。簽訂合同時，已經告知楊昌琴相關商品房預售手續正在辦理，本月之內能夠辦好。綜上，本合同不具備解除條件，奇峰公司也不應承擔賠償責任。 一審法院審理查明，2017年1月15日，奇峰公司（出買人）就清鎮市鄉生態移民安置小區建設項目第15棟1層8號房屋與楊昌琴（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：第一條，項目建設依據為出賣人以出讓方式取得位于清鎮市鄉生態移民安置小區建設項目、總土地面積為44190.02平方米、編號為清國用（2014）第Ⅱ-063地塊的建設用地使用權，且土地價款已全部付清。該建設用地使用權批準文件是清鎮市（2014）國土字第21號，合同編號是520181-2014-ＣＲ-0008。出賣人經批準，在上述地塊建設商品房，建設工程規劃許可證號為建字第520000201313926。建設工程施工許可證號為52252520149250101。第二條銷售依據為，買受人購買的商品房為預售商品房。預售商品房批準機關為清鎮市城鄉建設局，預售許可證號為筑商房預字第2016001號。同日，楊昌琴支付奇峰公司房屋首付款160000元。2017年4月6日，楊昌琴支付奇峰公司稅費、房屋維修基金、工本費12733元。 同時查明，楊昌琴與奇峰公司簽訂的《商品房買賣合同》中注明的預售許可證號為筑商房預字第2016001號的商品房預售許可證系貴州奇峰映業房地產開發有限公司用于開發站街村農貿市場片區棚戶區改造項目的商品房預售許可證。 另查明，奇峰公司在庭審中陳述案涉商品房國有土地證及商品房預售許可證正在辦理中。奇峰公司在庭后就清鎮市鄉生態移民安置小區建設項目，奇峰公司提交了2016年5月20日取得《中華人民共和國房地產開發企業暫定資質證書》、2017年5月6日取得《建設用地規劃許可證》、2017年5月18日取得《建設工程規劃許可證》、2017年11月17日取得《不動產權證》和《建筑工程施工許可證》、2017年11月21日取得的（2017）清商房預字第020號清鎮市商品房屋預售許可證。 2017年12月26日，貴州省清鎮市人民法院作出（2017）黔0181民初2791號民事判決：駁回楊昌琴的訴訟請求。案件受理費6290元，減半收取計3145元，由奇峰公司負擔。 楊昌琴不服一審判決，上訴請求：1、撤銷原判，改判支持楊昌琴一審全部訴訟請求；2、由奇峰公司承擔本案訴訟費用。 奇峰公司辯稱，原判認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。 二審確認一審查明的事實。 貴州省貴陽市中級人民法院二審認為，商品房預售許可證的設立是由于預售合同訂立時，買賣的房屋尚在建設中，房屋的所有權還沒有經登記設立，為維護交易秩序，保障購房者合法權益，保證購房者在支付房屋價款后能夠實現取得商品房及辦理合法不動產權登記的預期目的。雖然本案中奇峰公司在楊昌琴起訴前未取得商品房預售許可證，但在一審審理中奇峰公司已經取得商品房預售許可證，因此合同效力已補正，而且案涉房屋已建成，且已取得相應建設施工審批手續，因此商品房預售許可證所要保障的購房人在支付房款后取得商品房并辦理不動產權登記的預期目的已能實現，楊昌琴與奇峰公司簽訂的《商品房買賣合同》無效的情形已消失。根據《中華人民共和國合同法》第十條、第三十二條、第四十四條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第一款第四項和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的相關規定，涉案合同有效。原判判決駁回楊昌琴的訴訟請求并無不當，但對本案合同效力補正情形論述不充分，予以指出。至于楊昌琴審理中提到房屋未達到交付條件的問題，屬于合同有效成立后的履行問題，當事人對此可以另行處理。綜上所述，楊昌琴的上訴理由不能成立，應予駁回。據此，貴陽市中級人民法院作出（2018）黔01民終1371號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費6290元，由楊昌琴負擔。 再審查明的事實與原審一致。 另查明，案涉樓盤系安置小區，雙方于2017年1月15日簽訂的《商品房買賣合同》所涉房屋系該樓盤的門面房，現相同情況的購買者部分已經通過換簽新合同的方式，收房并進行了商品房預售登記，因本案尚在訴訟中，且楊昌琴一方堅持要求按法律規定確認合同無效，不同意換簽新合同來處理，故案涉門面房至今未收房、亦未登記。 本院再審綜合雙方當事人的訴辯意見，結合案件事實，本案的爭議焦點為：楊昌琴與奇峰公司簽訂的《商品房買賣合同》是否有效？

一、撤銷貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民終1371號民事判決以及貴州省清鎮市人民法院（2017）黔0181民初2791號民事判決； 二、貴州奇峰宏建置業有限公司與楊昌琴于2017年1月15日簽訂的《商品房買賣合同》無效； 三、由貴州奇峰宏建置業有限公司于本判決生效之日起七日內返還楊昌琴已付購房款160000元，并自付款之日2017年1月15日起以160000元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率向楊昌琴支付利息至本判決確定的履行期限屆滿之日止；由貴州奇峰宏建置業有限公司于本判決生效之日起七日內返還楊昌琴已支付的稅費、房屋維修基金、工本費12733元,并自付款之日2017年4月6日起以12733元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率向楊昌琴支付利息至本判決確定的履行期限屆滿之日止； 四、由貴州奇峰宏建置業有限公司于本判決生效之日起七日內向楊昌琴支付賠償款35000元； 五、駁回楊昌琴的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息（加倍計算后的遲延履行期間的債務利息，包括遲延履行期間的一般債務利息和加倍債務利息）。 一審案件受理費減半收取計3145元，二審案件受理費6290元元，共計9435元，由貴州奇峰宏建置業有限公司負擔8500元，楊昌琴負擔935元。 本判決為終審判決

審判長嚴白 審判員冉飛 審判員王君 二〇一九年三月二十六日 法官助理申婧敏 書記員牛潔

2019-03-26