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上訴人云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司（以下簡稱：“省房公司”）與被上訴人云南名軒餐飲管理有限公司（以下簡稱：“名軒公司”）、張曉翔房屋租賃合同糾紛一案，不服昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初2797號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年6月25日受理此案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

上訴人省房公司上訴請求：1、依法維持原審判決第一項、第二項、第三項；2、依法撤銷原審判決第四項；3、依法改判被上訴人名軒公司支付上訴人省房公司按中國人民銀行同期貸款利率計算至付清所有租金之日止的逾期支付租金造成的損失；4、依法改判被上訴人張曉翔對被上訴人名軒公司拖欠的租金及損失承擔連帶清償責任;5、本案二審案件受理費由二被上訴人承擔。主要事實及理由：一、被上訴人張曉翔存在濫用公司法人獨立地位和股東有限責任逃避債務(wù)，嚴重損害債權(quán)人利益的行為，其明確承認名軒公司拖欠的租金由其承擔，故張曉翔應(yīng)當對明軒公司拖欠的租金及損失承擔連帶清償責任。張曉翔前述行為具體表現(xiàn)為：1、張曉翔在2016年4月22日實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，其持有明軒公司90%的股權(quán)，為該公司法定代表人及實際控制人。2、張曉翔實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，其對名軒公司拖欠上訴人的巨額租金主觀上是明知的，其2016年4月22日將持有的名軒公司90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甘斯芬的主管目的就是為了逃避債務(wù)。3、張曉翔在完成全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍然是名軒公司的實際控制人。4、張曉翔在實際經(jīng)營名軒公司的過程中，存在現(xiàn)金收取租金，所收款項不入公司賬目，其個人資產(chǎn)與明軒公司的資產(chǎn)存在混同。另外，張曉翔在2016年4月22日將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給甘斯芬之后，在2016年9月30日，依然簽收上訴人省房公司送達的《關(guān)于對景秀西苑小區(qū)商鋪拖欠租金的催告函》，2016年11月2日，在返還給上訴人的《欠款催收回執(zhí)函》上，張曉翔個人明確寫明欠上訴人租金的事宜由其全權(quán)負責商談處理，該內(nèi)容應(yīng)當理解為張曉翔愿意個人承擔支付租金的責任。二、一審法院認為張曉翔個人資產(chǎn)與名軒公司的財產(chǎn)存在混同無事實依據(jù)的認定，屬于舉證責任分配不當，且上訴人省房公司已經(jīng)對此提供了基本證據(jù)且無法舉證是因為一審法院未同意上訴人要求調(diào)取名軒公司與張曉翔的銀行賬戶信息所致，責任不應(yīng)由上訴人承擔。三、上訴人省房公司要求按中國人民銀行同期貸款利率標準支付至實際付清租金之日止的逾期支付租金的損失，符合合同約定，依法應(yīng)當予以支持。四、本案應(yīng)將租賃合同糾紛與張曉翔濫用公司法人獨立地位和股東有限責任逃避債務(wù)兩個法律關(guān)系合并審理，一審法院以二者并非同一個法律關(guān)系為由不予處理，屬于適用法律錯誤。綜上，請求二審法院查明本案事實，依法支持上訴人的全部上訴請求。 被上訴人名軒公司答辯稱：本案上訴人省房公司就未支付租金或未按期支付租金這一事實主張了兩項違約金，屬于重復(fù)主張；一審法院判決支持上訴人省房公司10%的違約金已足以彌補了上訴人省房公司因本案遭受的實際損失。對于張曉翔是否應(yīng)當承擔連帶責任的問題，雙方另一租賃合同糾紛中已經(jīng)做出了認定。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。 被上訴人張曉翔未到庭發(fā)表答辯意見。 省房公司一審訴訟請求：1、判令解除原告于2012年6月26日與被告名軒公司簽訂的《房屋租賃合同》，同時判令被告將承租的房屋交還給原告；2、判令被告按合同約定向原告支付拖欠的房屋租金，租金金額計算至被告實際將租賃房屋交還給原告之日止；3、判令被告向原告支付違約金44544元；4、判令被告按中國人民銀行同期貸款利率，向原告支付逾期支付租金所造成的損失，損失計算至被告付清所有房租之日止；5、判令被告承擔本案訴訟費。 一審判決確認：2012年6月26日，原告省房公司與被告名軒公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：1、省房公司將其位于昆明市五華區(qū)滇緬大道2743號景秀西苑小區(qū)共計建筑面積348余平方米的所有閑置商鋪（景秀西苑小區(qū)9幢9-11、9-12、9-13）；2、租賃期限為六年，自2012年10月1日至2018年12月31日止；3、租金標準：第一年按20元／月／平方米計算，以后每年按上一年的租賃標準基礎(chǔ)上每平方米遞增5元，以此類推；4、租金支付時間：①第一年租金分兩次支付：2012年7月31日前支付41760元，2013年5月1日前支付41760元；②第二年租金分兩次支付：2013年10月1日前支付租金52200元，2014年5月1日前支付52200元；③第三年租金支付：2014年10月1日前支付125280元；④第四年租金支付：2015年10月1日前支付146160元；⑤第五年租金支付：2016年10月1日前支付167040元；⑥第六年租金支付：2017年10月1日前支付187920元（計至2018年12月31日）；5、如名軒公司逾期支付房屋租金的，延期支付房屋租賃費超過30日，本合同自動解除，甲方有權(quán)追討剩余租金；6、任一方違反本合同約定，給對方造成損失的除賠償損失外，還應(yīng)按當年租金10%向守約方支付違約金。另確認，被告名軒公司向原告支付了第一年的租金。另外，2016年9月30日，名軒公司向省房公司送達《欠款催收回執(zhí)函》，載明“經(jīng)我公司財務(wù)對賬確認：截止2016年9月30日，云南名軒餐飲管理有限公司拖欠云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司景秀西苑小區(qū)商鋪租金總金額為13644720元。”2017年10月19日，原告省房公司在公證處的見證下向被告名軒公司送達《云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司關(guān)于解除景秀西苑小區(qū)房屋租賃合同通知書》，告知自本通知送達之日起解除與你公司簽訂的兩份《房屋租賃合同》。 根據(jù)上述確認事實，一審法院認為：根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條之規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！北景钢斜桓婷幑居?016年9月30日向原告省房公司發(fā)函，對包括本案租賃物在內(nèi)的欠付租金予以確認，故原告訴訟請求并未超過訴訟時效；其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款之規(guī)定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”涉案《房屋租賃合同》約定有解除條件，即延期支付房屋租賃費用超過30日，被告名軒公司延期支付租金已遠超30日，原告有權(quán)解除租賃合同，且原告亦于2017年10月19日發(fā)出解除合同通知書，故一審法院認為《房屋租賃合同》已于2017年10月19日解除，原告再行訴請解除合同已無必要，故一審法院不予支持；第三，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”涉案《房屋租賃合同》解除后，被告名軒公司應(yīng)當將租賃房屋返還給原告省房公司；另外，租賃房屋由被告名軒公司使用，對于使用期間的租金被告名軒公司仍應(yīng)支付，故一審法院對于原告省房公司要求被告名軒公司支付自2013年10月1日至租賃房屋交還之日止的租金的訴訟請求，依法予以支持。至于具體的租金標準，一審法院依據(jù)涉案《房屋租賃合同》的約定，確定自2013年10月1日至2014年9月30日止按104400元／年的標準支付，自2014年10月1日至2015年9月30日止按125280元／年的標準支付，自2015年10月1日至2016年9月30日止按146160元／年的標準支付，自2016年10月1日至2017年9月30日止按167040元／年的標準支付，自2017年10月1日之后按150336元／年的標準支付；第四，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！北景钢斜桓婷幑疚窗醇s支付租金，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當支付違約金。本案中原告省房公司主張的違約金44544元，未超出合同約定標準，一審法院予以支持。另外，鑒于上述違約金已足以彌補原告的損失，故對于原告省房公司主張的損失，一審法院不予支持；最后，被告張曉翔并非涉案《房屋租賃合同》的當事人，且原告主張被告張曉翔個人資產(chǎn)與被告名軒公司資產(chǎn)混同無事實依據(jù)。至于被告張曉翔是否存在濫用公司法人獨立地位和股東有限責任逃避債務(wù)，與本案并非同一法律關(guān)系，一審法院不予處理。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條之規(guī)定，判決：一、被告云南名軒餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效后三十日內(nèi)將其依據(jù)2012年6月19日《房屋租賃合同》所承租的租賃房屋返還給原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司；二、被告云南名軒餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效后三十日內(nèi)向原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司支付自2013年10月1日至租賃房屋返還之日止的租金（自2013年10月1日至2014年9月30日止按104400元／年的標準計算，自2014年10月1日至2015年9月30日止按125280元／年的標準計算，自2015年10月1日至2016年9月30日止按146160元／年的標準計算，自2016年10月1日至2017年9月30日止按167040元／年的標準計算，自2017年10月1日之后按150336元／年的標準計算）；三、被告云南名軒餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效后三十日內(nèi)向原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司支付違約金44544元；四、駁回原告云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司的其他訴訟請求。 二審中，上訴人省房公司對一審判決確認事實無異議，但是認為一審遺漏認定以下事實：1、2013年6月17日，本案租賃合同當期應(yīng)付的40000元租金為張曉翔直接向省房公司直接支付。2、名軒公司從省房公司承租商鋪以后，轉(zhuǎn)租給了好多人，且轉(zhuǎn)租過程中存在現(xiàn)金收取租金且不開具發(fā)票。3、2016年1月21日、2016年2月1日、2017年7月4日名軒公司先后向上訴人省房公司發(fā)函，要求上訴人確認尚欠租金的數(shù)額并請求下調(diào)租金及延長租期。4、2016年11月2日，張曉翔在名軒公司2016年6月30日出具的《欠款催收回執(zhí)函》上注明“本人確認對云南名軒餐飲管理有限公司欠云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司商鋪租金事宜全權(quán)負責商談處理”。5、名軒公司法定代表人于2016年4月22日由張曉翔變更為甘斯芬，張曉翔的戶籍地址與甘斯芬的戶籍地址一致，戶主均為張家林，甘斯芬與張曉翔系母子關(guān)系。 經(jīng)質(zhì)證，被上訴人名軒公司對一審判決確認事實異議無異議；對上訴人省房公司二審提出的上述事實亦無異議。 二審中，上訴人省房公司提交《公證書》一份，欲證明：名軒公司及張曉翔將涉案商鋪進行轉(zhuǎn)租，并以現(xiàn)金方式向租戶收取現(xiàn)金；2、被上訴人名軒公司以現(xiàn)金收取租金后并未將租金入賬至名軒公司賬戶，為張曉翔私自挪用、使用提供了便利；3、上訴人省房公司一、二審提交的名軒公司及張曉翔與租戶簽訂的有關(guān)涉案商鋪的租賃協(xié)議真實存在，且復(fù)印件與原件一致。 經(jīng)質(zhì)證，被上訴人名軒公司對該公證書形式上的真實性予以認可，但對關(guān)聯(lián)性、合法性均不予認可。被上訴人張曉翔未對該證據(jù)進行質(zhì)證

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費9270元，由上訴人云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司承擔。 本判決為終審判決

審判長孫建 審判員李鴻 審判員符圓圓 二〇一九年八月十二日 法官助理毛維清 書記員李孟擎

2019-08-12