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上訴人淮北鴻通旅游客運有限公司（以下簡稱鴻通公司）因與被上訴人淮北市建投控股集團有限公司（以下簡稱建投公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服安徽省淮北市相山區人民法院（2017）皖0603民初1304號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年8月6日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人鴻通公司的委托訴訟代理人許光耀、被上訴人建投公司的委托訴訟代理人竇寶峰到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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鴻通公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回建投公司的一審訴訟請求；2.訴訟費用由建投公司承擔。事實與理由：一、一審程序嚴重違法。一審判決依據其依職權調取的（2008）淮民一終字第114號民事判決書及淮北市國土局與淮北市華商工貿有限責任公司簽訂的租賃合同認定事實，違背了民事訴訟法司法解釋第九十六條的規定，系程序嚴重違法。一審判決超過法定審限。鑒定程序嚴重違法。建投公司2017年1月9日申請立案，于2019年3月才申請司法鑒定，超過司法鑒定申請期限。二、涉案合同的性質不是租賃合同，而是淮北市政府主導的、帶有政府財政補貼性質、社會公益性質的合作共建協議，建投公司的主體不適格；本案應當通知淮北市人民政府、徐州觀音機場（以下簡稱觀音機場）參加訴訟，一審遺漏了必要的訴訟當事人。三、一審判決認定事實錯誤。涉案合同當事人是淮北市人民政府、觀音機場及鴻通公司，但合同期限內實際使用涉案房屋、合同到期后實際占用涉案房屋的單位均系觀音機場，不是鴻通公司，一審判決認定事實錯誤。建投公司提出要收回房屋后，鴻通公司立即騰空了西側房屋，但建投公司拒絕接收。東側房屋系由觀音機場使用，鴻通公司無權干涉。一審判決認定“鴻通公司未舉證證明建投公司同意鴻通公司先返還部分房屋，故上述證據不能證明自2013年8月無需支付西側房屋的租金的事實”明顯不當。一審判決依據調取的判決書、租賃合同認定“租金、占用費”，違背了合同的相對性原則，且酌定的租金數額缺乏依據。四、涉案房屋于2010年6月交付觀音機場，淮北市人民政府一直未要求支付租金，建投公司至2017年1月起訴，明顯超過了訴訟時效。五、本案法律適用錯誤。一審判決援引的是《合同法》，但本案中鴻通公司與建投公司之間不存在合同關系。 建投公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應當予以維持。鴻通公司的上訴請求無事實和法律依據，應依法駁回。 建投公司向一審法院起訴請求：1.判決鴻通公司將坐落于淮北市古城路69號、建筑面積150平方米的房屋騰空交還；2.判決鴻通公司交付自2010年8月25日至2016年6月25日的房租（房屋占用費）91.2萬元（租金標準以司法鑒定結論為準）；3.訴訟費由鴻通公司承擔。 一審法院認定事實：2010年7月16日，淮北市人民政府（甲方）、觀音機場（乙方）與鴻通公司（丙方）簽署合作共建觀音機場淮北城市候機樓合同，主要內容：甲方承擔城市候機樓補貼費用，第一年補貼丙方60萬元，第二年補貼30萬元，以后費用按市場化方式解決；乙方承擔城市候機樓的前期投入及所需硬件配置，承擔城市候機樓所需費用，并負責候機樓的員工培訓、指導值機、售票、服務等管理工作，協調徐州交通部門進行機場旅客接送的開通工作，確保城市候機樓在2010年9月30日前投入運行；丙方提供城市候機樓300平方米經營場所，購置大巴車4輛供機場直達旅客使用，承擔城市候機樓300平方米經營場所全部租賃費用，負責候機樓人員的挑選，業務、運行的管理，負責員工工資、福利及日常運行費用；合同有效期為五年，經三方簽字蓋章后生效。淮北市人民政府、觀音機場、鴻通公司及其授權代表分別在落款處蓋章、簽名。2010年8月25日，國土局將涉案房屋移交給建投公司管理，建投公司隨即按照上級要求將涉案房屋交付鴻通公司用于觀音機場淮北城市候機樓建設。之后，鴻通公司未與建投公司簽訂房屋租賃合同，亦未支付房租。2013年8月12日，建投公司向鴻通公司送達催告通知書，載明：國土局位于市古城路69號門面于二零一零年六月提供給觀音機場經營，用于建設徐州觀音機場淮北候機樓，該資產于2010年8月移交給建投公司管理，該資產經營使用權已到期，根據《企業國有資產監督管理暫行條例》等法律法規及市政府有關文件精神，為確保國有資產安全完整和保值增值，建投公司將于近期收回該房產并公開拍租。2015年7月15日，建投公司向鴻通公司送達催款告知書，稱根據鴻通公司與淮北市人民政府、觀音機場簽訂的合作共建觀音機場淮北城市候機樓合同，鴻通公司應當承擔觀音機場淮北城市候機樓經營場所的租賃費，經評估年租金為15.2萬元，截至2015年7月鴻通公司共欠租金76萬元，要求鴻通公司7日內支付拖欠租金，逾期不交，其保留訴訟權利，由此造成的一切損失由鴻通公司承擔。2015年8月3日，建投公司向鴻通公司送達限期搬離告知書，載明：“淮北觀音機場候機樓（淮北鴻通旅游客運有限公司）：你單位租賃位于古城路69號門面已到期，請于十日內騰空辦理并補齊所欠房租柒拾陸萬元整。如逾期不能搬出并結清之前產生的租金、水、電等相關費用，我公司將依法追繳所欠費用，并要求你（單位）承擔由此產生的一切相關責任?！?015年8月31日，觀音機場向淮北市人民政府書面請示，稱三方簽訂的合同到期，其同意續約5年，延續淮北候機樓的正常運行，懇請淮北市人民政府協調，支持觀音機場淮北城市候機樓繼續無償使用涉案房屋，試用期5年。2015年10月9日，淮北市人民政府就觀音機場淮北市城市候機樓有關問題召開協調會。2015年10月10日，國土局書面回復，稱觀音機場淮北城市候機樓環境衛生較差，存在嚴重安全隱患，請相關單位責令經營單位修整下水道，清理污水，建議將候機樓搬到主城區以外。2015年10月13日，建投公司回復淮北市人民政府，同意觀音機場續約意見，但必須按照市場化原則運營，由建投公司參照市場評估價收取租金。2015年10月19日，發改委書面回復，支持協調相關部門繼續使用涉案房屋作為淮北候機樓營業用房，對于觀音機場繼續無償使用營業用房的要求，建議淮北市人民政府不宜介入，對于協調觀音機場重新選擇合作經營者的意見是，觀音機場自行選擇合作伙伴，淮北市人民政府不宜介入。2015年11月5日，國資局向淮北市人民政府提出書面建議，鴻通公司未按市場價支付營業場所的租金，構成違約，建議建投公司按照合同約定，以市場公允價補收房屋租賃費，否則限期搬離，公開拍租，關于觀音機場提出無償使用涉案房屋，續約5年的申請，其認為不妥。鴻通公司一直未搬離涉案房屋，亦未支付房租。一審訴訟過程中，依建投公司申請，一審法院依法委托淮北淮信資產評估事務所對涉案房屋自2010年8月25日至今的租金價值進行評估。該所回復一審法院，被評估房屋屬于商業用房，只能采用市場法才能反映其租金價值，而被評估房屋租金時間跨度較長，不能搜集到過去時間段可比較的房屋租金案例，以采用市場法對房屋租金價值進行評估，因此其接受委托評估租金時間從評估基準日2019年3月21日起至2020年3月20日一年期內租金價值。該所出具淮北淮信評報字（2019）第27號資產評估報告，結論為涉案房屋在2019年3月21日的月租金為0.93萬元，年租金為11.16萬元。另查，2004年3月10日，國土局將涉案房屋出租給華商公司，約定租期3年，從2004年3月20日至2007年3月19日，年租金7.5萬元等內容。合同簽訂后，國土局將涉案房屋交付華商公司使用。2006年3月，華商公司將涉案房屋轉租給許蘭英，許蘭英開辦淮北市超越網吧（簡稱超越網吧），并代華商公司交納一年的租金等。合同到期后，華商公司、超越網吧未返還房屋，國土局起訴至安徽省淮北市相山區人民法院，該院經審理，作出（2007）相民一初字第870號民事判決。華商公司、超越網吧不服該判決，上訴至安徽省淮北市中級人民法院，被（2008）淮民一終字第114號民事判決予以維持。 一審法院認為，根據國土局與華商公司簽訂的租賃合同、（2008）淮民一終字第114號民事判決書及建投公司提交的資產移交說明，足以證明涉案房屋系國有資產，原由國土局管理，于2010年8月25日移交給建投公司管理，建投公司具有本案主體資格?；幢笔腥嗣裾c觀音機場、鴻通公司于2010年7月16日簽訂合作共建觀音機場淮北候機樓合同，明確約定鴻通公司承擔候機樓經營場所的全部租賃費用。據此，鴻通公司辯稱涉案房屋系淮北市人民政府批示給觀音機場無償使用的，不存在房屋租賃合同關系，其不是適格被告的答辯意見，無事實及法律依據，不予采信。鴻通公司與淮北市人民政府、觀音機場簽訂的合作共建觀音機場淮北候機樓合同已于2015年到期，建投公司要求鴻通公司返還房屋，理由充分，予以支持。鴻通公司辯稱，其于2013年8月12日騰空了涉案房屋的西邊房屋，建投公司未予接收。建投公司稱，按照其資產管理程序及國資局的要求，其管理的所有房屋出租時應當采取公開拍租的形式，如果鴻通公司僅交還部分房屋，剩余部分的房租難以確定，無法滿足資產管理的程序，故不同意接收部分房屋，要求鴻通公司返還涉案全部房屋。涉案房屋作為一個整體出租給鴻通公司，則鴻通公司在返還房屋時應當整體返還。在涉案房屋返還給建投公司之前，鴻通公司應支付合作共建觀音機場淮北候機樓合同期滿之前的房屋租賃費及合同期滿之后的占有使用費。因涉案房屋爭議的租金時間跨度較長，淮北淮信資產評估事務所僅接受從2019年3月21日至2020年3月20日的租金委托評估。參照該所出具的淮北淮信評報字（2019）第27號資產評估報告，國土局與華商公司于2004年3月10日約定的從2004年3月20日至2007年3月19日的租金標準，以及合作共建觀音機場淮北候機樓合同的期限，酌定自2010年8月25日至2015年8月25日的房租費、占有使用費為8.5萬元／年，自2015年8月25日至2016年6月25日的占有使用費為9.5萬元／年。經計算，鴻通公司應支付建投公司自2010年8月25日至2016年6月25日的租金、占有使用費計504167元（8.5萬元／年×5年＋9.5萬元／年÷12月×10月）。建投公司表示在一審訴訟中不主張評估費，以后另行訴訟主張，予以確認。關于訴訟時效問題。鴻通公司至今未返還涉案房屋，亦未支付房租、占有使用費，其行為處于持續狀態，建投公司于2017年提起訴訟未超過訴訟時效。判決：一、鴻通公司于判決生效后十五日內將坐落于淮北市古城路69號、建筑面積150平方米的房屋騰空并交還給建投公司；二、鴻通公司于判決生效后十五日內支付建投公司房租、占有使用費504167元；三、駁回建投公司的其他訴訟請求。案件理費12920元，由建投公司負擔4080元，鴻通公司負擔8840元。 二審期間，各方當事人均未提交新證據，本院對一審查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費12920元，由淮北鴻通旅游客運有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長劉靜 審判員化啟武 審判員王冬寧 二〇一九年九月二十五日 法官助理朱莉 書記員楊倩倩

2019-09-25