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上訴人深圳市羅湖區(qū)布心花園四區(qū)第三屆業(yè)主委員會（以下簡稱布心花園業(yè)委會）因與被上訴人深圳市城市建設開發(fā)（集團）有限公司（以下簡稱城建集團）及原審被告深圳市城建物業(yè)管理有限公司（以下簡稱城建物業(yè)）、深圳市城建物業(yè)管理有限公司布心管理處（以下簡稱城建物業(yè)布心管理處）業(yè)主共有權糾紛一案，不服深圳市羅湖區(qū)人民法院（2018）粵0303民初11278號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年1月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結

暫無數(shù)據(jù)

上訴人布心花園業(yè)委會上訴請求：1、撤銷原審民事判決；2、判令城建集團向布心花園業(yè)委會提供不少于建筑面積一百平方米的物業(yè)服務用房，并將該房產(chǎn)協(xié)助登記在布心花園業(yè)委會名下；3、判令本案一、二訴訟費由城建集團承擔。事實和理由：1、一審法院按小區(qū)物業(yè)竣工時間裁決物業(yè)服務用房沒有法律依據(jù)。布心花園四區(qū)包含2×、2××、2××、2×、2×共五棟房屋，×4棟于1992年竣工，2004年5月期間整體出售，2×、2××、2××、2×棟于1996年竣工，沒有法律規(guī)定開發(fā)商提供物業(yè)服務用房是以竣工為時間節(jié)點，反而是1994年頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《住宅物業(yè)條例》）分別在第四十六條、四十七條規(guī)定以“移交”為時間節(jié)點，并在第四十八條、四十九條明確規(guī)定了條例實施前未“移交”物業(yè)服務用房的原開發(fā)單位應當補建。本案爭議的物業(yè)服務用房至今沒有“移交”，不能適用竣工時的《住宅物業(yè)條例》。2、2004年的《＜深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例＞實施細則》（以下簡稱《住宅物業(yè)條例實施細則》）也沒有規(guī)定要按市政府有關規(guī)定以建造成本價為前提條件提供住宅區(qū)物業(yè)服務用房，明確說明有關測算細數(shù)以市政府有關部門最新公布的數(shù)據(jù)為準，一審法院對此理解錯誤。3、即使要支付建造成本價取得物業(yè)服務用房，建造成本價所有證據(jù)均由城建集團和城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處掌握，布心花園業(yè)委會無法取得，建設成本價的多少及如何計算應當由城建集團和城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處舉證。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定，可以推定城建集團的建造成本價為0元，布心花園業(yè)委會無須支付建造成本價。4、即使要支付建造成本價，根據(jù)2004年《住宅物業(yè)條例實施細則》第四十四條的規(guī)定，城建集團應當向管委會劃撥基金時首先扣除管理用房的款項，即扣除管理用房款是開發(fā)單位的義務，現(xiàn)在城建集團沒有履行義務，要求布心花園業(yè)委會支付建造成本價的抗辯不成立，況且管委會至今未收到城建集團劃撥基金。5、一審法院開發(fā)建設單位現(xiàn)在是否有物業(yè)服務用房沒有調(diào)查，有還是沒有物業(yè)服務用房布心花園業(yè)委會無法得知，且布心花園業(yè)委會的訴請中并未提及無償二字，一審法院故意曲解。6、城建集團和城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處存在重大過錯。提供物業(yè)管理用房是開發(fā)單位的義務，2004年《住宅物業(yè)條例實施細則》沒有規(guī)定任何前提條件。但是布心花園四區(qū)業(yè)主委員會于2012年10月17日成立，時隔6年之久，城建集團至今未向布心花園業(yè)委會提供物業(yè)管理用房，還一再推脫，導致布心花園業(yè)委會帶領著廣大業(yè)主在遙遙無期的維權路上負重前行，這樣的訴累是城建集團和城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處共同故意造成的。7、根據(jù)2004年《住宅物業(yè)條例》第四十五條規(guī)定，開發(fā)建設單位應在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資2%的比例一次性向業(yè)委會劃撥住宅區(qū)的公用設施專用基金，公用設施專用資金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目，城建集團至今未向布心花園業(yè)委會劃撥公用基金，一審判決城建集團沒有無償提供物業(yè)用房的義務屬于遺漏事實，相反2004年《住宅物業(yè)條例》第四十九條規(guī)定，本條例實施行前移交使用的住宅區(qū)域，未按規(guī)定計劃要求建設的，開發(fā)建設單位應當按市政府規(guī)劃研究主管部門規(guī)定，規(guī)定的時間完成全部工程項目未按深圳市標準設計或者缺少便民服務網(wǎng)點的由市政府規(guī)劃建設主管部門和原開發(fā)建設單位予以配套完善或補救，因此要求城建集團提供物業(yè)服務用房有法律依據(jù)。同樣，2004年《住宅物業(yè)條例實施細則》第四十四條有規(guī)定，開發(fā)建設單位在向管委會劃撥專用資金時，扣除購買管理用房款和墊資購買部分商業(yè)用房款，其余資金應在管委會成立2個月內(nèi)一次性直接匯至區(qū)注冊管理部門專用的資金賬戶。城建集團以房產(chǎn)竣工驗收在條例實施之前不提供物業(yè)服務用房沒有法律依據(jù)，城建集團要求以建造成本價或同期市政府微利房價格向布心花園業(yè)委會提供物業(yè)用房，屬于反訴的范圍，城建集團未提出反訴，視為放棄自己的權利。8、城建集團自認實際管理用房和商業(yè)用房的面積共計為53.84平方米，應視為城建集團愿意向布心花園業(yè)委會提供53.84平方米的物業(yè)用房，一審法院要求城建集團提供取得建設工程規(guī)劃許可證的時間，否則應當承擔相應的法律責任，但城建集團一次未提供，因此應當提供相應的法律后果。9、城建集團只同意給布心花園業(yè)委會53.84平方米的物業(yè)管理用房，而布心花園業(yè)委會要求是100平方米，這只是一個差距，即使是按照1994年頒布的《住宅物業(yè)條例》，也必須給管委會93平方米左右的物業(yè)管理用房。 被上訴人城建集團答辯稱：1、城建集團所稱的53.84平方米管理用房，是根據(jù)相關法律法規(guī)計算出的，開發(fā)商可以提供的物業(yè)管理用房，但這首先證明了布心花園業(yè)委會提出的不少于100平方米物業(yè)管理服務用房，于法無據(jù)，并非僅為物業(yè)面積上的差距。其次，布心花園業(yè)委會也承認按照當時的法律法規(guī)，業(yè)委會需要按相應對價即減少成本，向開發(fā)商予以購買物業(yè)管理用房，而這非無償給予。因此，城建集團并非默認無償提供管理用房53.84平方米。2、布心花園業(yè)委會錯把2004年《住宅物業(yè)條例》中移交住宅區(qū)理解為移交管理用房，因而稱涉案物業(yè)至今沒有移交，且不能適用當時的法律法規(guī)，混淆概念與事實不符。涉案的5棟房屋，其中×4棟于1992年6月竣工，其余4棟分別于1995年-1996年出竣工驗收并移交城建物業(yè)管理公司，即便×4棟于2004年5月才整體拍賣出售，但1992年竣工以后一直出租使用，且已交由城建物業(yè)管理公司管理，城建物業(yè)管理公司也相應收取了管理費用，事實上該5棟房屋一直由城建物業(yè)管理公司管理。因此，該5棟房產(chǎn)早已移交使用。3、關于涉案小區(qū)管理用房配給法律適用問題，該小區(qū)所屬地塊于1992年統(tǒng)一規(guī)劃設計，分批建設，在小區(qū)規(guī)劃設立之時，并沒有任何的物業(yè)管理用房配給法律規(guī)定，城建集團沒有建設交付對于房產(chǎn)用房的法律管理義務，即便最早1994年《住宅物業(yè)條例》，也是在整個建設過程規(guī)劃結束后才頒布實施的，即便非要配給物業(yè)管理用房，也應尊重歷史事實，按照該條例規(guī)定以建設成本向管委會提交管理用房。4、就管理用房配給問題，按照當時的法律規(guī)定，事實上布心花園業(yè)委會與城建集團因為合同關系，即布心花園業(yè)委會向開發(fā)建設單位支付了相對應的建設成本對價，開發(fā)建設單位才能向其提供法律規(guī)定的管理用房，而事實是布心花園業(yè)委會從未支付過任何費用，該項權利已超過20余年，不應受到法律支持。 城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處述稱：作為物業(yè)服務單位，城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處在1994年正式接管24棟時，沒有物業(yè)管理用房的法律法規(guī)規(guī)定，城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處當時辦公是在架空層，是臨時的辦公場地，目前的物業(yè)管理單位也在該處辦公。城建集團沒有提供管理用房，布心花園業(yè)委會成立以后也沒有向物業(yè)管理單位提供過物業(yè)管理用房，因此布心花園業(yè)委會要求物業(yè)公司提供物業(yè)管理用房沒有依據(jù)，城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處沒有義務，更不應該承擔本案的訴訟費。其他意見與一審答辯意見一致。 布心花園業(yè)委會向一審法院起訴請求：1、判令城建集團、城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處向布心花園業(yè)委會提供不少于建筑面積一百平方米的物業(yè)服務用房，并將該房產(chǎn)登記在布心花園業(yè)委會名下；2、本案訴訟費由城建集團、城建物業(yè)、城建物業(yè)布心管理處承擔。 一審法院認定事實：布心花園四區(qū)包含2×、2××、2××、2×、2×共五棟房屋，24棟于1992年竣工，2×、2××、2××、2×于1996年竣工。此后，前述房屋陸續(xù)由開發(fā)建設單位移交使用，其中×4棟由城建集團自持，直至2004年5月期間方通過拍賣形式，整體對外出售。 一審法院另查，城建物業(yè)布心管理處作為城建物業(yè)的分公司，在于2016年9月前，布心花園四區(qū)物業(yè)均由其提供物業(yè)服務，此后，城建物業(yè)布心管理處結束物業(yè)服務并撤離小區(qū)。再查，城建集團系布心花園四區(qū)的開發(fā)建設單位。 一審法院認為，本案系業(yè)主共有權糾紛。城建物業(yè)布心管理處系城建物業(yè)的分公司，在2016年9月前為布心花園四區(qū)物業(yè)提供物業(yè)服務，但其并非向布心花園業(yè)委會提供物業(yè)服務用房的義務主體，故布心花園業(yè)委會要求城建物業(yè)布心管理處及城建物業(yè)提供物業(yè)服務用房的訴訟請求，一審法院不予支持。 涉案的布心花園四區(qū)物業(yè)，最晚于1996年竣工并陸續(xù)投入使用，其中24棟于2004年5月期間，通過拍賣形式整體出售，相應產(chǎn)權從開發(fā)建設單位即城建集團轉(zhuǎn)移至案外人名下，因此，涉案糾紛所適用的法律依據(jù)應為當時頒行、生效的法律法規(guī)，即1994年《住宅物業(yè)條例》。其次，現(xiàn)行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》關于物業(yè)服務用房的規(guī)定不具有溯及力，根據(jù)相應的2014年1月1日起施行的《〈深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例〉實施若干規(guī)定》第三十九條“2008年1月1日之前取得建設工程規(guī)劃許可證的物業(yè)項目，建設單位應當按照《住宅物業(yè)條例實施細則》的規(guī)定配置和移交物業(yè)服務用房”的規(guī)定，其對應的即2004年《住宅物業(yè)條例實施細則》第二十一條“開發(fā)建設單位應在管委會成立之日起二個月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房”，該條所指《條例》即2004年《住宅物業(yè)條例》。根據(jù)2004年《住宅物業(yè)條例》第四十七條“開發(fā)建設單位應在移交住宅區(qū)時，按市政府有關規(guī)定以建造成本價提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。”可見，物業(yè)開發(fā)建設單位并沒有無償向業(yè)主委員會提供物業(yè)服務用房的義務。布心花園業(yè)委會主張依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》之規(guī)定，要求開發(fā)建設單位應提供不少于100平方米的物業(yè)服務用房的訴訟請求，法律依據(jù)不足，一審法院亦不予支持。 綜上所述，依照1994年《住宅物業(yè)條例》第四十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，一審法院判決：駁回布心花園業(yè)委會的全部訴訟請求。案件一審受理費人民幣50元由布心花園業(yè)委會承擔。 經(jīng)審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。 二審另查明：1、2018年7月4日一審庭審中，主審法官問“布心花園業(yè)委會要求提供100平方米物業(yè)服務用房的依據(jù)”時，布心花園業(yè)委會代理人回答“依據(jù)2008年1月1日生效實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十一條第三款和第五十二條的規(guī)定……”，問“深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例在1994、1996年、2004、2008年分別有頒布及修改的特區(qū)管理條例，涉案的小區(qū)建成、交付使用距今已有20余年，布心花園業(yè)委會認為應當適用2008年的管理條例的理由是什么”，布心花園業(yè)委會代理人回答“因為前面的條例均已廢止，2008年生效實施的是審理本案時有效的法律法規(guī)”。2、2017年9月7日一審庭審中，布心花園業(yè)委會代理人發(fā)表辯論意見“依據(jù)2008年生效實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十一條、第五十二條的規(guī)定，……應當提供不少于100平方米的物業(yè)用房”

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費100元，由上訴人布心花園業(yè)委會負擔。 本判決為終審判決

審判長張睿 審判員吳春瀧 審判員聶效 二〇一九年三月二十五日 書記員付紅萍

2019-12-13