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原告沈友記、劉桂軍訴被告黔南天源集團實業開發有限責任公司（以下簡稱天源公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院立案后，依法組成合議庭，適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告沈友記、劉桂軍的共同委托訴訟代理人劉啟飛，被告天源公司的委托訴訟代理人劉軼南到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告沈友記、劉桂軍向本院提出訴訟請求：1．請求人民法院依法判決解除原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》；2．請求人民法院依法判決被告返還原告購房款172654元，并支付違約金863.27元，并從2017年6月22日起按照年利率6%支付資金占用費至付清時止；3．本案訴訟費用由被告負擔。事實和理由：2016年9月9日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：Ｙ17010555），約定由原告購買被告開發的天源廣場城市綜合體2號樓2棟10層19號商業用房，建筑面積35.25平方米。雙方約定的合同價款為172654元，采取一次性付款方式付款，原告已經將購房款付清。《商品房買賣合同》約定的交房時間為2017年12月31日前。約定的交房條件為：“1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項目內相關設施、設備達到條件”。2018年4月16日，都勻建筑工程質量安全監督站出具《關于“天源2013城市綜合體”項目情況說明》，該情況說明載明：“到目前為止（2018年4月16日）未組織相關單位進行竣工驗收，不具備向業主交房條件”。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十三條第一款第二項約定：“逾期超過90日，買受人有權退房……”，故依據《合同法》第九十三條第二款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”，因被告無法按照約定期限交房，且經過原告要求退房后仍拒絕退房退款，嚴重侵害了原告的合法權益，故起訴至法院，請求判決如訴請。 被告天源公司辯稱：被告已依法履行了全部合同義務，原告訴求所依據的被告的違約情形并不存在。請求法院查明事實，駁回原告的訴訟請求。具體理由如下：1．原被告簽訂《商品房銷售合同》是雙方在平等、自愿、依法的基礎上簽訂，真實有效。案涉項目天源廣場（天源2013）經過依法審批，取得建設銷售的許可。雙方爭議的焦點是在合同約定的期限內是否達到交房的條件。根據《商品房銷售合同》第十一條和第十二條，被告應當在2017年12月31日交付商品房，并達到合同約定的條件，根據所提供的證據，案涉商品房分別于2017年12月25日納入城市自來水管網，2017年10月23日正式供電，2017年12月5日完工，相關通訊、電視網絡端口敷設到戶；2017年12月28日，沃爾瑪超市在案涉工程所在的天源廣場（天源2013）開業；2015年2月11日，被告與黔南天源集團物業管理有限責任公司簽訂《前期物業服務合同》，由該公司提供案涉項目的物業服務；而照明、綠化景觀也可以配套使用（案涉的2號樓無綠化工程，綠化景觀附屬于其他單元樓）；人防工程經有關單位批準，采取異地建設的方式解決，案涉項目不再建設；因此，案涉的2號樓已經完全符合全部交付使用的條件。而這些條件也正是《城市房地產開發經營管理條例》（修改前）在第十八條規定的“綜合驗收”項目，只不過在法律修改后的現在，這些項目已經不作為“竣工驗收”的項目。同時，根據《商品房銷售合同》第三條，案涉商品房規劃用途為“辦公”，即用于商業用途，因此無需根據《商品房銷售合同》第十一條第二款的約定提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗收表》；2．原告未履行解除合同的法定義務和約定義務，不具備通過訴訟解除合同的權利；3．本案無解除合同的其他法定事由，原告要解除合同，除了可以根據合同的約定，也可以根據法律的規定。但根據《合同法》第九十條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，如果原告要解除合同，法定的條件的情形包括：1、合同目的無法實現；2、商品房存在嚴重質量問題；3、其他解除合同的條件。然而案涉商品房在2017年12月31日前就已經具備居住、使用的全部法定和約定條件；4．被告兩次通知原告辦理收房手續，已經按照合同約定如期履行義務，無延遲交房的情形；原告沒有任何證據證明商品房存在嚴重質量問題不能使用的情形以及其他可以解除合同的法定事由。因此原告訴求解除合同并無任何法定條件；5．對于原告提供的都勻建筑工程質量安全監督站《關于“天源2013城市綜合體”項目情況說明》，因該《情況說明》與事實相悖，且違反發文規范。其理由為：1、該《情況說明》認為案涉項目“未組織相關單位進行綜合竣工驗收”，但綜合驗收作為交房的法定條件，早已經被法律廢止；2、該《情況說明》認為案涉項目“未竣工驗收不能交付使用”，但實際上案涉項目在2017年11月17日就已經經過竣工驗收，并且由都勻建筑工程質量安全監督站站長湯小波和工作人員孫波監督并在《工程驗收會議結論》上簽字確認；3、該《情況說明》沒有經辦人、簽發人簽字署名，也不符合機關單位公文規范，在其內容與法律和事實相悖的情況下，完全不符合證據“三性”的要求；故依法不能作為證據使用。同時，原告提交的勻建質【2017】70號文件同樣不能作為認定被告逾期交房的依據，因為該文依據的法律條件已經清楚地說明“竣工驗收合格”就是交房的標準，但該文卻對法律做了錯誤地理解，在案涉項目已經竣工驗收合格的情況下，仍然將“竣工驗收”誤認為“綜合驗收”，因此相關文件因為違反法律規定，也不能作為審判依據；6．關于被告回復都勻住建局的書面說明，認為存在逾期交房的情況，系被告因為收到市住建局上述文件和部分工作人員的錯誤引導，導致對法律發生錯誤理解，也錯誤地認為“綜合驗收”后才能交房所致，而說明中提及了所謂“軟裝”以及合同約定的“硬裝（即合同附件中的交房標準Ａ或者Ｂ）”的問題，實際情況是，硬裝部分已經達到了合同約定的裝修標準，僅僅是部分與“軟裝”掛鉤的收口掃尾工作（如電器安裝部位的抹灰、零件安裝等）未結束；7．原被告在簽訂商品房買賣合同的同時，還簽訂了售后返租協議。根據該協議，被告將返租款通過沖抵購房款的形式支付給了原告，原告將房屋的使用權轉移給了被告。因此，在原告收取返租款，使用權轉移的同時，意味著原告事實上已經實現了使用商品房的目的。既然原告已經使用和收益，自然意味著房屋已經交付，沒有交付，何來使用，沒有使用，如何轉移使用權，因此根據《合同法》第七十七條的規定，原被告雙方通過售后返租的形式，變更了房屋交付使用的履約模式。因此不再適用《商品房買賣合同》中關于商品房交付的條件的約定。如果雙方就房屋的有關質量和使用發生爭議需要解除合同的，應當根據合同的其他約定或者依照法律的規定進行確認。原告起訴要求被告承擔“逾期交房”的責任，已無任何依據；綜上所述，并結合案涉項目業經都勻佳信房產測繪所依法測繪，并出具《都勻房屋建筑面積測繪報告》，截至合同約定的交房期限，即2017年12月31日，案涉商品房已經符合《商品房銷售合同》第十一條第（二）項第1、2項約定的條件。原告認為案涉項目沒有進行竣工驗收，不符合事實。且原告堅持要求解除合同的根本緣由在于原告對案涉商品房的投資收益信心不足以及與被告在交易中的溝通不到位，因而寄希望通過對于法律規定的利用來轉嫁風險、宣泄情緒。因此，懇請人民法院在查明事實的基礎之上，不拘泥對法律規定進行機械的理解與適用，在既維護交易穩定又兼顧公平原則的前提下綜合評判，作出公正判決，駁回原告的訴訟請求，維護經濟活動的穩定和社會公信。 本院經審理認定事實如下：1．原告沈友記、劉桂軍系夫妻關系；2.2016年9月9日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發的天源廣場城市綜合體2＃樓2棟10層20號商業用房，建筑面積35.25平方米，合同價款為172654元，采取一次性付款方式付款，該《商品房買賣合同》第十一條、第十三條分別約定：“（一）出賣人應當在2017年12月31日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應當符合下列123項所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件；2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項目內相關設施、設備達到條件”、“……（2）逾期超過90日，買受人有權退房，買受人要求退房的，應當書面通知出賣人．出賣人應當自收到退房通知之日起60日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的0.5%向買受人支付違約金……”；3.2017年11月17日，案涉項目在都勻建筑工程質量安全監督站監督下（負責人湯小波、孫波簽字），經建設單位（被告天源公司）、施工單位（廣東電白建設集團有限公司）、設計單位（同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司）、勘察單位（貴州地礦基礎工程有限公司）、監理單位（貴州深龍港工程項目管理有限公司）共同簽署了《工程驗收會議結論》；4．被告天源公司分別于2018年1月1日和2018年3月28日在黔南日報上刊登交房通知，通知購房業主收房；5．由于部分購房業主以案涉房屋未達到交付條件為由，拒絕收房，進而引發信訪，2018年4月16日，都勻建筑工程質量安全監督站出具了一份《關于“天源2013城市綜合體”項目情況說明》，該情況說明載明：“天源廣場到目前為止未組織相關單位進行綜合竣工驗收，不具備向業主交房條件”；6.2018年3月20日，被告天源公司在向都勻住建局提交的情況說明中，認可天源廣場城市綜合體2＃樓存在逾期交房、部分裝修未收口（即硬裝與軟裝銜接部分），但未對逾期時間進行闡明；7.2018年7月24日，被告天源公司開發的天源廣場城市綜合體2＃樓進行了竣工驗收備案；8．因對合同約定的房屋交付條件，雙方發生爭議，我院向都勻住建局發出《調查函》一份，向都勻住建局了解《商品房買賣合同》中，第十一條第二項中：“該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件”的建筑工程竣工合格證明文件所指進行調查，2018年12月6日，都勻住建局回復我院，答復“……竣工驗收合格后，以《工程驗收會議結論》作為必要依據，同時達到水、電、氣、三網及通行暢通等條件可以交付使用”；9.2017年6月22日，原告與被告簽訂《售后返租協議》一份，將案涉商品房返租給被告，并收取了收益；10．原告在訴訟中提出的裝修未完成、未完善問題，至今未提供證據予以證明。 本案的爭議焦點為：1．按照合同約定案涉房屋交付的條件中的建筑工程竣工合格證明文件是什么；2．被告是否存在逾期交房，期限如何計算

駁回原告沈友記、劉桂軍的訴訟請求。 案件受理費3770元，由原告沈友記、劉桂軍負擔。 如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省黔南布依族苗族自治州中級人民法院

審判長王志堅 審判員毛雯瀲 人民陪審員石文芬 二〇一八年十二月十四日 法官助理李昱瑩 書記員韋有剛（代）

2019-12-26