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上訴人任秀芝、上訴人蒙嘉琦因與被上訴人李明曉、原審第三人內蒙古立元房地產建設（集團）實業(yè)有限責任公司（以下簡稱立元房地產）、原審第三人內蒙古泓森建筑安裝工程有限責任公司（以下簡稱泓森公司）、原審第三人李永成、原審第三人蒙克欣案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市第二中級人民法院（2018）京02民初333號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月27日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人任秀芝、蒙嘉琦的委托訴訟代理人蔣志純、白榮升，被上訴人李明曉的委托訴訟代理人唐武平，原審第三人立元房地產公司的委托訴訟代理人陳浩、原審第三人泓森公司的委托訴訟代理人蘭軍、原審第三人蒙克欣均到庭參加了訴訟，原審第三人李永成經本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，不影響案件的審理。本案現已審理終結

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任秀芝、蒙嘉琦上訴請求：1.撤銷一審判決；2.依法停止對位于內蒙古自治區(qū)呼和浩特市新城區(qū)海拉爾東路麗苑陽光城四期尚都商業(yè)綜合樓205號房屋（以下簡稱案涉房屋）的執(zhí)行，并解除對案涉房屋的查封；3.李明曉承擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：1.一審法院適用法律與認定事實錯誤。一審法院在2016年6月29日做出財產保全的過程中，因房屋與土地分屬不同行政部門管理，執(zhí)行部門未按照《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十三條規(guī)定辦理，即查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執(zhí)行人與他人的除外。地上建筑物和土地使用權的登記機關不是同一機關的，應當分別辦理查封登記。執(zhí)行部門在呼和浩特市國土資源局查封案涉土地的同時未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物屬于無查封狀態(tài)。對于任秀芝、蒙嘉琦而言，沒有查封的房屋就可以辦理過戶登記，其所辦理的網簽手續(xù)已經具備登記公示的效力，可以對抗李明曉所要實現債權的主張。案涉房地產未辦理過戶登記非因任秀芝、蒙嘉琦自身原因所致。2.一審法院在杳封案涉土地后并未向立元房地產公司送達（2016）京02民初197號民事裁定，亦未采取其他方式予以公示，一審法院認定任秀芝、蒙嘉琦應當知曉土地已被查封一事與事實不符。3.依據任秀芝、蒙嘉琦提交的其與立元房地產公司于2015年12月10日簽署的《商品房買賣合同》，因該合同為制式合同，簽訂時需要在網上向呼和浩特市房管局遞交現房銷售申請，該局在網絡系統(tǒng)中審核該房屋不存在權利限制的情況后會在網上審核通過并在網上生成電子版《商品房買賣合同》，生成日期即為當事人簽署《商品房買賣合同》的時間。故一審法院認定《商品房買賣合同》訂立時間是2016年7月1日屬事實認定錯誤，2016年7月1日只是該局辦理網上簽約的時間。案涉《商品房買賣合同》簽約時間應為2015年12月10日。4.案涉房屋未辦理過戶非因任秀芝、蒙嘉琦的原因。依據一審庭審過程中泓森公司陳述：由于資金周轉問題，無法及時繳稅，應當向立元房地產公司出具的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》是遲延至2016年4月27日提供完畢的。在泓森公司提供《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》后，立元房地產公司才會為泓森公司所分得的房屋出具《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票》。立元房地產公司在一審庭審陳述：由于2016年7月1日營業(yè)稅改增值稅及國稅與地稅合并后的業(yè)務變更，導致遲延為任秀芝、蒙嘉琦出具案涉房屋的發(fā)票，在任秀芝、蒙嘉琦取得發(fā)票后立元房地產公司及時為其辦理了網上房屋轉讓合同的簽訂及備案，立元房地產公司在為任秀芝、蒙嘉琦辦理房屋所有權證書過程中，呼和浩特市不動產登記中心成立，于2017年1月開始辦公，此時案涉房屋及所涉土地的業(yè)務均由該中心辦理，因此2016年6月29日一審法院查封案涉房屋所涉土地使用權的權利限制導致任秀芝、蒙嘉琦在2017年1月以后無法辦理房屋所有權證書。此外，作為普通的民事主體，法律不應要求任秀芝、蒙嘉琦具有同法律專業(yè)人士一樣的注意義務或者權利意識，任秀芝、蒙嘉琦作為買受人不能當然的因為未立即主張相關權利而受到責難。在任秀芝、蒙嘉琦通過一個合法有效的合同取得不動產后，其已實現了對不動產占有、使用及收益的權能，其自然認為該不動產已“歸其所有”，辦理過戶登記應不影響任秀芝、蒙嘉琦實現不動產的物權權能，故任秀芝、蒙嘉琦簽訂合同后的一個合理期間內未辦理過戶登記不應當視為消極不行使登記權利。立元房地產公司為任秀芝、蒙嘉琦出具案涉房屋的發(fā)票與一審法院查封案涉房屋項下土地為同一天，而立元房地產公司為任秀芝、蒙嘉琦出具發(fā)票后在辦理后續(xù)房屋過程中到2017年1月不能辦理房屋過戶登記僅為5個月，因此在如此短的時間內不應視為任秀芝、蒙嘉琦消極不行使登記權利。 李明曉辯稱，案涉房屋的查封時間應為2016年6月29日，執(zhí)行法院有權查封、拍賣被執(zhí)行人名下不動產，一審判決完全正確，請求法院依法駁回任秀芝、蒙嘉琦的上訴請求。事實與理由：第一，案涉房屋的查封時間應當為2016年6月29日。根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》中關于“地隨房走、房隨地走”的原則以及《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物。最高人民法院（2016）最高法執(zhí)監(jiān)204號案例強調，土地使用權和建筑物的登記機關不是同一機關的，雖然要求分別辦理查封登記，但是其目的是要求執(zhí)行法院完善執(zhí)行措施，進行充分公示，未分別辦理登記的，不影響查封的效力。本案的查封時間是2016年6月29日，其效力已經及于地上建筑物。第二，本案的執(zhí)行法院有權查封、拍賣被執(zhí)行人名下的不動產。任秀芝、蒙嘉琦提出異議的依據是《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條的規(guī)定，該條要求必須同時滿足四個條件才能夠排除執(zhí)行。本案案涉房屋登記于被執(zhí)行人立元房地產公司名下，立元房地產公司作為負有給付義務的被執(zhí)行人，人民法院完全有權力依據《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國民事訴訟法》查封、拍賣其名下的不動產。司法解釋對上述查封行為進行了例外規(guī)定。從法律效力的位階可知，有權查封被執(zhí)行人不動產是原則，排除執(zhí)行是特殊例外情形，排除執(zhí)行應當嚴格解釋，不得隨意擴大其適用范圍。本案中，應當嚴格要求任秀芝、蒙嘉琦在2016年6月29日前簽訂合法有效的《商品房買賣合同》，并且向不動產登記所有人即立元房地產公司支付所有購房款。對于排除法院的執(zhí)行行為必須嚴格限制要求是在查封前已經以不動產登記的房屋買賣合同，且向立元房地產公司支付購房款。司法解釋及法律不允許通過第三方“中轉”、抵債的方式排除法院執(zhí)行。本案中任秀芝、蒙嘉琦與立元房地產公司簽訂《商品房買賣合同》目的是為了配合其所謂的第三人“抵頂”行為，并不是真實的房屋買賣意思表示。另，泓森公司與個人簽訂的建筑分包合同，實際上不具備承包的資質。綜上，任秀芝、蒙嘉琦與立元房地產公司之間的房屋買賣不具備排除法院執(zhí)行的效力。 立元房地產公司述稱，支持任秀芝、蒙嘉琦提出的異議。立元房地產公司作為債務人應當承擔相應的責任，任秀芝、蒙嘉琦的合法權益應當得到保護。一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。任秀芝、蒙嘉琦提出的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條的全部條件。案涉房屋網簽合同簽訂日期是2015年12月10日，本案法院查封房屋的日期為2018年4月17日，房屋在查封之前已經簽訂《商品房買賣合同》。任秀芝、蒙嘉琦在2018年4月17日法院查封房屋之前已經合法占有、使用該房屋并已按借款抵頂的方式給付了全部房款。任秀芝、蒙嘉琦未辦理過戶登記的原因不是其個人造成的。一審法院對《中華人民共和國物權法》第一百四十六條所作出的推理和解釋無法律依據，且該條規(guī)定不適用查封保全的情形。一審法院對于《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條中“人民法院查封之前”的理解與適用是錯誤的。綜上，任秀芝、蒙嘉琦對本案的執(zhí)行標的享有足以排除法院查封的情形，請求二審法院支持任秀芝、蒙嘉琦的訴訟請求。 泓森公司述稱，查封土地時查封了4萬平方米，土地證是包括7-10的高層土地，土地證是已經辦理了的。當時法院僅查封土地，沒有查封房屋。一共是70余戶，已經辦理了十幾個房本。 蒙克欣述稱，同意任秀芝、蒙嘉琦的意見。 任秀芝、蒙嘉琦向一審法院起訴請求：1.請求依法停止對案涉房屋的執(zhí)行，并解除對案涉房屋的查封；2.本案的訴訟費用由李明曉承擔。 一審法院認定事實：一審法院在審理李明曉與內蒙古立元新技術應用有限責任公司（以下簡稱立元新技術公司）、立元房地產公司、錫林郭勒盟蒙元煤炭有限責任公司、內蒙古神澤蒙華能源有限責任公司、黃睿借款合同糾紛一案中，依據李明曉的申請，作出（2016）京02民初197號訴訟保全民事裁定書，依據該裁定，一審法院于2016年6月29日查封了立元房地產公司座落于內蒙古自治區(qū)呼和浩特市新城區(qū)海拉爾東街北的國有土地使用權［證號：呼國用（2004）字第0826號］；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。 一審法院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197號民事判決，判決立元房地產公司與立元新技術公司承擔連帶責任。本院于2017年11月9日作出（2017）京民終443號民事判決，駁回上訴，維持原判。 李明曉向一審法院申請執(zhí)行，執(zhí)行案號為（2018）京02執(zhí)75號。執(zhí)行過程中，一審法院于2018年4月17日查封了立元房地產名下位于內蒙古呼和浩特市新城區(qū)海拉爾東路麗苑陽光城四期尚都商業(yè)綜合樓包括涉案房屋在內的房產。任秀芝、蒙嘉琦向一審院提出案外人執(zhí)行異議，一審法院作出（2018）京02執(zhí)異556號執(zhí)行裁定書，駁回了任秀芝、蒙嘉琦的異議請求，故任秀芝、蒙嘉琦提起本案訴訟。 對任秀芝、蒙嘉琦主張其享有足以排除本案執(zhí)行的權益的相關證據，立元房地產公司、泓森公司、李永成和蒙克欣均無異議，但是李明曉對其真實性或者關聯(lián)性均有異議，一審法院對此認定并查明事實如下： 2011年5月15日，立元房地產公司作為甲方與泓森公司作為乙方簽訂《合作建房協(xié)議書》，約定：一、合作項目及項目位置、建筑面積。甲、乙雙方合作的項目為：合作建設商業(yè)綜合大樓，該項目位于呼和浩特市新城區(qū)海拉爾東街麗苑陽光城東側。具體位置和建筑面積以規(guī)劃批準的位置和占地面積為準。二、合作建房的投入和各方占全部投資的比例。甲、乙雙方商定，合作建房的全部投入按下列約定進行：1．甲方將自己已經取得上述位置的土地使用權和取得該土地使用權支付的各項稅和費以及項目前期的規(guī)劃設計與施工圖設計、建設規(guī)劃許可證取得與施工許可證的辦理作為甲方的投入，除此之外的關于項目的所有相關費用支出均由乙方負責。2．乙方的投入為：建設合作項目約定的商業(yè)綜合大樓及其配套設施需要支付的全部費用和建設商業(yè)綜合樓需要繳納的開發(fā)費用，除上述甲方已支出內容外的與項目相關的費用均由乙方承擔，并作為乙方對合作項目的投入。3．甲、乙雙方不再詳細計算和評估各自投入的具體數額。甲、乙雙方在此基礎上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4．乙方前期支付甲方履約保證金1000萬元，待乙方實現建筑物地面三層封頂后，甲方返還乙方全額保證金1000萬元。協(xié)議同時對合作期限，甲、乙雙方的分工，合作項目建成并驗收交付使用后的內部管理，建成的商業(yè)綜合樓對外銷售的約定，財務管理與利潤核算和利潤分配，合作建房虧損負擔方式，違約責任等進行了約定。合同附件一為按比例平面分配示意圖，對于合作雙方按比例面積劃分進行了約定。 2011年8月13日，立元房地產公司作為發(fā)包人與泓森公司作為承包人簽訂《建設工程施工合同》，約定工程承包范圍為尚都商業(yè)綜合樓，合同價款64046562元，開工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2012年11月8日，立元房地產公司取得尚都綜合樓《建設工程施工許可證》，該許可證顯示施工單位為泓森公司，開工日期為2011年8月15日，竣工日期為2013年8月5日。2013年8月，案涉項目取得預售許可證。2015年6月5日取得施工備案表，備案表顯示竣工日期為2014年7月25日，竣工驗收日期為2014年10月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期間，泓森公司向立元房地產公司先后開具總金額為16736萬元的工程款發(fā)票。立元房地產公司主張《建設工程施工合同》中雖然僅約定合同價款64046562元，但那僅是建設成本，因為雙方合作有墊資，墊資會產生利潤，所以雙方實際按照發(fā)票金額進行結算，發(fā)票金額對應泓森公司按照《合作建房協(xié)議書》附件一約定分得的42套房屋，總面積19158.19平方米（泓森公司分得房屋為：-101號、-103號、101號、102號、103號、104號、105號、106號、203號、205號、401號、402號、403號、601號、602號、603號、604號、605號、606號、607號、608號、609號、6011號、6012號、6013號、6014號、6015號、6016號、6017號、6018號、6019號、6020號、6021號、6022號、6023號、6024號、6025號、6026號、6027號、6028號、6029號、6030號房屋）。2015年9月案涉項目辦理了初始登記，立元房地產公司取得大產權證。雖然李明曉對《合作建房協(xié)議書》、《建設工程施工合同》、《施工備案表》的真實性不予認可，但是鑒于李明曉對《建設工程施工許可證》的真實性不持異議，結合該許可證載明的信息、泓森公司開具的工程款發(fā)票等證據，一審法院對《合作建房協(xié)議書》、《建設工程施工合同》、《施工備案表》的真實性予以確認。 2012年5月21日，泓森公司（甲方）與李永成（乙方）簽訂了《墊付資金及工程分包協(xié)議》，將泓森公司與立元房地產公司簽訂的《合作建房協(xié)議書》建設項目中的土方工程、道路及場地硬化工程、樓梯室內外防水工程、鐵藝、車庫透明蓋頂分包給了李永成。該協(xié)議書第一條約定：墊付資金。1．甲方承攬的呼和浩特市海拉爾東路尚都綜合樓工程，甲方應在工程開工前向開發(fā)商立元集團支付1000萬元保證金。由于甲方資金緊張，經甲乙雙方協(xié)商，由乙方先行向立元集團墊付保證金1000萬元；2．該項目完工后，由李永成代為支付工程稅金約500萬元整。乙方共計為甲方墊付資金1500萬元。第四條約定：墊付資金及工程款支付方式。經甲乙雙方協(xié)商同意，在甲方與開發(fā)商（立元房地產公司）協(xié)議中劃定房屋中，以相應的房屋抵頂本協(xié)議下已完成的工程款及墊付的資金具體房屋位置為：一層約1700平方米、二層約1700平方米、六層約200平方米。乙方需要出售給他人或抵頂自持房屋時，由甲方協(xié)商乙方與開發(fā)商（立元房地產公司）辦理所需各類產權手續(xù)。2014年9月17日，泓森公司（甲）與李永成（乙）簽訂了《房屋抵頂協(xié)議書》，該協(xié)議書中明確：一、抵頂工程款基本情況。甲方與乙方于2012年5月21日簽訂的關于尚都綜合樓項目資金墊付及施工分包協(xié)議（即指雙方于2012年5月21日簽訂的《墊付資金及工程分包協(xié)議》），經甲乙雙方最終確認的工程款為：950萬元、墊付甲方向開發(fā)商立園集團保證金1000萬元、代付稅金500萬元，共計：2450萬元整。二、抵頂房屋位置及方式。1．根據甲乙雙方簽訂的工程分包合同中工程款支付的約定，甲乙雙方商定將以下房屋作為工程款及償還墊付資金抵頂給乙方，房屋位于呼和浩特市海拉爾東路尚都綜合樓105號、106號、205號、6016號、6017號、6018號房屋。抵頂房屋建筑面積共計約3410平方米，具體面積以房屋所有權證為準。2．乙方同意并認可甲方抵頂以上房屋作為工程款。雖然李明曉對上述證據的真實性和關聯(lián)性均不予認可，但是鑒于李永成的確向立元房地產公司轉過款、代泓森公司繳納過稅金并完成了分包項目項下的工程，且其他各方都認可上述事實，故一審法院對上述相關證據的真實性予以確認。 2012年10月12日，李永成（甲方）與蒙克欣（乙方）簽訂《協(xié)議》，約定：一、甲方將其所有的位于呼和浩特市新城區(qū)海東路麗苑陽光城南門尚都商業(yè)樓西側部分二層房屋出售給乙方；二、乙方自愿購買該樓二層西側部分，房屋約1300平方米，價格為每平方米5800元；四、付款方式：1、乙方于2012年10月25日前付甲方300萬元；2、2012年12月5日前乙方再付甲方150萬元；3、剩余款項待甲方完工交付乙方使用時全部付清。后任秀芝、蒙嘉琦分別于2012年9月27日轉賬100萬元、2012年10月11日轉賬100萬元、2012年10月25日轉賬200萬元、2012年12月3日轉賬150萬元、2013年10月10日轉賬370萬元至李永成名下的銀行賬戶，共計轉款920萬元。泓森公司于2014年12月3日向立元房地產公司出具《房屋交接確認函》，要求立元房地產公司將包括案涉房屋在內的42套房屋產權辦理至其指定的包括任秀芝、蒙嘉琦在內的人員名下。一審法院對上述相關證據的真實性予以確認。 任秀芝、蒙嘉琦提交了落款為2015年12月10日的《商品房買賣合同》，該合同載明出賣人為立元房地產公司，買受人為任秀芝、蒙嘉琦，買受人購買的商品房為案涉房屋，房屋價款每平方米5800元，總價款為8226372元，付款方式為2015年12月10日一次性付款8226372元。2015年12月21日、2016年6月29日、6月30日立元房地產公司向任秀芝、蒙嘉琦出具了購房發(fā)票。經一審法院調取內蒙古自治區(qū)呼和浩特市不動產登記中心檔案顯示，案涉房屋網上簽約開始時間為2016年7月1日，完成時間為2016年7月2日，故一審法院確認《商品房買賣合同》的簽訂時間為2016年7月1日。一審法院對購房發(fā)票的真實性予以確認。 任秀芝、蒙嘉琦主張李永成系于2014年12月底前向任秀芝、蒙嘉琦交付了案涉房屋。任秀芝、蒙嘉琦提交了其與案外人鄭翔簽訂的租賃期自2017年4月6日起至2027年7月6日止的《房屋租賃合同》，2015年10月27日內蒙古豪崎供熱有限公司為任秀芝、蒙嘉琦開具“2014年取暖費”專用收據1張、2017年6月22日內蒙古豪崎供熱有限公司為任秀芝、蒙嘉琦開具“2015年取暖費”專用收據1張、2017年4月11日呼和浩特市實建信熱力公司為任秀芝、蒙嘉琦開具“2016-2017.4月”取暖費專用收據1張、2017年4月19日任秀芝、蒙嘉琦交納的采暖費發(fā)票1張、2018年3月9日呼和浩特市澤康醫(yī)院有限責任公司交納物業(yè)費的發(fā)票、2018年5月15日呼和浩特市澤康醫(yī)院有限責任公司交納采暖費的發(fā)票、2018年7月5日、2018年7月10日澤康體檢中心交納水費的收據。欲證明任秀芝、蒙嘉琦已經合法占有案涉房屋。鑒于上述證據均有原件，一審法院對上述證據的真實性予以確認。 上述爭議事實的證明力一審法院將在“一審法院認為”部分進行綜合認定。 一審法院另查，泓森公司、李永成、任秀芝、蒙嘉琦均未辦理案涉房屋的物權登記手續(xù)。 一審法院認為，本案系任秀芝、蒙嘉琦提起的案外人執(zhí)行異議之訴。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。本案爭議焦點是案外人任秀芝、蒙嘉琦對執(zhí)行中查封的案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權益。任秀芝、蒙嘉琦對其享有足以排除執(zhí)行的民事權益應負舉證證明責任。本案中，立元房地產公司與泓森公司通過簽訂《合作建房協(xié)議書》約定泓森公司分配一定比例的房屋，實際上系以房屋抵頂泓森公司的工程款，雙方達成以物抵債協(xié)議；泓森公司與李永成亦達成以物抵債協(xié)議，以案涉房屋抵頂李永成的工程款及墊付資金；李永成與蒙克欣于2012年10月12日達成部分以物抵債、部分購買的《協(xié)議》，后經蒙克欣指示將案涉房屋登記在任秀芝、蒙嘉琦名下，上述協(xié)議均為諾成合同，在雙方當事人意思達成一致時成立且生效。但是根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款和第十四條的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外；不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力，故以物抵債協(xié)議雖然產生合同效力，但房屋在實際辦理物權登記并記載于不動產登記簿之前，協(xié)議的債權人并未享有物權，僅享有辦理物權登記的請求權。該請求權是否屬于足以排除李明曉基于其享有的債權對案涉房屋申請強制執(zhí)行的權益，一審法院參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，進行具體分析?！秷?zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，任秀芝、蒙嘉琦與立元房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》于2016年7月2日完成網上簽約，在2018年4月案涉房屋被查封之前，但是根據本案查明的事實，任秀芝、蒙嘉琦實際上是與李永成通過部分抵債、部分購買的方式取得案涉房屋，故任秀芝、蒙嘉琦與立元房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》，系立元房地產公司為了配合任秀芝、蒙嘉琦取得案涉房屋的物權而簽訂的。根據本案證據，任秀芝、蒙嘉琦主張李永成于2014年12月底前即向任秀芝、蒙嘉琦交付了案涉房屋。根據任秀芝、蒙嘉琦提交的自2014年起其各年度取暖費收據、與案外人鄭翔簽訂的租賃期自2017年4月6日起至2027年7月6日止的《房屋租賃合同》，結合任秀芝、蒙嘉琦于2013年10月10日前付清全部房款的事實，一審法院可以認定任秀芝、蒙嘉琦于2014年12月底前處于連續(xù)占有案涉房屋的狀態(tài)。本案中，任秀芝、蒙嘉琦與李永成互相認可雙方以案涉房屋抵頂了部分債務后房款兩清；李永成與泓森公司互相認可雙方以案涉房屋抵頂了工程款及墊付資金；泓森公司與立元房地產公司互相認可以相關房屋抵頂了債務。任秀芝、蒙嘉琦系通過上述方式支付的房屋價款，并非按照《商品房買賣合同》的約定，直接向立元房地產公司支付的購房價款。立元房地產公司認可任秀芝、蒙嘉琦付清了房款，并已經出具購房款發(fā)票。《中華人民共和國物權法》第一百四十六條規(guī)定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。根據上述條款確定的“房地一體”原則，查封土地使用權的效力應及于地上建筑物。一審法院于2016年6月29日查封了立元房地產公司名下的土地使用權，該查封效力及于案涉房屋。任秀芝、蒙嘉琦應當知曉在土地使用權已被查封的情況下，房屋實際上不可能再辦理過戶。但是任秀芝、蒙嘉琦仍然于2016年7月2日與立元房地產公司簽訂《商品房買賣合同》并辦理網簽，欲通過這種方式取得案涉房屋的物權登記。任秀芝、蒙嘉琦和立元房地產公司等均主張不能辦理過戶的原因在于國稅和地稅合并導致立元房地產公司不能及時開出購房款發(fā)票，泓森公司由于交不起稅開不出工程款發(fā)票，立元房地產公司也不能給任秀芝、蒙嘉琦開發(fā)票，但是對其主張均未提交相關證據予以證明。另外，任秀芝、蒙嘉琦在同意自李永成處購買案涉房屋時明知李永成沒有取得案涉房屋的物權，案涉房屋的物權仍然登記在立元房地產公司名下，也應知立元房地產公司、泓森公司和李永成以房屋層層抵頂債務但均未辦理房屋過戶手續(xù)的情況，任秀芝、蒙嘉琦要取得案涉房屋的物權，必然要通過立元房地產公司和泓森公司等的配合，不但涉嫌規(guī)避國家關于房屋過戶應交納相關稅費等的規(guī)定，而且取得物權的風險比正常情況要加大很多。任秀芝、蒙嘉琦未舉證證明其在案涉土地使用權被查封之前曾經通過起訴等方式積極要求立元房地產公司辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。任秀芝、蒙嘉琦現有證據不足以證明案涉房屋未辦理過戶，不是因自身原因造成的。任秀芝、蒙嘉琦現有證據不足以證明其享有足以排除對案涉房屋執(zhí)行的權益。其要求一審法院停止對案涉房屋的執(zhí)行，解除對案涉房屋的查封的理由不成立，對其訴訟請求，一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條、第一百四十六條規(guī)定，判決：駁回任秀芝、蒙嘉琦的訴訟請求。 二審期間，任秀芝、蒙嘉琦和立元房地產公司、洪森公司、蒙克欣對于一審法院查明的事實不持異議。李明曉認為一審法院認定所有款項已經付到立元房地產公司錯誤，實際上所有款項都是支付給了與案件無關的案外第三人，并沒有轉給立元房地產公司，只是立元房地產公司承認收款。李明曉不認可立元房地產公司收到房款。 當事人圍繞上訴請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。 立元房地產公司提交證據如下： 第一組證據：視聽資料，證明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。 第二組證據：呼和浩特市住房保障和房屋管理局官網辦理新建房屋交易確認所需要件截圖，證明辦理登記需要較長時間。 任秀芝、蒙嘉琦、蒙克欣對證據的真實性、合法性、關聯(lián)性認可，亦認可證明的內容。 李明曉對上述證據真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可，認為沒有證據證明所有的當事人在簽訂《商品房買賣合同》后幾年曾經要求立元房地產公司辦理手續(xù)。 本院認為，上述證據缺乏必要的形式要件，本院不予確認。另，一審法院查明事實已顯示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同時查封房屋

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費70元，由任秀芝、蒙嘉琦負擔（已交納）。 本判決為終審判決

審判長薛強 審判員劉春梅 審判員陳豐 二〇一九年十二月三十一日 書記員杜杰 書記員劉倩

2020-01-08