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原告史見辛與被告王小春、季絨芳、王松健、王松杰、王靜香、張慧、袁怡俊、姚家鑫、袁勝濤、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋第三人上海博建房屋拆遷有限公司（以下簡稱“博建公司”）農村房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，后因案情復雜，轉適用普通程序公開開庭進行了審理。審理中，原告撤回對王靜香、張慧、袁勝濤的起訴，本院予以準許。被告袁怡俊死亡，本院依法追加其繼承人肖玉珍、姚金才、袁建功作為被告參加訴訟。后本院依職權追加王靜香、張慧、袁勝濤作為第三人參加訴訟。原告史見辛及其委托訴訟代理人楊國紅、被告王小春、季絨芳及被告王松健、王松杰之委托代理人王小春、被告楊囡囡之委托訴訟代理人沈漢江、被告楊水耇、周菊蘋之委托訴訟代理人楊巧生到庭參加訴訟。被告姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、第三人王靜香、張慧、袁勝濤經本院合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結

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原告史見辛向本院提出訴訟請求：原上海市崇明區陳家鎮裕安村裕東15隊王云法房屋的拆遷權益歸原告所有，由原告得坐落于上海市崇明區陳家鎮裕政路ＸＸＸ弄ＸＸＸ號ＸＸＸ室安置房屋。審理中，原告變更訴請為被告支付原告房屋折價款ＸＸＸＸＸＸＸ元的90%，即ＸＸＸＸＸＸＸ元。 事實和理由：原座落于上海市崇明區陳家鎮裕安村裕東1515號平房二間（建筑面積58平方米）（以下簡稱“系爭房屋”）,房屋權利人為王云法。王云法于2003年6月1日去世。2004年12月2日,原告經中介介紹,于陳家鎮法律服務所,與王云法之父王祥榮簽訂了“私有房屋產權轉讓合同”一份,以人民幣39000元的價格購得該房屋,轉讓合同第七條明確“今后該房屋如遇拆遷等情況出現,該房屋上按規定享受的補貼等各種待遇歸乙方（原告）所有”。簽約后,原告于同月5日向王云法父母王祥榮、周桂新付清了39000元購房款。原告入住后于次年3月進行了裝修。2010年4月前,原告再次進行了裝修,兩次裝修花費約4萬元。王云法之父王祥榮于2009年9月24日死亡。后系爭房屋遇動遷,王云法哥哥被告王小春作為代表人,于2010年4月10日與上海市陳家鎮建設發展有限公司簽署了“拆遷補償安置協議”。協議約定：王云法戶共核定拆遷安置面積為58平方米,拆遷補償款總計190427元,其中,房屋補償款50728元,土地權基價與價格補貼75400元,附屬物補償款61399元及獎勵費2900元。2010年6月1日,經陳家鎮法律服務所見證,原告與被告王小春等人簽訂“協議書”一份,約定支付被告王小春等人系爭房屋土地基價補償費75400元,另支付的房屋平方數差價50000元及王小春房屋款17923元。據此，原告完全取得了拆遷協議項下的拆遷補償款190427元及房屋安置權利。2015年8月20日,拆遷房屋選房,原告去第三人處辦理了選房手續,確定被安置的房屋為上海市崇明區陳家鎮裕政路ＸＸＸ弄ＸＸＸ號ＸＸＸ室,建筑面積為89.9平方米。后因被告楊囡囡提出異議,致訴訟。 經崇明區人民法院（2016）滬0230民初2541號民事判決書查明：王祥榮與前妻共生育子女五人,分別為王小春、王靜香、王抗美、王云春、王云法。王抗美于1995年1月6日死亡,其育有三個子女：袁勝濤、張慧、袁秀麗。袁秀麗于2004年9月2日死亡,袁秀麗生育了袁怡俊、姚家鑫兩個兒子。王云春于2014年9月1日死亡,其繼承人有妻子季絨芳、兒子王松杰和王松健。王云法于1987年育有一女兒楊囡囡,1989年與妻離婚。2003年6月1日,王云法死亡。王祥榮于2009年9月24日死亡,其再婚妻子周桂新于2012年5月24日去世。王祥榮與周桂新于1971年結婚,周桂新有二個養女：楊水耇、周菊蘋。 原告認為：系爭房屋買賣成立。應按照誠實信用原則，確立雙方的權利義務關系。原告通過他人介紹,并在所在地法律部門見證下,向王云法的第一順序繼承人購買其繼承的多余不用的房屋自用,系善意對價取得,39000元的購買價格高于當時市場價，并合法居住使用了多年,有關出售方或收款方在收到錢款后也解決了其經濟上的需求,且付出對價時明確系爭房屋如遇拆遷,其拆遷利益全部歸原告所有。2010年拆遷時,又在所在地法律部門見證下,原告與拆遷協議簽約人的被告王小春等人簽訂了協議書,原告又按照當時的商品房屋與福利房屋間差價支付了143323元,以確保原告購買到該房屋拆遷補償款及房屋安置權利,相關被告理應按照承諾協助原告辦理安置房屋入戶手續。 現被告楊囡囡雖為原房主王云法的法定第一順序繼承人,系爭房屋拆遷時，楊囡囡已成年，具有完全民事行為能力，未提出異議，直至2015年才提出,已喪失了訴訟權利。楊囡囡即使有權提出,應向其他取得售房款的被告主張。故請求判如所請。 被告王小春、季絨芳、王松健、王松杰辯稱，由法院依法處理，涉及王云法財產的繼承應先落實其為王云法花費的費用后再做分配。當初王祥榮與原告之間買賣的是農村房屋，不涉及地基。因此拆遷時王小春與原告又簽訂協議，原告將房屋涉及的地基費支付王小春，約定拆遷利益歸原告。 被告姚家鑫、肖玉珍、姚金才未到庭應訴、答辯。 被告袁建功未到庭參加訴訟，庭前辯稱，不參加本案訴訟，放棄其對袁怡俊繼承部分財產的繼承權。 被告楊囡囡辯稱，請求駁回原告的訴請。本案系爭房屋是被告楊囡囡父親的遺產，楊囡囡是王云法財產的合法繼承人。楊囡囡繼承權被侵害是經訴訟才知曉，王云法的財產被楊囡囡祖父王祥榮賣予原告，出售時未征得楊囡囡的同意，因此房屋買賣無效，同時農村房屋買賣也不被政策允許；王祥榮死亡后，王云法弟弟王小春、王云春與原告簽訂了合同，也未征得楊囡囡同意，未遵循楊囡囡意見，故該協議也無效，故原告起訴沒有法律依據。原告最多只能取得地上物的評估價，楊囡囡可適當讓步。2018年5月，就相關繼承問題曾向法院起訴，因本案在處理中故撤訴。 被告楊水耇、周菊蘋辯稱，關于農村房屋買賣合同效力問題，認為涉及房屋的買賣是有效的，但涉及宅基地部分買賣無效；對王祥榮與原告簽訂的協議認可，當時房屋買賣的價格39000元和市場價差不多，是自愿買賣，公平有效。王祥榮的繼承人眾多，故王小春與原告簽訂的協議是違法的，不予認可，應屬無效。對于拆遷房屋補償款如何分割問題，由法院根據公平原則及買賣效力問題酌情處理。被告楊水耇、周菊蘋同時認為，拆遷補償的房屋給被告方不合適，因被告方人數眾多，給原告較合適，再由原告支付被告方補償款。原告要求獲得的評估價值90%的比例太高，根據慣例應該三七分或者四六分，認為應當60%給原告，40%給被告。 第三人上海博建房屋拆遷有限公司述稱，其依法進行拆遷安置，根據村委會提供的材料，王小春作為王云法戶代表簽訂協議。現王云法繼承人已選定安置房，另尚有應支付王云法戶補償款16486.70元在博建公司未結算，請法院依法判決。 第三人王靜香、張慧、袁勝濤未到庭參加訴訟，庭前述稱，放棄對王云法遺產的繼承權，不是本案適格主體，不應該參加本案訴訟，開庭亦不參加。 本院經審理認定事實如下： 王祥榮與前妻吳文先（1968年死亡）共生育了五個子女，分別為王小春、王靜香、王抗美、王云春、王云法。楊水耇是周桂新與前夫的養女，周菊蘋亦自小被周桂新與前夫收養。1971年周桂新與前夫離婚，與王祥榮再婚。王抗美于1995年1月6日死亡，其育有三個子女：袁勝濤、張慧、袁秀麗。袁秀麗于2004年9月2日死亡，袁秀麗生育了袁怡俊、姚家鑫兩個兒子。王云春于2014年9月1日死亡，其繼承人有妻子季絨芳、兒子王松杰、王松健。王云法與前妻育有一女楊囡囡，1989年離婚，2003年6月1日死亡。王祥榮于2009年9月24日死亡。周桂新于2012年5月24日死亡。 袁怡俊于2018年6月17日死亡。袁怡俊的父親姚國華與金杰于2014年1月14日再婚，姚國華于2016年12月18日死亡。金杰自述與袁怡俊未形成撫養關系，對袁怡俊的財產無繼承權。姚金才、肖玉珍系袁怡俊的祖父母，袁建功系袁怡俊的外祖父。 姚家鑫系智力二級、肢體ＸＸＸ殘疾人。 王云法戶1992年農村宅基地使用權申請表上立基人為王云法1人，主房占地面積為57.95平方米。2004年12月2日，原告（乙方）與王祥榮（甲方）簽訂《私有房屋產權轉讓合同》1份，約定由王祥榮向原告轉讓王云法所有的坐落于原崇明縣裕安鄉裕安村15隊（建筑面積58平方米）房屋，轉讓價格為39000元。同時約定，轉讓房屋的產權歸乙方所有，今后該房屋如遇拆遷等情況出現，該房屋上按規定享受的補貼等各種待遇歸乙方所有，甲方不得為此而與乙方糾纏。王祥榮、周桂新于2004年12月5日出具收條1份，內容主要為收到史見辛購買王云法平房四間的購房款39000元。之后，王祥榮即將房屋交付史見辛。 2005年3月6日，王小春為史見辛裝修系爭房屋，收取了史見辛10000元。后史見辛入住系爭房屋至拆遷。 2010年4月10日，因陳家鎮安置房基地建設需要，上海陳家鎮建設發展有限公司需拆除王云法名下住房，王小春代王云法戶與上海陳家鎮建設發展有限公司簽訂《拆遷補償安置協議》，約定王云法名下所有的房屋坐落在陳家鎮裕東村15隊，有證建筑面積58平方米，核定應安置面積58平方米，給予房屋建安重置價50728元，土地使用權基價900元每平方米、價格補貼400元每平方米，上述貨幣補償款為126128元［50728＋（900＋400）×58］，棚舍和其他附屬物補償61399元，獎勵費2900元。該協議約定的全部安置補償款為190427元，此外被安置人還有2010年4月至2015年8月的過渡費62700元、兩個月裝修期補助費1200元以及搬家費1160元。上述錢款均在第三人博建公司處，尚未領取。被安置人選購的安置房坐落于崇明區陳家鎮裕政路ＸＸＸ弄ＸＸＸ號ＸＸＸ室，面積為89.9平方米，房價為239000.30元，該房屋尚未交付，亦未辦理結算手續。第三人博建公司明確，若結算，被拆遷人還有應收款16486.70元。 2010年4月8日，王小春與王云春出具《同意轉賣協議書》，內容主要為：“關于王祥榮拿王云法房屋轉賣給史見辛，其中包括58平方在內全部歸史見辛所買，經雙方協商宅基費歸王小春、王云春處理。另外平方數差價五萬元，歸王小春、王云春所有。如果有另外異議，有王小春、王云春處理。我弟兄王小春、王云春安父親所說的，不作改變。” 2010年6月1日，由原上海市崇明縣陳家鎮法律服務所代書，史見辛與王小春、王云春簽訂《協議書》，內容主要為：“一、坐落在陳家鎮裕安村裕東15隊王云法（已故）名下的農村宅基地住房58平方米，于2004年12月2日由王祥榮（王云法之父，已故）與史見辛簽訂私有房屋產權轉讓合同，并在2004年12月5日，王祥榮收取史見辛房屋轉讓費39000元。二、由于王祥榮、王云法分別已故，故在宅基地置換時由王小春、王云春代理簽約。三、現立協議人一致同意在王云法名下的農村宅基地置換房產平方米及評估價格、補貼、補償均歸史見辛所有。四、史見辛一次性補償給王小春、王云春地基補償費75400元。五、王祥榮和王云法生前生病治療期間，所花費的治療費等債務，從宅基地基價補償款中扣除償還。……” 2010年6月7日，王小春出具收條1份，內容主要為：“今收到史見辛處王云法宅基地費75400元正。” 同日：王小春再出具收條1份，內容主要為：“今收到史見辛（17923元正）壹萬柒仟玖佰貳拾叁元。原因王小春造王云法地基房屋款。” 2010年11月30日，王小春、王云春出具收據1份，內容主要為：今收到史見辛給付購買王云法宅基地置換房58平方米，現收到房屋差價費50000元。該房屋產權證到位時，王小春、王云春做到必須無條件配合辦理房產過戶手續。如有違約，自愿承擔該房產轉讓費百分之三百的違約金。過戶費史見辛自負。 審理中，王云法繼承人等對于辦理結算手續一事未能達成一致。經原告申請，本院委托上海同信土地房地產評估投資咨詢有限公司對上海市崇明區陳家鎮裕政路ＸＸＸ弄ＸＸＸ號ＸＸＸ室房屋進行評估，結論為：估價對象的市場價值為164萬元（取整），折合單價為18240元／平方米（取整）。 另查明，史見辛系城鎮居民。 2017年8月，史見辛與王小春、第三人博建公司就系爭房屋買賣一事曾向本院起訴，后史見辛以需庭外協商為由，撤回起訴；2018年3月，楊囡囡與史見辛、第三人博建公司就系爭房屋買賣一事曾向本院起訴，后因楊囡囡未繳納訴訟費，本院按撤訴處理。 以上事實有私有房屋產權轉讓合同、農村宅基地使用權申請表、審核表、身份證復印件、收條、領條、同意房屋轉賣協議書、協議書、居民死亡殯葬證存根摘抄、居民死亡推斷書、殘疾證、遺體火化證明、戶口簿、結婚登記審查處理表、情況說明、拆遷補償安置協議、拆遷補償安置結算表、集體土地拆遷補償安置結算書、安置房選房單、承諾書、證明、房地產估價報告、民事判決書、民事裁定書、民事申請再審案件受理通知書以及原、被告及第三人的當庭陳述予以證實

被告王小春、季絨芳、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋、第三人王靜香、張慧、袁勝濤于本判決生效之日起十日內支付原告史見辛補償款827724元。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案案件受理費18084元，由原告史見辛負擔9042元，被告王小春、季絨芳、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋、第三人王靜香、張慧、袁勝濤負擔9042元；鑒定費5900元，由原告史見辛負擔2950元、被告王小春、季絨芳、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、楊囡囡、楊水耇、周菊蘋、第三人王靜香、張慧、袁勝濤負擔2950元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院

審判長沙衛國 審判員沈敏華 人民陪審員范怡 二〇一九年九月三十日 書記員陳凌

2020-03-05