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原告黃小宸、韓藝與被告綠地集團濟南西河置業有限公司（以下簡稱綠地西河公司）商品房預售合同糾紛一案，本院于2019年12月5日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告黃小宸、韓藝，被告綠地西河公司法定代表人黃平的委托訴訟代理人王暉到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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黃小宸、韓藝向本院提出訴訟請求：1.判令綠地西河公司賠償黃小宸、韓藝逾期交房違約金，以1314362元為基數，自2017年1月1日至判決生效之日止，按日萬分之一計算；2.判令綠地西河公司賠償黃小宸、韓藝逾期交付車位違約金，以133000元為基數，自2017年7月1日至判決生效之日止，按日萬分之一計算；3.本案訴訟費用由被告負擔。事實與理由為：2014年8月1日，原、被告簽訂濟南市商品房買賣合同，約定原告購買綠地西河公司開發的綠地新都會廣場小區的房屋一套，并于2016年1月16日簽訂綠地新都會Ｃ2車位購買協議一份，約定原告在被告處購買車位一處。合同簽訂后，原告按約定支付購房款。按照合同約定，被告應于2016年12月31日前交付取得開發項目分期綜合驗收備案證明的房屋，于2017年6月30日前交付車位，但綠地西河公司至今未按照合同的約定履行有效交房的義務，特訴至法院。 綠地西河公司辯稱，一、新都會項目在整個開發、建設及銷售過程中，嚴格遵守國家法律法規及相關政策規定，是依法建設的項目。根據我國房地產法律法規及相關政策，我國實行商品房預售許可制度，房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門提交各項資料，申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。新都會項目自獲得立項批復后，在整個開發、建設及銷售過程中，嚴格遵守法律法規及相關政策規定，是依法建設的項目。二、被告未能在合同約定期限內向業主交付符合合同約定的房屋，是基于涉案項目上空的高壓線未落地和教育用地未拆遷等客觀原因導致已經完工的樓盤無法辦理分期綜合驗收備案證明，該情形符合商品房買賣合同中約定的可據實順延交房日期的情形。被告與原告簽訂的商品房買賣合同第八條約定房屋交付條件為取得分期綜合驗收備案證明。但被告未能在合同約定期限內向業主交付取得分期綜合驗收備案證明的房屋，是基于涉案項目上空的高壓線未落地和教育用地未拆遷等客觀原因導致；補充協議第三條第5款，因政府部門、市政能源部門進行與該房屋所在項目相關聯的市政干線工程或采取臨時措施而引起的房屋延期交付，出賣人可據實順延交房日期，無需承擔違約責任。三、假設法院不能認定上述理由為順延交房的理由，按照商品房買賣合同的約定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告無需向原告支付違約金。在高壓線問題以及教育用地拆遷問題并非被告原因導致的事實前提下，如法院最終認定由被告承擔相應違約責任，則該種認定對被告既不公平，也不公正。被告請求貴院綜合考慮本案存在的特殊情形。四、現行的《城市房地產開發經營管理條例》已將住宅小區等群體房地產開發項目竣工需綜合驗收的條款刪除，新都會項目2號樓目前已取得建筑工程竣工驗收報告，已通過了水電氣暖等市政配套設施驗收，涉案房屋已具備居住條件。本案中，涉案項目2號樓已經取得了建筑工程竣工驗收報告。但在《城市房地產開發經營管理條例》修訂后，政府相關部門卻未按照該規定要求執行，仍然要求包括被告在內的房地產開發商取得綜合驗收備案證明后才能交付房屋，實則不合法地加重了被告的義務，等于是政府違法，企業買單。另外，在新都會項目已經具備實際居住條件，大多數業主已經收房并開始裝修入住的情況下，被告已通知業主辦理房屋交接手續，但因業主自身原因未能辦理房屋交付手續的，被告也不宜再承擔逾期交房的違約責任，否則會導致更多的社會矛盾和訴累。 本院經審理認定事實如下：2014年8月1日，原告黃小宸、韓藝（買受人）與被告綠地西河公司（出賣人）簽訂濟南市商品房買賣合同，約定買受人購買出賣人開發的綠地西河片區Ｃ2地塊1號樓2-1104室住宅，建筑面積141.23平方米，金額1314362元；出賣人應當在2016年12月31日前按照國家和地方人民政府的有關規定，將具備取得開發項目分期綜合驗收備案證明并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，但如遇下列原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的；2.因出賣人無法預見和控制的客觀原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停電等）、政府指令暫停施工、規劃發生變化、公共衛生（如爆發流行性××等）、惡劣天氣因素（如施工期間高溫、暴雨、狂風、霧霾等）造成工期延誤的；3.因政府有關部門機構的行為以及為遵守、配合政府有關法規及規范性文件、政策而導致的延誤；4.詳見本合同附件五合同補充協議。上述合同補充協議約定：出賣人為甲方，買受人為乙方，如發生本合同約定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可據實順延交房日期，無需承擔違約責任……（2）因政府部門、市政能源部門進行與該房屋相關聯的市政干線工程或采取臨時措施而引起房屋延期交付；如發生協議約定延期交房情況之一，甲方應當在發生該情形后30日內通知乙方，并向乙方提供有關政策文件或政府部門出具的證明文件；如甲方未履行本款所述通知及提交文件義務，甲方不得以此為由免除延期交房責任，但不可抗力等客觀原因或乙方原因導致甲方無法通知的情形除外；甲方自身原因造成未在合同約定期限內將該房屋交付乙方，則自本合同約定的交付期限屆滿后次日起至達到合同約定的交付條件之日止，甲方應按日向乙方支付已交房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。 2016年1月16日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂綠地新都會Ｃ2車位購買協議一份，約定乙方自愿向甲方購買綠地新都會廣場項目Ｃ2地塊2-140號車位1個，車位總價款133000元，于本協議生效當日向甲方一次性支付；在2017年6月30日前，甲方在該車位符合交付條件后以書面形式通知乙方，乙方自收到書面通知之日起15日內到甲方指定的地點辦理車位交接手續，因乙方原因逾期未辦理車位交接手續的，視為甲方已交付；如因甲方原因，未按本協議規定的期限內將該車位交付乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付車位價款萬分之一的違約金，但本協議應繼續履行。 原告黃小宸、韓藝已支付住宅購房款1314362元、車位價款133000元。截止至立案之日，涉案Ｃ2地塊1號樓尚未取得開發項目分期綜合驗收備案證明。被告表示系以電話方式通知原告收房。 涉案1號樓于2017年4月5日取得建筑工程竣工驗收報告，于2017年3月17日取得建設工程消防驗收合格的意見書，于2017年4月27日取得濟南建筑節能專項驗收認可，于2017年11月28日取得基本符合水務配套設施綜合驗收備案條件，于2017年11月29日取得供熱、燃氣綜合驗收意見表，于2017年5月9日取得設施工程竣工驗收備案。2017年3月17日，濟南市城建檔案館接收了綠地西河公司移交的涉案1號樓建設工程檔案

一、被告綠地集團濟南西河置業有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告黃小宸、韓藝逾期交付住宅違約金（自2017年1月1日起按每日購房款1314362元的萬分之一的標準支付至本判決生效之日）； 二、被告綠地集團濟南西河置業有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告黃小宸、韓藝逾期交付車位違約金（自2017年7月1日起按每日購房款133000元的萬分之一的標準支付至本判決生效之日）。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費3150元，減半收取計1575元，由被告綠地集團濟南西河置業有限公司負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院

審判員蘇佩瑤 二〇一〇年一月八日 書記員王明杰

2020-03-28