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上訴人廣州市荔灣廣場物業管理有限公司（以下簡稱荔灣廣場物業公司）因與被上訴人廣州鐵路投資建設集團有限公司（以下簡稱鐵路投資公司）、廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心（以下簡稱機關服務中心）、原審被告廣州市規劃和自然資源局（以下簡稱市規劃和資源局）物業服務糾紛一案，不服廣州市荔灣區人民法院（2019）粵0103民初7822號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年3月18日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結

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2019年11月29日，荔灣廣場物業公司上訴請求：1.撤銷一審判決；2.中止本案的審理，待機關服務中心訴荔灣廣場物業公司的前案二審判決作出后再恢復審理；3.改判鐵路投資公司向荔灣廣場物業公司支付物業管理費、公攤水電費共計897.72萬元及滯納金。2019年12月26日，荔灣廣場物業公司提交補充上訴狀，確認其上訴意見以補充上訴狀為準，變更其上訴請求為：1.撤銷一審判決；2.改判機關服務中心、鐵路投資公司向荔灣廣場物業公司支付物業管理費、公攤水電費共計897.72萬元（從2013年1月起暫計至2019年8月31日止，每月按112611.4元計算，即按每月每平方米5元的標準，計算面積22443.28平方米）及滯納金（以每月到期應交費用為基數，按每日千分之一的標準，從次月1日開始起算到實際付清各月費用之日為止）。事實和理由：一、機關服務中心、鐵路投資公司應當繳納物業管理費及公攤水電費合法有據。（一）市規劃和資源局是荔灣廣場停車場的產權人，理應繳納物業管理費和公攤水電費。（二）荔灣廣場物業公司是荔灣廣場全部物業的管理人，包括負二層停車場的物業管理工作，機關服務中心、鐵路投資公司應當向荔灣廣場物業公司繳納物業管理費。有下列證據予以佐證：①荔灣廣場第一屆、第二屆業主委員會與荔灣廣場物業公司簽訂的《物業管理委托合同》及第二屆業主委員會的《說明》，證明荔灣廣場物業公司在管理著荔灣廣場的全部物業（包括商業、住宅、停車場及其配套設施）；②機關服務中心的屬下企業廣州市新豪實業發展有限公司（以下簡稱新豪公司）與荔灣廣場物業公司簽訂的《荔灣廣場負二層停車場繳費協議》及之后的三份《補充協議》，確定了負二層停車場應按每月每平方米5元向荔灣廣場物業公司繳納物業管理費以及公攤水電費。（三）機關服務中心與荔灣廣場物業公司簽訂的《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》，該協議明確了市規劃和資源局負二層停車場委托荔灣廣場物業公司管理，并將停車場交由荔灣廣場物業公司統一對外招租，機關服務中心收取固定租金，每月30萬元。特別指出，《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》中詳細列明停車場的經營收入和成本支出，分別是經營收入43萬元，經營成本支出約為424510元，利潤僅為5490元。若不收取管理費，荔灣廣場物業公司無法盈利。而在未接手經營停車場前，荔灣廣場物業公司凈收新豪公司的停車場管理費112215元／月。若為機關服務中心經營停車場后，機關服務中心獲取了30萬元的固定收益，荔灣廣場物業公司則無法盈利，因此荔灣廣場物業公司只有加上物業管理費用之后才能保持合理的收益，側面證明市規劃和資源局應當要交物業管理費。扣除物業管理費后，市規劃和資源局每月凈收益187785元，荔灣廣場物業公司加上物業管理費也有117705元凈收益，這才符合公平原則。二、荔灣廣場物業公司與機關服務中心簽訂的《負二層停車場委托管理協議》不是名為委托管理實為租賃合同，一審法院定性錯誤導致一審錯判。《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》明確了負二層停車場由荔灣廣場物業公司進行物業管理，只是增加一項本應由機關服務中心招租的權利委托荔灣廣場物業公司代為行使，機關服務中心只收取固定租金的內容，但本質上還是物業管理合同，雖然《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》未直接寫明物業管理費，但基于之前的機關服務中心屬下的新豪公司已確認物業管理費金額，物業理應繳納物業管理費，加之新豪公司是機關服務中心、市規劃和資源局的直屬企業，理應知曉繳交物業管理費的事宜。因此，一審法院認定《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》是租賃合同關系不是物業服務合同關系屬于定性錯誤。三、一審法院認為新豪公司與荔灣廣場物業公司簽訂的《繳費協議》對市規劃和資源局沒有約束力，其理由是新豪公司與市規劃和資源局是不同的法律主體，新豪公司自愿繳納物業管理費，不等于市規劃和資源局也應交物業管理費，一審法院的上述觀點混淆了繳納物業管理費的對象，事實上是停車場的物業需要繳物業管理費，擁有該物業的相關人則應當繳物業管理費。新豪公司受業主委托經營該停車場物業，其向荔灣廣場物業公司繳納物業費是代表業主的意思，也是機關服務中心的意志，是該停車場物業本身的需要，有物業管理的物業都應交物業管理費，與物業主體如何變更無關。綜上所述，荔灣廣場物業公司與市規劃和資源局存在真實的物業管理服務關系，《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》是真實的物業管理合同。一審法院判決認定事實不清，定性錯誤，應當撤銷并予以改判。四、由于市規劃局并沒有起訴荔灣廣場物業公司，故荔灣廣場物業公司為了減少矛盾，不將市規劃和資源局列為被上訴人，也不要求其承擔責任。鑒于本案訴爭物業權屬已轉入鐵路投資公司名下，且為無償劃撥，該物業項下所有權利義務一并由鐵路投資公司承接，且鐵路投資公司有能力支付，應連帶承擔物業管理費及公攤水電費等費用。 被上訴人鐵路投資公司二審答辯稱：一、一審判決查明事實清楚，適用法律正確，荔灣廣場物業公司上訴請求鐵路投資公司支付物業管理費和水電費沒有事實和法律依據。（一）荔灣廣場物業公司與鐵路投資公司不存在物業服務合同關系。1.鐵路投資公司從未將停車場委托荔灣廣場物業公司進行物業管理。從20ｌ3年1月至2019年3月5日，鐵路投資公司與停車場物業無任何權屬關系，鐵路投資公司也從未就期間停車場物業的公攤水電費、物業管理費與荔灣廣場物業公司、機關服務中心、市規劃和資源局達成任何關于費用承擔的協議。2019年3月6日鐵路投資公司取得產權后也從未委托荔灣廣場物業公司對停車場進行物業管理。荔灣廣場物業公司與鐵路投資公司之間沒有任何合同關系，故荔灣廣場物業公司無依據要求鐵路投資公司支付物管費。2.荔灣廣場第二屆業委會與荔灣廣場物業公司簽訂的《物業管理委托合同》不包括負二層停車場，《物業管理委托合同》及業主委員會的《說明》對鐵路投資公司不具有約束力。根據《廣州市荔灣區住房和建設局關于廣州鐵路投資建設集團咨詢荔灣廣場業委會的回復》，荔灣廣場小區曾召開業主成立業主委員會，但該業委會到期后沒有換屆。據小區屬地華林街道辦事處反饋，街道未曾辦理過荔灣廣場業主委員會的換屆備案申請，故《物業管理委托合同》的簽訂主體及《說明》的出具主體第二屆業主委員會不具有合法性。而且，《物業管理委托合同》管理的區域也不包括停車場，故《物業管理委托合同》及第二屆業主委員會的《說明》對鐵路投資公司不具有約束力。（二）荔灣廣場物業公司與鐵路投資公司不存在事實上的物業服務關系。1.機關服務中心與荔灣廣場物業公司簽訂的《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》性質是租賃合同，非物業管理合同，荔灣廣場物業公司不能依據《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》要求鐵路投資公司支付物業管理費。在機關服務中心與荔灣廣場物業公司的租賃合同糾紛案中，一審（2019）粵0103民初5176號民事判決書及二審（2019）粵01民終21502號民事判決書均認為《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》的性質是租賃合同。在鐵投公司與荔灣廣場物業公司的物權糾紛案中，一審（2019）粵0103民初7986號民事判決書及二審（2019）粵01民終2439號民事判決書均認為《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》性質是租賃合同，荔灣廣場物業公司在一審中也認可荔灣廣場物業公司與市規劃和資源局之間存在的是租賃合同關系。因此，荔灣廣場物業公司不能依據《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》要求鐵路投資公司支付物業管理費。2.新豪公司與荔灣廣場物業公司之前簽訂的《荔灣廣場負二層停車場繳費協議》及之后的三份《補充協議》與鐵路投資公司無關，對鐵路投資公司沒有約束力。新豪公司原是停車場的經營者，向荔灣廣場物業公司繳納物業管理費，之后機關服務中心將停車場整體打包給荔灣廣場物業公司，這兩者的經營模式完全不同，且鐵路投資公司與新豪公司是不同的法律主體，新豪公司與荔灣廣場物業公司之前簽訂的《荔灣廣場負二層停車場繳費協議》及之后的三份《補充協議》與鐵路投資公司無關，對鐵路投資公司沒有約束力。（三）鐵路投資公司雖然是負二層停車場的新物權人，但無法律規定新業主要對前業主的物業管理費承擔連帶責任。首先，荔灣廣場物業公司與機關服務中心簽訂的《停車場委托管理協議》是否包括了物業管理費，與鐵路投資公司無關，荔灣廣場物業公司與機關服務中心、市規劃和資源局的債權債務關系應由其各自解決。其次，假設物業管理費存在的情況下，鐵路投資公司通過合法方式取得荔灣區德星路9號負二層（停車場）物業，在鐵路投資公司既無委托荔灣廣場物業公司管理停車場，也從未就停車場公攤水電費、物業管理費與荔灣廣場物業公司、機關服務中心、市規劃和資源局達成任何關于費用承擔的協議的情況下，沒有任何法律法規規定新產權人需要對取得物業產權前的物業管理費用承擔連帶責任。連帶責任承擔須有法律明文規定或者當事人明確約定，本案中，鐵路投資公司與荔灣廣場物業公司之間既無關于停車場物業公攤水電費、物業管理費承擔的明確約定，又無法律的明文規定，故荔灣廣場物業公司的上訴請求無任何依據。二、荔灣廣場物業公司的第二項上訴請求沒有法律及事實依據，超出一審判決內容，應予駁回。荔灣廣場物業公司與機關服務中心的租賃合同糾紛，以及荔灣廣場物業公司與鐵路投資公司的物權保護糾紛案件均已經取得生效判決，故其第二項上訴請求沒有事實依據。三、由于荔灣廣場物業公司沒有在上訴期內對機關服務中心、市規劃和資源局提起上訴，即荔灣廣場物業公司認可了一審判決中認為其無權要求機關服務中心、市規劃和資源局支付物業服務費的內容，故荔灣廣場物業公司要求鐵路投資公司承擔連帶責任的債權基礎已喪失，其無權要求鐵路投資公司承擔連帶責任。2019年11月15日，鐵路投資公司收到一審判決，荔灣廣場物業公司與鐵路投資公司同處廣州市區，在沒有其他證據證明的情況下，荔灣廣場物業公司亦在同日收到一審判決，故二審的上訴到期日為2019年11月30日。荔灣廣場物業公司對鐵路投資公司的上訴狀落款日期是2019年11月29日，荔灣廣場物業公司對機關服務中心的上訴狀落款日期是2019年12月26日。荔灣廣場物業公司在上訴期內未將機關服務中心、市規劃和資源局列為被上訴人，而后期荔灣廣場物業公司將機關服務中心列為被上訴人時已超過上訴期限，故其要求鐵路投資公司承擔連帶責任的債權基礎已喪失。綜上，一審判決事實查明清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回荔灣廣場物業公司的全部上訴請求。 被上訴人機關服務中心二審答辯稱：一、荔灣廣場物業公司未對機關服務中心提起上訴，本案二審的審理范圍僅為鐵路投資公司是否應當承擔責任的問題。1.根據《中華人民共和國民事訴訟法》第168條、《最高人民法院關于適用 原審被告市規劃和資源局二審述稱：荔灣廣場物業公司未對市規劃和資源局提起上訴，在本案中也沒有要求市規劃和資源局承擔任何責任，所以本案二審與市規劃和資源局無關。市規劃和資源局同意機關服務中心的答辯意見以及一審判決，請求二審法院駁回荔灣廣場物業公司的全部上訴請求。 2019年9月3日,荔灣廣場物業公司向一審法院起訴請求判令：一、市規劃和資源局、機關服務中心向荔灣廣場物業公司支付從2013年1月暫計至2019年8月31日（共80個月）的公攤水電費、物業管理費共897.72萬元（每月5元乘以22443.28平米＝112216.4元）及滯納金（滯納金按每月到期應繳費用為基數，按每日千分之一的標準從次月1號開始起算至實際付清各月費用之日止）；二、鐵路投資公司就訴訟請求一承擔連帶責任；三、市規劃和資源局、機關服務中心、鐵路投資公司承擔全部訴訟費用。 一審法院經審理查明：廣州市荔灣區德星路1,3,9,11,13號荔灣廣場小區（除危改所占15間住宅、22間商鋪外）是由廣州穗南房產發展有限公司開發建設，1993年建成。根據《廣州市不動產登記查冊表》（房產登記號：統字567398號）記載，該小區的建筑面積為308767.98平方米，32層，8座，使用性質為住宅和商業。小區的大確權原登記在開發商廣州穗南房產發展有限公司名下。后小區負二層停車場（地址為德星路9號負二層停車場）的產權登記在廣州市國土資源和房屋管理局（市規劃和資源局的前身）名下，使用權歷來為1996年8月接收。2019年3月6日小區的負二層停車場的權屬變更為鐵路投資公司。根據《廣州市不動產登記查冊表》（房產登記號：2019登記字1012913號）記載，該車庫的建筑面積為22443.28平方米，所有權取得的方式為劃撥。 荔灣廣場物業公司是荔灣廣場小區的物業管理公司，曾與荔灣廣場首屆業主委員會簽訂《物業管理委托合同》約定：由荔灣廣場物業公司對荔灣廣場28萬平方米8棟大樓負責物業服務，委托管理期限為2011年1月1日至2015年12月31日；住宅的物業服務費為每月每平方米2.35元，商業的物業服務費為每月每平方米32元等。2016年1月1日荔灣廣場物業公司與荔灣廣場第二屆業主委員會續簽了《物業管理委托合同》，其服務范圍及收費標準與前合同一致，服務期限自2016年1月1日至2021年12月31日。 自1998年9月開始，市規劃和資源局、機關服務中心屬下的新豪公司負責經營荔灣廣場負二層停車場。2003年12月2日荔灣廣場物業公司與新豪公司簽訂了《“荔灣廣場”負二層停車場繳費協議》，雙方確認負二層停車場應繳公攤水電費和物業管理費按每月每平方米5元計算，新豪公司應補交2001年2月至2003年11月期間的費用381.531萬元；荔灣廣場物業公司負責維護、保養、檢修負二層停車場有共用權的大樓公共系統設備、排水井道、管道和停車場周邊公共衛生、治安等，但對停車場內部的管理、衛生、保安等工作不負責任，對負二層有關消防設施、設備的檢修及維護屬于有償服務工作，有關按實際發生向新豪公司收取有關費用。2004年雙方簽訂三份《補充協議》，進一步明確了荔灣廣場物業公司的服務范圍、事項。 后新豪公司退出停車場的經營管理。2013年6月20日、2015年荔灣廣場物業公司與服務中心簽訂《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》，內容主要為：加強國有資產管理，完善和統一荔灣廣場負二層停車場的經營管理工作，達成如下協議：機關服務中心委托荔灣廣場物業公司管理停車場，管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；每月場地使用費30萬元；在每月的30日前，荔灣廣場物業公司以支票付款方式向機關服務中心支付停車場當月的場地使用費，每逾期1天，按應繳未繳費總額的0.5%支付滯納金，拖欠場地使用費超過二個月的，機關服務中心有權單方解除本協議并收回停車場等；荔灣廣場物業公司應向機關服務中心支付押金60萬元，每月應支付場地使用費30萬元。（第四條）還約定了經營成本和管理成本支出。（經營收入）荔灣廣場物業公司按照物價部門核準的收費標準對停車場進行經營管理，停車場全部的經營收入歸荔灣廣場物業公司所有，預計停車場每月的保管費收入（月保、臨保）合計430000元；（經營成本）停車場每月經營成本支出約424510元（含荔灣廣場物業公司每月向機關服務中心支付的停車場場地使用費300000元，管理人員工資、營業稅、停車場管理的水、電費等費用、停車場的衛生保潔和日常辦公用品、公共責任保險、停車場消防系統和收費系統及其他設備的維修保養費）等。荔灣廣場物業公司負責辦理停車場經營所需的證照；負責停車場設備設施的維修、保養及相關費用，確保停車場的消防、監控、排氣、排水及收費系統的正常運作；負責維護停車場秩序等。 后荔灣廣場物業公司與機關服務中心因上述協議的履行產生爭議，機關服務中心在2019年6月起訴荔灣廣場物業公司，要求荔灣廣場物業公司給付2017年10月1日至2019年3月5日的場地使用費及滯納金。一審法院在2019年9月作出（2019）粵0103民初5176號民事判決書，認定上述協議雖然名為委托管理協議，但實質為租賃合同，并判決荔灣廣場物業公司需支付場地使用費和滯納金。荔灣廣場物業公司對該判決不服，提出了上訴，現案件仍在二審處理過程中。 2019年荔灣廣場物業公司向機關服務中心發函要求支付物業服務費，機關服務中心于2019年1月21日作出回復函，認為荔灣廣場物業公司要求其支付物業服務費沒有依據。 一審庭審中，荔灣廣場物業公司為了證明其一直有向機關服務中心追討物業管理費、荔灣廣場物業公司服務的范圍包含負二層停車場，向一審法院提交了下列證據：1、2013年2月至2019年1月的繳費通知書；2、荔灣廣場第二屆業委會的《說明》，內容為：本業委會與荔灣廣場物業公司簽訂的兩份《物業管理委托合同》的期限為2011年1月1日至2015年12月31日和2016年1月1日至2021年12月31日，委托管理服務范圍包括荔灣廣場的全部物業（包括商業、住宅、停車場及其他配套設施）。市規劃和資源局、機關服務中心、鐵路投資公司對上述證據進行了質證，認為證據1的原件全部是嶄新的，是荔灣廣場物業公司為了訴訟最近才打印出來，不能證明荔灣廣場物業公司在多年前追討過物業服務費。證據2的荔灣廣場第二屆業委會的主體不真實，沒有登記備案。 機關服務中心為了證明荔灣廣場物業公司從來沒有向其主張權利，向一審法院提供了2017年-2018年期間機關服務中心向荔灣廣場物業公司追討停車場場地使用費的函、律師函及荔灣廣場物業公司的回函，荔灣廣場物業公司在回函中沒有要求機關服務中心支付物業服務費。荔灣廣場物業公司對上述證據進行了質證，認為在回函中沒有要求機關服務中心支付物業服務費，是考慮到場地占用費與物業服務費是兩個不同的法律關系，所以在回函中沒有提及。回函沒有提及不等于放棄追討。 一審法院認為，本案的爭議焦點一，是雙方當事人是否存在物業服務合同關系。1.根據荔灣廣場的《廣州市不動產登記查冊表》（房產登記號：統字567398號）記載，該小區的建筑面積為308767.98平方米，荔灣廣場物業公司與業主委員會簽訂的《物業管理委托合同》約定的服務范圍是28萬平方米，可見荔灣廣場首屆業委會委托荔灣廣場物業公司管理的部位并非荔灣廣場小區的全部。結合《物業管理委托合同》中僅約定了住宅、商業部分的服務費標準，并沒有約定停車場的服務費標準，故一審法院認定停車場不在《物業管理委托合同》約定的服務范圍內。至于荔灣廣場第二屆業委會出具的《說明》，因荔灣廣場第二屆業委會并沒有在政府部門登記備案，也沒有派代表到庭作證，故一審法院對該《說明》不予采信。因此，上述《物業管理委托合同》對市規劃和資源局、機關服務中心沒有約束力，不能因此認定荔灣廣場物業公司管理與市規劃和資源局、機關服務中心建立了物業服務合同關系。 2.2013年荔灣廣場物業公司與機關服務中心簽訂的《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》，其內容是受托方要向委托方繳納場地使用費，非委托方向受托方支付管理費；受托方是場地的實際使用人，收取停車場的全部保管費收入；可見雙方實質是租賃合同關系，并非物業服務合同關系。 本案爭議焦點二，是雙方當事人是否存在事實上的物業服務關系。1.對于2013年1月前新豪公司向荔灣廣場物業公司繳納公攤水電費和物業管理費問題，因新豪公司在2013年1月前是停車場的實際經營者，其與荔灣廣場物業公司簽訂協議書，自愿繳納物業服務費，這是兩者之間的合同關系。因市規劃和資源局、機關服務中心與新豪公司是不同的法律主體，新豪公司所簽訂的協議對市規劃和資源局、機關服務中心沒有約束力。因此，荔灣廣場物業公司因此認為與市規劃和資源局、機關服務中心建立了事實上的物業服務關系缺乏事實依據，一審法院不予認定。2.荔灣廣場物業公司既是荔灣廣場的物業服務單位，又是停車場的實際經營者，身份重合，其對停車場設備的維護等是其本身經營所需，也是委托管理協議約定的義務范圍，故荔灣廣場物業公司稱其實際對停車場提供了物業服務依據不足，一審法院不予認定。3.多年的往來函件中，荔灣廣場物業公司都沒有追討物業服務費，這與常理不符。 綜上，荔灣廣場物業公司與市規劃和資源局、機關服務中心不存在物業服務合同關系，也不存在事實上的物業服務事實，雙方僅存在租賃合同關系，故荔灣廣場物業公司要求市規劃和資源局、機關服務中心支付物業服務費缺乏事實依據，一審法院不予支持。同理，鐵路投資公司在取得產權后并無與荔灣廣場物業公司建立物業服務關系，故荔灣廣場物業公司要求其承擔連帶責任缺乏事實和法律依據，一審法院不予支持。一審依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，參照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，于2019年11月12日作出如下判決：駁回廣州市荔灣廣場物業管理有限公司的全部訴訟請求。一審案件受理費74640元，由廣州市荔灣廣場物業管理有限公司負擔。 經審查，一審判決書第8頁第一段第九行中的“4300000元”存在筆誤，應為“430000元”，各方當事人對此均表示確認，并同意二審法院直接予以糾正；一審其余查明事實無誤，本院予以確認。經本院詢問，1.各方當事人均確認涉案停車場目前仍由荔灣廣場物業管理中心控制使用；2.荔灣廣場物業公司表示其在本案中主張物業服務費的依據有三，其一是其事實上提供了物業服務，其二是基于其與新豪公司簽訂的補充協議和繳費協議，其三是其與業委會簽訂的《物業管理委托合同》。 二審庭詢時,荔灣廣場物業公司、市規劃和資源局、機關服務中心均表示沒有二審證據提交，鐵路投資公司向本院提交如下證據復印件：1.廣州市荔灣區住房和建設局于2019年11月12日出具的《廣州市荔灣區住房和建設局關于廣州鐵路投資建設集團有限公司咨詢荔灣廣場業委會的回復》，擬證明荔灣廣場業主委員會成立后未經換屆，第二屆業委會不具有合法性，其與荔灣廣場物業公司簽訂的《物業管理委托合同》及出具的《說明》亦不具有合法性，對鐵路投資公司沒有約束力；2.廣州市荔灣區人民法院于2019年8月29日作出的（2019）粵0103民初5176號民事判決書,以及廣州市中級人民法院于2019年11月27日作出的（2019）粵01民終21502號民事判決書，其中以物業服務合同關系與該案房屋租賃合同關系分屬不同的法律關系為由，不采納荔灣廣場物業公司要求以物業管理費抵扣場地使用費的上訴意見。3.廣州市荔灣區人民法院于2019年12月6日對鐵路投資公司起訴荔灣廣場物業公司物權保護糾紛一案作出的（2019）粵0103民初7986號民事判決書，以及廣州市中級人民法院于2020年3月25日作出的（2019）粵01民終2439號民事判決書，其中認定荔灣廣場物業公司與機關服務中心在《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》期滿后形成不定期租賃關系，機關服務中心在荔灣廣場物業公司拖欠租金的情況下已發函解除雙方的租賃關系，鐵路投資公司在取得產權后并無與荔灣廣場物業公司建立物業服務關系和租賃關系等，判令荔灣廣場物業公司在判決生效后三十日內將涉案停車場交還鐵路投資公司，并在判決生效后十日內向鐵路投資公司支付2019年3月6日起至實際返還物業之日止的場地占用費（按鐵路投資公司委托評估確定的每月463370元的標準）等訴請。以上證據2、3擬證明生效判決已經認定涉案《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》的性質是租賃合同，并非物業管理合同，荔灣廣場物業公司不能據此向鐵路投資公司主張物管費。 經本院組織質證，一、荔灣廣場物業公司發表質證意見如下：對證據1的真實性沒有異議，但對關聯性有異議，第一屆業委會到期后沒有及時合法變更為第二屆業委會，并不等于業委會就停止運作，而是繼續履行業委會的職責，事實上業委會出具的證明均是合法有效的。且經核實，第二屆業委會成立于2002年底，當時區物業科譚耀光科長現場指導，區物業科對此有備案。在新業委會未產生前，原業委會仍然負責業委會的工作和職責。業委會的備案與換屆并非強制性規定，并不影響《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》的有效性，荔灣廣場大廈也只有荔灣廣場物業公司這一家物業管理公司，不能因有關程序瑕疵問題就導致物業管理服務不存在。對于證據2、3的真實性均沒有異議，但對關聯性有異議，荔灣廣場物業公司已經對2439號案申請再審，目前尚未立案；確認《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》的性質是租賃合同，該合同中不包含物業管理費，租賃合同和物管費是兩個法律概念。從鐵路投資公司在有關判決書中提交的評估報告看，該報告中也是寫明不包含物管費，也沒有提及有關物管費需要荔灣廣場物業公司自行承擔。涉案大廈的負二層車場權屬人同時也使用了該大廈所有的設施及服務，其作為受益者理應與其他業主共同分攤即支付物管費。二、機關服務中心發表質證意見如下：對上述所有證據的真實性均沒有異議，對于關聯性補充如下：業委會是獨立的民事主體，有完整的成立程序，有法定代表人及相關成員，但根據證據1顯示，荔灣廣場物業公司主張的第二屆業委會是不存在的，故荔灣廣場物業公司主張的物管委托合同是虛假無效的。三、市規劃和資源局表示對鐵路投資公司提交的證據沒有異議。 二審庭詢后，荔灣廣場物業公司向本院提交落款日期為2020年4月22日的《荔灣廣場物業管理公司已核實的問題》（附涉案停車場17張照片及如下材料復印件：1998年12月16日廣州市國土房管局與廣州穗南房產發展有限公司和新豪公司簽訂的《荔灣廣場地下停車場經營管理交接協議》，2005年5月20日新豪公司與荔灣廣場物業公司、穗南公司簽訂的《關于終止〈荔灣廣場負二層停車場繳費協議〉及其相關補充協議和費用支付協議合同書》，荔灣廣場物業公司與新豪公司于2003年12月2日簽訂的《“荔灣廣場”負二層停車場繳費協議》、于2004年1月12日簽訂的補充協議一、二、三），上述書面意見中載有如下內容：2011年以后的住宅和商業的物業管理費是經過業主委員會協商調整的，但停車場管理費因房管局物業政府部門協調非常困難，故一直未能協商好停車場管理費價格，這是新的物業合同中沒有停車場的原因，但在管理公司的收費電腦中一直有記錄顯示從該物業1998年交付使用至今均是按每平方米5元收取；由于停車場的承包管理是分段的，第一階段是從1998年至2005年由開發商承包，但在結算時才付清管理費；第二階段從2013年開始承包時間較長，雙方互有欠費，交易習慣是在結束承包時對沖結賬付清；等。對上述書面說明的附件材料，因荔灣廣場物業公司并未作為二審證據提交，且均形成于本案一審立案之前，故上述附件材料并不屬于二審新證據，本院不予采納，亦未組織各方質證。 經本院組織調解，各方當事人未能達成協商一致意見

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費74640元，由上訴人廣州市荔灣廣場物業管理有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長劉卉 審判員趙云川 審判員白小云 二〇二〇年六月十二日 書記員張冰玲

2020-06-22