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上訴人陳玉琴因與被上訴人黔南天源集團物業管理有限責任公司（以下簡稱天源物業公司）物業服務合同糾紛一案，不服都勻市人民法院（2019）黔2701民初4500號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月19日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。現已審理終結

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陳玉琴上訴請求：一、撤銷都勻市人民法院（2019）黔2701民初4500號民事判決，發回重審或依法改判；二、一二審訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：一、上訴人拒絕交納2016年1月1日至2019年6月30日物管費，具有法定事由。1、上訴人于2009年12月購買位于都勻市，2012年取得房產證。2014年6月準備入住時，發現房屋前約5米處設置了高6.5米，寬24.6米的廣告牌，完全遮擋了房屋主臥室和次臥室的光線，上訴人向被上訴人提出拆除廣告牌，但被上訴人置之不理，致使上訴人的合法采光權一直受到侵害，故為維護自身合法權益，自2016年起拒絕向被上訴人交納物業管理服務費。2、根據《物權法》第八十九條“建造建筑物，不得違反國家有關工程建筑標準妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照”的規定，上訴人的采光權依法應受到法律保護，《貴州省物業管理條例》第六十六條第二款規定“物業服務企業或者其他管理人未履行服務合同約定或者法律法規的義務，導致業主人身、財產權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。據此，被上訴人在上訴人房屋前設置廣告牌的行為，侵犯了上訴人的采光權，導致上訴人不能入住，依法應當承擔侵權損害賠償責任。3、《物業管理條例》第四十條規定“物業管理收費應當遵循合法、公開以及費用與服務水平相一致原則，區別不同的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”本案中，被上訴人不履行保護業主人身權、財產權的法定職責，為了自身經濟利益容許他人在業主公共場地安裝廣告牌，侵犯了上訴人的采光權，被上訴人的收費與服務水平已嚴重失衡，并侵犯了上訴人的合法權益，上訴人依法不應再交納物管費。二、上訴人一審開庭前提出反訴，要求法院判令被上訴人停止侵權，拆除廣告牌并賠償經濟損失49000元。上訴人的反訴請求與被上訴人訴訟標的的基礎法律關系、訴訟事實和訴訟理由都存在牽連并有足夠的聯系，根據《民事訴訟法》第一百四十條規定，一審法院應當合并審理。但一審法院對上訴人提出的反訴請求是否成立不予答復和作出判定，也未合并審理，而是以反訴屬另外的法律關系為由要求上訴人另行起訴，造成上訴人的訴累和司法資源浪費。三、上訴人與丈夫寧澤志同志共同購買了案涉房產，夫妻雙方各持一本房產證，本案的處理結果與寧澤志具有法律上的利害關系，故上訴人丈夫寧澤志向法院申請以第三人身份參加本案訴訟。根據《民事訴訟法》第五十二條及《民事訴訟法司法解釋》第八十一條第一款規定，應當追加寧澤志為第三人參加本案訴訟，但一審法院對上訴人丈夫寧澤志的申請不予理睬，有違相關法律法規司法解釋的規定。綜上，一審判決未對上訴人提出的反訴合并審理，未依法追加寧澤志為第三人參加訴訟有違《民事訴訟法》的相關規定，肯請二審法院支持上訴人的上訴請求。 二審期間，被上訴人天源物業公司未進行答辯。 天源物業公司向一審法院起訴請求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物業服務費5510.4元（自2016年1月1日起至2019年6月30日止），逾期支付物業服務費所產生的違約金1653.12元，生活垃圾處理費448元（自2014年3月1日起至2019年6月30日止），以上共計7611.52元；2.本案受理費由被告承擔。 一審法院認定事實：2009年9月28日，原告天源物業公司（合同乙方）與黔南天源集團實業開發有限公司（合同甲方）簽訂《沁園村前期物業服務合同》，該合同約定甲方選聘乙方對沁園村小區提供前期物業管理服務事宜，合同第六條約定物業服務費由業主按其擁有的物業建筑面積交納，高層住宅1.2元／月／平方米，商業物業2元／月／平方米；合同第七條約定業主應于交房通知書下達之日起交納物業服務費用，物業服務費用按月交納，業主或物業使用人應在當月25日前履行交納義務；合同第三十一條約定甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用的，應按每逾期一日2‰的標準向乙方支付違約金；合同第三十五條約定本合同期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止；合同第三十六條約定本合同期滿前3個月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議，雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。《沁園村前期物業服務合同》簽訂后，原告進駐沁園村小區提供物業服務，被告作小區2-305號（房屋面積為131.17平方米）的業主系原告提供物業服務的對象之一。交房后被告辦理了相關的裝修手續，在裝修前發現房屋前安裝了巨型廣告牌，遮擋房屋采光，后被告多次與原告協商處理未果，自2016年1月1日起，被告以原告服務未達約定標準以及未經被告同意，安裝了大型廣告牌遮擋其房屋采光，影響其正常生活為由拒交物業服務費，經原告催告后，被告仍未交納，請求依法判如所請。另，原告自述于2019年6月30日已退出沁園村小區。 一審法院認為，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”之規定，黔南天源集團實業開發有限責任公司與原告天源物業公司簽訂的《沁園村前期物業服務合同》對業主具有約束力，而被告作小區的物業使用人之一，亦應按照此前期物業服務合同履行相關的權利義務。雖該前期物業服務合同約定的期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在2015年12月31日之后，原告實際還在小區提供物業服務，故原合同權利義務延續，被告仍應向原告交納物業服務費。在前期物業服務合同簽訂后，原告進駐沁園村小區，為該小區實際提供了相應的物業服務，該物業服務針對的是全小區業主，包括小區的安全、清潔、綠化、水電維修等，被告作為小區的物業使用人，實際亦享受了原告提供的物業服務，對于服務標準，每個個體的主觀認識不一，不能將自身對物業服務的不滿作為拒絕交納物業服務費的理由，且被告提供的證據不能高度蓋然的證明原告提供的物業服務長期存在瑕疵，故對被告的抗辯，不予采信。同時，被告提出的因廣告牌遮擋采光的問題系屬另一法律關系，被告可另行主張解決。被告在拒交物業服務費后，原告已經書面催告并起訴，被告仍不履行義務，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”之規定，對于原告要求被告交納物業服務費的訴訟請求，予以支持。對于物業服務費的標準如何計算的問題。因原告主張被告應交納的物業服務費標準為1元／月／平方米，予以確認；被告未交納物業服務費的時間為2016年1月1日至2019年6月30日，故物業服務費計算為131.17平方米×1元／平方米／月×42個月＝5509.14元。對于原告訴請的違約金是否應得到支持的問題。原告按約提供物業服務，被告應按約支付相應物業服務費，現被告未予支付，已構成違約，應支付相應的違約金。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不的超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”之規定，原告未舉證因被告欠繳物業服務費而造成的損失數額，其主張的違約金金額無事實依據，但被告欠繳物業服務費，確會給原告造成一定的損失，故兼顧公平原則和誠實信用原則予以綜合衡量后，將違約金調整為以2016年1月1日至2019年6月30日期間實際欠繳的物業服務費為基數自起訴之日即2019年8月26日起按照年利率6%計算利息至欠款還清之日止。對于原告主張的生活垃圾處理費448元，因原告未舉證證明該費用是否已替被告代繳，故對此不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條，《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條之規定，判決：一、被告陳玉琴于本判決生效之日起十日內支付原告黔南天源集團物業管理有限責任公司物業服務費5509.14元，并以實際欠繳的物業服務費為基數按照年利率6%自2019年8月26日起向原告黔南天源集團物業管理有限責任公司支付至欠款還清之日止的違約金；二、駁回原告黔南天源集團物業管理有限責任公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費50元，因適用簡易程序審理減半收取25元，由原告黔南天源集團物業管理有限責任公司負擔5元，由被告陳玉琴負擔20元。 二審中，雙方當事人均未提交新證據。經本院審理，二審查明的事實與一審查明的事實一致。 綜合本案上訴請求及理由，歸納本案爭議的焦點：一、陳玉琴主張的采光權受到侵害應否與本案合并審理，是否屬于拒付物業費的理由；二、應否追加寧澤志為第三人參加本案訴訟

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由陳玉琴負擔。 本判決為終審判決

審判長白桂剛 審判員唐新春 審判員陳福江 二〇二〇年五月二十六日 法官助理毛輝 書記員楊潔

2020-06-30