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上訴人上海笙館商務服務有限公司（以下簡稱“笙館公司”）因與被上訴人上海人民出版社讀者服務部（以下簡稱“讀者服務部”）房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區人民法院（2018）滬0101民初21406號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月17日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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上訴人笙館公司上訴請求：撤銷一審判決第一、二項，依法改判駁回讀者服務部的一審訴訟請求。事實與理由：第一，本案所涉《經營合同》的性質為合作協議，并非租賃協議，笙館公司根據該協議支付的費用亦屬于合作經營費用，而非租金。雙方于該協議中的第六條約定，合同終止時雙方需進行清算，該約定符合合作經營關系的成立要件。后《經營合同（補充）》也同樣約定了雙方之間為合作關系，并未變更為租賃關系。笙館公司簽訂《經營合同》是為了擴大上海鳳官閣餐飲管理有限公司（以下簡稱“鳳官閣公司”）與上海商報社共同合作經營的“商界精英俱樂部”，法院審理時應考慮笙館公司與上海商報傳媒有限公司之間的訴訟案件與本案的關聯。第二，本案所涉的具體租賃部位與另案所涉的部分場地存在重疊，一審法院對此未予查清。一審中讀者服務部提交的圖紙上沒有騎縫章，不應認定為是合同附件的一部分，在簽訂合同時也未對圖紙中哪一部分為租賃場地進行確認。第三，一審法院認定《經營合同》及補充合同于2016年8月30日終止缺乏依據。合同到期后，雙方之間未進行協商，讀者服務部在時隔一年后才于2017年9月向笙館公司發函要求返還房屋。即便《經營合同》的性質被認定為租賃合同，也應認為雙方之間形成了不定期租賃關系，2016年8月至2017年9月期間的費用應視為租金并適用一年訴訟時效，現讀者服務部主張該期間的租金之訴請已超過訴訟時效。而2017年9月以后的租金，因讀者服務部違約在先，笙館公司可行使抗辯權拒付款項。第四，一審法院未能查清讀者服務部是否擁有上海市黃浦區紹興路ＸＸＸ號院內西樓底層資料室（以下簡稱“系爭房屋”）的合法使用權，判令笙館公司向讀者服務部承擔返還房屋、支付房屋使用費的責任沒有依據。 被上訴人讀者服務部辯稱：不同意笙館公司的上訴請求。第一，雙方之間合同的性質已經法院生效裁判文書確認為房屋租賃合同。讀者服務部以房屋的使用權收取固定的費用，從權利義務設置的角度，雙方實際上應為租賃關系。第二，合同附圖中已明確標注了實際使用的位置，不存在具體租賃部位沒有查清的情況。另案中笙館公司也向一審法院陳述系爭房屋是從讀者服務部租賃取得，笙館公司對于系爭房屋的使用也從未受到過質疑。第三，涉案合同已于2016年8月30日到期終止，合同終止后讀者服務部有權要求笙館公司返還房屋，并支付相關的房屋使用費，讀者服務部對該項費用提起的訴請并未超過訴訟時效期限。請求二審法院駁回上訴，維持原判。 讀者服務部向一審法院起訴請求：1、判令笙館公司將系爭房屋返還予讀者服務部；2、判令笙館公司就合同期限屆滿后占用上述房屋期間向讀者服務部支付房屋占用費，自2016年8月31日起、按原合同租金標準即每日人民幣（以下幣種均為人民幣）250元、計至笙館公司實際遷離上述房屋之日止。 一審法院認定事實：2010年6月21日，讀者服務部、笙館公司簽訂《經營合同》一份，約定（1）笙館公司開發經營上海市黃浦區紹興路ＸＸＸ號院內西樓底層資料室（詳見附圖），由笙館公司在該場地內從事商務服務等業務；（2）為保證合作順利進行，笙館公司向讀者服務部支付每平方米每天2.50元（每月7500元）作為經營費用；（3）合作期間，在笙館公司經營場地內所發生之水電、網絡等相關費用由笙館公司單獨承擔；（4）合作期限為5年，即自2010年9月1日起至2015年8月31日止，到期是否續約則在到期前3個月由雙方另議，但讀者服務部應當優先考慮與笙館公司之合作；（5）笙館公司應于本合同簽訂當日支付押金20000元（待本合同終止時清算），于2010年8月25日前支付今年所有費用，之后費用則按季支付，每一季末月25日即為支付下一季費用22500元之期限；（6）本合同解除時，笙館公司應于2個月內搬離系爭房屋，過期如尚留有物品，則應視為笙館公司之棄物，讀者服務部有權任意處置。簽約后，讀者服務部、笙館公司履行各自合同義務，讀者服務部向笙館公司交付系爭房屋，笙館公司亦按合同約定繳納押金20000元，并按每月7500元之計費標準支付合同約定之固定費用。合同期限屆滿后，讀者服務部、笙館公司于2015年9月21日再行簽訂《經營合同（補充）》一份，約定讀者服務部于2015年9月1日至2016年8月30日期間繼續與笙館公司合作，笙館公司每月之承包費用為7500元，其他均以2010年6月21日讀者服務部、笙館公司所簽《經營合同》為準。簽約后，讀者服務部、笙館公司繼續履行之前所簽《經營合同》及《經營合同（補充）》。2016年8月30日，所簽合同均期限屆滿而終止，但笙館公司未能按照合同約定遷離系爭房屋。讀者服務部因要求笙館公司遷離并返還系爭房屋未果，遂以此為由，起訴至一審法院。 一審法院另查明：2018年10月8日，一審法院依法受理本案訴訟。2018年10月18日，一審法院將讀者服務部起訴狀副本等訴訟材料送達至笙館公司。2018年11月2日，笙館公司以讀者服務部、笙館公司所簽合同系經營合同，而笙館公司登記注冊之住所地因被停水停電而導致長期無法正常經營為由，向一審法院提出管轄權異議，要求一審法院將本案移送至笙館公司主要辦事機構所在地法院進行審理。2018年11月8日，一審法院依法確認讀者服務部、笙館公司所簽合同實質系屬房屋租賃合同，并依據專屬管轄之法律規定裁定駁回笙館公司提出之管轄權異議。笙館公司對該項裁定不服并提起上訴。2018年12月31日，本院作出終審裁定，對一審法院在一審裁定中所認定之合同性質予以確認，并駁回上訴，維持原裁定。 一審法院再查明：笙館公司在本案審理期間提供《關于紹興路ＸＸＸ號人員物品車輛進出管理的暫行規定》及照片，以此證明自2016年12月21日起，紹興路ＸＸＸ號被擅自封門、限制進出入及斷水斷電。對此，讀者服務部確認曾委派物業公司于2017年年中停止水電供應，但具體停供時間已回憶模糊。笙館公司對于停水停電情節曾在（2017）滬0101民初11236號案件2017年11月7日庭審中陳述系爭房屋于2017年4月停止供電，于次月停止供應水及煤氣。 一審法院認為：本案所涉《經營合同》及《經營合同（補充）》均系讀者服務部、笙館公司據各自真實意思表示依法簽訂，具有法律效力，讀者服務部、笙館公司作為簽約方均應恪守約定之義務。讀者服務部、笙館公司所簽合同雖名為經營合同，但實質系屬房屋租賃合同，該項合同性質亦經法院生效裁判文書予以依法認定。現讀者服務部、笙館公司約定之合同期限業已屆滿，笙館公司作為承租人在租期屆滿后應予返還租賃房屋，此項義務既是笙館公司之合同義務，亦是笙館公司基于承租人身份而必須履行之法定義務，鑒此，一審法院對讀者服務部要求笙館公司遷離系爭房屋之訴請依法予以支持。對于讀者服務部要求笙館公司按照原合同租金標準支付房屋使用費之訴請，鑒于（1）笙館公司在合同租期屆滿后仍然占用系爭房屋而拒絕遷離；（2）笙館公司占用期間，讀者服務部因要求笙館公司遷離未果，故對系爭房屋予以停水停電，讀者服務部該項措施對笙館公司正常使用房屋應會造成一定影響，就此對于房屋使用費之計算標準應予視情酌減；（3）在相應減少費用計算標準情形下，應當同時考慮到之前幾年房地產市場價格大幅上漲、笙館公司作為違約方之過錯責任等相關因素，以合理保護讀者服務部作為守約方之合法權益。鑒此，一審法院按照停水停電之時間結點，同時綜合考量上述因素，對讀者服務部訴請之房屋使用費酌情予以依法支持。 對于笙館公司針對讀者服務部訴請所提及之抗辯理由，現作如下分析。 一、笙館公司辯稱讀者服務部、笙館公司之間系經營合同關系而非房屋租賃合同關系，且笙館公司曾對系爭房屋進行裝修。 法院生效裁判文書已依法確認讀者服務部、笙館公司所簽合同雖名為經營合同，但實際系屬房屋租賃合同，故對于合同性質一節在此不再贅述。至于笙館公司對系爭房屋所投入之裝修，鑒于讀者服務部、笙館公司之間的合同關系在合同約定履行期限屆滿后予以自然終止，故笙館公司在合同期限均履行完畢情形下向讀者服務部主張裝修補償抑或以裝修為由拒絕遷離均缺乏法律依據。 鑒此，一審法院對笙館公司所稱合同關系及房屋裝修之抗辯意見依法不予采納。 二、笙館公司辯稱系爭房屋與他案所涉標的房屋存在混同，不可單獨進行處理。 笙館公司在他案審理期間明確表述系爭房屋系由笙館公司向讀者服務部簽約承租，并不屬于他案所涉標的房屋之范圍，不應歸入他案中一并進行處理。對于笙館公司上述意見，他案當事人及本案讀者服務部均予認可，亦已據此予以分別訴訟。基于之前各方之訴訟行為，應可依法認定各方相關人員對于系爭房屋之具體部位均系明確知曉，且認知均一致，各方對于系爭房屋之具體部位均不存在與其他房屋部位發生混同之情形。 現笙館公司在本案中對于系爭房屋卻稱不應單獨進行處理，笙館公司此意見與他案中表述意見截然相反，在笙館公司就表述內容發生根本變化未能作出合理解釋并提供充足證據予以說明情形下，一審法院對笙館公司在本案中所稱系爭房屋不應單獨進行處理之抗辯意見依法不予采納。 三、笙館公司辯稱讀者服務部并非系爭房屋權利人，且系爭房屋被停水停電，從而導致笙館公司無法正常使用房屋。 讀者服務部、笙館公司簽訂《經營合同》，該合同實質系屬房屋租賃合同，笙館公司基于該份合同取得承租人之身份，并基于該身份實際取得系爭房屋之承租使用權。再則，笙館公司承租期間，并無所謂房屋權利人因主張房屋產權而實際影響笙館公司對系爭房屋之承租使用。笙館公司系與讀者服務部簽約并自讀者服務部處接收系爭房屋，在雙方租賃合同關系終止后，笙館公司自然應將系爭房屋返還予讀者服務部，如讀者服務部因并非房屋權利人而無權要求笙館公司返還房屋，同理，笙館公司基于何種身份或者法律地位可有權始終掌控系爭房屋。鑒此，一審法院對笙館公司所述讀者服務部并非房屋權利人之抗辯意見依法不予采納。 至于笙館公司辯稱系爭房屋被停止供應水電并致笙館公司無法正常使用房屋一節，鑒于讀者服務部采取斷水斷電措施系在笙館公司于合同終止后卻拒絕遷離情形下之救濟行為，而笙館公司在合同終止后對系爭房屋既已喪失使用權，在未經讀者服務部同意前提下，笙館公司對于系爭房屋不再繼續享有可予正常使用之合同權利抑或法定權利，讀者服務部對于笙館公司可正常使用房屋亦不再負有合同義務抑或法定義務。鑒此，讀者服務部在笙館公司拒絕遷離情形下所采取之停水停電措施并無不當，讀者服務部系基于笙館公司違約情節而采取相關救濟措施，而顯然，讀者服務部即使停水停電亦未能使笙館公司履行交還系爭房屋之合同義務，正因如此，方導致本案訴訟。 四、笙館公司辯稱讀者服務部現提起訴訟已過法定訴訟時效期間。 讀者服務部、笙館公司之間房屋租賃合同關系于2016年8月30日終止，讀者服務部主張房屋使用費之起計時間系2016年8月31日，依據彼時民法通則相關規定，讀者服務部主張房屋使用費之訴訟時效期間為兩年，即讀者服務部對于起計日所發生之房屋使用費，最遲應于2018年8月30日提起主張，但在讀者服務部該項訴訟時效期間尚未屆滿期間，民法總則于2017年10月1日起施行，而民法總則將之前民法通則所規定之兩年一般訴訟時效期間延長為三年，鑒于民法總則與民法通則對于一般訴訟時效期間所作規定不相一致，依據新法優于舊法之原則，在民法總則施行而讀者服務部訴訟時效期間尚未屆滿情形下，讀者服務部請求保護民事權利之訴訟時效期間亦根據新法規定調整為三年，即讀者服務部對于自2016年8月31日起計之房屋使用費，依法可請求保護之訴訟時效期間至2019年8月30日屆滿。現讀者服務部實際于2018年10月8日提起本案訴訟，該起訴時間尚在訴訟時效期間內，笙館公司以訴訟時效期間所提起之抗辯意見并不成立。 鑒此，一審法院對于笙館公司所提出之上述各項辯稱意見均依法不予采納。另合同中尚有相關事宜須予明確（1）笙館公司曾繳納押金20000元，合同中僅約定押金待本合同終止時清算，根據該項約定內容，并結合押金之支付目的，押金應當在笙館公司清結所有租賃費用、遷離并返還系爭房屋前提下由讀者服務部返還予笙館公司；（2）合同約定本合同解除時，笙館公司應于2個月內搬離系爭房屋，由于存在該項約定內容，讀者服務部就此是否有權要求笙館公司自合同終止次日起支付房屋使用費。該合同條款中提及之2個月時間實質系屬讀者服務部給予笙館公司安排搬遷事宜之合理寬限期間，笙館公司就該合理寬限期間可免于支付房屋使用費之前提系笙館公司可按約于2個月寬限期屆滿前遷離，否則，笙館公司將喪失取得費用減免優惠之資格。結合本案，讀者服務部基于笙館公司未能按期遷離之情節，有權向笙館公司主張自合同終止次日起之房屋使用費。 據此，一審法院作出判決：一、上海笙館商務服務有限公司于判決生效之日起十日內將位于上海市黃浦區紹興路ＸＸＸ號院內西樓底層資料室返還予上海人民出版社讀者服務部；二、上海笙館商務服務有限公司于判決生效之日起十日內支付上海人民出版社讀者服務部房屋使用費（自2016年8月31日起、每月按7500元、計至2017年3月31日止；自2017年4月1日起、每月按6500元、計至上海笙館商務服務有限公司實際遷離日止）；三、上海笙館商務服務有限公司就上述第一、二項履行完畢同時，上海人民出版社讀者服務部返還上海笙館商務服務有限公司押金20000元。 二審中，各方當事人均未提交新證據。本院經審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費4105元，由上海笙館商務服務有限公司負擔。 本判決為終審判決

法官助理陳雅葳 審判長余藝 審判員彭辰 審判員成皿 二〇二〇年六月八日 書記員卞耀輝

2020-07-02