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上訴人彭海艷因與上訴人李宣萱及原審第三人貴陽幸福樹不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱：幸福樹公司）、貴陽置業(yè)擔(dān)保有限公司（以下簡稱：置業(yè)公司）、范述喜、熊艷菊房屋買賣合同糾紛一案，不服貴州省貴陽市云巖區(qū)人民法院（2018）黔0103民初9316號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

上訴人彭海艷上訴請求：一、撤銷原判第五項，改判由李宣萱雙倍返還定金4萬元，賠償中介費34200元，賠償經(jīng)濟損失20萬元；二、訴訟費、保全費由李宣萱負(fù)擔(dān)。理由是，一、原審認(rèn)定雙方未就賠償損失進行明確具體的約定錯誤，在《商品房買賣三方合同》第八條第五項明確約定，在合同簽訂后，李宣萱將房屋出賣給第三人的，按乙方已付款的２倍支付違約金，現(xiàn)李宣萱“一房二賣”，導(dǎo)致合同不能履行。現(xiàn)上訴人沒有要求按照已付房價款的2倍即68萬元賠償，僅主張20萬元的損失賠償數(shù)額，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧６⒃瓕忂^度使用自由裁量權(quán)，僅支持10萬元的損失賠償，無事實依據(jù)與法律依據(jù)。 被上訴人李宣萱答辯稱，原審未對房屋價格進行鑒定，要求李宣萱賠償10萬元的損失不合理。范述喜在本案中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 上訴人李宣萱上訴請求：一、撤銷原判第五項中李宣萱賠償損失10萬元的部分；上訴費用由彭海艷負(fù)擔(dān)。理由是，彭海艷尚未取得房屋所有權(quán)，不可能產(chǎn)生房屋價格上漲的損失，原審判令李宣萱承擔(dān)10萬元的損失沒有依據(jù)。另外，范述喜應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 上訴人彭海艷答辯稱，彭海艷對自己的損失已經(jīng)舉證，原審判決賠償10萬元的損失明顯過低。范述喜與李宣萱之間的法律關(guān)系與本案不同，李宣萱應(yīng)另案向范述喜主張權(quán)利。 原審第三人幸福樹公司答辯稱，《房屋買賣三方合同》合法有效，李宣萱系“一房二賣”。 原審第三人置業(yè)公司答辯稱，置業(yè)公司僅是對購房資金履行監(jiān)管職責(zé)，和雙方糾紛沒有關(guān)系。如果要求退還監(jiān)管的交易資金，應(yīng)當(dāng)首先解除網(wǎng)簽手續(xù)。 原審第三人范述喜、熊艷菊未到庭答辯。 原審原告彭海艷訴訟請求為：1、解除原告彭海艷與被告李宣萱簽訂的《房屋買賣三方合同》和《貴陽市存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》；2、判令被告李宣萱賠償原告彭海艷因房屋價格上漲所遭受的差價損失20萬元；3、判令被告李宣萱賠償原告彭海艷因被告違約行為導(dǎo)致原告租房的損失13930元；4、判令被告李宣萱雙倍返還原告彭海艷定金4萬元；5、判令被告李宣萱及第三人幸福樹公司賠償原告彭海艷因購買涉案房屋支付的居間費損失34200元；6、本案訴訟費、保費全、保全擔(dān)保費由被告李宣萱承擔(dān)。 原審第三人熊艷菊提出獨立訴訟請求如下：1、依法確認(rèn)熊艷菊與被告李宣萱之間于2017年8月29日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效；2、判令被告李宣萱于三十日內(nèi)將位于貴陽市云巖區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給熊艷菊；3、本案訴訟費由原告彭海艷、被告李宣萱承擔(dān)。 原審經(jīng)審理查明，被告李宣萱系貴陽市房屋（建筑面積170.67平方米）的所有權(quán)人。2017年8月29日李宣萱的母親李昌琴作為李宣萱的委托代理人在貴州九紫星律師事務(wù)所律師范述喜的見證下，與熊艷菊簽訂了《房屋買賣合同》，將該房屋出賣給熊艷菊，主要約定：成交價1098000元，采取分期付款方式，于合同簽訂之日支付40萬元，于2018年8月30日支付10萬元，于2019年8月30日支付10萬元，于2020年8月30日支付10萬元，于2021年8月30日支付10萬元，于2022年8月30日支付298000元；合同簽訂之日向熊艷菊交付房屋，雙方盡快辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。合同簽訂當(dāng)日，熊艷菊通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向李宣萱母親李昌琴支付購房款40萬元，李昌琴將房屋交付給熊艷菊，2018年8月29日，熊艷菊又通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向李昌琴支付購房款10萬元。2017年9月18日，被告李宣萱針對其所有的貴陽市房屋向范述喜出具委托書（該委托書經(jīng)貴陽市立誠公證處公證），委托書內(nèi)容為“委托人李宣萱名下有：位于貴陽市云巖區(qū)，建筑面積為170.67平方米，房屋所有權(quán)證號：筑房權(quán)證云巖字第××號；土地使用權(quán)證號：筑國用（2010）第26687號。該房屋登記為委托人單獨所有，現(xiàn)決定委托范述喜為代理人，按照國家規(guī)定辦理以下事項：一、辦理上述房屋出售過戶的所有手續(xù)，包括簽訂房屋買賣合同，簽署相關(guān)文件，并繳納相關(guān)費用。二、由受委托人辦理上述房屋出售后房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)變更登記的所有手續(xù)，簽署相關(guān)文件，并繳納相關(guān)費用。如買方需辦理二手房貸款手續(xù)也由受托人協(xié)助買方辦理。三、由受托人辦理上述房屋水、電、煤氣、物業(yè)管理等過戶手續(xù)。四、受托人無權(quán)轉(zhuǎn)讓委托權(quán)。五、委托期限自委托公證之日起至2019年9月18日為止。受托人在其權(quán)限范圍內(nèi)簽署的一切有關(guān)文件及由此產(chǎn)生的相關(guān)法律后果，委托人均予承認(rèn)”。2017年12月26日，范述喜持該委托書代理李宣萱與彭海艷及幸福樹公司簽訂《房屋買賣三方合同》，主要約定：通過幸福樹公司中介服務(wù)，李宣萱將貴陽市房屋出賣給彭海艷，成交價為1139998元，彭海艷于簽約當(dāng)日向李宣萱支付定金2萬元，首付款32萬元由資金監(jiān)管劃轉(zhuǎn)給李宣萱，余款79萬元由彭海艷辦理銀行代款支付；彭海艷向幸福樹公司支付中介服務(wù)費34200元；李宣萱于收齊全部購房款二日內(nèi)將房屋交付給彭海艷，彭海艷從約定的購房款中預(yù)留9998元作為房屋交付保證金；合同第六條第（一）項約定“甲方（李宣萱）保證所提供的該房屋權(quán)屬情況及相關(guān)證明材料的真實、合法、有效，無產(chǎn)權(quán)糾紛，符合房屋交易標(biāo)準(zhǔn)且出售該房屋已取提了產(chǎn)權(quán)所有共有人的同意。因甲方出售的該房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛，不能實現(xiàn)本合同目的，乙方（彭海艷）有權(quán)解除本合同，甲方除退還乙方所交購房款外，并按照乙方所支付的定金雙倍賠償給乙方，同時乙方可追究甲方給乙方造成的一切損失（包含已支付給丙方的居間服務(wù)費”。合同第八條第（五）項約定“本合同簽約后甲方將該房屋出賣給第三人的，不能實現(xiàn)合同目的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起七日內(nèi)，退還乙方全部已付款，并按乙方累計已付款的二倍支付違約金”。合同第八條第（六）項約定“甲乙雙方中任何一方違反本合同約定導(dǎo)致本合同無法履行的，丙方已收取的居間服務(wù)費不予退還，違約方應(yīng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任，且已產(chǎn)生的各項費用由違約方承擔(dān)，并賠償守約方已支付的費用（包括支付給丙方的居間服務(wù)費）”。合同簽訂后，彭海艷即通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向李宣萱支付了定金2萬元，向幸福樹公司支付了中介服務(wù)費34200元。2018年1月25日，范述喜作為李宣萱的委托代理人與彭海艷簽訂了《貴陽市存量房買賣合同（監(jiān)管版）》，與彭海艷及置業(yè)公司簽訂了《貴陽市存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》，同日彭海艷將首期購房款33萬元存入置業(yè)公司監(jiān)管賬戶。 另查明，李宣萱對將房屋出賣給彭海艷反悔，由其母親李昌琴于2018年1月6日通過手機銀行向范述喜轉(zhuǎn)賬2萬元，轉(zhuǎn)賬附言為退12月26日李宣萱預(yù)收房款。 庭審中，原告舉證了2019年3月29日一審法院對貴陽市金倉路1號宅吉大廈1單元12層1號房屋網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告，該房屋評估價為1886600元，司法拍賣起拍價為151萬元。證明，涉案同小區(qū)房屋每平方米上漲1166元，涉案房屋漲價約199000元。 原審認(rèn)為，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。依法成立的合同，受法律保護。被告李宣萱作為完全民事行為能力人對其所有的位于貴陽市房屋依法有處分的權(quán)利。李宣萱委托其母親李昌琴于2017年8月29日與熊艷菊簽訂《房屋買賣合同》將該房屋出賣給熊艷菊，該房屋買賣合同系買賣雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同合法有效，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定，全面履行自己的義務(wù)。熊艷菊作為獨立請求權(quán)第三人申請參加本案訴訟，其請求確認(rèn)買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》有效，依法予以支持，其請求判令被告李宣萱于三十日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，雖然其已按合同約定分期支付了購房款50萬元，李宣萱也已將房屋交付給熊艷菊，但雙方對房屋產(chǎn)權(quán)過戶約定為盡快辦理，屬約定不明，依法應(yīng)按交易習(xí)慣確認(rèn)，按照房屋買賣交易習(xí)慣，一般應(yīng)在買方全額支付購房款后（或同日）辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，故對熊艷菊的該項訴訟請求不予支持。2017年9月18日，李宣萱向范述喜出具委托書，并對委托書辦理了公證書，范述喜根據(jù)李宣萱的委托事項，將李宣萱所有的位于貴陽市房屋出賣給原告彭海艷，并與彭海燕、幸福樹公司簽訂了《房屋買賣三方合同》，范述喜實施的該民事法律行為對李宣萱發(fā)生效力，依法也應(yīng)認(rèn)定該《房屋買賣三方合同》為有效合同。顯然李宣萱一房二賣，有違民事活動應(yīng)當(dāng)遵循的誠信原則，熊艷菊與李宣萱的房屋買賣在先，且買賣雙方分別已履行了支付部分購房款和交付房屋的合同義務(wù)，在熊艷菊主張繼續(xù)履行合同的前提下，范述喜代理李宣萱與彭海艷及幸福樹簽訂的《房屋買賣三方合同》已事實上不能履行，彭海艷主張解除《房屋買賣三方合同》，于法有據(jù)，予以支持。本案涉及的《貴陽市存量房買賣合同（監(jiān)管版）》及《貴陽市存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》是基于《房屋買賣三方合同》而簽訂，也應(yīng)當(dāng)一并解除。導(dǎo)致合同解除的根本原因是李宣萱的一房二買行為，依法李宣萱應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，根據(jù)“定金罰則”，李宣萱應(yīng)當(dāng)向彭海艷雙倍返還定金4萬元，李宣萱母親李昌琴向范述喜轉(zhuǎn)賬支付的2萬元，不能視為向彭海艷退還定金。按照《房屋買賣三方合同》的約定，李宣萱對彭海艷已支付的居間服務(wù)費34200元應(yīng)當(dāng)予以賠償。關(guān)于彭海艷要求李宣萱賠償因房屋價格上漲所造成的差價經(jīng)濟損失20萬元之訴訟請求，對于賠償經(jīng)濟損失，雙方在合同中雖有約定，但約定并不具體明確，2017年至2018年期間，貴陽市房屋價格增長明顯，彭海艷也舉證證明與涉案房屋同樓棟房屋司法拍賣起拍價格為151萬元，該價格大幅高于李宣萱與彭海艷簽訂合同時約定的價格，李宣萱的違約行為給彭海艷造成的經(jīng)濟損失客觀存在，綜合考慮房價波動和房屋交易選擇地段可變性等因素，酌情支持賠償金額為10萬元。關(guān)于彭海艷要求李宣萱賠償房屋租金損失13930元的訴訟請求，因彭海艷是否租住房屋與房屋買賣關(guān)系無必然聯(lián)系，故不予支持。關(guān)于彭海艷要求幸福樹公司賠償居間服務(wù)費34200元之訴訟請求，幸福樹公司提供居間服務(wù)已促成合同成立，應(yīng)當(dāng)收取居間服務(wù)費，按合同約定，解除合同應(yīng)由違約方賠償，彭海艷既主張由李宣萱賠償，又要求幸福樹公司賠償無理，不予支持。原告彭海艷要求訴訟費、保全費、保全擔(dān)保費由被告李宣萱承擔(dān)，其中保全擔(dān)保費不屬于訴訟費用范疇，本院不作處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十一條、第九十四條第（四）項、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十五條之規(guī)定，判決：一、解除原告彭海艷與被告李宣萱及第三人貴陽幸福樹不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《房屋買賣三方協(xié)議》；二、解除原告彭海艷與被告李宣萱簽訂的《貴陽市存量房買賣合同（監(jiān)管版）》；三、解除原告彭海艷與被告李宣萱及第三人貴陽置業(yè)擔(dān)保有限公司簽訂的《貴陽市存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》；四、確認(rèn)第三人熊艷菊與被告李宣萱簽訂的《房屋買賣合同》有效；五、被告李宣萱雙倍返還原告彭海艷定金4萬元，賠償中介費34200元，賠償經(jīng)濟損失10萬元，合計人民幣174200元，于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付清；六、駁回原告彭海艷的其余本訴請求；七、駁回第三人熊艷菊的其余訴訟請求。案件受理費5681.95元，訴前財產(chǎn)保全費5000元，合計10681.95元，由彭海艷負(fù)擔(dān)1777.95元，李宣萱負(fù)擔(dān)8904元（案件受理費及訴前財產(chǎn)保全費彭海艷已預(yù)交10621.95元，第三人熊艷菊已預(yù)交60元，李宣萱于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)直接向彭海艷支付8844元，向熊艷菊支付60元）。 二審查明的事實與原審查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。二審中，上訴人彭海艷明確要求適用違約金條款

一、維持貴州省貴陽市云巖區(qū)人民法院（2018）黔0103民初9316號民事判決的第一項、第二項、第三項、第四項、第六項、第七項； 二、變更貴州省貴陽市云巖區(qū)人民法院（2018）黔0103民初9316號民事判決的第五項為：李宣萱在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還彭海艷定金2萬元、賠償中介費34200元、賠償經(jīng)濟損失20萬元，共計254200元。 一審案件受理費5681.95元，訴前財產(chǎn)保全費5000元，合計10681.95元，由李宣萱負(fù)擔(dān)；二審案件受理費7713元，由李宣萱負(fù)擔(dān)。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 本判決為終審判決

審判長黃新 審判員符黎音 審判員鄧禹雨 二〇二〇年六月二日 書記員唐正艷

2020-07-08