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上訴人張勁因與被上訴人山東中鐵文化傳媒集團有限公司（以下簡稱中鐵傳媒公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服濟南市歷下區人民法院（2019）魯0102民初2094號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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張勁上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判或發回重審；2.一、二審的全部訴訟費用由中鐵傳媒公司承擔。事實和理由：一審法院認定事實錯誤，違反法定程序，適用法律錯誤，導致判決錯誤。一、一審法院認定張勁未對交房期限及經濟損失的約定舉證，屬認定事實錯誤。張勁提交的《房屋租賃合同》、《協議書》系合法有效合同。根據該合同第三條約定：涉案房屋租賃期為12個月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；合同第十條約定：租賃期滿，乙方（中鐵傳媒公司）如期交還房屋。由以上約定可知，中鐵傳媒公司的交房期限應為租賃期間屆滿之日即2017年12月31日，一審法院認定張勁未舉證對交房期限進行約定系認定事實錯誤。根據《房屋租賃合同》第十條約定：乙方如改變房屋內部結構及設置等方案均須事先征得甲方（張勁）書面同意后方可施工，如未經同意擅自改動，一切責任和經濟損失都有乙方承擔。根據《協議書》中鐵傳媒公司違反合同約定，未經張勁同意，擅自變更房屋內部結構及設置，將主臥衛生間變更為衣帽間，中鐵傳媒公司的違約行為導致其不能按照合同約定如期交還涉案房屋。根據《房屋租賃合同》第十二條約定：乙方交還甲方房屋不得影響房屋的正常使用。張勁就中鐵傳媒公司違約事宜提出異議，中鐵傳媒公司同意將房屋恢復原狀，中鐵傳媒公司在2018年2月27日將房屋恢復原狀后交還張勁。中鐵傳媒公司擅自違約致使涉案房屋晚于約定日期兩個月后交付，導致張勁無法將涉案房屋正常出租，造成兩個月的租金損失，根據《房屋租賃合同》第四條及第十條約定中鐵傳媒公司應承擔賠償責任。一審法院認定張勁未提供證據證實損失數額系認定事實錯誤。二、一審法院適用法律錯誤，進而導致判決錯誤。中鐵傳媒公司擅自變更涉案房屋內部結構及設置，違反了合同約定，導致延期交付房屋給張勁造成經濟損失。根據法律規定，應當承擔違約賠償責任。 中鐵傳媒公司辯稱，中鐵傳媒公司于2017年12月23日向張勁提出交還房屋，但未如期交還，主要是因張勁不合理的要求所致。主臥只是功能使用并不影響防水和結構的改造，在張勁提出恢復功能后，中鐵傳媒公司進行了恢復，并作出了防水處理和閉水實驗。但張勁要求簽訂質量保證書，并且未按合同約定提出異議，利用恢復洗手間拖延了2個月的交接，故意拖延交接時間謀取利益。因此雙方商定維修期間，不作為租賃時間，不能認定中鐵傳媒公司延期交房，不存在逾期，中鐵傳媒公司不承擔損失和違約金。 張勁向一審法院起訴請求：1.判令中鐵傳媒公司向張勁支付違約金30000元；2.判令中鐵傳媒公司賠償張勁經濟損失15000元；3.判令中鐵傳媒公司向張勁支付應繳物業費456.5元、水費474.6元，共計931.1元；4.本案訴訟費用由中鐵傳媒公司承擔。 一審法院認定事實：2016年12月9日，張勁（甲方）與山東中鐵旅游廣告集團有限公司（乙方，現為中鐵傳媒公司）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方出租給乙方的房屋位于歷下區歷山名郡18號樓2單元501室。租賃期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。租賃房屋僅作為居住使用。租賃期滿，乙方如要求續租，必須在租賃期滿一個月之前書面通知甲方。房屋租金為7500元／月。房屋押金為7500元，在辦妥退租所有事宜后，房主退還給租客，如房屋設施損壞，水電，物業拖欠，在押金中抵扣，不足部分乙方另付。由乙方交納租賃期間的水電費、煤氣費、物業管理費等。乙方如改變房屋內部結構及設施等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工，如未經同意擅自改動，一切責任和經濟損失都由乙方承擔。租賃期滿，乙方如期交還房屋。逾期不還按租金兩倍支付違約金，并承擔因逾期不還給甲方造成的損失。《房屋租賃合同》簽訂后，中鐵傳媒公司向張勁交納了房屋押金7500元，張勁將涉案房屋交付給中鐵傳媒公司使用。張勁稱中鐵傳媒公司于2017年12月6日通知其不再續租，未在合同約定的期限內確定是否續租，押金不應退還。合同到期后，雙方對涉案房屋進行了交接，并簽署了交接清單，顯示燃氣表數為160.86，電表數為12240.98，水表數為506，但該交接清單未載明交接時間。張勁稱雙方在對房屋交接時，發現中鐵傳媒公司將主臥衛生間改造為衣帽間。2018年2月27日，張勁（甲方）與中鐵傳媒公司（乙方）簽訂《協議書》，約定乙方在租賃甲方房屋期間，將甲方主臥衛生間改為衣帽間使用。租賃合同到期后，乙方恢復了甲方主臥衛生間使用功能，對地面做了防水處理，并進行了48小時閉水實驗，未發現滲水問題。甲方對處理結果存有異議，為此雙方達成如下協議：1.主臥衛生間在結構和使用屬性不變的情況下，按照國務院令（第279號）建筑工程質量管理條例規定五年內如發現地面滲水，確因乙方問題，乙方應負責維修；2.主臥衛生間結構和使用屬性發生了變化，今后如發現地面滲水，乙方不承擔任何責任；4.協議書生效之日起，五年內客廳衛生間如有地面滲水，確因乙方原因，乙方負責維修。張勁主張該《協議書》可以證明房屋交接時間為2018年2月27日，中鐵公司辯稱涉案房屋實際在2017年年底進行了交接，雙方已經商定整修期間不算延期，對涉案房屋的裝修并沒有改變房屋的結構，并且張勁已經對衛生間防水處理結果進行了確認。為主張中鐵傳媒公司欠付的電費和物業費，張勁提交涉案房屋所在的山東將軍春天物業管理有限公司歷山路分公司于2018年4月19日出具的物業費發票一張，主張中鐵傳媒公司應按1.6元／平方米／月標準，支付修復涉案房屋期間的兩個月物業費。另提交水費明細一份，顯示2016年11月10日至2018年3月11日水費共計470.4元。中鐵傳媒公司對水費無異議。 一審法院認為，《房屋租賃合同》、《協議書》均是雙方當事人的真實意思表示，內容不違法法律、行政法規的禁止性規定，因此均為合法有效合同，當事人應當按照協議約定全面履行合同義務。本案中，雖然中鐵傳媒公司在使用涉案房屋時將主臥衛生間進行了改造裝修，但中鐵傳媒公司已經將該房間恢復原狀，雙方也就防水處理結果簽訂了《協議書》進行確認。根據《房屋租賃合同》第十條約定，租賃期滿，逾期交房應支付兩倍租金違約金。張勁雖主張因中鐵傳媒公司恢復改造的房屋導致逾期交房，但未舉證證明雙方對租賃期滿后的交房期限進行過約定。因此對于張勁要求中鐵傳媒公司支付逾期交房違約金的訴訟請求，無事實與法律依據，一審法院不予支持。對于張勁主張的經濟損失，根據原、中鐵傳媒公司雙方簽訂的租賃合同約定，房屋設施損壞，水電，物業拖欠，在押金中抵扣，不足部分另付。因其未提交相關證據對實際損失數額予以佐證，應承擔舉證不能的法律后果，故對該項訴訟請求，證據不足，一審法院亦不予支持。關于水費與物業費，張勁在2016年11月10日至2018年3月11日，中鐵傳媒公司使用涉案房屋期間，共支出水費470.4元，對于該證據中鐵傳媒公司無異議。因中鐵傳媒公司對涉案房屋進行修復，導致張勁在合同到期后多支出兩個月物業費456.5元，故對于張勁支出的上述水費、物業費，中鐵傳媒公司應當承擔。中鐵傳媒公司支付張勁房屋押金7500元，對此雙方無異議。根據《房屋租賃合同》約定，中鐵傳媒公司的合同義務為“在需要續租的情況下，需要提前一個月通知”，因此張勁辯稱的“中鐵傳媒公司不再續租，但未提前一個月告知”不能作為不退還押金的事由。上述水費與物業費根據合同約定足以用中鐵傳媒公司支付的房屋押金中予以抵扣。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、中鐵傳媒公司于判決生效之日起十日內支付張勁物業費456.5元、水費470.4元（在中鐵傳媒公司支付給張勁的7500元房屋押金中抵扣）；二、駁回張勁的其他訴訟請求。案件受理費950元，由張勁負擔。 二審中，雙方當事人均未提交新證據。一審判決認定的事實屬實，本院予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費950元，由上訴人張勁負擔。 本判決為終審判決

審判長劉學寬 審判員劉彥亭 審判員趙雯 二〇一九年十二月二十五日 書記員李姍姍

2020-01-02