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上訴人廣州市荔灣廣場物業(yè)管理有限公司（以下簡稱荔灣廣場公司）因與被上訴人廣州鐵路投資建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱鐵路公司）物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服廣州市荔灣區(qū)人民法院（2019）粵0103民初7986號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

上訴人荔灣廣場公司上訴請求：1、撤銷一審判決；2、判令駁回鐵路公司的全部訴訟請求；3、判令鐵路公司承擔(dān)一、二審訴訟費。事實和理由：一、一審判決查明事實不清，認(rèn)定錯誤。1、鐵路公司通過劃撥方式取得涉案停車場產(chǎn)權(quán)，理應(yīng)繼受前產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》第十二條規(guī)定，荔灣廣場公司從來沒有看到有關(guān)的批準(zhǔn)文件，對有關(guān)的無償劃轉(zhuǎn)是否程序合法及劃轉(zhuǎn)后承受企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、如何處理與荔灣廣場公司之間的債權(quán)債務(wù)的問題等提出異議，二審法院應(yīng)查明有關(guān)事實。2、廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心僅為受托人并非產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人與廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心之間的《物業(yè)委托管理合同》中并沒有授權(quán)其解除或中止合同的權(quán)利。本案中，由始至終前產(chǎn)權(quán)人從未向荔灣廣場公司發(fā)出任何的解除通知，廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心也從未向荔灣廣場公司發(fā)出解除《停車場委托管理協(xié)議》的通知。3、作為新產(chǎn)權(quán)人的鐵路公司，在繼受停車場的產(chǎn)權(quán)后理應(yīng)繼承了前產(chǎn)權(quán)人所有的權(quán)利義務(wù)。包括與荔灣廣場公司之間發(fā)生的合同關(guān)系。荔灣廣場公司與鐵路公司之間存在合同關(guān)系，而非鐵路公司所稱的非法侵占，停止侵害的侵權(quán)，鐵路公司訴請停止侵害及返還非法侵占停車場物業(yè)是沒有任何事實和法律依據(jù)。4、鐵路公司單方收回停車場物業(yè)，其單方行為是違約行為，造成了荔灣廣場公司重大損失，造成的損失應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)。5、即使認(rèn)定《停車場委托管理協(xié)議》實為租賃合同關(guān)系，作為承租人有買賣不破租賃的法定權(quán)利，業(yè)主更替并不影響荔灣廣場公司繼續(xù)使用占有停車場的合法權(quán)利。二、一審判決缺乏法律依據(jù)。1、前產(chǎn)權(quán)人是非常明確知道停車場存在物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理服務(wù)包括系統(tǒng)的日常保養(yǎng)、維修，而其僅僅提供了場地給荔灣廣場公司使用，并沒有包含上述應(yīng)付費用。本案中荔灣廣場公司有兩個身份角色，導(dǎo)致了其他案件把物業(yè)管理服務(wù)與管理協(xié)議中場地使用人的角色混為一談，把本應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支付的物業(yè)管理費混同到了所謂的管理協(xié)議費用里面。2、即使荔灣廣場公司不與廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心簽訂任何協(xié)議已經(jīng)可以享受本應(yīng)作為物業(yè)管理公司應(yīng)收取的每月112216.4元管理費。而與廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心簽訂《停車場委托管理協(xié)議》后不但沒有增加收入，管理后反而僅有5490元的收入。遇到經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的時候，停車場空置率很高，連預(yù)計的收益都無法達(dá)到，甚至虧本。可以推斷出前產(chǎn)權(quán)人廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心與荔灣廣場公司之間的合同關(guān)系是不包含物業(yè)管理費的。若法院強制認(rèn)為包含，不但損害了荔灣廣場公司的作為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法收益權(quán)利，還損害了其他商場小業(yè)主的平等分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)的權(quán)利，無疑是增加商場眾多小業(yè)主的物業(yè)分?jǐn)傎M用，免除了負(fù)二層停車場業(yè)主的物業(yè)分?jǐn)傎M用，產(chǎn)生不公平不合理的社會效應(yīng)。三、一審法院適用法律錯誤。一審法院根據(jù)鐵路公司單方委托評估，對涉案的停車場使用費進(jìn)行評估，并以此不科學(xué)的數(shù)據(jù)作為場地使用費的標(biāo)準(zhǔn)要荔灣廣場公司支付，完全沒有任何法律依據(jù)。根據(jù)租賃司法解釋規(guī)定，荔灣廣場公司基于原合同關(guān)系使用物業(yè)的，即使法院判決清場，期間的使用費也應(yīng)參照原來的約定。 被上訴人鐵路公司辯稱：不同意荔灣廣場公司的全部上訴請求。一、一審判決事實查明清楚，不存在查明事實不清，認(rèn)定錯誤。1、荔灣廣場公司對無償劃轉(zhuǎn)的批準(zhǔn)文件、程序合法性等問題的異議與本案沒有關(guān)聯(lián)性。2、荔灣廣場公司與廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心的《停車場委托管理協(xié)議》在鐵路公司取得案涉物業(yè)產(chǎn)權(quán)前已經(jīng)解除，合同關(guān)系已經(jīng)終止。3、荔灣廣場公司聲稱荔灣廣場公司與鐵路公司之間存在合同關(guān)系無事實及法律依據(jù)。二、鐵路公司從未將案涉物業(yè)委托荔灣廣場公司進(jìn)行物業(yè)管理，至于荔灣廣場公司與機(jī)關(guān)服務(wù)中心的《停車場委托管理協(xié)議》是否包括了物業(yè)管理費，與鐵路公司無關(guān)，與本案不具有關(guān)聯(lián)性。三、荔灣廣場公司不認(rèn)可鐵路公司單方委托評估，但在一審中又單方撤回評估申請，荔灣廣場公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。 鐵路公司于2019年9月6日向一審法院起訴請求：1、請求依法判決荔灣廣場公司立即停止侵害，將非法侵占的廣州市荔灣區(qū)德星路9號負(fù)二層停車場物業(yè)返還鐵路公司；2、請求依法判決荔灣廣場公司向鐵路公司支付2019年3月6日起的場地占用費本金2749328.66元（自2019年3月6日起算，暫計算至2019年8月31日，實際應(yīng)計算至荔灣廣場公司返還廣州市荔灣區(qū)德星路9號負(fù)二層停車場之日止）及利息（自2019年3月6日起算，計算至荔灣廣場公司實際支付全部費用之日止，按照銀行同期貸款利率的雙倍計算）；3、本案的訴訟費用由荔灣廣場公司承擔(dān)。 一審法院認(rèn)定事實： 廣州市荔灣區(qū)德星路9號負(fù)二層（停車場）建筑面積22443.28平方米，于2019年3月6日經(jīng)劃撥登記至鐵路公司名下。 2019年4月4日，鐵路公司向荔灣廣場公司發(fā)出《廣州鐵投集團(tuán)關(guān)于接管荔灣廣場停車場的函》，稱：其已取得案涉停車場的產(chǎn)權(quán)，通知荔灣廣場公司將該停車場交還鐵路公司。2019年4月9日，荔灣廣場公司復(fù)函稱：由于停車場舊權(quán)屬人仍拖欠其巨額物業(yè)管理費，希望鐵路公司先妥善處理好停車場產(chǎn)權(quán)變更前拖欠的物業(yè)管理費的遺留問題。 2019年8月30日，鐵路公司委托廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所向荔灣廣場公司發(fā)出《律師函》，要求荔灣廣場公司停止侵害、返還物業(yè)并支付場地占用費。該函件于2019年9月2日由他人簽收。 經(jīng)鐵路公司委托，廣東卓越土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司以2019年3月6日為評估基準(zhǔn)日對案涉停車場月租金總額進(jìn)行評估，確定委估荔灣廣場月保車位及臨時停車位月租金總額市場價值評估值為463370元。荔灣廣場公司對該評估報告不予確認(rèn)，認(rèn)為該評估報告由鐵路公司單方面制作，且其場地使用費計算過程中既沒有考慮正常狀況下租賃方的盈利空間，也沒有扣除實際經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的維護(hù)、水電、勞動力等費用，評估結(jié)果不具有公信力。2019年10月18日，荔灣廣場公司向一審法院提出對案涉停車場場地占用費進(jìn)行評估的申請。2019年11月13日，荔灣廣場公司撤回上述評估申請。 一審另查：2019年1月30日，案外人廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心委托廣東科德律師事務(wù)所向荔灣廣場公司發(fā)出《律師函》，通知荔灣廣場公司在本律師函達(dá)到之日起三日內(nèi)，付清拖欠的案涉場地2017年5月至2019年1月期間場地使用費及滯納金，否則將依法解除與荔灣廣場公司簽訂的《停車場委托管理協(xié)議》并收回停車場，等等。該函件荔灣廣場公司于當(dāng)日收到。 一審又查：2019年6月26日，廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心訴荔灣廣場公司房屋租賃合同糾紛一案在一審法院受理，該案廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心要求判令荔灣廣場向其支付拖欠的2017年10月1日至2019年的3月5日的場地使用費本金515萬元以及滯納金等等，案號：（2019）粵0103民初5176號。該案經(jīng)審理查明：2015年，廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心與荔灣廣場公司就案涉停車場簽訂《停車場委托管理協(xié)議》，約定：管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月場地使用費300000元，在每月的30日前，荔灣廣場公司以支票付款方式向廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心支付停車場當(dāng)月的場地使用費，每逾期1天，按應(yīng)繳未繳費總額的0.5%支付滯納金給廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心，荔灣廣場公司拖欠場地使用費超過二個月的，廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心有權(quán)單方解除本協(xié)議并收回停車場，同時要求荔灣廣場公司賠償因此所受到的損失，等等。簽訂合同后，案涉停車場由荔灣廣場公司經(jīng)營管理。合同期滿后，荔灣廣場公司繼續(xù)使用案涉停車場，但從2017年5月起開始拖欠廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心場地使用費。2019年3月11日，廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心向荔灣廣場公司發(fā)出《告知函》，告知荔灣廣場公司案涉停車場已于2019年3月6日過戶登記至鐵路公司名下，荔灣廣場公司應(yīng)自2019年3月6日起向鐵路公司就上述不動產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任，并立即將上述不動產(chǎn)交還給鐵路公司，等等。該案認(rèn)為：廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心與荔灣廣場公司簽訂的《荔灣廣場負(fù)二層停車場委托管理協(xié)議》實際上是租賃合同。在合同約定的期限屆滿后，荔灣廣場公司繼續(xù)使用停車場并按《荔灣廣場負(fù)二層停車場委托管理協(xié)議》約定的標(biāo)準(zhǔn)向廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心支付場地使用費，雙方之間形成了不定期的租賃關(guān)系。該案判決：荔灣廣場公司向廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心支付2017年10月1日至2019年3月5日期間的場地使用費共計514.84萬元及場地使用費的滯納金，等等。該案件現(xiàn)在二審審理階段。 一審法院認(rèn)為： 案涉停車場是鐵路公司所有的房產(chǎn)，鐵路公司依法對該物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。荔灣廣場公司是案涉停車場的實際使用人，基于與廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心簽訂的《停車場委托管理協(xié)議》使用案涉停車場，因拖欠租金，經(jīng)廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心發(fā)函解除上述協(xié)議并送達(dá)后，雙方的租賃關(guān)系已經(jīng)解除。故荔灣廣場公司使用案涉停車場已無依據(jù)，鐵路公司作為權(quán)屬人，有權(quán)要求荔灣廣場公司返還物業(yè)并支付占用期間的使用費。 關(guān)于場地占用費的問題。鐵路公司于2019年3月6日取得案涉停車場的所有權(quán)，即自該日起有權(quán)獲取收益，故荔灣廣場公司應(yīng)向鐵路公司支付2019年3月6日之后的場地占用費。鐵路公司要求按其委托評估的月租金市場價值463370元收取場地占有費，并無不妥，一審法院予以支持。荔灣廣場公司雖對該標(biāo)準(zhǔn)有異議，但其并無提供反證證實，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。至于占用費利息，因雙方對此并無約定，鐵路公司此訴求依據(jù)不足，一審法院不予支持。 一審法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，于2019年12月6日作出判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)，廣州市荔灣廣場物業(yè)管理有限公司將廣州市荔灣區(qū)德星路9號負(fù)二層停車場交還廣州鐵路投資建設(shè)集團(tuán)有限公司。二、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，廣州市荔灣廣場物業(yè)管理有限公司向廣州鐵路投資建設(shè)集團(tuán)有限公司支付2019年3月6日起至實際返還上述物業(yè)之日止的場地占用費（每月463370元）。三、駁回廣州鐵路投資建設(shè)集團(tuán)有限公司的其它訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費14397元，由廣州鐵路投資建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)100元，由廣州市荔灣廣場物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)13397元。 經(jīng)二審審查，一審法院查明事實無誤，本院予以確認(rèn)。 二審中，雙方當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。荔灣廣場公司提交追加廣州市規(guī)劃和自然資源局作為第三人的申請書，并提交調(diào)查取證申請書，申請調(diào)取鐵路公司與廣州市規(guī)劃和自然資源局之間關(guān)于涉案停車場的無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議及辦理轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。 二審另查明： 荔灣廣場公司不服廣州市荔灣區(qū)人民法院（2019）粵0103民初5176號民事判決，向廣州市中級人民法院提出上訴。2019年11月27日，廣州市中級人民法院作出（2019）粵01民終21502號民事判決，認(rèn)定荔灣廣場公司與廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與本案房屋租賃合同關(guān)系屬不同的法律關(guān)系，判決駁回荔灣廣場公司的上訴，維持原判。 2019年9月3日，荔灣廣場公司向廣州市荔灣區(qū)人民法院提起訴訟，要求判令廣州市規(guī)劃和自然資源局（原廣州市國土資源和房屋管理局）、廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心向荔灣廣場公司支付2013年1月暫計至2019年8月31日的公攤水電費、物業(yè)管理費共計897.72萬元及滯納金，鐵路公司就上述訴請承擔(dān)連帶責(zé)任。廣州市荔灣區(qū)人民法院作出（2019）粵0103民初7822號民事判決，認(rèn)定荔灣廣場公司與廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市國土資源和房屋管理局機(jī)關(guān)服務(wù)中心不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，也不存在事實上的物業(yè)服務(wù)事實，雙方僅存在租賃合同關(guān)系，同理，鐵路公司在取得產(chǎn)權(quán)后并無與荔灣廣場公司建立物業(yè)服務(wù)關(guān)系，判決駁回荔灣廣場公司的全部訴訟請求。荔灣廣場公司不服已提出上訴，該案正在二審審理過程中。 二審中，荔灣廣場公司主張場地占用費應(yīng)參照其與機(jī)關(guān)服務(wù)中心簽訂的《停車場委托管理協(xié)議》約定的場地使用費300000元／月的標(biāo)準(zhǔn)計算，明確表示對于場地占用費沒有重新評估的必要。另，荔灣廣場公司主張因新型冠狀病毒××疫情的影響，應(yīng)當(dāng)免除2個月的場地占用費。鐵路公司表示涉案停車場并非企業(yè)廠房或商鋪，而是屬于住宅性的停車場，受疫情影響不大，不同意免除

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費26794元，由廣州市荔灣廣場物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長白小云 審判員趙云川 審判員劉卉 二〇二〇年三月二十五日 書記員黃詠欣

2020-03-27