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上訴人都勻市西苑錦潤酒店（以下簡稱“西苑錦潤酒店”）因與被上訴人黔南天源集團物業管理有限責任公司（以下簡稱“天源物業公司”）物業服務合同糾紛一案，不服都勻市人民法院于2019年9月25日作出（2019）黔2701民初3487號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月13日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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上訴人西苑錦潤酒店向本院提出上訴請求：1、撤銷一審判決第二項,依法改判駁回被上訴人對上訴人要求支付違約金的訴訟請求（不服一審判決金額4086.9元）；2、本案的訴訟費由被上訴人承擔。 事實及理由:上訴人拒付物業費的行為是對被上訴人未全面誠信履行合同的根本違約行為進行抗辯。1、物業服務合同系雙務合同,即互負義務互享權利的合同,在一方未履行合同義務的前提下,另一方享有抗辯的權利。上訴人拒付物業費是對被上訴人瑕疵履行、未全面履行合同義務的根本違約行為進行抗辯,上訴人根本不存在違約行為,對方無權要求支付違約金。2、根據貴州省龍里縣人民法院（2017）黔2730民初1286號民事判決書認為,業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。故上訴人選擇自行管理建筑物及其附屬設施,所以上訴人認為應該沒有物業費及違約金之說。3、根據消費者權益保護法平等自愿，不能強買強賣原則,故上訴人也選擇不購買被上訴人的物業服務,所以也沒有物業費及違約金之說。一審判決支持違約金無事實和法律依據，請求二審依法予以改判。 被上訴人天源物業公司二審未作答辯。 原審原告天源物業公司向一審法院起訴請求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物業服務費234374.8元（自2017年11月起至2019年6月止，11718.74元／月），違約金70312.44元，合計304687.24元；2、本案訴訟費由被告承擔。 一審法院認定事實：2009年9月28日，原告天源物業公司（合同乙方）與黔南天源集團實業開發有限公司（合同甲方）簽訂《沁園村前期物業服務合同》，該合同約定甲方選聘乙方對沁園村小區提供前期物業管理服務事宜，合同第六條約定物業服務費由業主按其擁有的物業建筑面積交納，高層住宅1.2元／月／平方米，商業物業2元／月／平方米；合同第七條約定業主應于交房通知書下達之日起交納物業服務費用，物業服務費用按月交納，業主或物業使用人應在當月25日前履行交納義務；合同第三十一條約定甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用的，應按每逾期一日2‰的標準向乙方支付違約金；合同第三十五條約定本合同期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止；合同第三十六條約定本合同期滿前3個月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議，雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。《沁園村前期物業服務合同》簽訂后，原告進駐沁園村小區提供物業服務，被告西苑錦潤酒店為原告提供物業服務的對象之一。2015年3月31日，因被告欠付2012年9月29日至2015年3月29日的物業服務費，原告（協議甲方）與被告（協議乙方）簽訂《調解協議書》，協議約定了乙方欠付的物業服務費總金額、分期支付時間等內容，同時約定乙方交納物業服務費的標準為一層商鋪1元／月／平方米，三至九層房屋及以上0.6元／月／平方米。后又因被告欠付2017年11月至2019年6月的物業服務費，原告于2019年5月29日向被告發出《致沁園村商鋪西苑錦潤酒店的通知》，向被告催繳所欠20個月的物業服務費，其中一層2號門面欠付1806元，3號門面欠付1607元，三至九層房屋欠付68228元，合計共欠付71704元，違約金為215.1元／月（以每月應交的物業服務費3585.2元×2‰×30天＝215.1元）×19個月＝4086.9元，同時告知被告于2019年6月10日前將所欠付的物業服務費71704元直接支付至原告賬戶，如逾期未付，則向法院起訴，同時連違約金一并主張。被告在收到通知后并未交納物業服務費，原告訴至法院。 另查明，被告西苑錦潤酒店范圍包括一層2號、3號商鋪以及三至九層房屋，其中一層2號商鋪面積為90.23平方米、3號商鋪面積為83.5平方米，三至九層房屋面積為5685.64平方米。自2015年4月起至2017年10月止，被告均按照一層商鋪1元／月／平方米，三至九層房屋及以上0.6元／月／平方米的標準交納物業服務費，原告對此均未提出異議。 再查明，沁園村小區業主委員會（以下簡稱“沁園村業委會”）于2019年1月成立，該業委會于2019年5月5日作出《關于研究沁園村小區物業管理形式的會議紀要》，詳述了業委會成立以來物業管理的工作情況、業委會要求物業公司整改情況等，最終經參會人員集體表決，全票通過決定：一、終止天源物業公司對沁園村小區的前期物業管理工作，于2019年5月31日前將沁園村小區物業管理相關資料信息、配套設施設備資料、業主及物業使用人信息移交業委會；二、沁園村業委會依照國家相關法律法規自行組織小區物業管理服務工作。參會的業委會9位成員以及3位業主代表在該會議紀要上簽字。 另，原告自述于2019年6月30日退出沁園村小區。庭審中，被告提供了照片一組（拍攝日期分別為2016年5月28日、2019年8月28日）、2013年4月25日簽訂的《電梯維護合同書》（被告自認保養的電梯系酒店大廳電梯）、2014年1月1日簽訂的《消防火控系統合同》（針對酒店消防弱電控制系統維護事項）、領條、2018年11月14日莫新梅與沁園村業委會簽訂的針對維修小區服務管理崗亭的合同以及2018年11月1日中國人壽保險股份有限公司黔南分公司出具的《證明》、確認單、2019年8月28日莫華珍、付偉出具的《證明》、2019年8月29日業委會出具的《情況說明》、2019年9月1日和2019年9月2日業委會出具的《證明》等，擬證明原告作小區的物業服務企業，其服務存在嚴重質量瑕疵以及服務水平未達到合同約定的標準。 庭審后，原告提交了電費繳費發票、電梯保養發票等證據，擬證明原告已按照前期物業合同的約定對沁園村小區提供了物業服務的事實。 一審法院認為，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”之規定，黔南天源集團實業開發有限責任公司與原告天源物業公司簽訂的《沁園村前期物業服務合同》對業主具有約束力，而被告作小區的物業使用人之一，亦應按照此前期物業服務合同履行相關的權利義務。雖該前期物業服務合同約定的期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在2015年12月31日之后，原告實際還在小區提供物業服務，被告亦在2015年4月至2017年10月期間繼續向原告交納物業服務費，故原、被告之間仍存在物業服務合同關系。在前期物業服務合同簽訂后，原告進駐沁園村小區，為該小區實際提供了相應的物業服務，該物業服務針對的是全小區業主，包括小區的安全、清潔、綠化、水電維修等，被告作為小區的物業使用人，實際亦享受了原告提供的物業服務，對于服務標準，每個個體的主觀認識不一，不能將自身對物業服務的不滿作為拒絕交納物業服務費的理由，且被告提供的證據不能高度蓋然的證明原告提供的物業服務長期存在瑕疵，從而達到減交或不交物業服務費的程度，故對于被告的抗辯，不予采信。被告在拒交物業服務費后，原告已經書面催告，被告仍不履行義務，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”之規定，對于原告要求被告交納物業服務費的訴訟請求，予以支持。 對于物業服務費的標準如何計算的問題。因被告未交納2012年9月29日至2015年3月29日期間的物業費，原、被告于2015年3月31日簽訂了《調解協議書》，該協議書對被告應交納的物業服務費標準進行了變更，此后，被告一直按照此標準交納物業服務費，原告亦未提出異議，且在被告再次欠付物業服務費后，原告向其發出的催費通知中，亦是按照《調解協議書》中的標準計算物業服務費，故對于被告應交納的物業服務費計算標準不應再按照前期物業服務合同計算，而應按照《調解協議書》中載明的標準計算，即被告應交納的物業服務費為90.23平方米×1元／平方米／月×20個月（2號商鋪）＋83.5平方米×1元／平方米／月×20個月（3號商鋪）＋5685.64平方米×0.6元／平方米／月×20個月（三層至九層房屋）＝71702.28元。 對于被告應交納的物業服務費的截止時間如何認定的問題。根據《中華人民共和國物權法》第七十六條“下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人……決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”之規定，解聘物業服務企業應由專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，而《關于研究沁園村小區物業管理形式的會議紀要》中關于作出的解聘原告的主體與物權法的規定相悖，而被告亦未提供證據證明原告退出時間，現原告自認退出沁園村時間為2019年6月30日，在此之前仍在為該小區進行物業服務管理，故物業服務費應計算至此時。 對于原告訴請的違約金是否應得到支持的問題。原告按約提供物業服務，被告應按約支付相應物業服務費，現被告未予支付，已構成違約，應支付相應的違約金。但原告訴請的違約金過高，且被告亦要求調整，因違約金兼具補償損失之法律功效，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規定，兼顧公平原則和誠實信用原則予以綜合衡量后，對違約金予以調整。原告于2019年5月29日向被告發出的《致沁園村商鋪西苑錦潤酒店的通知》上載明了違約金的計算標準、數額及時間等，且計算的違約金4086.9元并未過高，計算期限亦較為合理，故參照此標準對違約金予以認定。 對于原告庭審后提交的證據材料已逾期，故不再組織雙方質證，亦不予采信。 據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權法》第七十六條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條，《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條之規定，判決：一、被告都勻市西苑錦潤酒店于本判決生效之日起十日內支付原告黔南天源集團物業管理有限責任公司物業服務費71702.28元及違約金4086.9元；二、駁回原告黔南天源集團物業管理有限責任公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費5870元，適用簡易程序減半收取2935元，由原告黔南天源集團物業管理有限責任公司負擔2201元，由被告都勻市西苑錦潤酒店負擔734元（該款立案時原告黔南天源集團物業管理有限責任公司已預交，被告都勻市西苑錦潤酒店應負擔部分應在履行義務時徑付原告）。 二審中，當事人沒有提供新證據。經二審審理，查明的事實與一審查明的事實一致。 綜合本案雙方訴辯請求及理由，歸納二審雙方爭議的焦點：上訴人是否應當承擔違約金

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由上訴人都勻市西苑錦潤酒店負擔。 本判決為終審判決

審判長白桂剛 審判員唐新春 審判員陳福江 二〇二〇年四月二十八日 書記員劉皓

2020-08-03