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上訴人胡秀珍與被上訴人溫州市名城建設開發有限公司、溫州市總工會因房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服溫州市鹿城區人民法院（2019）浙0302民初11296號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月16日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現已審理終結

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胡秀珍上訴請求：撤銷原判，發回重審或依法改判支持其一審訴訟請求。事實和理由：（1）涉訴13.96㎡房屋性質為住宅。該房屋屬于未領取臨時營業用房規劃許可證，僅有營業執照的房屋，不符合營業房認定標準。在楊進業裁決案件中，溫州市房產管理局亦裁決認定類似房屋為住宅用房。拆遷登記表也認為不屬于營業房。（2）一審判決認定涉訴房屋的被拆遷人為房屋原所有權人，是錯誤的。首先，上訴人已通過房改政策取得該房屋完全產權，故應按私房安置；其次，比較《溫州市舊城改建信河街─九山改建區范圍內房屋拆遷補償安置有關規定》第三條第二項第4、第6兩個條款，本案訴爭房屋安置政策應當適用前款規定；第三，一審判決混淆原房所有人與原所有人概念，導致政策理解適用錯誤。結合《溫州市區舊城改建房屋拆遷補償安置實施辦法》（溫政［1993］3號）有關原所有人將公有住宅屬性的原房出售給原使用人的規定，《規定》第三條第二項第4款規定的“原房所有人”，并非原所有人，而應指的是取得公房所有權的原房使用人，也就是本案上訴人。（3）《單位拆遷協議書》簽訂時間為2006年，但房屋拆除時間為2001年，上訴人通過房改取得原房所有權為2005年。上訴人支付對價購買的是該房拆遷安置權益而非房屋實體。一審判決以房屋拆除在先，取得所有權時間在后，認定原所有人為被拆遷人，缺乏法律依據。溫州市總工會將房屋房改后出售給上訴人后，已喪失安置權益的身份資格。上訴人于2005年才取得辦妥房改手續，系因原工人業余大學撤銷等原因導致。（4）《會議紀要》記述的“營業房”，指的是“合格的營業房”，并不包括本案訟爭的無規劃許可的13.96㎡。《會議紀要》形成于2005年，房改程序2001年已啟動。溫州市總工會在明知未取得營業規劃的訴爭房屋要房改的情況下，在《會議紀要》記載的“營業房不參加房改”，可見，紀要載明的“營業房”應為合格的營業房，不應包括本案訴爭房屋。此外，訴爭13.96㎡房屋為住宅，習慣上從未直接稱呼為“營業房”；同時，從會議紀要文義來看，“營業房不參加房改”是指某一類房屋不參加房改，一審判決將權益等同于房屋，將涉訴住宅上所附的營業房性質的拆遷安置補償權益等同于營業房，顯屬擅自擴大理解紀要中文義本身。綜上，上訴人在通過房改取得訴爭房屋完全產權后，享有拆遷安置政策規定的相應安置權益，以控制性市場價80%購買丙類營業房的權利人應為上訴人。一審判決錯誤，應予撤銷。 溫州市名城建設開發有限公司辯稱:涉訴房屋原屬溫州市總工會所有，房改后出售給上訴人胡秀珍，但營業房部分并沒有房改給上訴人，故其無權主張相應拆遷安置權益。上訴人對營業房部分沒有房改是知情的，并在會議紀要上簽字確認。因此，其上訴請求不成立。 溫州市總工會辯稱:（1）被拆遷營業房不論是合格部分面積，還是不合格部分面積13.96㎡，在2001年拆遷時均屬原溫州市工人業余大學所有。溫州市總工會作為權利繼受人，系原房所有人。原房所有人是指房屋于2001年被拆遷時的所有人，并非2005年房改后的上訴人。拆遷協議本應于2001年簽訂，由于各種原因拖延至2006年，但并不能因此否定溫州市總工會為被拆遷權益人的事實。（2）國有營業房（包括不合格營業房）不參加房改，只能由原國有單位購買。溫州市總工會2005年會議紀要已明確記載營業房不參加房改。在房改過程中，胡秀珍等人的房改是特事特辦。溫州市總工會并沒有對該13.96㎡所包含營業房回購權利進行房改，胡秀珍支付的購房款并非營業房回購權利的對價。即便胡秀珍享有該13.96㎡營業房購買權，其起訴主張也已超過訴訟時效。 胡秀珍向一審法院起訴請求：（1）確認名城公司與溫州市總工會簽訂的《單位拆遷協議書》第三部分新房安置第一條第二項：當年控制性市場價80%優惠購買的營業房建筑面積69.81㎡無效；（2）確認胡秀珍有向名城公司按當年控制性市場價80%（15000元×80%）的價格購買丙類營業房建筑面積13.96㎡的權利。一審訴訟過程中，變更上述訴訟請求為：確認其享有按當年控制性市場價80%的價格購買丙類營業房建筑面積13.96㎡的拆遷安置權益。 一審法院認定事實：坐落于溫州市鹿城區房屋原產權人為溫州市工人業余大學，后因溫州市工人業余大學與溫州市廣播電視大學合并，涉案房屋權利由溫州市總工會繼受。胡秀珍系古爐巷59號房屋49.63㎡建筑面積的使用人，其中13.96㎡建筑面積于20世紀90年代起經營服裝修補店。2000年，涉案房屋被納入拆遷改建范圍。2001年，胡秀珍騰空房屋交付拆除。為解決信河街原住戶安置問題，溫州市總工會于2005年6月24日召開協調會并形成《信河街、古爐巷職工宿舍房改工作座談會紀要》，載明：一、市總工會同意信河街職工宿舍住戶楊進業、陳兆愷、谷源寧、陳秋宇和古爐巷職工宿舍住戶陳宜宣、潘藻、胡秀珍等7戶參加房改，具體手續按有關房改政策辦理；二、營業房不參加房改，由市總工會購置，產權屬市總工會所有。待營業房安置到位后，由市總工會按照市房管局的有關政策對原使用人實行新房新租；等等。胡秀珍兒子陳亮作為座談會人員在該份會議紀要上簽字。2005年12月，胡秀珍為參加房改，繳納了信河街古爐巷59號職工宿舍建筑面積46.97㎡對應的房改購房款18788元及其他費用。2006年1月11日，胡秀珍經核準取得坐落于溫州市鹿城區房屋的所有權證（所有權證號為394281，建筑面積46.97㎡）。2006年7月18日，溫州房地產聯合開發有限公司溫州市房地產聯合開發有限公司（現更名為溫州市名城建設開發有限公司，甲方）與溫州市總工會（乙方）就坐落于溫州市鹿城區的拆遷補償安置事項簽訂《單位拆遷協議書》，約定：乙方坐落于溫州市鹿城區改建紅線拆遷范圍，已于2001年2月騰空并交甲方拆除；拆遷面積為120.85㎡，包括營業房91規劃許可證建筑面積54.48㎡（另有以當年控制性市場價80%優惠購買的營業房建筑面積69.81㎡）及辦公用房建筑面積66.37㎡；新房安置在改建區范圍內安置地塊同等地段、相應區位，新房購房款合計1494478.87元；營業房安置建筑面積124.29㎡，購房款為1374746.40元，其中“91”規劃許可證54.48㎡×4430元／㎡＝241346.40元，當年控制性市場價80%優惠購買的營業房建筑面積為69.81㎡，甲類24.64㎡×（30000×80%）元／㎡＝591360元，丙類45.17㎡×（15000×80%）元／㎡＝542040元。上述合同另附面積明細表一份，載明信河街古爐巷59號胡秀珍，以市場控制價80%購買的面積為13.96㎡，類別為丙類。 另查明：溫州市舊城改建指揮部于2000年9月21日發布《溫州市舊城改建信河街─九山改建區范圍內房屋拆遷補償安置有關規定》，其中第三條第二項第4款規定：凡屬下列情況之一的被拆遷戶，原拆面積一律作住宅補償，但在房源許可情況下，原房所有人可按相應部位、相應面積、相應地段優先向拆遷人以控制性市場價購買新營業房。其中包括對未領取臨時營業用房規劃許可證，但商業營業執照符合的，以當年控制性價格80%給予購買新營業房；凡符合上述規定條件的房管直管公房或單位自管營業房（不包括住宅改非住宅的）按上述規定安置，新房由原所有人購買，安置使用人，對原使用人實行新房新租。 一審法院認為，本案爭議焦點為信河街古爐巷59號房屋未領取臨時營業用房規劃許可證的13.96㎡建筑面積營業用房的被拆遷人的認定。《溫州市舊城改建信河街─九山改建區范圍內房屋拆遷補償安置有關規定》明確對“未領取臨時營業用房規劃許可證，但商業營業執照符合的，以當年控制性價格80%給予購買新營業房”進行安置的，新房由原所有人購買，對原使用人實行新房新租。基于上述規定，涉案營業用房被拆遷人應為被拆房屋原所有人。雖《單位拆遷協議書》的簽訂時間為2006年，但房屋的拆除時間為2001年，房屋被拆除時的所有權人為溫州市工人業余大學。胡秀珍在房屋拆除以后通過房改政策已取得信河街古爐巷59號住宅用房所有權，而針對住宅用房部分，胡秀珍已經享受相關補償安置權益。另，胡秀珍與溫州市總工會也以會議紀要形式再次明確營業用房的相關權益歸溫州市總工會享有，由溫州市總工會按照政策規定對包括胡秀珍在內的原使用人以新房新租方式進行安置。綜合上述情況，應認定信河街古爐巷59號房屋未領取臨時營業用房規劃許可證的13.96㎡建筑面積營業用房的被拆遷人為溫州市總工會。因此，按當年控制性市場價80%的價格購買丙類營業房建筑面積13.96㎡拆遷安置權益應由溫州市總工會享有。胡秀珍訴請無事實與法律依據，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條的規定，判決如下：駁回胡秀珍的訴訟請求。案件受理費80元，減半收取40元，由胡秀珍負擔。 二審中，胡秀珍為證明其上訴主張及請求，向本院提供了《溫州市區舊城改建房屋拆遷補償安置實施辦法》（溫政［1993］3號）、《溫州市區出售公有住房實施辦法》、《關于出售公有住房的批復》（溫房改批［2005］82號）、《補償安置臨時協議書》、《單位拆遷臨時協議書》、《關于落實本會職工宿舍拆遷安置的報告及批復》。溫州市名城建設開發有限公司、溫州市總工會對政府規范性文件沒有異議。雙方主要爭議在于相關政策性文件的理解與適用，故對上述證據的真實性均予以認定。 經審理，本院二審認定的事實與一審判決認定的一致

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費80元，由上訴人胡秀珍負擔。 本判決為終審判決

審判長楊宗波 審判員余萌 審判員劉宏杰 二〇二〇年七月十四日 法官助理姜岳良 代書記員李鵬程

2020-07-22