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上訴人武漢招銀物業有限公司（以下簡稱招銀物業公司）因與被上訴人武漢招商局物業管理有限公司（以下簡稱招商局物業公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市江漢區人民法院（2018）鄂0103民初11645號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年4月27日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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招銀物業公司上訴請求：1.依法撤銷一審民事判決書；2.依法改判駁回招商局物業公司的全部訴訟請求；3.本案一審、二審訴訟費用均由招商局物業公司承擔。事實與理由：一、事實不清。一審法院根據招商局物業公司的申請，直接做出批準招商局物業公司撤回對金皇冠珠寶公司的起訴的決定，侵害了招銀物業公司的合法權益。二、一審法院對物業管理費的數額及起算時間的認定錯誤，屬認定事實不清、適用法律錯誤。1.管理費數額的認定錯誤。招銀物業公司作為招銀大廈的業主，長期以來一直按照使用中房屋以每月每平方米18元的標準、空置房屋以每月每平方米9.75元的標準向招商局物業公司交納物業管理費。已形成事實并被雙方認可，按照交易習慣確定。案涉房屋自2015年4月28日查封期間及現行法院對承租人刑及民事控告審理階段，金皇冠珠寶公司至今一直處于空置狀態，故該房屋查封之時起至今的物業管理費用違背了雙方認可“每月每平方米9.75元”的計算標準。2.管理費起算時間的認定錯誤。根據招商局物業公司一審所提交的證據，其中證據11“關于管理費的催繳函”及證據14“招銀二樓欠款明細”兩份證據起算時間及金額明顯不一致。招商局物業公司提供證據前后矛盾法院采信失偏導致判決有失公正。三、一審法院判決招銀物業公司向招商局物業公司支付維修資金屬認定事實不清、適用法律錯誤。《住宅專項維修資金管理辦法》規定，維修資金屬于包括招銀物業公司在內的招銀大廈業主所有，根本不構成對招商局物業公司作為物業服務企業的債務，更不存在所謂的違約金，招銀大廈作為商業用房而非住宅用房，國家及武漢市地方的法律法規根本沒有強制性交存的規定，維修資金也不是業主與物業企業之間的合同之債。若要通過訴訟等方式向招銀物業公司主張收取維修資金，應由招銀大廈業主表決通過后，由招銀大廈業委會向招銀物業公司主張。四、一審法院對滯納金的概念認定錯誤，判處滯納金缺乏法律依據，且數額認定過高，屬適用法律錯誤，應駁回招商局物業公司滯納金訴訟請求。本案中，違約金的產生系因法院查封房屋所致，并非因為招銀物業公司的違約行為導致，且房屋查封期間，法院還召集招銀物業公司、招商局物業公司協調如何解決物業管理費、房屋租金等問題，招銀物業公司和招商局物業公司的費用在法院執行筆錄文書中均表明優先受償，招商局物業公司也簽字同意，房屋被查封兩年以來均未提出異議，判令招銀物業公司承擔超過物業管理費本金的30%的滯納金明顯過高，故原審判決極其不合理。其次，招商局物業公司從2016年3月已知金皇冠珠寶公司拖欠物業費事實情況，但招商局物業公司從未及時向上訴人來函通報此情況，直至2018年4月才向招銀物業公司來函催繳物業費及滯納金。故意造成擴大性損失，要求追收滯納金，實屬惡意征收。五、追繳責任主體認定錯誤。2018年9月25日，孝感法院就浦發銀行與金皇冠珠寶公司一案召開執行協調會，招銀物業公司、招商局物業公司、浦發銀行一致同意租金、物業管理費均從被執行人金皇冠財產拍賣款中扣除。現在該案尚在審理和執行中，招商局物業公司請求支付物業管理費條件未成熟。沒有事實法律依據。六、經公安經偵查證，金皇冠珠寶公司在查封期間黃金被置換過程中招商局物業公司無一次關于金皇冠財產物品進出登記記錄和物品移出準許放行證明資料，招商局物業公司管理不善，應當承擔相應的法律責任。綜上所述，請求二審法院依法查明事實，依法糾正一審錯誤且極其不公正的判決，以維護法律的尊嚴，維護招銀物業公司的合法權益。 招商局物業公司辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。 招商局物業公司向一審法院起訴請求：1.招銀物業公司支付物業管理費915583.02元以及違約金283695.89元（按日萬分之五自2016年3月算至2019年7月31日，其后的滯納金以915583.02元為基數按日萬分之五的標準自2019年8月1日算至實際清償之日止）；2.招銀物業公司支付電費12949.5元；3.招銀物業公司支付維修基金（按1274.29元／平方米／每月×1.44元自2016年4月1日算至2019年7月31日，并扣減已交的3669.2元）；4.招銀物業公司承擔本案的訴訟費用。 一審法院認定事實：招銀物業公司為本市江漢區青年路66-5號招銀大廈主樓2層房屋（建筑面積1274.29平方米，以下簡稱訴爭房屋）登記的所有權人。2014年11月，武漢市招銀大廈業主委員會（以下簡稱招銀大廈業委會）與招商局物業公司簽訂《招銀大廈物業服務合同》一份，雙方約定甲方（即招銀大廈業委會）將招銀大廈委托于乙方（即招商局物業公司）實行物業服務。乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。委托服務事項包括：向業主和物業使用人收取綜合管理物業服務費；需代收代繳的費用；根據業主或物業使用人委托提供物業服務合同中約定以外的服務所收取的其他有償服務費用。委托服務期限自2014年11月18日至2017年11月17日。綜合管理服務費按建筑面積每月每平方米18元向業主或物業使用人收取。業主和物業使用人逾期交納綜合管理服務費的，從逾期之日起按每天應交服務費的萬分之五交納滯納金。合同到期后，雙方于2017年11月續簽《招銀大廈物業服務合同》，合同期限自2017年11月18日至2020年11月17日止，其他合同內容與前一份合同一致。2016年3月1日，招銀大廈業委會發布公告，委托招商局物業公司在收取物業管理費時代收招銀大廈專項維修基金，執行標準按1.44元／平方米／每月收取。金皇冠珠寶公司自2010年1月1日起承租訴爭房屋，招銀物業公司向招商局物業公司發函要求招商局物業公司自2010年1月1日起向金皇冠珠寶公司收取物業管理費。金皇冠珠寶公司向招商局物業公司繳納物業管理費至2016年2月底，繳納維修基金至2016年3月。訴爭房屋于2018年4月被湖北省孝感市中級人民法院查封至今。2016年2月至2018年10月，招商局物業公司繳納訴爭房屋電費12949.5元。 招銀物業公司于2019年2月向招商局物業公司繳納物業管理費24843元，交納維修基金3669.2元。 一審法院認為：招商局物業公司與招銀大廈業委會簽訂的《招銀大廈物業服務合同》系雙方意思表示，且不違反法律規定，系有效合同。根據上述合同約定，招銀大廈業委會委托招商局物業公司服務事項包括向業主和物業使用人收取綜合管理物業服務費；需代收代繳的費用等。招銀物業公司作為業主應按合同約定向招商局物業公司繳納物業管理費及招商局物業公司代繳的電費，故招商局物業公司要求招銀物業公司支付物業管理費及代繳的電費的訴訟請求予以支持，招銀物業公司還應按約定按日萬分之五向招商局物業公司支付物業管理費滯納金。維修基金系由招銀大廈業委會發布公告由招商局物業公司代為收取，招銀物業公司作為業主應當遵守，故招商局物業公司要求招銀物業公司支付維修基金的訴訟請求予以支持。招銀物業公司認為物業管理費應由金皇冠珠寶公司繳納的意見沒有合同依據，不予采納。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規定，判決：一、武漢招銀物業有限公司于本判決生效之日起十日內向武漢招商局物業管理有限公司支付物業管理費915583.02元；二、武漢招銀物業有限公司于本判決生效之日起十日內向武漢招商局物業管理有限公司支付維修基金69729.9元；三、武漢招銀物業有限公司于本判決生效之日起十日內向武漢招商局物業管理有限公司支付電費12949.5元；四、武漢招銀物業有限公司于本判決生效之日起十日內向武漢招商局物業管理有限公司支付物業管理費滯納金（截止2019年7月31日為283695.89元，其后的滯納金以915583.02元為基數按日萬分之五的標準自2019年8月1日算至實際清償之日止）。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費13676元由武漢招銀物業有限公司負擔（此款武漢招商局物業管理有限公司已預付，武漢招銀物業有限公司隨同上述款項一并給付武漢招商局物業管理有限公司）。 本院二審期間，招銀物業公司向本院提交新證據：1.物業費收費通知單及付款憑證一份（2019年4月-2019年12月），擬證明：招商局物業公司多年來是兩個標準來收取管理費，但招商局物業公司在本案中沒有按照雙方多年的交易習慣來計算物業管理費；2.物業費催繳函、明細表各一份，擬證明：物業費催繳函與明細表的起算時間及金額不一致，應該以物業費催繳函上面的時間和金額為準；3.招銀大廈維修資金收支明細表一份，擬證明：招商局物業公司不具有收取維修資金的資格和權利，目前維修資金有巨額余存，應該停止向業主收取維修資金，雙方沒有合同之債，招商局物業公司沒有資格通過訴訟向招銀物業公司收取維修金，更不存在違約金的給付，一審法院對維修金判決違約金屬于適用法律錯誤。經質證，招商局物業公司意見為，1.對證據1的真實性無異議，但對證明目的不予認可，雙方沒有達成就案涉房屋存在2個收費標準的事實，雙方的收費標準是按照合同的約定，且雙方沒有對本案的2樓房屋的具體收費標準進行新的變更，同時證明招銀物業公司沒有繳納對應起訴期間的物業管理費，且招銀物業公司是明知相應的維修資金及電費是招商局物業公司代收代繳的；2.證據2不屬于新證據，是招商局物業公司在一審中提交的證據，招銀物業公司在一審中已經質證過。招商局物業公司有權就其沒有繳納物業管理費及欠繳階段進行發函，實際的欠繳日期以招銀物業公司沒有交費的日期開始起算；3.證據3一審中招銀物業公司已經提交且質證，不屬于新證據。招商局物業公司根據業委會的委托有權收取維修資金，且根據合同12.1條的約定，有權收取需要代收代繳的費用。招銀物業公司的證據不能達到證明目的，本院不予采信。 招商局物業公司未向本院提交新證據。 本院對一審法院查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費人民幣13676元，由武漢招銀物業有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長陳繼紅 審判員方紅 審判員劉鑫榮 二〇二〇年九月二十五日 法官助理李一凡 書記員李一凡

2020-09-29