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原告（反訴被告）三亞珠江溫泉度假區(qū)有限公司（簡稱“珠江公司”）與被告（反訴原告）徐晶商品房銷售合同糾紛一案，本院于2017年8月2日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）珠江公司的委托訴訟代理人肖雪山，被告（反訴原告）徐晶的委托訴訟代理人吉才虹、何靈鳳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告珠江公司向本院提出訴訟請求：1.請求確認(rèn)原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號201601088000024）及其《補充協(xié)議》已于2017年5月13日解除；2.請求判令被告向原告支付680000元的違約金（按合同第九條約定總房款的10%）；3.請求判令被告立即將擅自占用的三亞市海棠區(qū)南田農(nóng)場東風(fēng)分場地塊“珠江南田57”項目5-Ｆ2-101房返還給原告；4.判令被告向原告支付擅自占用三亞市海棠區(qū)南田農(nóng)場東風(fēng)分場地塊“珠江南田57”項目5-Ｆ2-101房期間的費用（該占用費用以同地區(qū)即三亞珠江溫泉度假區(qū)房費為計算標(biāo)準(zhǔn)按每天1500元計，以占用時間2016年8月19日暫計算至本案起訴之日，約人民幣520500元）；5.本案全部訴訟費用由本訴被告承擔(dān)。案件審理過程中，原告珠江公司申請撤回第4項判令被告支付擅自占用涉案房屋期間費用的訴訟請求。事實和理由：被告于2016年1月26日與原告簽訂《商品房買賣合同》，購買了原告開發(fā)的位于三亞市海棠灣鎮(zhèn)南田農(nóng)場東風(fēng)分場地塊“珠江南田57°”項目5-Ｆ2-101房。合同約定總房款為680萬元，合同第八條約定：“買受人選擇分期付款方式，于2016年12月31日前分二期支付全部購房款，第一期房價款人民幣100萬元，應(yīng)于2015年12月29日前支付；第二期購房款580萬元應(yīng)當(dāng)于2016年12月31日前支付”。合同第九條約定：“買受人逾期付款超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面告知買受人，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起7日內(nèi)按照累計應(yīng)付款的10%向出賣人支付違約金”。當(dāng)日，雙方簽訂了《商品房買賣合同補充協(xié)議》，該協(xié)議約定被告已到現(xiàn)場確認(rèn)該商品房內(nèi)、戶外的現(xiàn)狀及實際交付標(biāo)準(zhǔn)，雙方同意被告付清所有款項后，雙方在《商品房買賣合同》約定的時間以該商品房當(dāng)前現(xiàn)狀進行交接。被告于2015年12月11日支付房款100萬元后，就無故拒付剩余房款580萬元，且被告未經(jīng)原告許可，也未辦理任何交房手續(xù)情況下，擅自占用該商品房。2017年3月27日，原告向被告發(fā)送了《催款通知書》，要求被告限期支付拖欠的購房款及相應(yīng)違約金。但被告至今未支付任何款項，并繼續(xù)占用該商品房。2017年5月11日，原告委托律師向被告送達《關(guān)于三亞珠江溫泉度假區(qū)有限公司與徐晶解除商品房買賣合同的律師函》，被告于2017年5月13日簽收。被告的行為嚴(yán)重違反了《商品房買賣合同》的約定，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。為維護原告合法權(quán)益，因此訴至法院。 被告徐晶辯稱：被告是在征得原告同意的情況，對房屋進行了裝修以及臨時居住，在居住的過程中發(fā)現(xiàn)了諸多問題，主要原因是涉案房屋泳池、化糞池的排水管道未并入城市排水管網(wǎng)，涉案房屋不符合居住的條件，不符合雙方合同約定的交付條件，被告要求原告對涉案房屋進行修復(fù)，修復(fù)至合同約定的標(biāo)準(zhǔn)后，被告將一次性付清尾款，原告違約在先，被告是在行使不安抗辯權(quán)。涉案房屋至今未達到居住條件，故原告的訴求是無事實依據(jù)的。 反訴原告徐晶（被告）向本院提出反訴請求：1.判令原告（反訴被告）繼續(xù)履行與被告（反訴原告）于2016年1月26日簽訂的《商品房買賣合同》；2.判令原告（反訴被告）向被告（反訴原告）賠償300000元（按照已付房款1000000元的30%計算為300000元）；3.判令原告（反訴被告）向被告（反訴原告）支付維修費共計150000元（暫計150000元，以鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）；4.判令原告（反訴被告）承擔(dān)由于違約所產(chǎn)生的其他費用200000元（包括人工費、交通費、水電費、通訊費、食宿費、物業(yè)費等等）；5.案件受理費由原告（反訴被告）承擔(dān)。反訴的事實和理由：2015年12月28日，反訴原告徐晶與配偶盧義峰購買反訴被告開發(fā)的三亞市海棠灣南田農(nóng)場東風(fēng)分場地塊“珠江南田57°”項目的5-Ｆ1-101房、5-Ｆ2-101房（兩套別墅相鄰），于同日分別向反訴被告支付了5-Ｆ1-101房的購房全款及5-Ｆ2-101房的購房定金100萬元。2016年1月26日，反訴原告與反訴被告簽訂《商品房買賣合同》，而后反訴原告在征得反訴被告同意的情況下請人對所購房屋進行裝修及臨時居住。2016年5月，反訴原告在入住的5-Ｆ1-101房發(fā)現(xiàn)，反訴原告及其配偶購買的兩套別墅基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的交付條件均不符合合同第十一條之規(guī)定，兩棟別墅的排水并未并入度假區(qū)及城市排水管網(wǎng)，導(dǎo)致出現(xiàn)以下問題：1、從未清理過的化糞池成為沼氣和蚊蟲滋生地；2、三亞雨季之時，化糞池溢出地表的污水連同泳池、泡池和觀賞池中的積水無法排出，成為蚊蟲滋生場所；3、廚房下水道與院內(nèi)化糞池相連，每逢雨季廚房就出現(xiàn)污水倒灌的情況。另外，Ｆ1、Ｆ2別墅總電箱安置于Ｆ1棟別墅主體后面，電箱已生銹，主電線裸露地表，院內(nèi)其他地方也有裸露在外的電線斷端，存在安全隱患。兩棟別墅的機房是地下共用機房，必須征得Ｆ1業(yè)主同意才可使用，機房設(shè)備損壞嚴(yán)重雨水滲漏嚴(yán)重，雨季來臨時需要用潛水泵抽出里面的積水。上述別墅存在的質(zhì)量問題已經(jīng)嚴(yán)重影響反訴原告及家人的居住使用，反訴原告多次以口頭、書面的方式要求反訴被告及時處理，并明確表示上述別墅質(zhì)量修復(fù)至符合合同約定后，反訴原告再一次性付清余款。但反訴被告置之不理，反而變本加厲要改變現(xiàn)狀，從2016年9月至2017年多次偷偷或強行施工，從而改變其違約的客觀事實。因此被告提起反訴，請求法院判如所請。 反訴被告（原告）珠江公司辯稱：一、反訴被告在與反訴原告簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議時，涉案房屋已取得竣工驗收備案證及房屋測繪報告、土地房屋權(quán)證，涉案房屋符合雙方合同約定的交付條件；二、反訴原告與反訴被告簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議已經(jīng)于2017年5月13日解除；三、反訴原告請求反訴被告支付300000元的違約金沒有任何的法律依據(jù)。反訴被告與反訴原告簽訂的補充協(xié)議中約定是現(xiàn)狀交付，因此反訴被告不存在任何隱瞞涉案房屋相關(guān)情況的事實；四、反訴原告要求支付維修費用150000元沒有任何依據(jù)，雙方簽訂《商品房買賣合同》之后，按照合同第八條約定，反訴原告應(yīng)于2016年12月31日將購買涉案房屋的剩余房款5800000元支付給反訴被告，至今未付。按照合同第九條約定，反訴被告有權(quán)解除合同。合同第十二條，約定涉案房屋交付時間是2017年2月28日，涉案房屋因反訴原告的不履行付款義務(wù)導(dǎo)致一直未交付，不存在房屋是否符合交付條件而需進行維修的情況，同時合同第十一條第一款第一項雖然約定了供排水系統(tǒng)并入城市管網(wǎng)，但都是在交付后關(guān)于房屋相關(guān)設(shè)施設(shè)備的約定，并非是是否符合居住條件以及是否可以支付房款和拒絕交付的前提。同時第十一條第一款關(guān)于供水和排水系統(tǒng)是否并入城市管網(wǎng)有明確約定，如果供排水系統(tǒng)未接入城市管網(wǎng)，反訴被告承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，雙方合同沒有任何關(guān)于房屋未交付之前反訴原告可以維修并且有反訴被告承擔(dān)維修費用的約定；五、反訴原告要求反訴被告支付管家維護涉案房屋現(xiàn)狀的費用以及支付反訴原告的人工工資相關(guān)費用沒有任何依據(jù)。首先，反訴原告并未征得反訴被告的同意，擅自占用涉案房屋；其次，在雙方簽訂合同，反訴原告違反合同約定的前提下，涉案房屋所有權(quán)仍屬于反訴被告。因此，反訴原告的第四項訴求所列的相關(guān)費用存在不誠信訴訟的可能，也沒有任何事實和法律依據(jù)。 經(jīng)審理查明：2016年1月26日，珠江公司與徐晶簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定珠江公司將其開發(fā)的位于三亞市海棠灣鎮(zhèn)南田農(nóng)場珠江南田溫泉二期產(chǎn)權(quán)式酒店Ｆ2-101房出售給徐晶；該房屋經(jīng)房產(chǎn)測繪機構(gòu)測繪實測建筑面積243.88平方米，按套計算總房款為680萬元，徐晶采取分期付款的方式，第一期房價款100萬元應(yīng)當(dāng)于2015年12月29日前支付，第二期房價款580萬元，應(yīng)當(dāng)于2016年12月31日前支付。徐晶逾期付款超過90日后，珠江公司有權(quán)解除合同。珠江公司解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人。徐晶應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起7日內(nèi)按照累計應(yīng)付款的10%向珠江公司支付違約金；珠江公司應(yīng)當(dāng)在2017年2月28日前將涉案房屋交付給徐晶，該商品房交付時應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得建設(shè)工程竣工驗收合格證明文件、房屋測繪報告，交付時供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。同日，珠江公司與徐晶簽訂補充協(xié)議第二條約定，徐晶已經(jīng)到現(xiàn)場確認(rèn)該商品房戶外、戶內(nèi)的現(xiàn)狀及實際交付標(biāo)準(zhǔn)，雙方同意在徐晶付清所有款項后，雙方在《商品房買賣合同》所約定的時間以該商品房當(dāng)前的現(xiàn)狀進行交接，該商品房現(xiàn)狀圖詳見附件。補充協(xié)議將商品房現(xiàn)狀照片作為補充協(xié)議附件。 《商品房買賣合同》簽訂前，徐晶于2015年12月28日已向珠江公司支付涉案房屋第一期購房款100萬元，至法庭辯論終結(jié)時，徐晶仍未支付剩余購房款580萬元。2016年5月，徐晶占有使用涉案房屋。2017年3月27日，珠江公司向徐晶送達催款通知書，要求徐晶于2017年3月31日前付清第二期購房款580萬元。2017年5月11日，珠江公司委托律師向徐晶郵寄解除《商品房買賣合同》的律師函，通知徐晶收到該函之日起，珠江公司與徐晶解除雙方于2016年1月26日簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議，并立即搬出涉案房屋，并向珠江公司支付68萬元違約金及交付房屋之日至合同解除之日占有使用涉案房屋的費用，7日內(nèi)結(jié)清占有使用涉案房屋期間的物業(yè)費、水電費等，并辦理好交接手續(xù)及《商品房買賣合同》撤銷備案手續(xù)。徐晶于2017年5月13日收到該通知。珠江公司以徐晶逾期支付第二期房款580萬元，嚴(yán)重違約為由，訴至本院請求判如所請。徐晶以入住房屋后發(fā)現(xiàn)涉案房屋不符合合同第十一條約定及涉案房屋電箱生銹，主電線裸露在外存在安全隱患為由提起反訴，請求判如所請。 再查明，依據(jù)徐晶的申請，本院委托鑒定機構(gòu)對涉案房屋內(nèi)需新建機房及購置并安裝的機房設(shè)備、排水設(shè)施以及并入城市排水官網(wǎng)連接的相關(guān)建設(shè)費、維修費、購置費進行司法鑒定，由于珠江公司未提交圖紙等鑒定材料，鑒定機構(gòu)于2018年2月26日將鑒定事項退回本院，并終結(jié)本次鑒定委托。 另查明，2013年12月11日，珠江公司開發(fā)的涉案項目取得建設(shè)工程竣工驗收備案證。2014年3月10日涉案房屋經(jīng)三亞合利測繪服務(wù)有限公司測繪，取得三亞市房屋面積測繪成果報告。2014年4月11日，珠江公司取得涉案Ｆ2棟房屋的土地房屋權(quán)證。 以上事實有商品房買賣合同及補充協(xié)議、催款通知書、解除合同的律師函、快遞單及簽收情況截圖、土地房屋權(quán)證、竣工驗收備案證及當(dāng)事人的庭審陳述在案佐證，證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭舉證質(zhì)證，足以認(rèn)定

1確認(rèn)原告三亞珠江溫泉度假區(qū)有限公司與被告徐晶2016年1月26日簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議于2017年5月13日解除； 2被告徐晶應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告三亞珠江溫泉度假區(qū)有限公司返還珠江南田溫泉二期產(chǎn)權(quán)式酒店Ｆ2-101房； 3被告徐晶應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日10日內(nèi)向原告三亞珠江溫泉度假區(qū)有限公司支付違約金58萬元； 4駁回被告徐晶的反訴請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 本訴案件受理費7802元（減半收取原告已預(yù)繳），由原告三亞珠江溫泉度假區(qū)有限公司負(fù)擔(dān)4032元，被告徐晶負(fù)擔(dān)3770元。反訴案件受理費5150元（被告已預(yù)繳），由被告徐晶負(fù)擔(dān)。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于海南省三亞市中級人民法院

審判員李斯宇 二〇一八年六月十八日 書記員竺佳鋒

2018-06-18