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上訴人廣西南寧歐璐琳貿易有限公司、廣西南寧歐璐琳貿易有限公司桂林匯涌分公司因與被上訴人蔣小玲等租賃合同糾紛一案，不服廣西壯族自治區桂林市疊彩區人民法院（2020）桂0303民初87號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月30日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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上訴人廣西南寧歐璐琳貿易有限公司、廣西南寧歐璐琳貿易有限公司桂林匯涌分公司的上訴請求：1、撤銷一審判決，改判駁回被上訴人蔣小玲的訴訟請求；2、本案一審及二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實及理由：首先，被上訴人與原審第三人桂林車站于2017年12月19日自愿簽訂《執行和解協議》，約定由原審第三人補償200萬元給被上訴人后拆除全部建筑物并將場地交給原審第三人，該協議已經履行完畢。協議書約定200萬元是“拆除補償”，是對拆除建筑物的全部補償，而不是被上訴人所說的拆除費用，更不是一審法院判決認定的“部分補償”。自拆要求自行拆除并清理完畢是對拆除的要求。被上訴人的場地建筑物損失已得到合理補償，再起訴要求補償建筑物拆除的損失，沒有事實依據。其次，一審法院判決對價格評估的認定是錯誤的。正意公司和國泰評估公司采用相同方法評估，都是重置成本法評估，同時都是采用評估基準日的生產資料價格來評估，得出差不多的評估值，不能正確反映倉庫的建筑成本，明顯不公平合理，正確的方法應采用倉庫建造時期基準價格進行評估。租賃合同約定建筑物的使用年限是十年，倉庫的余值或折價損失應以建筑成本扣除平均使用年限價值得出余值。該余值才是實際損失，一審法院判決沒有扣除已經使用期限的價值，是錯誤的。再次，國正價桂估字（2018）314-218號意見書，其鑒定結論的有效期為一年，鑒定結論有效期現已過期，該意見書不具有效力，不應作為本案的定案依據。請求二審法院查明事實，公正判決。 被上訴人蔣小玲答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。 蔣小玲向一審法院訴請：1.確認原告與被告匯涌分公司簽訂的《場地租賃合同》無效。2.判令被告歐璐琳公司、匯涌分公司共同賠償原告經濟損失227509元。3.本案訴訟費用由二被告承擔。 一審法院審理查明：2010年7月20日，第三人桂林車站作為出租方（甲方），與被告匯涌分公司作為承租方（乙方）簽訂《場地租賃合同》一份，合同第一條約定，“甲方將位于桂林火車北站南面的空閑場地出租給乙方經營，面積為15000平方米，（具體范圍見附件紅線范圍），用途建停車場、物流、臨時倉庫等”。第六條第7項約定，“將場地轉讓給第三人或和其他租戶交換場地的，應先征得甲方的書面同意，按規定辦理相關手續，并不得出租、轉讓、轉借營業執照”。第七條約定，“乙方有下列情形之一的，甲方有權解除合同：……5.將場地擅自轉租、轉讓、轉借給第三人，或和其他租戶交換場地”。2014年4月1日，被告匯涌分公司作為出租人，與原告蔣小玲作為承租人簽訂《場地租賃合同》一份，約定：“一、甲方將位于桂林市火車始發北站南面場地（即始發站停車場辦公室北面）出租給乙方搭棚經營。二、總面積：480平方米，用作搭棚出租經營。三、租金：自2014年4月1日起開始交付，自本合同簽訂之日至交付租金之日起為甲方優惠乙方作準備工作的時間，租金按每平方米人民幣肆元計算（￥4.00元）。四、租賃時間：自2014年4月1日起至2019年3月30日止，到期如政策允許，優先租給乙方。……九、若合同未到期，由于甲方原因致使本合同不能繼續履行，甲方應給乙方所建設施總造價的損失經濟補償，補償方法為總造價的100%?！痹嬖诤炗喓贤?，按照約定給付了租金，對其承租的場地進行平整，并在場地上搭建建筑物、構筑物用于出租。第三人桂林車站與被告匯涌分公司因雙方之間的《場地租賃合同》發生糾紛。2016年1月11日，第三人桂林車站作為原告，以匯涌分公司、歐璐琳公司為被告，以蔣小玲、唐天新為第三人，向柳州鐵路運輸法院提起訴訟。該院經審理判決認定，第三人桂林車站與被告匯涌分公司于2010年7月20日簽訂的《場地租賃合同》于2014年7月3日解除，被告匯涌分公司、歐璐琳公司及蔣小玲和唐天新將其占用的位于桂林火車北站南面場地（總面積工15000㎡）上的搭建物拆除，將場地返還第三人桂林車站。該判決發生法律效力后，第三人桂林車站向法院申請強制執行，涉案土地上的搭建物被拆除。執行過程中，本案原告蔣小玲、案外人唐天新與第三人桂林車站于2017年12月19日簽訂《執行和解協議》一份，該協議約定，桂林車站給予蔣小玲、唐天新自拆補助款200萬元，其中100萬元作為啟動資金，轉入唐天新賬戶331418元，轉入蔣小玲賬戶668582元。蔣小玲、唐天新于2018年3月26日前將租賃場地上的建筑物自行拆除并清理完畢，將占有的土地返還給桂林車站。上述和解協議簽訂之日起5日內，蔣小玲、唐天新應撤回對鐵路南寧局、桂林車站的起訴。2017年12月26日，蔣小玲出具收到補助款668582元的收條一張。同日，蔣小玲、唐天新撤回對鐵路南寧局、桂林車站的起訴。蔣小玲、唐天新將租賃場地的建筑物自拆和清理完畢，并把占有的土地返還給桂林車站后，2018年3月20日，蔣小玲出具收到補助款600000元的收條一張，上述《執行和解協議》履行完畢。2017年2月28日，蔣小玲、唐天新作為原告，以匯涌分公司、歐璐琳公司、林佳為被告，以桂林車站、南鐵公司為第三人向本院提起訴訟。因案件涉及蔣小玲、唐天新與匯涌分公司，以及蔣小玲與匯涌分公司簽訂的兩份《場地租賃合同》，本院于2017年2月28日作出（2017）桂0303民初94號民事裁定，駁回蔣小玲、唐天新的起訴。蔣小玲、唐天新不服該裁定，向桂林市中級人民法院提起上訴，桂林市中級人民法院于2017年5月24日作出（2017）桂03民終1469號民事裁定，撤銷本院（2017）桂0303民初94號民事裁定，指令本院審理該案。本院于2018年12月19日作出（2017）桂0303民初1333號民事判決。蔣小玲、唐天新不服該判決上訴于桂林市中級人民法院，桂林市中級人民法院于2019年6月12日作出（2019）桂03民終1264號民事裁定，撤銷本院（2017）桂0303民初1333號民事判決，將該案發回本院重審。本院于2019年7月5日對該案重新立案登記。因該案涉及兩份不同的合同，蔣小玲、唐天新變更訴訟請求。本院就蔣小玲、唐天新與匯涌分公司簽訂的租賃合同，已于2019年12月17日作出（2019）桂0303民初1034號民事判決，二被告不服該判決，于2020年3月9日上訴于桂林市中級人民法院。2020年4月13日，桂林市中級人民法院作出（2020）桂03民終852號民事判決，駁回二被告的上訴，維持原判。蔣小玲就涉案合同于2020年1月7日另行提起本案訴訟。 （2017）桂0303民初1333號案件審理過程中，蔣小玲、唐天新于2018年1月26日向本院提出申請，請求對兩份《場地租賃合同》租賃范圍內的建筑物及構筑物的市場價值進行評估。本院依法委托正意價格評估集團有限公司進行價格評估。2018年8月24日，正意價格評估集團有限公司作出國正價桂估字［2018］314-218號意見書，該意見書價格評估結論為：價格鑒定標的在價格鑒定基準日的鑒定價格為人民幣5180654元。本案審理過程中，本院向原、被告雙方當事人釋明，國正價桂估字［2018］314-218號意見書是對上述兩份《場地租賃合同》租賃范圍內的建筑物及構筑物的市場價值進行評估，原、被告雙方均認可兩份租賃合同的鑒定標的在該評估報告可以區分，在該意見書中所確定的“餐廳”即為本案爭議的480平方米租賃場地。意見書中針對“餐廳”所評估得出的價格227509元，即為該租賃場地上建筑物及構筑物的市場價值。評估方法采用的系重置成本法。 本案庭審中，二被告對正意價格評估集團有限公司作出國正價桂估字［2018］314-218號意見書提出異議，向本院申請重新評估，本院經審查后，對二被告提出的重新鑒定申請不予準許。 一審法院審理認為,一、關于2014年4月1日原告與被告匯涌分公司簽的《場地租賃合同》是否有效的問題。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十一條的規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”，第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十六條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持?！北景钢?，第三人桂林車站在與被告匯涌分公司簽訂的合同中對承租人是否可轉租進行了明確約定，即被告匯涌分公司若轉租需要經過第三人桂林車站的書面同意。第三人桂林車站于2016年1月11日以租賃合同糾紛為由起訴被告匯涌分公司、歐璐琳公司，該案經南寧鐵路運輸法院終審作出（2016）桂71民終111號民事判決，該判決已于2016年12月23日發生法律效力，其中已確認第三人桂林車站與被告匯涌分公司簽訂的《場地租賃合同》于2014年7月31日解除。被告匯涌分公司在未經第三人桂林車站書面同意的情況下，與原告簽訂《場地租賃合同》，將上述第三人桂林車站與被告匯涌分公司簽訂的《場地租賃合同》中確認的部分場地出租給原告使用，且事后未經第三人桂林車站追認，二被告亦未提供證據證明第三人桂林車站知道或者應當知道被告匯涌分公司轉租的六個月內未提出異議。本案庭審時，原告及二被告對涉案的《場地租賃合同》為無效合同的事實均無異議。故本院確認，原告與被告匯涌分公司于2014年4月1日簽訂的《場地租賃合同》無效。二、關于被告匯涌分公司是否應向原告賠償涉案場地建筑物、構筑物拆除所產生的經濟損失的問題。根據《合同法》第五十八條的規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”本案中，被告匯涌分公司違背誠信原則，在未如實告知原告轉租需經第三人桂林車站書面同意而未經同意的情形下，擅自將涉案場地出租給原告使用，導致涉案合同被確認無效，給原告造成了經濟損失，其應向原告承擔相應的賠償責任。但，原告作為一名市場經營參與者，其應在與他人發生經濟交易的活動中盡到謹慎的審查和注意義務。原告明知被告匯涌分公司是涉案場地的承租人，但在未核實第三人桂林車站是否同意被告匯涌分公司轉租的情形下就輕率地與被告匯涌分公司簽訂租賃合同，其自身具有一定過錯，亦應承擔部分責任。故本院確定，原告對其在本案中遭受的經濟損失應自行承擔30%的責任，即為68252.7元（227509元×30%）。被告匯涌分公司是分公司，不具備法人資格，其對原告應承擔的民事責任應與作為總公司的被告歐璐琳公司共同承擔。故被告匯涌分公司、歐璐琳公司應共同向原告承擔70%的賠償責任，即為159256.3元（227509元×70%）。二被告抗辯稱，原告在前案中通過協商，已經得到了200萬元的補償，且第三人桂林車站已將該200萬元的補償款全部支付完畢，故二被告在本案中不需再向原告給予賠償。本院認為，二被告辯稱的200萬元補償款已在（2019）桂0303民初1034號案件中的損失范圍內予以全部扣除，該200萬元補償款不包括在本案租賃場地建筑物、構筑物拆除的經濟損失范圍內。故原告要求二被告賠償其涉本案租賃場地建筑物及構筑物拆除所產生的經濟損失，不屬于重復訴求。二被告的上述抗辯主張，沒有事實根據和法律依據，本院不予采信。三、關于原告要求賠償的數額是否有事實和法律依據的問題。二被告辯稱，原告主張的經濟損失的事實依據系國正價桂估字［2018］314-218號意見書，但該意見書采用的評估方法系重置成本法，依據的系2018年的標準，評估方法不準確，其鑒定價格與實際不符，價格過高。二被告認為應以原告搭建該建筑物的實時價格為評估標準。且該鑒定評估結論的有效期限僅為一年，其鑒定結論的有效期現已過期，故該意見書已不具有法律效力，不應作為本案的定案依據。本院認為，重置成本法系房地產評估常用的方式之一，系指測算估價對象在價值點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到的估價對象價值或價格的方法。涉案評估公司采用重置成本估價的方式對涉案的建筑物進行評估符合《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》。該方法已經扣除了折舊，故涉案評估公司采用成本重置法對本案原告主張的建筑物經濟損失進行評估，并無不妥。雖然涉案鑒定結論的有效期限為一年，但該意見書評估的系涉案建筑物的市場價值，目前涉案建筑物已全部拆除，其拆除時的市場價值系確定不變的數值，故原告主張將該鑒定意見書確定的建筑物市場價值作為認定原告經濟損失的參考依據，符合案件事實和法律規定，本院予以確認支持。依法判決：一、原告蔣小玲與被告廣西南寧歐璐琳貿易有限公司桂林匯涌分公司于2014年4月1日簽訂的《場地租賃合同》無效；二、被告廣西南寧歐璐琳貿易有限公司、廣西南寧歐璐琳貿易有限公司桂林匯涌分公司共同賠償原告蔣小玲經濟損失159256.3元；三、駁回原告蔣小玲的其他訴訟請求。本案案件受理費6447元，原告蔣小玲已預交，由原告蔣小玲負擔447元，被告廣西南寧歐璐琳貿易有限公司、廣西南寧歐璐琳貿易有限公司桂林匯涌分公司共同負擔6000元。 雙方當事人對一審查明的事實基本無異議，本院予以確認。 綜合訴辯雙方意見，本案二審爭議焦點為：一審法院判決上訴人賠償被上訴人蔣小玲經濟損失159256.3元是否有事實及法律依據？

駁回上訴，維持原判。 上訴案件受理費6447元，由上訴人廣西南寧歐璐琳貿易有限公司、廣西南寧歐璐琳貿易有限公司桂林匯涌分公司負擔。 本判決為終審判決

審判長宿健慧 審判員周霞 審判員丁勇 二〇二〇年九月二十一日 書記員葉菁華

2020-10-22