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原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.六被告共同向原告支付廣州市越秀區(qū)大德路222-232號(hào)負(fù)二層至第六層從2006年8月1日至2016年11月30日的侵權(quán)損失8889100元及從2016年8月1日起計(jì)至實(shí)際清償之日止的延期支付侵權(quán)損失的滯納金（按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；2.六被告向原告賠償為清退廣州市越秀區(qū)大德路222-232號(hào)物業(yè)的侵占而產(chǎn)生的損失人民幣200萬(wàn)元及從2016年11月8日起計(jì)至實(shí)際清償之日止的利息（按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。事實(shí)和理由：根據(jù)“［2005］穗仲案字第1516號(hào)《裁決書》”之裁決第（三）項(xiàng)，大德路222-232號(hào)地段在建項(xiàng)目由原告承接并繼續(xù)承建及享有由此產(chǎn)生的權(quán)益。經(jīng)廣州市中級(jí)人民法院（2004）穗中法民四初字第142號(hào)《民事判決書》審理查明：2000年12月13日，第三人財(cái)貿(mào)公司、陶瓷公司和住建公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定由住建公司承包建設(shè)大德路222-232號(hào)新楓葉大廈建設(shè)工程。2000年12月14日，原告向陶瓷公司發(fā)函稱“施工合同的各項(xiàng)責(zé)任均由本公司負(fù)責(zé)，所有發(fā)生的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任均由本公司承擔(dān)”。2001年1月15日，第三人財(cái)貿(mào)公司、住建公司、惠新鵬公司簽訂《新楓葉大廈建設(shè)工程施工合同》，合同約定：住建公司承建的大德路222-232號(hào)大廈工程由惠新鵬公司出資興建，發(fā)包人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)均由惠新鵬公司承擔(dān)，住建公司不向財(cái)貿(mào)公司追討工程款。2001年3月16日，金楓葉公司向陶瓷公司發(fā)出《關(guān)于將權(quán)益和物業(yè)及有關(guān)責(zé)任轉(zhuǎn)給惠新鵬公司的函》，稱：將本公司有關(guān)的業(yè)務(wù)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)責(zé)任全部轉(zhuǎn)讓惠新鵬公司負(fù)責(zé)處理，同時(shí)將大德路222-232號(hào)項(xiàng)目商住樓、大德路146-150號(hào)、濠畔街98-102號(hào)兩幢回遷樓所有的權(quán)益和物業(yè)全部轉(zhuǎn)給惠新鵬公司。2001年3月17日，惠新鵬公司向陶瓷公司發(fā)函稱同意《關(guān)于將權(quán)益和物業(yè)及有關(guān)責(zé)任轉(zhuǎn)給惠新鵬公司的函》的全部?jī)?nèi)容。2001年4月24日，住建公司作為發(fā)包方與被告開(kāi)平六建公司簽訂《廣州市建設(shè)工程施工合同》，將住建公司承建的大德路222-232號(hào)新楓葉大廈工程轉(zhuǎn)包給開(kāi)平六建公司。2001年7月26日，惠新鵬公司和開(kāi)平六建簽訂《新楓葉大廈工程施工補(bǔ)充協(xié)議》約定由開(kāi)平六建公司承建土建、室內(nèi)水電、防雷、孔田通風(fēng)和地下室支護(hù)結(jié)構(gòu)工程。廣州市中級(jí)人民法院（2004）穗中法民四初字第142號(hào)《民事判決書》認(rèn)定：惠新鵬公司事實(shí)上繼承了財(cái)貿(mào)公司、陶瓷公司在《建設(shè)工程施工合同》中的權(quán)利義務(wù)，住建公司通過(guò)簽訂《新楓葉大廈內(nèi)部協(xié)議》的方式同意由惠新鵬公司承擔(dān)發(fā)包方的所有權(quán)利義務(wù)。廣東省高級(jí)人民法院（2010）粵高法民一終字第25號(hào)《民事判決書》維持了廣州市中級(jí)人民法院（2004）穗中法民四初字第142號(hào)《民事判決書》查明的事實(shí)和認(rèn)定。2001年8月6日，在開(kāi)平六建公司的見(jiàn)證下，被告許仲云和謝振敏簽署《工程聯(lián)營(yíng)施工協(xié)議》,開(kāi)平六建公司見(jiàn)證并同意大德路222-232號(hào)新楓葉大廈工程由許仲云和謝振敏聯(lián)合施工。2006年8月9日，在開(kāi)平六建公司的見(jiàn)證下，謝振敏以案涉工程實(shí)際施工人的身份向何啟恩借款，并簽訂了《借款協(xié)議》，同時(shí)，自2006年將“大德路222-232號(hào)新楓葉大廈在建工程”與何啟恩共同用于出租，出租收入先用于支付借款利息。“大德路222-232號(hào)新楓葉大廈在建工程”自2006年8月起至2016年11月，被用于出租；“大德路222-232號(hào)新楓葉大廈在建工程”的物權(quán)權(quán)利屬于原告所有，謝振敏、許仲云、開(kāi)平六建公司、何啟恩將屬于原告所有的物業(yè)出租給第三方,是為侵權(quán)，其侵權(quán)行為自2006年8月起持續(xù)至2016年11月才停止，被告應(yīng)賠償持續(xù)侵權(quán)給原告造成的損失。一、大德路222-232號(hào)新楓葉大廈在建工程一直被用于出租，“新楓葉大廈”也稱“德鑫閣”，該等物業(yè)以何啟恩作為出租方，多年來(lái)持續(xù)分租給第三方。二、因被告將物業(yè)出租，進(jìn)而亂搭亂建給原告造成200萬(wàn)元損失應(yīng)由被告給予賠償，2017年4月25日，原告函告住建公司和開(kāi)平六建公司，指出住建公司和開(kāi)平六建公司將物業(yè)交給施工隊(duì)出租，不僅僅是違約行為同時(shí)也構(gòu)成侵權(quán)，雖在市政府、市建委和越秀區(qū)政府的幫助和支持下，收回物業(yè)，但僅清退和處理亂搭亂建造成的直接損失就不少于200萬(wàn)元。謝振敏、許仲云、開(kāi)平六建公司、何啟恩將原告的物業(yè)按市場(chǎng)價(jià)值用于出租，并收取了租金，侵犯了原告對(duì)大德路222-232號(hào)物業(yè)的所有權(quán)。自被侵占以來(lái)，原告不斷要求被告停止侵占并將其清退返還給原告，一直未果；2016年8月初，原告聘請(qǐng)了大量人員，并在特警、武警、維穩(wěn)辦、街道等的協(xié)助下才完成了清退工作，為完成清退和處理亂搭亂建，原告支出了200多萬(wàn)元，原告要求被告就此賠償200萬(wàn)元的損失。三、六被告應(yīng)賠償原告934.8萬(wàn)元的本息損失，謝振敏、許仲云、開(kāi)平六建公司、何啟恩侵占“德鑫閣”的物業(yè)，自2006年8月9日起至2016年11月8日止；侵占面積為：地下室兩層合計(jì)1600平方米，首層476平方米，二、三層各516平方米，四至六層各476平方米，后街Ａ1至Ａ12共十二間商鋪。根據(jù)2006年8月9日謝振敏與何啟恩簽訂的《借款協(xié)議》，被告侵占期間的租金收入不會(huì)少于7.6萬(wàn)元／月。被告應(yīng)按實(shí)際租金收入向原告賠償侵權(quán)損失，被告至少應(yīng)以7.6萬(wàn)元／月的租金收入作為計(jì)算賠償原告損失的本金依據(jù)，自2006年8月至2016年11月，共10年3個(gè)月，損失本金＝7.6萬(wàn)乘以123個(gè)月＝934.8萬(wàn)元。被告的實(shí)際租金收入以本案最終實(shí)際查明或評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。934.8萬(wàn)元損失的本金，自2006年8月起應(yīng)按當(dāng)期收取的款項(xiàng)支付延期付款的滯納金。謝振敏、許仲云、開(kāi)平六建公司、何啟恩侵犯大德路222-232號(hào)物業(yè)之物權(quán)，將該物業(yè)用于出租并收取租金，給原告造成了巨大損失，應(yīng)就其侵權(quán)行為進(jìn)行賠償。經(jīng)查詢，何啟恩已死亡。鄒璋是何啟恩的配偶（1989年5月22日與何啟恩登記結(jié)婚），何笙睿、何鴻昇是何啟恩的兒子，均為何啟恩的第一順位繼承人，依法應(yīng)承擔(dān)何啟恩應(yīng)承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故提起本案訴訟。被告謝振敏辯稱：原告不是適格主體，涉案地塊的土地使用人及預(yù)售許可證登記的物權(quán)人均是第三人財(cái)貿(mào)公司及陶瓷公司。原告訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，根據(jù)裁決書雖然有提及相應(yīng)樓盤的權(quán)益全部歸本案原告，但實(shí)際并沒(méi)有辦理政府認(rèn)可的物權(quán)轉(zhuǎn)讓或更名手續(xù)。原告僅僅依據(jù)裁決書就主張擁有涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。在此前的訴訟里面。原告及第三人惠新鵬公司相互之間出具了眾多的將涉案物業(yè)轉(zhuǎn)由第三人惠新鵬公司承接所有權(quán)利義務(wù)的文件。也得到了第三人財(cái)貿(mào)公司、陶瓷公司的確認(rèn)。依據(jù)裁決書及判決書的認(rèn)定，有權(quán)提出物權(quán)請(qǐng)求的也應(yīng)當(dāng)是第三人惠新鵬公司，而非本案原告。現(xiàn)在原告主張發(fā)生侵權(quán)糾紛的物業(yè)真正權(quán)屬人為房管部門登記的何啟恩，我方也提交了此前原告、財(cái)貿(mào)公司、惠新鵬公司與何啟恩之間眾多訴訟的判決，這些判決最終均確認(rèn)此前的房屋買賣行為成立，也經(jīng)過(guò)政府的預(yù)售登記。所以本案所稱涉嫌受到侵權(quán)的物業(yè)實(shí)際上是為何啟恩所有的。何啟恩如何處置房屋是其自己的事情。房屋租賃合同是經(jīng)過(guò)政府備案的，也就是說(shuō)該物業(yè)出租的合法性，包括針對(duì)權(quán)屬人，政府均認(rèn)可的。本案現(xiàn)在原告所稱的侵權(quán)行為，按照事實(shí)及理由里面可以看到，本案被告與何啟恩共同造成的。原告依據(jù)稱我方侵權(quán)的借款協(xié)議，實(shí)際該協(xié)議并沒(méi)有實(shí)際履行，并不存在我方收到租金或其他費(fèi)用。所以根本無(wú)從談起謝振敏有任何侵權(quán)行為。被告許仲云辯稱：我方同意被告謝振敏的答辯意見(jiàn)。根據(jù)原告提供的證據(jù)可以看出工程是被告謝振敏與我方聯(lián)合合作施工，但原則是各自獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。因此，被告謝振敏投資工程的款項(xiàng)從何而來(lái)我方不清楚也沒(méi)有必要糾清。原告訴稱的侵權(quán)時(shí)間自2006年8月-2016年11月及訴稱的侵權(quán)損失沒(méi)有充分證據(jù)證明，僅僅憑幾份租賃合同就主張數(shù)千萬(wàn)的損失顯然缺乏充分依據(jù)。被告鄒璋、何笙睿、何鴻昇共同辯稱：一、被告方屬合法使用，不存在任何侵權(quán)1.從（2007）海民二初字第103號(hào)、（2007）穗中法民二終字第1482號(hào)、（2010）越法民三初字第454號(hào)、455號(hào)、（2013）穗越法民三初字第990號(hào)、991號(hào)及（2003）越法執(zhí)字第1674、1675-2號(hào)生效法律文書查明的事實(shí)可知，涉案房屋由被告方合法買受，且上述生效法律文書也已查明，早在2007年涉訟房屋已由開(kāi)發(fā)商第三人財(cái)貿(mào)公司交付給被告方使用；第三人財(cái)貿(mào)公司對(duì)被告方使用房屋的行為一直知情且從沒(méi)有提出過(guò)任何異議；因此，被告方是該房屋的合法物權(quán)人；2.從被告方與案外人李日暖簽訂的租賃合同可知，被告方除作為物權(quán)人合法擁有買受房屋的使用權(quán)外，也合法擁有其他承租物業(yè)的使用權(quán)；3.從第三人財(cái)貿(mào)公司與案外人于永前的租賃合同及租金收據(jù)證實(shí)，涉案房屋其他部份也由開(kāi)發(fā)商第三人財(cái)貿(mào)公司出租并已實(shí)際交付被告方使用。可見(jiàn)，被告方完全是合法使用涉訟房屋，不存在任何侵權(quán)。二、原告不是涉案房屋的物權(quán)人，不具有起訴的主體資格。第一，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法的規(guī)定，依法獲得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商才具有所建設(shè)物業(yè)的物權(quán)；從本案的相關(guān)土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)商文件資料可以證實(shí)，本案涉案樓宇的合法土地使用權(quán)人系第三人財(cái)貿(mào)公司而不是原告；第二，原告雖提交了2008年4月25日由廣州仲裁委員會(huì)作出的（2005）穗仲案字第1516號(hào)仲裁裁決書作為其承接并繼續(xù)承建涉案樓宇及享有由此產(chǎn)生權(quán)益的依據(jù)；但根據(jù)房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法的規(guī)定，原告的物權(quán)權(quán)利并未依法進(jìn)行登記，其權(quán)利充其量屬其與該裁決相關(guān)方的內(nèi)部法律關(guān)系，屬合同債權(quán)的一種，并未取得涉訟樓宇的物權(quán)；不能以物權(quán)人的身份對(duì)外主張物權(quán)權(quán)利；根據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)主張涉訟樓宇權(quán)利的仍系第三人財(cái)貿(mào)公司而不是原告；第三，根據(jù)原告提交的（2004）穗中法民四初字第142號(hào)和（2010）粵高法民一終字第25號(hào)民事判決，該兩份判決仍認(rèn)定涉訟樓宇的開(kāi)發(fā)商即法律上的物權(quán)人系財(cái)貿(mào)開(kāi)發(fā)公司；原告既不是涉訟樓宇的投資商更不屬于物權(quán)人；何況，該兩份判決還查明原告已于2001年3月16日向第三人陶瓷公司發(fā)函明確將在涉訟樓宇的全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三人惠新鵬公司；第四，根據(jù)（2008）穗中法執(zhí)字2831號(hào)案《公告》，原告在涉訟樓宇的合同權(quán)利也已因其他未清償債務(wù)被人民法院依法裁定剝奪用于清償債務(wù)。因此，原告不擁有涉訟樓宇的物權(quán)，不具備物權(quán)人的起訴主體資格。三、本案起訴也超過(guò)了訴訟時(shí)效。第一，從原告提交的涉訟樓宇出租登記的111份租賃登記資料看，租賃期滿為2008年的有1份、2009年的4份、2010年的10份、2011年的15份、2012年的16份、2013年的15份、2014年的27份、2015年的21份、2017年的1份、2023年1份，也就是說(shuō)，其中前109份租賃合同至原告起訴被告之日的2018年底早已超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效；第二，剩余的兩份2017年和2023年期滿的租賃合同也因原告于2016年8月強(qiáng)行侵占涉訟樓宇而不能繼續(xù)履行;根據(jù)民法通則關(guān)于兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定，即使原告對(duì)涉訟樓宇有一定的權(quán)利，但其對(duì)被告鄒璋等的起訴也超過(guò)了訴訟時(shí)效；第三，最重要的是，作為涉訟樓宇的開(kāi)發(fā)商即法定的物權(quán)人第三人財(cái)貿(mào)公司至今沒(méi)有對(duì)被告使用涉訟樓宇提出任何異議，更未提起訴訟，至今也早已超過(guò)法定的起訴時(shí)效。綜上所述，被告方系涉訟房屋的合法權(quán)利人，其對(duì)房屋的使用屬合法使用，不存在任何侵權(quán)的事實(shí)；原告對(duì)涉訟大樓不擁有任何合法權(quán)利，更不屬于該樓宇的合法物權(quán)人；應(yīng)依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性和被告方的合法權(quán)益。第三人惠新鵬公司:同意原告的訴訟請(qǐng)求。第三人住建公司述稱：對(duì)原告主張的事實(shí)不清楚，以法院認(rèn)定為準(zhǔn)，不發(fā)表意見(jiàn)。第三人財(cái)貿(mào)公司述稱：項(xiàng)目名義是我司，實(shí)際投資是原告。投資收益是原告收取的，我方?jīng)]有實(shí)際參與投資分配收益，對(duì)于原、被告之間的債權(quán)債務(wù)不清楚。以法院認(rèn)定為準(zhǔn)，不發(fā)表意見(jiàn)。第三人陶瓷公司述稱：我方早已退出項(xiàng)目。對(duì)于原、被告之間的關(guān)系不清楚。本案與我方無(wú)關(guān)。以法院認(rèn)定為準(zhǔn)，不發(fā)表意見(jiàn)。被告開(kāi)平六建公司沒(méi)有作答辯。經(jīng)審理查明：2005年9月1日，原告就其與第三人財(cái)貿(mào)公司、陶瓷公司及廣東長(zhǎng)城廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的合作合同糾紛向廣州仲裁委員會(huì)提起了仲裁，廣州仲裁委員會(huì)于2008年4月25日作出如下終局裁決：（一）解除申請(qǐng)人金楓葉公司與被申請(qǐng)人財(cái)貿(mào)公司、陶瓷公司及長(zhǎng)城公司于1998年12月4日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商住樓合同》1998年12月8日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)商住樓補(bǔ)充協(xié)議》；（二）申請(qǐng)人金楓葉公司與被大德路222-232號(hào)地段在建項(xiàng)目工程由金楓葉公司承接并繼續(xù)承建及享有由此產(chǎn)生的權(quán)益。 2001年8月6日，被告許仲云（甲方）與被告謝振敏（乙方）簽訂《工程聯(lián)營(yíng)施工協(xié)議》，其中約定：現(xiàn)有甲方承接到廣州市大德路222—-232號(hào)新楓葉大廈工程的施工任務(wù)。為了把本項(xiàng)目工程搞好，做到雙方平等互利，經(jīng)雙方友好協(xié)商，決定雙方聯(lián)營(yíng)合作施工。為使雙方共同遵守，共同執(zhí)行，雙方達(dá)成如下協(xié)議：一、本工程是聯(lián)營(yíng)合作施工，但原則上是各自獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，具體運(yùn)作如下：1、甲方按現(xiàn)有的現(xiàn)狀（鉆好支護(hù)樁及旋噴止水樁）移交給乙方繼續(xù)施工。由乙方墊資施工至±0.00以上框架十層頂，其余工程及工程進(jìn)度款按補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行。建設(shè)方的工程進(jìn)度款先解決甲方的墊資款。2、甲方原來(lái)所做的工程由甲方結(jié)算收回工程款。其管理費(fèi)和稅金由甲方支付。本項(xiàng)目的室內(nèi)水電工程下浮10%由甲方施工。二、乙方接手后由乙方自行組織施工，執(zhí)行甲方所簽的原合同，按原合同的結(jié)算條款獨(dú)立結(jié)算，在總造價(jià)中下浮8%給甲方作聯(lián)營(yíng)補(bǔ)償費(fèi)用，（廣州住建及開(kāi)平六建管理費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)），下浮部分的稅金、管理費(fèi)由甲方支付。三、本工程的施工雙方要互相配合，團(tuán)結(jié)合作，在甲方離場(chǎng)前由乙方借出人民幣九十萬(wàn)元給建設(shè)方還回甲方的部分借款，甲方即移交施工場(chǎng)地等。見(jiàn)證方為被告開(kāi)平六建公司。 2012年5月18日，本院作出（2003）越法執(zhí)字第1674、1675-2號(hào)裁定：一、廣州市大德路222-232號(hào)德鑫閣第十三層（建筑面積約400平方米，具體面積以有關(guān)部門實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）和該大樓地下負(fù)（二層）房產(chǎn)（建筑面積510平方米，具體面積以有關(guān)部門實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸買受人鄒章（身份證號(hào)碼：）所有……。 2013年，何啟恩向本院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、被告（即本案第三人財(cái)貿(mào)公司）為原告辦理越秀區(qū)大德路222號(hào)德鑫閣第四層401-405房的房產(chǎn)證；2、被告支付違約金600元（按已付房款的萬(wàn)分之五支付違約金）。本院于2013年6月19日作出（2013）穗越法民三初字第990號(hào)民事判決：一、于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，被告廣州市財(cái)貿(mào)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司向原告何啟恩支付逾期辦證違約金600元。二、駁回原告何啟恩的其他訴訟請(qǐng)求。該判決的“經(jīng)審理查明”部分其中內(nèi)容為：……2003年9月28日，原告（買受人）與被告（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：穗房合字2002069188），約定:出賣人以出讓方式取得位于越秀區(qū)大德路222號(hào)至232號(hào)地塊的土地使用權(quán)，項(xiàng)目名德鑫閣，買受人所購(gòu)的房屋為上述項(xiàng)目中的第222號(hào)四層401-405號(hào)房；該商品房用途為住宅，建筑面積共516.912平方米，其中，套內(nèi)建筑面積413.53平方米；該商品房屬預(yù)售，按整層出售，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米2902元，總金額1200064元。……該二審判決另經(jīng)查明，涉案的房屋沒(méi)有依法辦理抵押登記，現(xiàn)實(shí)際已由何啟恩使用。……庭審中，原告表示涉訟房屋是原告自己在使用，部分用作倉(cāng)庫(kù)，部分用作天文館，為證明原告在實(shí)際使用涉訟房屋，原告提交照片四張和水電費(fèi)發(fā)票若干作為證據(jù)，其中，原告提交的水費(fèi)發(fā)票顯示用水地址為：“大德路222號(hào)01房”，電費(fèi)發(fā)票顯示用電地址為“大德路222-232號(hào)／工地”、投寄地址為：“大德路222-232號(hào)工地內(nèi)”。同時(shí)，原告表示涉訟房屋使用的是臨水臨電。被告對(duì)原告的上述證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為原告是不合法在使用。該判決的“本院認(rèn)為”部分內(nèi)容為：……至于原告要求被告支付逾期辦證違約金的訴請(qǐng)，2007年的生效判決已查明涉訟房屋系原告使用，但被告時(shí)隔多年至今未能為原告辦妥產(chǎn)權(quán)證，確系構(gòu)成違約，故原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)合法合理，本院予以支持……。另何啟恩也與第三人財(cái)貿(mào)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買越秀區(qū)大德路222號(hào)德鑫閣首層01、03、06號(hào)房，建筑面積共300平方米。何啟恩也以上述理由起訴第三人財(cái)貿(mào)公司，本院對(duì)此也作出了相同的認(rèn)定及判決。 2013年5月6日，房管部門向何啟恩發(fā)出13-0341號(hào)《依申請(qǐng)公開(kāi)信息復(fù)函》，其中內(nèi)容為：你于2013年04月23日申請(qǐng)查詢廣州大德路222-232號(hào)首層01、03、04商鋪的登記、抵押情況，現(xiàn)答復(fù)如下：經(jīng)查數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)；廣州大德路222-232號(hào)首層01、03、04商鋪已辦理預(yù)售備案（預(yù)售契約號(hào)02069187）,預(yù)購(gòu)人為何啟恩。無(wú)抵押登記的記錄。查詢時(shí)點(diǎn)為（2013年05月02日）等。及13-0342號(hào)《依申請(qǐng)公開(kāi)信息復(fù)函》，其中內(nèi)容為：你于2013年04月23日申請(qǐng)查詢廣州大德路222-232號(hào)四層全層的登記、抵押情況，現(xiàn)答復(fù)如下：經(jīng)查數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)；廣州大德路222-232號(hào)四層（01、02、03、04、05單元）已辦理預(yù)售備案（預(yù)售契約號(hào)020691878）,預(yù)購(gòu)人為何啟恩。無(wú)抵押登記的記錄。查詢時(shí)點(diǎn)為（2013年05月02日）等。 2018年11月21日，廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心向被告謝振敏發(fā)出（2018）查詢006595號(hào)《依申請(qǐng)信息公開(kāi)答復(fù)書》，其中附件一內(nèi)容為：越秀區(qū)大德路德鑫閣3層全層單元預(yù)購(gòu)人為李日暖，備案時(shí)間為2003年9月28日；大德路222-232號(hào)德鑫閣5層01、02、03、04、05單元預(yù)購(gòu)人為陳平，備案時(shí)間為2003年9月10日；越秀區(qū)大德路222-232號(hào)德鑫閣首層01、03、06號(hào)鋪預(yù)購(gòu)人為何啟恩，備案時(shí)間為2003年10月16日；大德路222-232號(hào)德鑫閣4層01、02、03、04、05單元預(yù)購(gòu)人為何啟恩，備案時(shí)間為2003年10月15日；大德路222-232號(hào)德鑫閣6層01-06單元預(yù)購(gòu)人為孫超，備案時(shí)間為2003年1月29日；附件四其中內(nèi)容為：越秀區(qū)大德路222-232號(hào)德鑫閣首層108號(hào)鋪的買方或權(quán)屬人為黎耀強(qiáng)，預(yù)售人均為第三人財(cái)貿(mào)公司。據(jù)2019年7月4日的《商品房預(yù)售許可證查詢》記載：預(yù)售證號(hào)為穗房預(yù)字第020192，預(yù)售單位為第三人財(cái)貿(mào)公司，座落地址為大德路222號(hào)至232號(hào)，樓宇名稱為德鑫閣，售房款監(jiān)控銀行（內(nèi)銷）為已竣工，首層為商業(yè)及自行車庫(kù)、二至三層為商業(yè)四至十六層為住宅，地下二層汽車庫(kù)，面積510平方米，商業(yè)1379平方米，住宅4571平方米。何啟恩將首層出租給案外人使用，在租賃登記備案中心有108份合同。另查明，何啟恩于2016年11月28日死亡，被告鄒璋與何啟恩是夫妻關(guān)系，被告何笙睿、何鴻昇系何啟恩之子，何鴻昇于2019年7月5日辦理《聲明書》，放棄對(duì)何啟恩所有遺產(chǎn)的繼承。原告申請(qǐng)對(duì)德鑫閣負(fù)二層至第六層的租金損失進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)本院搖珠確定由廣東金蘭德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃有限公司進(jìn)行評(píng)估，該公司于2019年9月10日作出粵金估房字［2019］181號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，其中內(nèi)容為：十、估價(jià)結(jié)果，評(píng)估建筑面積4536平方米，于2006年8月1日至2016年11月30日歷年租金靜態(tài)合計(jì)總價(jià)為8889100元等。本案訴訟過(guò)程中，原告提供被告謝振敏（甲方）與何啟恩（乙方）于2006年8月9日簽訂的《借款協(xié)議》（復(fù)印件），其中約定：合同所涉當(dāng)事人身份：甲方為廣州市大德路222號(hào)地塊“德鑫閣”實(shí)際施工方及借款人，乙方為出借人，開(kāi)平市第六建筑工程公司為“德鑫閣”工程發(fā)包方。現(xiàn)因“德鑫閣”處于停工狀態(tài)，乙方同意借款給甲方以興建上述物業(yè)，并達(dá)成如下協(xié)議：一、乙方同意借出總額不高于人民幣2300000元的款項(xiàng)，期限為兩年，利息及出租所得為每月76000元，具體出借日期以第一批款項(xiàng)借出之日起算，具體借款數(shù)額以實(shí)際借出的數(shù)額為準(zhǔn)。二、甲方在簽訂本協(xié)議前，應(yīng)向乙方出示：甲方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成的書面協(xié)議，以證明甲方確實(shí)有權(quán)帶資（并事實(shí)在施工進(jìn)行中），承建大德路222-223號(hào)“德鑫閣”樓盤。三、具體出借金額和時(shí)間安排如下：1、乙方在2006年8月10日起一個(gè)月內(nèi)向甲方借撥1728000元（含三個(gè)月利息及出租所得在內(nèi)）上述款項(xiàng)用于工程全面復(fù)工之用，具體為十五天一期，每期500000元；（其中第一期撥款728000元）。2、乙方在2006年8月9日代甲方向開(kāi)平市第六建筑工程公司支付工程管理費(fèi)80000元，該款式視作甲方借款；并劃入開(kāi)平六建帳號(hào)。五、甲方承諾提供位于“德鑫閣”的物業(yè)按市場(chǎng)價(jià)值用于出租（其中首層300平方米為乙方業(yè)權(quán)），出租手續(xù)由甲方及乙方共同辦理，租金收入需首先用于支付本合同所涉借款的乙方的利息及出租所得，如出租收入不足支付每月76000元的部分由甲方補(bǔ)足，超出76000元部分由甲方和許仲安排處理。合同簽訂后，甲方未能辦理好出租前，在不影響甲方施工或因甲方施工間歇期，在符合安全衛(wèi)生標(biāo)推的前提下，乙方有權(quán)臨時(shí)使用工地和共管工地等。見(jiàn)證人為被告開(kāi)平六建公司。被告謝振敏、許仲云、鄒璋、何笙睿、何鴻昇對(duì)于該證據(jù)的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性均不予確認(rèn)，也沒(méi)有實(shí)際履行的事實(shí)。原告為證明對(duì)涉案房屋進(jìn)行清場(chǎng)花費(fèi)了1500000元提供了1、陳進(jìn)華于2017年1月22日向原告立下的收據(jù)，內(nèi)容為收到原告的清場(chǎng)勞務(wù)費(fèi)200000元；2、陳進(jìn)華于2017年1月23日向原告立下的收據(jù)，內(nèi)容為收到原告的清場(chǎng)勞務(wù)費(fèi)1000000元；3、陳進(jìn)華于2017年1月25日向原告立下的收據(jù)，內(nèi)容為收到原告的清場(chǎng)勞務(wù)費(fèi)300000元；4、廣州市金楓葉實(shí)業(yè)有限公司于2017年1月24日通過(guò)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)帳200000元工程款給劉秀紅的《客戶（付）款入帳通知》；5、廣州市金楓葉實(shí)業(yè)有限公司于2017年1月26日通過(guò)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)帳1000000元工程款給劉秀紅的《客戶（付）款入帳通知》；6、廣州市金楓葉實(shí)業(yè)有限公司于2017年1月25日通過(guò)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)帳300000元工程款給吳遠(yuǎn)明的《客戶（付）款入帳通知》；7、原告與陳進(jìn)華簽訂的《委托書》，原告委托陳進(jìn)華對(duì)涉案樓盤進(jìn)行清場(chǎng)。被告謝振敏、許仲云對(duì)于證據(jù)1、2、3、7的真實(shí)性不予確認(rèn)，交易方陳進(jìn)華的身份情況不清楚，假設(shè)拆卸工程涉及的金額如此巨大不可能委托私人進(jìn)行操作，假設(shè)確實(shí)有委托不可能僅憑簡(jiǎn)單的委托書確定。從委托書的內(nèi)容看，陳述內(nèi)容較多與委托事項(xiàng)無(wú)關(guān)，報(bào)酬也約定可以隨意支付給他人，也不需開(kāi)具收據(jù)，這與正常的交易習(xí)慣不符。顯然不是真實(shí)的施工合同及委托關(guān)系。收據(jù)是直接在同一紙張上打印三次的收款情況，由收款人直接在該紙張上簽名，這明顯不符常態(tài)。對(duì)于證據(jù)4、5、6的真實(shí)性予以確認(rèn)，但該回單付款方是案外人，擁有獨(dú)立的法人資格，并非原告，與本案無(wú)關(guān)。上述證據(jù)均無(wú)法反映工程的真實(shí)情況及付款的事實(shí)。被告鄒璋、何笙睿、何鴻昇對(duì)于上述證據(jù)的合法性有異議，從委托書可以看出其實(shí)屬于工程承發(fā)包合同，按照法律規(guī)定，這種工程不可能由自然人作為承包人，我方認(rèn)為委托書既不合法也不真實(shí)。對(duì)于收據(jù)及付款單據(jù)關(guān)聯(lián)性有異議，付款人并非原告，該付款公司是2011年成立的法人主體，從法律上來(lái)說(shuō)并非同一法人，該付款公司不可能對(duì)涉訟大樓擁有任何權(quán)利，也不可能為自身不擁有任何權(quán)利的大樓付出這么巨額的款項(xiàng)，故我方認(rèn)為既不合法也不真實(shí)，與本案無(wú)關(guān)。原告為證明清場(chǎng)后對(duì)涉案房屋進(jìn)行恢復(fù)原狀花費(fèi)了2264693.12元提供了1、原告制作的《德鑫閣項(xiàng)目工程結(jié)算覽表》，記載造成價(jià)為2264693.12元；2、龍志釗的身份證（復(fù)印件）；3、《綜合單價(jià)計(jì)算表》。被告謝振敏、許仲云對(duì)于交易方龍志釗的身份情況不清楚，結(jié)算匯總表只是打印的文件，上面沒(méi)有簽字確認(rèn)也沒(méi)有蓋章確認(rèn)，無(wú)法核實(shí)。如果支付了維修費(fèi)用，也應(yīng)該有支付憑證予以佐證，對(duì)于真實(shí)性不予確認(rèn)。被告鄒璋、何笙睿、何鴻昇對(duì)于上述證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)與上述清場(chǎng)證據(jù)的意見(jiàn)一樣。被告鄒璋、何笙睿、何鴻昇提供1、2007年7月19日，第三人財(cái)貿(mào)公司（甲方）與于永前（乙方）簽訂的《租賃合同》，其中約定由第三人財(cái)貿(mào)公司將大德路222號(hào)“德鑫閣”首層33.82平方米出租給于永前使用，租賃期限從2007年7月1日至2009年7月31日等；2、2007年8月20日，李日暖（甲方）與何啟恩（乙方）簽訂的《租賃合同》，其中約定由李日暖將大德路222號(hào)“德鑫閣”3樓531.3平方米出租給何啟恩臨時(shí)經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限從2007年10月1日至2008年10月1日等。原告及第三人財(cái)貿(mào)公司對(duì)證據(jù)1真實(shí)性沒(méi)有異議，恰好證明首層并非屬于何啟恩。對(duì)證據(jù)2李日暖并沒(méi)有取得第三層，其無(wú)權(quán)將物業(yè)出租給其他人。因此何啟恩的繼承人以何啟恩自李日暖承租三層作為占有的合法依據(jù)不成立的。李日暖的預(yù)售登記合同實(shí)際上是借款的擔(dān)保方式，并非實(shí)際的買賣關(guān)系。其次，物業(yè)尚未竣工尚未交付，李日暖是無(wú)權(quán)擅自進(jìn)行出租。被告鄒璋、何笙睿、何鴻昇表示：每一層大概500平方米，我方出租僅僅是首層300平方米，4樓整層自用，另外我方向第三人財(cái)貿(mào)公司承租了首層80平方米的面積出租。是于永前向第三人財(cái)貿(mào)公司承租交給何啟恩統(tǒng)一管理。另外向李日暖承租了3層全層。我方向第三人財(cái)貿(mào)公司購(gòu)買的房屋是第三人財(cái)貿(mào)公司交付給我方使用。負(fù)一樓、負(fù)二樓我方從法院拍賣回來(lái)后就裝修使用作為倉(cāng)庫(kù)使用，但是沒(méi)有法院交付使用證明。涉案房屋二樓北面大概一百平方米左右，大概是2011年底我作為辦公室使用。涉案房屋五、六樓我方并沒(méi)有使用。被告鄒璋、何笙睿、何鴻昇表示：我方已于2016年8月被告原告強(qiáng)行清場(chǎng)遷出涉案房屋。原告表示：被告是2016年11月才遷出涉案房屋。在本案中不起訴李日暖

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