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原告于劍（以下簡稱原告）與被告北京泛海東風置業有限公司、泛海物業管理有限公司（以下分別表述時稱泛海置業公司、泛海物業公司，一并表述時簡稱二被告）商品房預售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人楊振中，泛海置業公司的委托訴訟代理人蘇榮城、王天祺，泛海物業公司的委托訴訟代理人史良玉、張靜到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告向本院提出訴訟請求:1．二被告賠償原告自行更換大理石地磚及墻面產生的費用32000元；2．二被告向原告支付違約金5000元。事實與理由：原告與泛海置業公司于2016年7月4日簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》，原告購買坐落于北京市朝陽區ｘｘ路ｘｘ號房屋，該房屋為精裝修房屋。原告已經按照約定向泛海置業公司支付了全部房款，泛海置業公司于約定交房日期向原告交付了涉案房屋。但原告在居住使用過程中發現泛海置業公司交付的房屋裝修存在嚴重問題，因此多次找到二被告進行維修，但時至今日仍未解決。雙方簽訂的預售合同第十七條、第十八條對商品房質量、裝飾、設備標準的約定及住宅保修責任進行了明確的約定。同時《泛海國際居住區泛海世家住宅質量保證書》約定，泛海置業公司已委托泛海物業公司對涉案房屋進行維護保養，因房屋交付過程、保修期內等與住宅質量保修有關事宜（包括但不限于與住戶的往來函件、保修費用收取、保修事項的確認與驗收等）均由泛海物業公司負責。保修事項及期限亦有明確約定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十二條規定：“在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起算。”原告為維護自身合法權益，特訴至法院，望判如所請。 泛海置業公司辯稱：如果在房屋質保期內，我公司可以提供保修和更換；但如果是業主自己更換的，我公司不應為業主自行進行的裝修承擔責任。我公司提供的石材質量沒有問題，基于維護與業主關系的角度，我公司同意在原告自行安裝自己購買的石材后將相關費用支付給原告作為一些補償。我公司沒有違約行為，故不同意支付違約金。 泛海物業公司辯稱：我公司已經履行了物業公司的職責，第一時間將問題報給了開發商，我公司不是責任主體，不應由我公司賠償。我公司也一直在為業主解決問題，也免費提供了一些增值服務，不應讓我公司支付違約金。 原告就其主張向本院提交以下證據：1《商品房預售合同》及發票；2．質量保證書；3．驗房記錄單；4．大理石地面和墻面的照片，照片上的石材表面出現了裂痕，原告稱存在問題的部位是主臥、衛生間和入門門廳的大理石地磚和墻面及衛生間地漏的石材蓋板；5．購買石材的定金收據，原告稱對于存在問題的石材自己已經墊錢解決了，已支付2萬元定金，剩余1．2萬元尾款需要等石材運到后再支付；6．案外人潘某所出的證明。 泛海置業公司就原告提交證據的質證意見如下：對證據1、證據2的真實性認可，我公司已經履行了合同義務及維保義務，不存在違約和拒不履行合同的行為；對證據3的真實性認可，原告已經就查驗的問題進行了闡述，我公司已經就原告提出的問題完成修復；對證據4的真實性、合法性、關聯性均不認可，原告沒有提供拍攝時間和拍攝部位，即使出現問題，在質保期內的我公司核實后如問題屬實會及時解決，超出合同范圍或不在質保范圍內的事項我公司無法解決；對證據5的真實性、合法性、關聯性均不認可，不能證明購買石材的用途；對證據6的真實性、合法性、關聯性均不認可。 泛海物業公司就原告提交證據的質證意見如下：對證據1至證據4以及證據6的意見均同泛海置業公司的意見；對證據5的真實性、合法性、關聯性均不認可，原告的需求太個性化，我公司也不是責任的主體。 泛海置業公司就其主張向本院提交以下證據：1．《商品房預售合同》；2．商品房交接材料；3．《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；4．報修單。 原告就泛海置業公司提交證據的質證意見如下：對證據1的真實性認可，證明目的不認可，通過合同可知原告的房屋單價及總價較高，屬于精裝修房屋，附件也對裝修標準作出了約定，因此二被告需要對裝修部分承擔修理或更換的義務；對證據2的真實性認可，證明目的不認可，該驗收僅是對防水、消防等驗收，并不包含原告起訴的事項，且部分業主在驗收時已經注明存在的問題；對證據3的真實性認可，證明目的不認可，該證據也說明原告起訴的事項在保修期內，該證據針對的是非精裝修房屋，而原告房屋為精裝修房屋，二被告的義務要高于該證據的規定；對證據4的真實性認可，證明目的不認可，該證據也說明了原告一直在反映裝修質量問題，二被告也存在相應問題。 泛海物業公司就泛海置業公司提交的證據均予以認可，其未向本院提交任何證據。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無爭議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院將依法作出認定。 本院根據現有證據依法確認如下事實：原告系北京市朝陽區ｘｘ路ｘｘ號（以下簡稱涉案房屋）業主，泛海置業公司系該房屋的開發建設單位，泛海物業公司系該房屋的物業服務企業。2016年7月4日，原告作為買受人與泛海置業公司作為出賣人簽訂了《北京市商品房預售合同》，合同附件六中關于裝飾和設備標準約定：玄關、起居室、餐廳、衛生間的地面材料為優質大理石；玄關、起居室、餐廳、主臥、臥室的墻面材料為高級壁紙、皮革及優質大理石；買受人對上述裝修、裝飾、設備標準有異議的，必須在保修期內提出；如買受人在保修期屆滿后提出異議，出賣人不承擔任何責任。涉案房屋的《住宅質量保證書》中標明室內裝修的保修期限為2年，保修起始時間自《泛海國際居住區（泛海世家）房屋交付通知書》約定的交房日期最后期限的第二日計算；泛海置業公司已委托泛海物業公司對本小區住宅進行維護保養，因房屋交付過程、保修期內等與住宅質量保修有關事宜（包括但不限于與住戶的往來函件、保修費用收取、保修事項的確認與驗收等）均由泛海物業公司負責。 2017年5月27日，原告簽署了涉案房屋的交接單,其于同日填寫的驗房記錄單上標注：“1．玄關衣帽間門框左側石材有缺損；2．老人房休閑室門框左側石材需打磨……” 2018年8月16日，原告向本院遞交了本案的起訴狀。 經詢，原告稱其認為涉案房屋存在的問題給原告產生了誤工和精神損失，而合同中關于該內容并無明確約定，故向二被告主張5000元的違約金。原告未就其相關損失向本院提交證據

一、被告北京泛海東風置業有限公司于本判決生效后七日內賠償原告于劍更換石材費用2萬元； 二、駁回原告于劍的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費725元，由原告于劍負擔425元（已交納）；被告北京泛海東風置業有限公司負擔300元（于本判決生效后七日內交納）。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院

審判長史震 審判員張燕鈞 審判員谷培培 二〇二〇年七月三十一日 書記員鄧嘉男

2020-11-09