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原告徐芳（以下簡稱原告）與被告北京泛海東風置業有限公司、泛海物業管理有限公司（以下分別表述時稱泛海置業公司、泛海物業公司，一并表述時簡稱二被告）商品房預售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人楊振中，泛海置業公司的委托訴訟代理人蘇榮城、王天祺，泛海物業公司的委托訴訟代理人史良玉、張靜到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告向本院提出訴訟請求:二被告為原告更換或維修新風系統及管道、抽油煙機及管道。事實與理由：原告與泛海置業公司于2014年12月10日簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》，原告購買坐落于北京市朝陽區ｘｘ路ｘｘ號房屋，該房屋為精裝修房屋。原告已經按照約定向泛海置業公司支付了全部房款，泛海置業公司于約定交房日期向原告交付了涉案房屋。但原告在居住使用過程中發現泛海置業公司交付的房屋裝修存在嚴重問題，因此多次找到二被告進行維修，但時至今日仍未解決。雙方簽訂的預售合同第十七條、第十八條對商品房質量、裝飾、設備標準的約定及住宅保修責任進行了明確的約定。同時《泛海國際居住區泛海世家住宅質量保證書》約定，泛海置業公司已委托泛海物業公司對涉案房屋進行維護保養，因房屋交付過程、保修期內等與住宅質量保修有關事宜（包括但不限于與住戶的往來函件、保修費用收取、保修事項的確認與驗收等）均由泛海物業公司負責。保修事項及期限亦有明確約定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十二條規定：“在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起算。”原告為維護自身合法權益，特訴至法院，望判如所請。 泛海物業公司辯稱：原告房屋的新風系統和抽油煙機系統原配就是這樣，我公司已經多次向原告解釋過了，原告可以自行更換，我公司沒有看到原告要求更換抽油煙機和管道的報修記錄。我公司已經履行了物業公司的職責，第一時間將問題報給了開發商，我公司不是責任主體，不應由我公司賠償。我公司也一直在為業主解決問題，也免費提供了一些增值服務，不應讓我公司支付違約金。 泛海置業公司辯稱：原告房屋新風系統的品牌出風量符合交房規范，原告也曾予以確認并驗收完畢。質量保證書約定有兩年的質保期，質保期期間沒有任何問題，現在質保期已經過了，我公司也本著可修盡修的原則給原告修了，但超過合同約定的部分我公司無法做到。原告提出超出合同約定的要求，我公司對此不存在相應責任。原告主張的違約金沒有事實和法律依據。 原告就其主張向本院提交以下證據：1．《商品房預售合同》及發票；2．照片及返修記錄單，欲證明抽油煙機的煙道有問題，新風系統沒有達到凈化空氣的作用。 二被告就原告提交證據的質證意見如下：對證據1的真實性認可，我公司已經按照合同約定盡到了合同義務及維保義務，不存在違約和拒不履行合同的行為；對證據2的真實性、合法性、關聯性均不認可，原告沒有提供拍攝時間和拍攝部位，空氣檢測不在合同約定范圍內，維修單上沒有我公司的簽字。 泛海置業公司就其主張向本院提交以下證據：1．《商品房預售合同》；2．商品房交接材料；3．《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》；4．報修單。 原告就泛海置業公司提交證據的質證意見如下：對證據1的真實性認可，證明目的不認可，通過合同可知原告的房屋單價及總價較高，屬于精裝修房屋，附件也對裝修標準作出了約定，因此二被告需要對裝修部分承擔修理或更換的義務；對證據2的真實性認可，證明目的不認可，該驗收僅是對防水、消防等驗收，并不包含原告起訴的事項，且部分業主在驗收時已經注明存在的問題；對證據3的真實性認可，證明目的不認可，該證據也說明原告起訴的事項在保修期內，該證據針對的是非精裝修房屋，而原告房屋為精裝修房屋，二被告的義務要高于該證據的規定；對證據4的真實性認可，證明目的不認可，該證據也說明了原告一直在反映裝修質量問題，二被告也存在相應問題。 泛海物業公司就泛海置業公司提交的證據均予以認可，其未向本院提交任何證據。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無爭議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院將依法作出認定。 本院根據現有證據依法確認如下事實：原告系北京市朝陽區ｘｘ路ｘｘ號（以下簡稱涉案房屋）業主，泛海置業公司系該房屋的開發建設單位，泛海物業公司系該房屋的物業服務企業。2014年12月10日，原告作為買受人與泛海置業公司作為出賣人簽訂了《北京市商品房預售合同》，合同附件六中關于裝飾和設備標準約定：買受人對上述裝修、裝飾、設備標準有異議的，必須在保修期內提出；如買受人在保修期屆滿后提出異議，出賣人不承擔任何責任。涉案房屋的《住宅質量保證書》中標明室內裝修的保修期限為2年，保修起始時間自《泛海國際居住區（泛海世家）房屋交付通知書》約定的交房日期最后期限的第二日計算；泛海置業公司已委托泛海物業公司對本小區主張進行維護保養，因房屋交付過程、保修期內等與住宅質量保修有關事宜（包括但不限于與住戶的往來函件、保修費用收取、保修事項的確認與驗收等）均由泛海物業公司負責。 2016年3月29日，原告簽署了涉案房屋的商品房交接單，并于同日填寫了驗房記錄單，其中沒有關于新風系統及抽油煙機系統問題的反饋記錄。 2018年8月16日，原告向本院遞交了本案的起訴狀。 原告主張涉案房屋存在的問題包括新風系統溫度和質量不達標，抽油煙機常反味等。經詢，原告和二被告均未就本案涉及的工程質量問題申請鑒定

駁回原告徐芳的全部訴訟請求。 案件受理費50元，由原告徐芳負擔（已交納）。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院

審判長史震 審判員劉鵬 審判員谷培培 二〇二〇年七月三十一日 書記員鄧嘉男

2020-11-09