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原告浙江永通科技發展有限公司與被告杭州豪泰建筑裝飾工程有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月14日立案后，依法適用簡易程序進行審理。后因案情復雜，本案轉為普通程序并依法組成合議庭，于2019年6月4日公開開庭進行審理。原告的委托訴訟代理人李欣、張敬，被告的委托訴訟代理人李海洋到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告簽訂的《房屋租賃合同》于2018年8月13日解除；2.被告立即騰空位于杭州市西湖區留和路60號永通科技樓整層加一幢至二幢六樓連接走廊的房屋；3.被告支付原告房屋租金、物業管理費、水電費共計1762673元（其中房屋租金、物業管理費計算至2018年8月31日，水電費計算至2018年8月21日）；4.被告支付原告房屋占有使用費51522元（自2018年9月1日起按1.6995元／天·平方米暫計至2018年9月30日，此后以1010.53平方米為基數按1.6995元／天·平方米計算至實際騰退止）；5.被告支付原告違約金658592元，并自2018年8月21日起以1010.53平方米為基數按3.399元／天·平方米計算逾期交房違約金；6.本案訴訟費由被告承擔。審理中，原告變更訴訟請求為：1.確認原、被告簽訂的《房屋租賃合同》于2018年8月13日解除；2.被告支付原告房屋租金、物業管理費、水電費共計1696610元（其中房屋租金、物業管理費計算至2018年8月23日，水電費計算至2018年8月21日）；3.被告支付原告違約金658592元；4.本案訴訟費由被告承擔。 事實和理由：原、被告存在長期租賃關系。2017年1月17日，原、被告就2017年1月前的房租及部分水電費進行對賬，并由被告法定代表人李純波簽字確認。2017年2月28日，原告又與被告簽訂《房屋租賃合同》，約定由被告承租原告永通科技樓整層加一號樓至樓連接走廊，合計租賃面積1010.53平方米；如被告租金拖欠超過十五日，需向原告支付違約金5萬元，同時原告有權解除合同，收回房屋；合同解除時，被告應及時騰空交還原告；若逾期不交，被告應按原同期房屋租金的二倍向甲方支付逾期交房違約金；租賃期間任何一方違反本合同規定，按年度須向對方交納年度租金的100%作為違約金。合同簽訂后，被告未按約支付租金等相關費用，原告多次催討未果。2018年8月13日，原告向被告發函告知解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并要求被告自接到通知后7日內騰空房屋、付清費用，當天被告在通知書上簽字確認。截至起訴之日，被告仍占有使用涉案房屋且未支付前述費用。故原告訴至法院。 被告辯稱，一、原告不具有訴訟主體資格。涉案房屋所有權人為杭州高信塑業有限公司（以下簡稱高信公司）而非原告。簽訂租賃合同時，原告也未提供相關證明材料證明其有權出租涉案房屋。原告系將他人產權房屋出租給被告，原告無權索要房屋租金等費用，訴訟主體不適格。二、原、被告于2017年2月28日簽訂的《房屋租賃合同》無效。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。本案中，原告不是房屋所有權人，無權處分（出租）涉案房屋，原告事后也沒有取得高信公司對出租房屋事實的追認，故涉案《房屋租賃合同》應屬無效。三、基于被告占有、使用涉案房屋的事實，被告只需向原房屋所有權人高信公司支付相關費用，不承擔向原告支付費用的義務。四、原告的一系列違法行為給被告造成了損失，被告保留追究原告相關責任的權利。綜上，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。 本院經審理認定事實如下： 被告自2014年開始向原告承租房屋。被告于2014年9月9日支付房屋押金50000元后開始裝修，后投入使用。2017年1月17日，原、被告就2017年1月前的房租及部分水電費進行對賬，被告法定代表人李純波在對賬單上簽名確認。對賬單載明：2015年房租203496元（2015年5月1日至12月31日8個月，每月30.5天）、2016年房租304410元、2017年31天房租25854元，房租合計533760元；2016年電費61228.5元；2015年電費應收51891元，請財務憑票據對賬，不足余額補交。 2017年2月28日，原告作為甲方（出租方）、被告作為乙方（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將位于杭州市西湖區留和路60號永通科技大樓樓整層加一幢至二幢六樓連接走廊，合計租賃面積1010.53平方米出租給被告；房屋租賃期限為2017年3月1日至2022年2月28日；房屋租金1.65元／天·平方米，年租金608592元；物業管理費2元／月·平方米，年物業費24252元；租賃期間，每年房租在上年度基礎上遞增3%；每年租金和物業費分二次支付，于2月28日、7月31日支付下一租賃期房屋租金及物業管理費；乙方租賃區域內產生的水電費等由乙方支付，并由乙方承擔延期付款的違約責任；乙方向甲方繳納水電費、物管費及設施押金5萬元，在合同簽訂后三天內支付；乙方如拖欠租金超過十五日，需向甲方支付違約金5萬元，同時甲方有權解除合同，收回房屋；租賃期間任何一方違反本合同規定，按年度須向對方交納年度租金的100%作為違約金。 因被告欠付租金、物業費、水電費，原告于2018年7月16日向被告發出《收款通知書》。被告對通知書中部分款項如2014年水電費存有異議，但認可2017年水電費為88102.9元。 2018年8月13日，原告向被告發出《解除房屋租賃合同通知書》，載明：因被告在合同履行過程中拖欠租金超過15日，原告決定自即日起解除雙方之間的《房屋租賃合同》，并要求被告在接到通知后7日內騰空房屋、付清費用并承擔違約責任。當日，被告方在通知書上簽字確認。 2017年8月22日，原、被告共同在用電用水記錄清單上簽字確認。根據該清單所示，2018年1月1日至2018年8月21日，被告應付水電費為75044.68元。 2018年8月23日，被告搬離涉案房屋并將房屋交付給原告。 另查明，原告與高信公司就合作開發留和路60號地塊簽訂了《協議書》，約定：由高信公司提供留和路60號的土地使用權，由原告提供全部建造資金并承擔至辦妥房產證的相關費用，雙方合作建造廠房及辦公樓；建造后的廠房及辦公樓可以由原告管理，原告每年上繳高信公司一定的管理費用；等等。2016年11月，高信公司取得了留和路60號房屋的不動產權證。 以上事實有《房屋租賃合同》、對賬單、《解除房屋租賃合同通知書》、用電用水記錄清單、《協議書》等證據及當事人在審理中的陳述在案佐證

一、浙江永通科技發展有限公司與杭州豪泰建筑裝飾工程有限公司于2017年2月28日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年8月13日解除； 二、杭州豪泰建筑裝飾工程有限公司于本判決生效之日起十日內支付浙江永通科技發展有限公司房租1294614元、物業費35856元、水電費291267.08元，合計1621737.08元； 三、杭州豪泰建筑裝飾工程有限公司于本判決生效之日起十日內支付浙江永通科技發展有限公司違約金500000元。 四、駁回浙江永通科技發展有限公司的其他訴訟請求。 如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中國人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費25642元，由浙江永通科技發展有限公司負擔2542元，杭州豪泰建筑裝飾工程有限公司負擔23100元。 浙江永通科技發展有限公司于本判決生效之日起十五日內向本院申請退費；杭州豪泰建筑裝飾工程有限公司于本判決生效之日起七日內向本院交納應負擔的訴訟費。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省杭州市中級人民法院。并向浙江省杭州市中級人民法院指定賬號預交上訴案件受理費。對財產案件提起上訴的，案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預交。在收到《上訴費用交納通知書》次日起七日內仍未交納的，按自動撤回上訴處理。浙江省杭州市中級人民法院戶名、開戶行、指定賬號詳見《上訴費用交納通知書》

審判長趙玲玲 人民陪審員王衛國 人民陪審員曹霞 二〇一九年十一月二十八日 書記員程菁菁

2020-11-13