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原告李勁峰訴被告廣州鐵路投資建設集團有限公司（以下簡稱“廣州鐵投”）、廣州市荔灣廣場物業管理有限公司（以下簡稱“荔灣廣場公司”）、第三人廣州穗南房產發展有限公司（以下簡稱“穗南房產公司”）執行異議之訴一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依據《全國人民大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，適用普通程序，由審判員邱思陵獨任審理。原告的委托代理人周志軍，被告廣州鐵投委托代理人付科堯、陳小玲，被告荔灣廣場委托代理人吳圣民，第三人穗南房產委托代理人張勇、關慧雅到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告李勁峰向本院提出訴訟請求：1、判令停止（2020）粵0103執3523號案件對荔灣廣場二層車位及倉庫的執行；2、判令確認李勁峰對位于廣州市荔灣區荔灣廣場負二層480個車位及倉庫享有租賃權至2020年12月31日止；3、判令由被告承擔本案的訴訟費用。 事實和理由：為維護原告自身合法權益，原告李勁峰向法院依法提出了執行異議。法院于2020年5月14日送達了（2020）粵0103執異174號執行裁定書。原告不服該裁定，特依法具狀起訴至貴院。原告依法取得涉案物業的租賃權，并非本案被執行人；且上述租賃尚未到期，即使是買賣也不破租賃，因此，被告作為上述物業承接人，應按現狀接收，被告無權要求原告撤離。穗南房產公司與荔灣廣場公司系共同發包方。通過發包，原告與穗南房產公司于2011年6月1日簽訂了《停車場承包合同》，合同約定原告承包經營位于荔灣廣場負二層約480個車位及倉庫至2014年5月31日止。合同期滿后，原告多次續包，最終承包經營期限至2020年12月31日止。根據廣州市中級人民法院在2020年3月25日做出的粵01民終2439號民事判決書查明的事實，涉案物業在2019年3月6日由被告廣州鐵投通過劃轉取得。作為無償取得涉案物業的產權人，理應按照現狀接收，繼續履行承包經營合同，即：停車場承包合同及補充協議。基于上述事實，參照《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規定，原告在合同租賃期內對涉案物業依法享有承包經營權。又參照最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條的規定，具狀起訴至貴院，懇請貴院依法支持原告之訴請。 被告廣州鐵投辯稱：不同意李勁峰的全部訴訟請求。理由如下:一、李勁峰未與荔灣廣場公司簽訂合法有效的租賃合同，也未取得案涉停車場物業的租賃權。同時，荔灣廣場公司與停車場原權屬人的租賃關系早在鐵投公司取得停車場物業產權前就已經解除，本案并不適用買賣不破租賃，李勁峰無權要求繼續占用案涉停車場物業。李勁峰提交的證據材料顯示出租方為穗南房產公司，而穗南房產公司并非與停車場原權屬人廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心（下稱“機關服務中心”）簽訂委托管理協議的主體，穗南房產公司無權將停車場物業轉租給李勁峰。即便是穗南房產公司對李勁峰的轉租行為得到了荔灣廣場公司的確認，李勁峰仍然無權要求繼續占有場地。首先，無論是穗南房產公司對李勁峰的轉租還是荔灣廣場公司對李勁峰的轉租，轉租行為均未得到原權屬人機關服務中心以及后產權人廣州鐵投公司的同意，轉租行為未經產權人同意，為無效轉租；第二，廣州中院（2019）粵01民終21502號生效判決書確認了荔灣廣場公司與機關服務中心之間是不定期租賃關系，不定期租賃關系的任何一方均有權隨時解除租賃關系。廣州中院（2020）粵01民終2439號生效判決書確認早在2019年1月30日，機關服務中心已經向荔灣廣場公司發函解除了租賃關系，那么李勁峰主張的次承租關系也就相應解除。而廣州鐵投取得停車場物業產權時間為2019年3月6日，此時，機關服務中心與荔灣廣場公司的租賃關系已經解除，李勁峰主張的次承租關系也相應解除，本案并不適用買賣不破租賃，李勁峰無權要求繼續占用案涉停車場物業。二、李勁峰提交的其與穗南房產公司簽訂的《停車場承包協議書》《停車場承包補充協議》中的合同主體并未出現荔灣廣場公司，租金收取主體、委托收款的主體也從未出現荔灣廣場公司，唯一出現荔灣廣場公司的就是《停車場承包協議書》《停車場承包補充協議》上出現了荔灣廣場公司的印章，合同文本內容中沒有荔灣廣場公司這一主體，但蓋章卻出現了荔灣廣場公司，荔灣廣場公司的印章很有可能是后期加蓋進去的，李勁峰存在偽造證據的嫌疑。三、李勁峰非善意第三人，且未依法支付全部租金，也未實際占有場地，其所認為的權益不受法律保護。（一）李勁峰知曉停車場的承租主體或管理主體為荔灣廣場公司，而不是穗南房產公司的情況下仍然與穗南房產公司簽訂協議支付費用，李勁峰不屬于善意第三人。（二）李勁峰未依法支付全部租金。1、從轉租租金金額來看，轉租租金每月22.22萬元明顯低于荔灣廣場公司需要向機關服務中心支付的每月30萬元的租金，不符合常理。2、從轉租租金收取的主體來看，所有的收款主體都不是荔灣廣場公司，收據的出具方也不是荔灣廣場公司，租金轉入的賬號均為自然人個人賬號，且流水顯示與租金收取主體存在多筆資金的進出往來。由此可知，李勁峰支付的款項不可以特定化為租金。3、從轉租租金實際支付來看，李勁峰提交的銀行流水顯示李勁峰并未足額支付合同約定的租金。（三）李勁峰未提供任何證據顯示其實際占有停車場物業，在廣州鐵投與荔灣廣場公司的多次訴訟中，荔灣廣場公司從未提起停車場存在轉租給李勁峰的情況。四、荔灣廣場公司否認李勁峰合同的效力，并認為李勁峰等人是不法勢力，且要求法院盡快執行，故李勁峰的主張是無依據的，應予以駁回。綜上，李勁峰的訴訟請求沒有事實與法律依據，即便是李勁峰主張的向穗南房產公司支付租金真實存在，根據合同相對性原則，李勁峰應向穗南房產公司追索其損失。現其惡意起訴廣州鐵投，造成國有資產流失，該行為不應受法律支持。懇請合議庭能在綜合考慮本案事實、法律規定以及防范國有資產流失的角度，駁回李勁峰的全部訴訟請求。 被告荔灣廣場公司辯稱：一、根據廣州市中級人民法院2020年5月27日依法作出的裁定，廣州中院已依法受理廣州市荔區荔美健健身運動有限公司對荔灣物業管理有限公司的破產清算申請。廣州市中級人民法院指定北京市金杜（廣州）律師事務所為破產管理人。因此，管理人有權代表荔灣廣場公司參與該訴訟。二、我方擔任管理人后立即開展對荔灣廣場公司的接管工作，但是與原實際控制人黃華的管理團隊，與荔灣廣場物業管理公司的新股東周國洪、黃少斌聘請的新物業管理團隊之間對抗激烈，甚至多次起沖突，物業管理全面癱瘓。并且新股東拒絕向管理人移交公司的印章、營業執照等文件，并且不斷采取干擾措施中斷清算工作。由于原來的老員工和新股東相互對立并且新股東持續的不配合及干擾，導致管理人至今無法完成接管工作。由于未完成接管工作導致管理人對于涉及荔灣廣場的相關訴訟等無法了解相關事實，無法做出相當的應對，因此我方向法庭作出中止審理的申請。三、由于法庭不予準許我方的中止審理的申請，我方請求法院依法審理本案涉及荔灣廣場的相關事實，并依法作出裁判。 第三人穗南房產公司述稱：穗南房產管理人在接管穗南房產的清算工作中，暫時沒有了解到本案所涉及的相關事實情況。故，對于本案發生的背景、所涉合同的實際履行情況，管理人暫時不清楚。管理人尊重法庭對本案相關事實的查明，并對法庭查實的事實予以認可。 本院經審理查明：案外人廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心（以下簡稱“機關服務中心”）自1996年8月起通過接收成為案涉廣州市荔灣區德星路9號負二層（停車場）的權屬人；2019年3月6日，該停車場產權經劃撥登記至廣州鐵投名下。 2019年6月26日，機關服務中心訴荔灣廣場公司租賃合同糾紛一案在本院受理［案號：（2019）粵0103民初5176號］。機關服務中心要求判令荔灣廣場公司向其支付拖欠的2017年10月1日至2019年3月5日的場地使用費及滯納金等。本院經審理查明如下事實：2015年，機關服務中心與荔灣廣場公司就案涉廣州市荔灣區德星路9號負二層停車場簽訂《停車場委托管理協議》，約定管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月場地使用費30萬元，荔灣廣場公司拖欠場地使用費超過二個月的，機關服務中心有權單方解除本協議并收回停車場；等等。合同期滿后，荔灣廣場公司繼續使用案涉停車場，但從2017年5月起開始拖欠機關服務中心場地使用費。2019年3月11日，機關服務中心向荔灣廣場公司發出《告知函》，告知荔灣廣場公司停車場已于2019年3月6日過戶登記至廣州鐵投名下，荔灣廣場公司應立即將上述不動產交還給廣州鐵投。本院認定機關服務中心與荔灣廣場公司簽訂的《停車場委托管理協議》實際上是租賃合同，在合同約定的期限屆滿后，荔灣廣場公司繼續使用停車場并按《停車場委托管理協議》的標準向機關服務中心支付場地使用費，雙方之間形成了不定期租賃關系；等等。2019年8月29日，本院作出（2019）粵0103民初5176號民事判決，判決荔灣廣場公司向機關服務中心支付2017年10月1日是至2019年3月5日是期間的場地使用費共計514.84萬元及場地使用費的滯納金，等等。判后荔灣廣場公司不服提起上訴，廣州市中級人民法院于2019年11月27日作出（2019）粵01民終21502號民事判決，判決：駁回上訴，維持原判。 2019年9月6日，廣州鐵投向本院起訴請求：1.荔灣廣場公司停止侵害，將非法侵占的廣州市荔灣區德星路9號負二層停車場物業返還廣州鐵投；2.荔灣廣場公司向廣州鐵投支付2019年3月6日起的場地占用費及利息；等等。本院經審理認定如下事實：2019年1月30日，機關服務中心委托廣東科德律師事務所向荔灣廣場發出《律師函》，通知荔灣廣場公司在本律師函達到之日起三日內，付清拖欠的案涉場地2017年5月至2019年1月期間場地使用費及滯納金，否則將依法解除與荔灣廣場公司簽訂的《停車場委托管理協議》并收回停車場，等等。該函件荔灣廣場公司于當日收到。本院認定：案涉停車場是廣州鐵投所有的房產，廣州鐵投依法對該物業享有占有、使用、收益、處分的權利。荔灣廣場公司是案涉停車場的實際使用人，基于與機關服務中心簽訂的《停車場委托管理協議》使用案涉停車場，因拖欠租金，經機關服務中心發函解除上述協議并送達后，雙方的租賃關系已經解除。荔灣廣場公司使用案涉停車場已無依據，廣州鐵投作為權屬人，有權要求荔灣廣場公司返還物業并支付占用期間的使用費。2019年12月6日，本院作出（2019）粵0103民初7986號民事判決，判決：一、自本判決發生法律效力之日起三十日內，廣州市荔灣廣場物業管理有限公司將廣州市荔灣區德星路9號負二層停車場交還廣州鐵路投資建設集團有限公司。二、自本判決發生法律效力之日起十日內，廣州市荔灣廣場物業管理有限公司向廣州鐵路投資建設集團有限公司支付2019年3月6日起至實際返還上述物業之日止的場地占用費（每月463370元）。三、駁回廣州鐵路投資建設集團有限公司的其它訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費14397元，由廣州鐵路投資建設集團有限公司負擔100元，由廣州市荔灣廣場物業管理有限公司負擔13397元。判后，荔灣廣場公司不服提起上訴，廣州市中級人民法院于2020年3月25日作出（2020）粵01民終2439號民事判決，認為：2019年11月27日，廣州市中級人民法院作出（2019）粵01民終21502號生效判決已認定荔灣廣場公司與機關服務中心在《停車場委托管理協議》期滿后形成不定期租賃關系。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十二條的規定，機關服務中心可以隨時解除合同，其在2019年1月30日向荔灣廣場發出的《律師函》及2019年3月11日的《告知函》中已明確作出解除合同、交還場地的意思表示，故機關服務中心與荔灣廣場公司之間的不定期租賃合同已解除。荔灣廣場公司在未與廣州鐵投形成新的租賃關系的情況下，繼續占有使用涉案停車場缺乏依據。廣州鐵投對涉案停車場享有完整的物權，荔灣廣場公司亦不能以其與機關服務中心的債權對抗廣州鐵投享有的物權，故荔灣廣場公司以此為由拒絕交還涉案停車場給廣州鐵投缺乏依據，廣州市中級人民法院不予采納……判決：駁回上訴，維持原判。 2020年4月27日，廣州鐵投依據本院作出的（2019）粵0103民初7986號民事判決以及廣州市中級人民法院作出的（2020）粵01民終2439號民事判決向本院申請強制執行。同日，本院依法立案受理，案號為（2020）粵0103執3523號。 2020年5月9日，本院作出（2020）粵0103執3523號執行公告，責令被執行人荔灣廣場公司在公告之日起5日內即在2020年5月14日前將廣州市荔灣區德星路9號負二層停車場交還申請執行人廣州鐵投。李勁峰以其系上述執行標的經營者及實際使用人為由，向本院提出書面異議，本院審理后于2020年5月12日作出（2020）粵0103執異174號執行裁定書，裁定：駁回異議人李勁峰的異議請求。該裁定書已于2020年5月14日送達給李勁峰。 經查：2018年6月7日，廣州市中級人民法院出具（2018）粵01破37-1號民事裁定書，裁定受理廣州市荔灣區力美健健身運動有限公司對廣州穗南房產發展有限公司的破產清算申請。同日，指定廣東晟晨律師事務所擔任廣州穗南房產發展有限公司管理人。 2020年5月27日，廣州市中級人民法院出具（2020）粵01破申134號民事裁定書，裁定受理廣州市荔灣區力美健健身運動有限公司對廣州市荔灣廣場物業管理有限公司的破產清算申請。同日，指定北京市金杜（廣州）律師事務所擔任廣州市荔灣廣場物業管理有限公司管理人。 另查：2020年4月24日，荔灣廣場公司向本院提起訴訟，要求廣州市荔廣物業管理有限公司（法定代表人：李勁峰）、李勁峰、朱海濤立即停止侵害廣州市荔灣區德星路9號負二層停車場的侵權行為，并將停車場立即返還給荔灣廣場公司。該案現在一審審理階段。 李勁峰為證明其主張的訴請所依據的事實提交如下證據：1、2011年8月16日機關服務中心與穗南房產公司簽訂的《荔灣廣場停車場臨時租賃協議》，證明穗南房產公司依法取得涉案物業的租賃權。2、2008年11月5日李勁峰與穗南房產公司簽訂的《停車場承包合同》，約定承包期限由2011年6月1日至2014年5月31日，三年總承包金額為800萬元，證明穗南房產公司取得涉案物業租賃權后，李勁峰從穗南房產公司處承包了涉案物業進行經營。3、2015年2月10日李勁峰與穗南房產公司簽訂的《停車場承包協議》，約定李勁峰于2017年5月31日承租案涉物業到期后，穗南房產公司同意給李勁峰續租三年，即從2017年6月1日至2020年5月31日；李勁峰同意穗南房產公司以荔灣廣場公司的名義與房管局租賃停車場，每月的停車場承包費由穗南房產公司向房管局支付。該協議尾部蓋有“廣州市荔灣廣場物業管理有限公司合同專用章”。4、銀行流水、匯款憑證及穗南房產公司收到李勁峰2017年6月1日至2020年5與31日期間租賃合同款350萬元及450萬元的收據；5、2018年6月28日李勁峰與穗南房產公司簽訂的《停車場承包補充協議》，載明雙方友好協商達成一致簽訂停車場補充協議條款，李勁峰續租案涉場地的時間從2020年6月1日起至2020年12月31日止，每月承包金額22.22萬元，本協議補充合同條款與原合同相同，具體條款按雙方2015年2月10日簽訂《停車場承包協議》履行。該協議尾部蓋有“廣州市荔灣廣場物業管理有限公司合同專用章”。6、2018年6月28日穗南房產公司致李勁峰支付《停車場承包補充協議》約定的1555400元承包費的委托付款書及銀行流水。 被告廣州鐵投對上述證據發表質證意見如下：證據1沒有原件，對真實性、合法性和關聯性均不認可。證據2真實性、合法性和關聯性均不認可，簽訂時間是2008年11月5日，約定的租期是2011年6月1日至2014年5月31日，不存在早在三年前即2008年11月5日，李勁峰就已經知曉在未來的2011年5月31日機關服務中心會與穗南房產公司簽訂延期的協議。同時，根據廣州鐵投與荔灣廣場公司的系列案件顯示從2013年1月1日開始，與機關服務中心簽訂委托管理協議的是荔灣廣場公司，并非穗南房產公司。且李勁峰并未提供對應的租金支付記錄。證據3的《停車場承包協議》真實性、合法性和關聯性不認可，協議中的甲方是穗南房產公司，并沒有出現荔灣廣場公司。協議中出現的荔灣廣場公司的合同專用章在荔灣廣場與廣州鐵投的物業管理服務糾紛中，荔灣廣場提供的荔灣廣場與機關服務中心簽訂的停車場管理委托協議上加蓋的合同專用章不一致。該承包協議上出現的荔灣廣場合同專用章不能說明荔灣廣場公司對穗南房產與原告轉租協議的確認。無論是穗南房產公司還是荔灣廣場公司，對原告的轉租行為均未得到前權屬人機關服務中心和后權屬人廣州鐵投的同意，該轉租行為是無效轉租。證據4、6的銀行付款流水共3筆，第一筆2015年2月10日支付300萬元，收款賬號是一個自然人的賬號，顯然不是支付給穗南房產公司的，也不是支付給荔灣廣場公司的，從2015年2月10日的收據主體看，加蓋的是穗南房產的發票專用章，發票專用章是在領購或開發票時才能使用的，故收據是不能代表穗南房產公司的，更不能代表荔灣廣場公司。從收款金額看，實際轉賬金額是300萬元，但收據記載的租賃合同款為350萬元，金額不一致。第二筆是2017年5月5日，收款主體是叫黃玲的自然人，不是支付給穗南房產公司或荔灣廣場公司。2017年5月5日收據的印章也是發票專用章，不能代表穗南房產公司和荔灣廣場公司，該收據上還寫了“其中人民幣150萬元（對賬）抵對2015年8月4日荔灣廣場ＧＦＢ06合同款”這說明原告和穗南房產公司是存在其他經濟往來的，而且收據上注明的轉賬的轉入賬號是穗南房產公司，但實際轉入的是自然人黃玲，因此該筆款項不算是李勁峰支付的租金。第三筆是2018年6月28日、29日支付150萬元，該筆付款支付到自然人王暉的賬號。但是穗南房產公司出具的委托付款書賬上的金額是1555400元，付款金額不一致。特別指出，李勁峰提交的流水記錄中顯示2018年7月5日，王暉的銀行賬號向李勁峰轉回了7萬元。因此，李勁峰向王暉支付的這筆款項不應特定化為租金支付。這三筆付款的收款主體均不是荔灣廣場公司，收據的出具方也不是荔灣廣場公司，前兩筆付款總數600萬元遠低于《停車場承包協議書》約定的承包款800萬元。證據6《停車場承包補充協議》真實性、合法性和關聯性不認可。李勁峰應當知曉是荔灣廣場公司與機關服務中心簽訂的委托管理協議，也應當知曉穗南房產公司無權對停車場進行轉租。2018年時就約定了2020年6月1日至2020年12月31日的續租，說明李勁峰并不屬于善意第三人。被告荔灣廣場公司管理人對原告的上述證據未發表質證意見。第三人穗南房產公司公司表示管理人接管時并沒有案涉的這些材料，接管材料里也沒有原告的證據5、6、7、8，其余意見與答辯意見一致。 被告鐵投公司另提交本院2020年5月26日的執行筆錄，擬證明荔灣廣場公司明確其與李勁峰不存在就執行標的物的合同關系和收取相關費用的事實，認為李勁峰的異議純屬惡意，缺乏理據。李勁峰對該執行筆錄的真實性、合法性予以認可，關聯性不予認可。荔灣廣場公司管理人認可執行筆錄的真實性，認為可以證明荔灣廣場公司內斗劇烈，導致管理人無法正常接管。穗南房產公司管理人表示對證據所涉事實和背景不清楚，無法發表質證意見，尊重法庭的認定

駁回原告李勁峰的全部訴訟請求。 案件受理費16799元，由原告李勁峰負擔。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院

審判員邱思陵 二〇二〇年七月十三日 書記員李婷

2020-11-30