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上訴人合肥新華書店有限公司（以下簡稱新華書店）因與被上訴人安徽省憶海拾貝教育科技有限公司（以下簡稱憶海拾貝公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服安徽省合肥市廬陽區人民法院（2020）皖0103民初7725號民事判決，向本院提出上訴。本院于2020年12月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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新華書店上訴請求：撤銷一審判決第二項、第三項、第四項，改判憶海拾貝公司立即支付所欠租金、電費、物業費合計76431.07元并支付違約金1375.76元（以76431.07元為基數,按日千分之一為標準,自2020年7月13日起算,暫計至2020年7月31日）,順延至款項付清之日，駁回對新華書店的全部訴訟請求，訴訟費由憶海拾貝公司承擔。事實和理由：1.新華書店于2020年3月16日恢復經營,但采取了限流措施,至2020年5月21日解除限流措施,同時自2020年5月15日起校外培訓機構可以復課。憶海拾貝公司于2020年4月底提出《撤場申請》,新華書店于2020年5月6日回復不同意撤場。該期間屬于雙方合同約定的履行期限內,不具有解除的條件,即便存在不可抗力之因素,按照雙方合同約定,也只能暫時終止履行,而非直接解除合同。當時社會各行各業均已全面復工復產,疫情態勢已得到有效控制,整個社會正在迅速恢復正常,并非是在一段期限內對合同履行不利因素長期存在或不可消滅。2020年5月15日起,已具備重新復課的條件。此時,不可抗力因素已消滅,雙方應繼續履行合同,而憶海拾貝公司在未與上訴人協商的情況下于2020年7月12日直接騰退房屋,應視為單方解除合同。解除之時,合同具備履行條件,解除行為既違背了合同約定,也違反了法律規定,故依據雙方合同的約定,繳納的履約保證金5萬元不應予以返還。2.按照疫情發展的實際要求,新華書店本著公平的原則,一直均表明愿意減免2個月的租金,在這種情況下,憶海拾貝公司仍然拒絕履行合同,欠付租金及物業費用。疫情因素系實際發生的不可控因素,對于經營生產的影響是客觀的,應由雙方共同分擔該不利因素帶來的損失,而不能將風險損失全部轉嫁給新華書店單方承擔。 憶海拾貝公司辯稱，1.依據新冠疫情防疫要求以及行業主管部門要求，2020年5月15日前不得復課，這是硬性規定，須無條件服從。2020年1月下旬開始的新冠疫情，正常開學時間的一個半月后，憶海拾貝公司還看不到復課的希望，只好提出撤場、止損，致合同目的不能實現。撤場，對雙方均有利，也是合法合理的行為。憶海拾貝公司經營的非文化課，因新冠疫情打擊了市場信息，不僅招不到新生，而且老生也基本都退了費。這期間，沒有一例因未參復課或退費問題發生糾紛而影響新華書店。在新冠疫情持續了一個半月后，仍未見復課希望的情況下，請求減免租金以渡過難關。發改委、安徽及合肥市政府等相關部門也發方要求租戶減免疫情期間的部分租金。新華書店不僅不同意減免租金或撤場申請，而且還發函催交全部租金（新華書店于一審開庭半個月提起反訴時稱同意免租二個月，此時租賃場地已交回）。經濟上難上加難，徹底擊垮了憶海拾貝公司繼續撐下去的希望和信心。2.2020年5月15日后，涉案租賃場地仍然達不到復課標準，無法復課。2020年5月15日之后是不再禁止復課，但復課是有苛刻條件的，即須符合復課的多項要求，如達不到，仍然不能復課。根據防疫指揮部門及教體局通知，復課眾多要求中有兩項要求“通風”“設立健康觀察室”，租賃場地無法達到要求。涉案租賃場地的整棟大樓無對外窗戶，而租賃場地只有一個門，無法設立“健康觀察室”，且層高不夠（系夾層改裝），無法實現內部對流。憶海拾貝公司持續不斷地遞交復課申請，且邀請防疫人員來現場察看時說：“層高不夠，無對外窗戶，設立不觀察室，不可能復課！”新華書店曾稱大樓里有“新風系統”空調符合通風條件，但向其索要相應資料時始終不給。2020年8月18日，安徽省教育廳、安徽省衛生健康委員會發布《安徽省學校秋冬季新冠肺炎疫情防控系列標準與指引（更新版）》［皖教秘（2020）368號］，要求學校等教學機構，今年秋冬季，仍然執行“通風良好”“設立觀察室”等防疫措施和標準。故，至少在2020年度內，涉案租賃場地無法達復課要求。憶海拾貝公司將復課要求中關于場地要求告知新華書店后，新華書店遲遲不配合提供資料用于復課申請。新華書店也無證據證明涉案場地符合復課（如通風條件）條件。3.2020年5月15日前，政府相關部門禁止復課，此后因涉案場地達不到復課條件，應認定為不可抗力情形繼續存在。憶海拾貝公司因合同目的不能實現，解除合同，為雙方止損，符合法律規定，也符合雙方利益，并非單方過錯、違約解除合同。4.無論是根據《租賃合同》第十一條約定：“雙方在本合同下的義務可在不可抗力發生期內暫時終止履行，雙方不必為此承擔任何責任。”還是根據不可抗力期間相關政府部門及安徽省高級人民法院的審理涉新冠疫情期間相關案件的指導意見，憶海拾貝公司均無需支付2020年5月15日前涉案場地租金。5.2020年5月15日至7月12日，新華書店拖延收回場地，一審不應判決支付該期間的租金，新華書店應承擔該期間發生的損失擴大責任。文件規定及有沒有通風條件的事實就擺在那里，不需要在舉證。如果能夠復課，憶海拾貝公司就能招生，就不會退回已收的學費。憶海拾貝公司面臨巨大虧損的情況下，仍然出資將租賃場地拆除成毛坯（憶海拾貝公司租房時有存在裝修，自行花錢拆除），即使這樣，仍以種種不正當理由拒絕接收房屋。直到7月12日大樓全部租賃交完房后才收租賃場地。6.基于上述原因，非違約解除租賃合同，系不可抗力、致合同目的不能實現而解除合同，應全額歸還履約保證金。 憶海拾貝公司向一審法院起訴請求：1.解除憶海拾貝公司與新華書店的租賃合同；2.憶海拾貝公司無需支付自2020年2月起至解除前的租金；3.新華書店立即返還履約保證金人民幣50000元；4.訴訟費由新華書店承擔。 新華書店向一審法院提出反訴請求：1.憶海拾貝公司立即支付新華書店租金、電費、物業費等合計76431.07元；2.憶海拾貝公司立即支付新華書店違約金1375.76元（以76431.07元為基數，按日千分之一為標準，自2020年7月13日起算，暫計算至2020年7月31日），順延至款項付清之日止；3.憶海拾貝公司承擔本案的訴訟費用。 一審法院認定事實：2018年4月18日，新華書店作為甲方，憶海拾貝公司作為乙方簽訂《租賃合同》一份，約定甲方將位于合肥市廬陽區長江中路392號新華書店三孝口店8層東側建筑面積為260平方米的房屋出租給乙方使用，乙方經營業態為教育培訓；租賃期限為3年，自2018年5月19日至2021年5月18日；第一年度租金為260000元，第二年度租金為275600元，第三年度租金為297648元，租金按季度支付，先付后用，本季度結束當月提前15日支付下一季度租金；乙方向甲方交納履約保證金5萬元；乙方經營所需水、電、物業、通訊、能源費用由乙方自行承擔，甲方向乙方收取物業費標準為5000元／季度，每季度為一個支付期；在本合同期間或任何延期內，如發生地震、洪水或其他本合同雙方不能合理控制或無法預料的不可抗力事件，雙方在本合同下的義務可在不可抗力發生期內暫時終止履行，雙方不必為此承擔任何責任；乙方遲延繳納保證金、租金、物業費、水電能源費用及其他費用等的，每延遲一日，乙方應向甲方支付相當于欠費金額1‰的遲延履行違約金；乙方可提前三個月書面通知甲方提前解除本合同，除履約保證金不予退還外，乙方還應向甲方支付合同解除前六個月租金標準的違約金。合同還對雙方其他權利義務進行了約定。合同簽訂后，雙方依約履行合同，憶海拾貝公司支付履約保證金5萬元，并支付租金和物業費至2020年2月18日。 受新冠肺炎疫情防控措施影響，憶海拾貝公司于2020年2月停業。2020年5月15日起校外培訓機構可以復課，但憶海拾貝公司未再恢復經營。新華書店于2020年3月16日恢復經營，但采取了限流措施，至2020年5月21日解除限流措施。2020年4月24日，憶海拾貝公司向新華書店提出減免租金的申請，申請免租16個月。之后，憶海拾貝公司又向新華書店遞交了《撤場申請》。新華書店于2020年5月6日回復，不同意提前撤場。憶海拾貝公司于2020年7月12日將房屋交還新華書店。另，憶海拾貝公司尚欠新華書店2019年12月及2020年1月份電費合計817元。 一審法院認為，憶海拾貝公司與新華書店之間的《租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自義務。合同履行期間發生的新冠肺炎疫情防控措施屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力，憶海拾貝公司受其影響于2020年2月停業直至2020年5月15日才具備復課經營的條件，雖然憶海拾貝公司主張該日之后因場地條件的原因仍不符合復課條件，但未能提供證據予以證實，該院不予采信，根據合同關于“雙方在本合同下的義務可在不可抗力發生期內暫時終止履行，雙方不必為此承擔任何責任”的約定，憶海拾貝公司對于2020年2月1日至5月14日期間的租金及物業費可不予支付，但2020年5月15日至2020年7月12日期間的租金及物業費應當依約支付。憶海拾貝公司已支付租金和物業費至2020年2月18日，故2020年2月1日至2020年2月18日期間已付的租金和物業費可沖抵上述租金和物業費，經核算，憶海拾貝公司還需支付新華書店租金34281元、物業費2247元，另，憶海拾貝公司還需支付新華書店電費817元。上述費用合計37345元，從憶海拾貝已支付的履約保證金中扣除，新華書店還需返還憶海拾貝公司履約保證金12655元。對于新華書店主張的逾期付款的違約金，因憶海拾貝公司逾期付款與疫情有一定的關聯，且相關費用足以從履約保證金中扣除，未給新華書店造成資金占用期間的利息損失，故對該主張該院不予支持。至于憶海拾貝公司是否需要對解除合同承擔違約責任，新華書店未在本案中主張，不屬于本案處理范圍。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條，《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條規定，判決：一、確認安徽省憶海拾貝教育科技有限公司與合肥新華書店有限公司之間的《租賃合同》已于2020年7月12日解除；二、合肥新華書店有限公司于本判決生效之日起十日內返還安徽省憶海拾貝教育科技有限公司履約保證金12655元；三、駁回安徽省憶海拾貝教育科技有限公司的其他訴訟請求；四、駁回合肥新華書店有限公司的其他訴訟請求。一審本訴案件受理減半收取為605元，由安徽省憶海拾貝教育科技有限公司負擔455元，合肥新華書店有限公司負擔150元；反訴案件受理費減半收取為873元，由合肥新華書店有限公司負擔453元，安徽省憶海拾貝教育科技有限公司負擔420元。 二審期間，憶海拾貝公司舉證：證據一：通話錄音、微信截圖，證明新華書店拒不提供相應通風資料用于辦理“復課”申請，拖延收房，應承擔拖延收房期間的擴大損失；證據二、安徽省學校秋冬季新冠肺炎疫情防控系列標準與指引（更新版）》，證明2020年8月18日，省教育廳、衛健委發文，要求并重申教學場所“通風良好”“避免使用集中空調通風系統”“設立隔離（健康）觀察室”等防疫措施，租賃場地仍然不符合該要求，無法“復課”。新華書店質證：證據一、不屬于新證據，核實后提供書面意見；證據二、文件新華書店沒有看到，需要核實，與本案無關。 對一審判決所認定而為各方當事人無異議的事實，本院予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費1746元，由合肥新華書店有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長張怡 審判員董江寧 審判員余海蘭 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理賈柏軒 書記員施佳佳

2021-01-07