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原告（反訴被告）安徽省憶海拾貝教育科技有限公司（以下簡稱憶海拾貝公司）與被告（反訴原告）合肥新華書店有限公司（以下簡稱新華書店）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。憶海拾貝公司的法定代表人胡海翔及其委托訴訟代理人楊修滿、劉凱，新華書店的委托訴訟代理人杜飛到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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憶海拾貝公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除憶海拾貝公司與新華書店的租賃合同；2.判令憶海拾貝公司無需支付自2020年2月起至解除前的租金；3.判令新華書店立即返還履約保證金人民幣50000元；4.訴訟費由新華書店承擔。事實和理由：2018年4月18日，憶海拾貝公司與新華書店簽訂《租賃合同》，租賃新華書店位于合肥市新華書店三孝口店8層東側的房屋（位于新華書店經營場所內），用于教育培訓，租期自2018年5月19日至2021年5月18日止。該合同約定了履約保證金50000元及相應租金、物業費等。該合同還約定“雙方在本合同下的義務可在不可抗力發生期內暫時終止履行，雙方不必為此承擔任何責任”。因新型冠狀病毒××的疫情及防控需要，自2020年2月起，新華書店閉門暫停營業，政府主管部門也通知憶海拾貝公司暫停營業。5月15日后原則上允許憶海拾貝公司有條件復課。但因租賃場地不符合復課的疫情防控要求，憶海拾貝公司無法復課。后憶海拾貝公司與新華書店多次協商，無果。綜上所述，因受疫情的不可抗力影響，租賃合同已無法履行，合同目的不能實現。 新華書店針對本訴辯稱，憶海拾貝公司陳述的事實與客觀事實不符。雙方是2018年4月18日簽訂房屋租賃合同，新華書店將涉案房屋出租給憶海拾貝公司使用，雙方約定履約保證金5萬元，在合同期內乙方可以提前三個月書面通知甲方解除合同，除了保證金不退還，乙方還應支付6個月租金作為違約金，并付清實際發生的費用。在2020年2月之前憶海拾貝公司按時支付各項費用，今年2月受到疫情影響，新華書店一段時間屬于半停業狀態，在4月份憶海拾貝公司向新華書店提出撤房請求，以及要求減免租金的要求，新華書店收到后，在2020年5月6日發函給憶海拾貝公司，不同意提前解除合同，按照合同約定解除合同需要提前三個月，且需要支付六個月租金作為違約金，如違反合同約定，新華書店有權追究違約責任。2020年7月12日憶海拾貝公司撤場。憶海拾貝公司各項訴求無事實和法律依據，雙方已經于2020年7月12日解除了合同，且是憶海拾貝公司單方解除，保證金不應退還，且新華書店保留追究違約金的權利，同意減免2個月的租金，之后租金必須付清。 新華書店向本院提出反訴請求：1.判令憶海拾貝公司立即支付新華書店租金、電費、物業費等合計76431.07元；2.判令憶海拾貝公司立即支付新華書店違約金1375.76元（以76431.07元為基數，按日千分之一為標準，自2020年7月13日起算，暫計算至2020年7月31日），順延至款項付清之日止；3.憶海拾貝公司承擔本案的訴訟費用。事實和理由：新華書店與憶海拾貝公司于2018年4月18日簽訂了一份《租賃合同》，合同約定由憶海拾貝公司租賃新華書店位于合肥市廬陽區新華書店三孝口店8層東側，建筑面積260平方米，租期3年，自2018年5月19日至2021年5月18日止，第一年度租金260000元，每季度65000元；第二個租賃年度275600元，每季度68900元；第三個租賃年度297648元，每季度74412元；租金按季度支付，先付租金后使用，首季度租金在合同簽訂后的10日內付清，本季度結束當月提前15日支付下一季度租金，同時約定逾期支付租金、水電費及物業費按照日1‰的標準支付違約金等。合同簽訂后，憶海拾貝公司支付了首季度租金及保證金，新華書店交付了上述場地供其使用。2020年1月底，因疫情原因，新華書店按照政策要求為憶海拾貝公司減免了2020年2月19日至2020年4月18日期間共2個月的租金，但憶海拾貝公司一直未能繳納剩余應付房租。經雙方協商，新華書店最終同意憶海拾貝公司提前終止合同的要求，雙方于2020年7月12日辦理了交接手續，但憶海拾貝公司一直未能結清費用。截至2020年7月12日，憶海拾貝公司尚欠新華書店2020年4月19日至2020年7月12日期間租金67613.87元、2019年12月及2020年1月的電費817.2元、2020年2月至2020年7月租金物業費8000元，合計76431.07元至今未付。 憶海拾貝公司針對反訴辯稱，新華書店的訴求無依據，憶海拾貝公司不欠新華書店租金，相反還剩余1萬多元租金，憶海拾貝公司支付租金至2月18日。從2月份開始，合同已經終止履行了，合同第11條約定，疫情導致合同目的無法實現，合同已經解除，不屬于提前解除，屬于合同目的不能實現而解除。關于違約金，新華書店計算有誤，新華書店第一項訴訟請求計算錯誤，要求憶海拾貝公司支付違約金無依據，且約定過高。 本院經審理認定的事實如下：2018年4月18日，新華書店作為甲方，憶海拾貝公司作為乙方簽訂《租賃合同》一份，約定甲方將位于合肥市廬陽區新華書店三孝口店8層東側建筑面積為260平方米的房屋出租給乙方使用，乙方經營業態為教育培訓；租賃期限為3年，自2018年5月19日至2021年5月18日；第一年度租金為260000元，第二年度租金為275600元，第三年度租金為297648元，租金按季度支付，先付后用，本季度結束當月提前15日支付下一季度租金；乙方向甲方交納履約保證金5萬元；乙方經營所需水、電、物業、通訊、能源費用由乙方自行承擔，甲方向乙方收取物業費標準為5000元／季度，每季度為一個支付期；在本合同期間或任何延期內，如發生地震、洪水或其他本合同雙方不能合理控制或無法預料的不可抗力事件，雙方在本合同下的義務可在不可抗力發生期內暫時終止履行，雙方不必為此承擔任何責任；乙方遲延繳納保證金、租金、物業費、水電能源費用及其他費用等的，每延遲一日，乙方應向甲方支付相當于欠費金額1‰的遲延履行違約金；乙方可提前三個月書面通知甲方提前解除本合同，除履約保證金不予退還外，乙方還應向甲方支付合同解除前六個月租金標準的違約金。合同還對雙方其他權利義務進行了約定。合同簽訂后，雙方依約履行合同，憶海拾貝公司支付履約保證金5萬元，并支付租金和物業費至2020年2月18日。 受新冠××疫情防控措施影響，憶海拾貝公司于2020年2月停業。2020年5月15日起校外培訓機構可以復課，但憶海拾貝公司未再恢復經營。新華書店于2020年3月16日恢復經營，但采取了限流措施，至2020年5月21日解除限流措施。2020年4月24日，憶海拾貝公司向新華書店提出減免租金的申請，申請免租16個月。之后，憶海拾貝公司又向新華書店遞交了《撤場申請》。新華書店于2020年5月6日回復，不同意提前撤場。憶海拾貝公司于2020年7月12日將房屋交還新華書店。另，憶海拾貝公司尚欠新華書店2019年12月及2020年1月份電費合計817元。 以上事實，有憶海拾貝公司提交的租賃合同、若干文件、減免租金的通知、撤場申明、復函、租賃場地圖紙、視頻及照片，新華書店提交的企業信息查詢單、租賃合同，以及當事人庭審陳述予以證實

一、確認安徽省憶海拾貝教育科技有限公司與合肥新華書店有限公司之間的《租賃合同》已于2020年7月12日解除； 二、合肥新華書店有限公司于本判決生效之日起十日內返還安徽省憶海拾貝教育科技有限公司履約保證金12655元； 三、駁回安徽省憶海拾貝教育科技有限公司的其他訴訟請求； 四、駁回合肥新華書店有限公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本訴案件受理減半收取為605元，由安徽省憶海拾貝教育科技有限公司負擔455元，合肥新華書店有限公司負擔150元；反訴案件受理費減半收取為873元，由合肥新華書店有限公司負擔453元，安徽省憶海拾貝教育科技有限公司負擔420元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院

審判員孔靜 二〇二〇年十月二十三日 書記員阮曉艷

2021-01-20