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上訴人杭州酷玩文化創意有限公司（以下簡稱酷玩文化公司）因與被上訴人浙江省直同人物業管理有限公司（以下簡稱同人物業公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服杭州市西湖區人民法院（2017）浙0106民初6446號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年11月28日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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原審法院查明：2015年，浙江省直同人物業管理有限公司杭州第一分公司（甲方）與酷玩文化公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定乙方向甲方承租位于杭州市××路××號××幢××樓××號××房，建筑面積122.64平方米。租賃期限自2015年8月15日至2020年8月14日。第一年的租金為60000元，第二、三年租金各為63000元，第四、五年租金各為66150元。物業費、公共能耗費另行承擔。租金先付后用，每六個月付一次。乙方每月物業費為5.5元／平方米，年物業費8094.2元，每年8月20日前一次性支付。乙方向甲方支付5000元作為合同履約保證金。如乙方逾期不支付租金、物業費、水電費等累計超過30日，甲方有權解除合同，同時乙方需支付相當于合同履約保證金5000元的違約金。在合同期限屆滿或經雙方協商提前解除合同，乙方將房屋交還甲方，并付清合同項下的全部費用、違約金等，甲方將保證金不計息全額退還給乙方。租賃期內，雙方均不得無故提前終止合同，否則違約方須向對方支付違約金5000元。租賃期內，乙方不得轉租。租賃合同提前終止或租賃期滿又未續租的情況下，乙方如不能將房屋歸還甲方，視為非法占用，甲方除沒收保證金外，還向乙方收取日租金兩倍的占用費。 另查明，2012年1月12日，同人物業公司與浙江鼎信房地產開發有限公司簽訂一份《冠苑前期物業管理服務合同》，約定同人物業公司為冠苑小區提供物業管理服務，期限自物業交付之日前六個月至業主委員會成立并簽訂新的物業服務合同止。同人物業公司設立杭州分公司為小區提供物業服務。后杭州分公司被注銷。 同人物業公司訴至原審法院，請求判令：1.雙方之間的《房屋租賃合同》自酷玩文化公司收到訴狀副本之日起解除；2.酷玩文化公司向同人物業公司支付租金87750元（2016年2月15日暫計算至2017年7月14日），物業費7419.2元（2016年8月15日暫計算至2017年7月14日），此后至合同解除之日止的租金、物業費另計；3.酷玩文化公司支付同人物業公司違約金5000元（與酷玩文化公司交付的保證金抵消）；4.訴訟費用由酷玩文化公司承擔。 原審法院認為：同人物業公司杭州分公司與酷玩文化公司之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方均有法律約束力。現杭州分公司被注銷，同人物業公司作為開辦杭州分公司的總公司，其有權主張合同權利。根據合同約定，酷玩文化公司應每六個月支付一次租金，先付后用，如累計超過30日未付租金的，出租人有權解除合同。同人物業公司訴請要求解除合同，合法有據。酷玩文化公司在庭審中表示同意解除，對此予以確認，并認定雙方合同于2017年9月27日解除。至于酷玩文化公司辯稱其已于2016年6月搬出涉案房屋時即與同人物業公司就解除合同達成一致，對此酷玩文化公司未提供相應證據證明，同人物業公司亦不認可，故對該意見不予采信。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。本案酷玩文化公司雖于2016年6月從房屋中搬出，但雙方合同并未解除，故至解除之日止的房屋租金、物業費，酷玩文化公司仍應承擔。酷玩文化公司辯稱2016年6月至2017年3月的租金，同人物業公司同意免除，對此同人物業公司不認可，酷玩文化公司亦未提供證據證明，對此不予認定。酷玩文化公司辯稱2017年3月至2017年8月，涉案房屋實際由其同學承租。因酷玩文化公司無證據證明同人物業公司該期間就涉案房屋與其同學建立租賃合同關系，故對該期間的租金、物業費，仍應由承租人酷玩文化公司承擔。經計算，酷玩文化公司應向同人物業公司支付2016年2月15日至2017年7月14日的租金87750元，2016年8月15日至2017年7月14日的物業費7419.2元，此后至合同解除之日2017年9月27日止的租金、物業費按合同約定標準另計。因酷玩文化公司未按時支付租金、物業費，其行為已構成違約，同人物業公司依合同約定要求酷玩文化公司支付違約金5000元，于法有據。因酷玩文化公司交給同人物業公司履約保證金5000元，在合同解除后，同人物業公司理應退還，現同人物業公司主張與酷玩文化公司應付違約金抵銷，酷玩文化公司對此未持異議，對該項訴請予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十四條之規定，原審法院于2018年9月10日判決：一、同人物業公司杭州第一分公司與酷玩文化公司之間簽訂的《房屋租賃合同》于2017年9月27日解除；二、酷玩文化公司于判決生效之日起十日內支付同人物業公司租金87750元、物業費7419.2元（計算至2017年7月14日，此后至2017年9月27日止的租金、物業費按合同約定標準另計）；三、酷玩文化公司支付同人物業公司違約金5000元，與同人物業公司應返還給酷玩文化公司的履約保證金予以抵銷。如果未按判決書指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費減半收取1090元，由酷玩文化公司負擔。 宣判后，酷玩文化公司不服，向本院提起上訴稱：原審法院認定事實錯誤。酷玩文化公司員工錢尉宸于2016年5月份即通知同人物業公司已搬走，酷玩文化公司已盡到告知責任，且同人物業公司默認酷玩文化公司解除合同并搬離涉案房屋。酷玩文化公司于2016年7月15日重新租賃了新的辦公場所，并有房屋租賃合同及物業、水電繳費記錄等證據，可以證明酷玩文化公司與同人物業公司已解除合同關系的事實。2017年3月，案外人劉一塵已開始租用涉案房屋，故2017年3月至2017年7月14日的租金應由劉一塵支付。故提起上訴，請求：1.撤銷原審判決第一、二項，并改判：《房屋租賃合同》于2016年6月已解除，酷玩文化公司僅需向同人物業公司支付2016年2月15日至2016年6月14日的租金20000元；2.同人物業公司承擔一、二審全部訴訟費用。 針對酷玩文化公司的上訴，同人物業公司答辯稱：酷玩文化公司主張其于2016年5月份搬走以后即與同人物業公司達成解除租賃合同一致意見，實際上雙方并沒有達成解除租賃合同的意見。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求予以維持，并駁回酷玩文化公司的上訴請求。 二審期間，酷玩文化公司、同人物業公司均未向本院提交新的證據材料。 本院經審理查明的事實與原審法院查明的事實一致

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費1679元，由杭州酷玩文化創意有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長趙為民 審判員陳艷 審判員睢曉鵬 二〇一八年十二月二十七日 法官助理秦海龍 書記員董悅

2021-02-01