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上訴人泰安市德聚仁合體育發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)仁合體育）、李志東與被上訴人泰安市中泰體育產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中泰體育）房屋租賃合同糾紛一案，不服山東省泰安市泰山區(qū)人民法院（2020）魯0902民初4098號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無(wú)數(shù)據(jù)

仁合體育、李志東上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，改判上訴人不承擔(dān)責(zé)任或發(fā)回重審。事實(shí)與理由：一審認(rèn)定事實(shí)及租賃時(shí)間的計(jì)算錯(cuò)誤。1.上訴人泰安市德聚仁合體育發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：仁合公司）與被上訴人解除合同之前，已經(jīng)喪失了對(duì)租賃場(chǎng)地的占有使用權(quán)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃使用的合同目的。自2020年1月份開(kāi)始，由于疫情嚴(yán)重從而導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)，上訴人仁合公司并未繼續(xù)營(yíng)業(yè)，后因被上訴人與該出租物的所有權(quán)人存在爭(zhēng)議，該出租物的所有權(quán)人強(qiáng)制控制了該出租物，導(dǎo)致上訴人仁合公司根本無(wú)法繼續(xù)承租和使用。所以，上訴人仁合公司實(shí)際享受到合同權(quán)利的時(shí)間應(yīng)當(dāng)截止到2019年12月份。2.上訴人李志東僅僅是泰安市德聚仁合體育發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：仁合公司）法定代表人，公司所有的業(yè)務(wù)開(kāi)展及聯(lián)系均是由其負(fù)責(zé)，因?yàn)楣静⑽从刑喙ぷ魅藛T，所以，上訴人李志東在公司業(yè)務(wù)開(kāi)展及運(yùn)營(yíng)時(shí)，存在以自己的行為應(yīng)當(dāng)屬于正常行為，并且，本案在庭審中也未對(duì)上訴人與公司的關(guān)系進(jìn)行中調(diào)查，所以，一審認(rèn)定及判定上訴人李志東承擔(dān)連帶賠償責(zé)任與事實(shí)不符，且無(wú)法律依據(jù)。3.一審判決適用的租賃費(fèi)調(diào)整比例標(biāo)準(zhǔn)不一致。因被上訴人出租的場(chǎng)地存在消防未驗(yàn)收的情況，在本案的審理過(guò)程中，一審法院也認(rèn)可該事實(shí)，并對(duì)租賃費(fèi)的支付比例做出了相應(yīng)的調(diào)整，同理，在疫情期間，被上訴人仍未獲得消防驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)將消防未驗(yàn)收造成的影響與疫情造成的影響一并計(jì)算減免額度，而不是對(duì)于疫情期間只考慮疫情的影響，忽視消防未驗(yàn)收的情況。一審判決雖適用法律正確，但是最終認(rèn)定卻與法律規(guī)定并不一致。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條五款規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無(wú)效（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！奔啊吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十五條規(guī)定:“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前,建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府消防救援機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查…未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的,不得投入使用、營(yíng)業(yè)。”可以認(rèn)定上訴人仁合公司與被上訴人簽訂的租賃協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議，被上訴人無(wú)權(quán)作為出租人要求上訴人仁合公司承擔(dān)付款責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第三款規(guī)定:“因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,承租人請(qǐng)求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的?！眱H僅是規(guī)定該情況下承租人有權(quán)要求解除租賃合同，并未對(duì)合同的效力進(jìn)行規(guī)定，對(duì)于合同的效力，應(yīng)當(dāng)按照合同法的規(guī)定依法認(rèn)定，本案中，涉案合同應(yīng)當(dāng)屬于違反強(qiáng)制規(guī)定的無(wú)效合同。 中泰體育辯稱(chēng)，一審法院認(rèn)定因疫情導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)，被上訴人不同意減免上訴人疫情期間的租金，關(guān)于涉案房屋未通過(guò)消防驗(yàn)收，被上訴人一審中已經(jīng)提交證據(jù)證實(shí)未通過(guò)消防驗(yàn)收但并未影響上訴人實(shí)際使用，一審判決認(rèn)定2019年10月1日至2019年12月31日租金應(yīng)予減半，被上訴人不予認(rèn)可，關(guān)于李志東是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，因其未提交證據(jù)證實(shí)，其財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于公司財(cái)產(chǎn)，因此應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 中泰體育向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)原被告簽訂的《經(jīng)營(yíng)承包合同》于2020年4月10日解除；2.付原告租金426300元及利息（自2020年4月10日起至被告償清之日止以426300元為基數(shù)按照年利率6%計(jì)算）；3.擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。 一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年9月30日，原告與被告仁合體育簽訂《經(jīng)營(yíng)承包合同》一份，將泰山國(guó)奧健身中心整體承包給被告仁合體育經(jīng)營(yíng)管理，約定租賃期限自2018年10月1日起至2021年10月1日止；租金按年支付，租金標(biāo)準(zhǔn)390000元／年，租金每年遞增2%，第一年390000元，第二年397800元，第三年405756元，自第二年（2019年）起租金10月1日前應(yīng)一次性付清，其中2019年10月1日至2020年10月1日期間的租金397800元。2019年9月，被告因國(guó)奧健身中心的消防驗(yàn)收問(wèn)題與薛兆強(qiáng)交涉，要求取得國(guó)奧健身中心的圖審合格證。至2020年4月，被告仍未支付原告2019年10月1日至2020年10月1日期間的租金，原告因此向被告解除合同。另查明，原告的實(shí)際控制人系案外人薛兆強(qiáng)。在租賃期間，關(guān)于房屋租賃中房租支付等事宜，均由薛兆強(qiáng)與被告交涉處理。被告已經(jīng)按照薛兆強(qiáng)要求向原告付清2018年10月1日至2019年9月30日期間的租金390000元，原告對(duì)此表示認(rèn)可。被告認(rèn)可與原告的合同解除，并于2020年4月以后將涉案房屋騰退。對(duì)以上當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，一審法院予以確認(rèn)。被告提交與薛兆強(qiáng)轉(zhuǎn)賬記錄兩份，證實(shí)其向原告支付了2019年10月1日以后的租金10000元。原告對(duì)此不認(rèn)可，并提交李志東向原告出具的借條七張，辯稱(chēng)該10000元系被告李志東償還給原告的其他款項(xiàng)。一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，李志東與原告還存在其他其它經(jīng)濟(jì)往來(lái)，原告提交的轉(zhuǎn)賬記錄亦未明確寫(xiě)明系房租，對(duì)于原告提交轉(zhuǎn)賬記錄兩份與本案的關(guān)聯(lián)性，一審法院不予采信，被告可另行處理。 一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、原告與被告簽訂的租賃合同是否有效；二、被告應(yīng)支付給原告的租金具體數(shù)額；三、被告李志東是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于以上爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一審法院分析認(rèn)定如下：關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條五款規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第三款規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：……（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。”《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條規(guī)定：“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府消防救援機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查……未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)?！狈课葑赓U合同系出租人將房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。就原被告簽訂的合同本身而言，該合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。國(guó)奧健身中心作為公共聚集場(chǎng)所，在投入使用前、營(yíng)業(yè)前，應(yīng)申請(qǐng)消防安全檢查，無(wú)法通過(guò)消防安全檢查的情況下，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。被告在有證據(jù)證實(shí)涉案房屋無(wú)法使用，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，可以解除合同。涉案房屋未通過(guò)消防檢查，并不影響租賃合同的效力。因此，對(duì)于被告關(guān)于合同無(wú)效的辯解一審法院不予采信。原被告雙方就其簽訂的《經(jīng)營(yíng)承包合同》于2020年4月10日解除均無(wú)異議，一審法院予以確認(rèn)。關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。”原被告簽訂合同約定被告自2019年10月1日前支付年租金397800元（33150元／月），同時(shí)約定由原告負(fù)責(zé)提供現(xiàn)有的場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)環(huán)境、設(shè)施器材、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證件，保證被告辦理好經(jīng)營(yíng)中需辦理的相關(guān)手續(xù)。被告在2019年10月1日至2020年4月10日期間占有使用涉案房屋，因涉案房屋未通過(guò)消防驗(yàn)收，導(dǎo)致涉案房屋無(wú)法按照合同約定進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一審法院酌定被告按照原被告約定的租金33150元／月的50%支付原告2019年10月1日至2019年12月31日的租金為49725元（33150元／月×3個(gè)月×50%）.又因2020年1月至4月10日系新冠疫情期間，一審法院酌定被告按照原被告約定的租金33150元／月的50%支付原告2020年1月至2020年4月10日的租金為55250元［（33150元／月×3個(gè)月＋33150元／月÷30天×10天）×50%］，以上租金共計(jì)104975元，利息按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率以104975元為基數(shù)自2020年4月11日計(jì)算至付清之日止。關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，《中華人民共和國(guó)公司法》第六十三條規(guī)定：“一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東自己的財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。”仁合體育只有一個(gè)自然人股東（即李志東），該公司系一人有限責(zé)任公司，李志東未提交證據(jù)證實(shí)仁合體育的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于李志東個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其應(yīng)就仁合體育的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條，《中華人民共和國(guó)公司法》第六十三條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告泰安市中泰體育產(chǎn)業(yè)有限公司與被告泰安市德聚仁合體育發(fā)展有限公司簽訂的《經(jīng)營(yíng)承包合同》于2020年4月10日解除。二、被告泰安市德聚仁合體育發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告泰安市中泰體育產(chǎn)業(yè)有限公司租金104975元及利息（利息按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率以104975元為基數(shù)自2020年4月11日計(jì)算至付清之日止）。三、被告李志東對(duì)第二項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任。四、駁回原告泰安市中泰體育產(chǎn)業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3847元，保全費(fèi)5640元，由原告泰安市中泰體育產(chǎn)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)7087元，被告泰安市德聚仁合體育發(fā)展有限公司、李志東負(fù)擔(dān)2400元。 二審中，當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人提交證據(jù)一、短信聊天記錄截圖打印件一份，證實(shí)被上訴人出租的房屋確因消防未驗(yàn)收導(dǎo)致停業(yè)的情況。證據(jù)二、微信聊天記錄截圖打印件一份、照片打印件兩份，證實(shí)自2020年1月起，被上訴人出租的場(chǎng)地已經(jīng)被該場(chǎng)地的實(shí)際所有權(quán)人收回，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)和使用，所以上訴人不應(yīng)承擔(dān)2020年1月起至雙方解除合同之日止的租賃費(fèi)。中泰體育質(zhì)證稱(chēng)，對(duì)證據(jù)一真實(shí)性有異議，僅憑短信聊天無(wú)法確認(rèn)該手機(jī)號(hào)碼就是消防部門(mén)人員身份，就短信內(nèi)容看，短信內(nèi)容是“我是怕查到你們無(wú)法營(yíng)業(yè)”，并沒(méi)有要求上訴人立即停業(yè)的意思，事實(shí)上上訴人也是實(shí)際經(jīng)營(yíng)至2019年12月份。對(duì)證據(jù)二真實(shí)性有異議，無(wú)法確認(rèn)與其聊天人員的身份，相關(guān)公告通知也看不出張貼位置，是否是向上訴人發(fā)出，就內(nèi)容看，也是因?yàn)樯显V人拖欠租金，才向上訴人發(fā)的相關(guān)通知，也體現(xiàn)不出將租賃場(chǎng)所收回，禁止上訴人營(yíng)業(yè)，事實(shí)上截止至2020年4月10日之后，上訴人沒(méi)有將涉案場(chǎng)地全部騰退，交付被上訴人，在此期間繼續(xù)占有使用，才引發(fā)了本案及其他三個(gè)案件的訴訟。本院認(rèn)為，該組證據(jù)均系復(fù)印件，無(wú)法核實(shí)雙方身份，亦無(wú)法證實(shí)上訴人的證明目的，且被上訴人對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性有異議，本院不予采信。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)7695元，由上訴人泰安市德聚仁合體育發(fā)展有限公司、李志東負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長(zhǎng)閻鵬 審判員井慧 審判員于永剛 二〇二一年三月二十四日 書(shū)記員左文靜

2021-03-29