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上訴人合肥順昌物業管理有限公司（以下簡稱順昌物業公司）與上訴人楊康平因物業服務合同糾紛一案，均不服安徽省合肥市蜀山區人民法院（2020）皖0104民初11460號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月5日立案后，根據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理。本案現已審理終結

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順昌物業公司上訴請求：1.撤銷安徽省合肥市蜀山區人民法院（2020）皖0104民初11460號民事判決，改判楊康平向順昌物業公司支付物業費7659元及滯納金1748元或將該案發回重審；2.本案一審及二審的訴訟費由楊康平承擔。事實和理由：1.楊康平應當依照《頤和花園物業服務合同》的約定向順昌物業公司支付物業服務費。楊康平系頤和花園小區業主，該小區業委會與順昌物業公司簽訂的物業服務合同對其產生拘束力，楊康平應當依具合同的約定向順昌物業公司支付物業服務費。楊康平惡意拖欠物業費的行為，客觀上影響順昌物業公司的正常資金運轉，妨害了順昌物業公司對小區的正常管理。2.楊康平應當向順昌物業公司承擔滯納金1748元。根據《頤和花園物業服務合同》第九條的約定，楊康平應該在每季度的十日前向順昌物業公司支付物業費，但自順昌物業公司進駐頤和花園小區以來，楊康平未向順昌公司支付過物業費，其應當向順昌物業公司承擔相應的違約責任。 楊康平辯稱，順昌物業公司的物業服務嚴重違反物業服務合同的約定，沒有盡職盡責，楊康平不應當按照合同的約定全額支付物業費，不應當支付滯納金。同順昌物業公司簽訂物業服務合同的業委會已經辭職，其在之后與順昌物業公司簽訂的物業服務合同是無效的。順昌物業公司提供的物業服務沒有達到甲級標準，主體不明確，管理混亂。 楊康平上訴請求：1.撤銷安徽省合肥市蜀山區人民法院（2020）皖0104民初11460號民事判決，發回重審或改判駁回順昌物業公司的一審全部訴訟請求；2.案件一審及二審訴訟費由順昌物業公司承擔。事實和理由：1.一審法院未對本案合同主體雙方以欺詐手段訂立合同事實進行認定，未對業委會成員不具備合法資格且未取得業主大會授權等事實證據進行認定，未對順昌物業公司惡意串通、違法轉包、損害社會公共利益等嚴重違反同約定的事實予以認定。2.順昌物業公司與未具備法律主體資格的業主委員會簽訂的《物業服務合同》，系未經符合《物業管理條例》第十二條規定的業主大會決議而擅自訂立，業主委員會作出的決定侵害業主合法權益，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。3.一審法院未對順昌物業公司非法占據期間履行合同“甲級”物業服務等級標準問題進行事實認定，只承認有瑕疵，未進行定性，漠視了廣大業主的合權利。案涉小區自從順昌物業公司違法進駐后被其搞得破敗不堪，法院完全可以進入現場走訪業主、實地查勘，對違約事實進行認定。順昌物業公司未達到物業服務等級“甲級”標準，屬于嚴重違約，理應承擔違約責任。4.本案合同簽訂前半年即2015年8月28日，第一屆頤和花園業委會（合同主體之一）就實際上不存在了。本案合同項目經理左柏樂系合肥悠然物業服務有限公司法人，順昌物業公司以左柏樂為項目經理與已喪失法定業委會成員資格地位且未取得業主大會授權的所謂“業委會”簽訂的物業合同屬于欺詐行為，嚴重損害社會公共利益，合同無效。5.順昌物業公司一直不履行維護小區公共消防系統的義務，致使其長期癱瘓。順昌物業公司占據小區后胡作非為，私自用有毒有害垃圾填埋耕苑東南角入口景觀，嚴重污染環境。順昌物業公司私設停車位，擅自利用小區內公共區域經營，嚴重違反合同約定。 順昌物業公司辯稱，順昌物業公司與頤和花園業委會簽訂的物業服務合同合法有效，對包括楊康平在內的全體業主均有約束力，楊康平應當按照合同約定及時繳納物業費，請求駁回楊康平的上訴請求。 順昌物業公司向一審法院起訴請求：1.判令楊康平向順昌物業公司繳納物業服務費7659元（2016.3.15-2019.12.31）、滯納金1748元，共計9407元；2.判令由楊康平承擔一審案件訴訟費用。 一審法院認定事實：2016年3月15日，順昌物業公司（乙方）與合肥市蜀山區頤和花園業主委員會（甲方）簽訂《頤和花園物業服務合同》一份，約定：甲方選聘乙方對頤和花園小區提供物業服務，總建筑面積：約42.98萬平方米。第三條：專有部分設施設備損壞時，業主、物業使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費由業主、物業使用人承擔。第四條：乙方提供的物業公共服務事項和質量應符合下列約定：1、公共部分的管理和維修；2、公共綠化的維護；3、公共區域的環境衛生維護；4、物業管理區域內的安全防護和秩序維護；5、物業使用中對禁止性行為的管理措施；6、綜合服務。第五條：乙方按建筑面積向業主收取物業費，收費按照合肥市物價局推行的物業收費“一費制”政策執行：多層住宅：每平方米0.68元／月，小高層住宅：每平方米1.10元／月，高層住宅：每平方米1.20元／月，商業物業：每平方米1.40元／月。第七條：自本合同簽訂日期發生的物業費，由業主承擔，業主應依照本合同第五條約定的標準向乙方支付交納物業服務費。第九條：物業服務費由乙方按季度收取，業主每季度十日前履行繳納義務。業主或物業使用人逾期未交納物業服務費的，從逾期之日起，按欠繳費用的每日萬分之三收取違約金。第三十三條：本合同期限自2016年3月16日起至2019年3月17日止。順昌物業公司自2016年3月15日起入駐涉案小區開始物業服務管理活動。2020年10月19日，合肥市蜀山區五里墩街道社區建設部出具《證明》一份，證明《頤和花園物業服務合同》到期后，由于頤和花園小區尚未選出新一屆業主委員會，在該小區選出新一屆業主委員會之前，順昌物業公司仍為該小區提供物業服務的企業。 楊康平為頤和花園耕苑耕苑12＃1702室房屋（高層）業主，房屋面積為140.28平方米，物業費按1.2元／平方米／月收取。楊康平自2016年3月15日起未交納物業費，截至2019年12月31日共欠繳物業費7659元（140.28㎡×1.2元／㎡／月×45.5個月）。 一審法院認為：順昌物業公司與合肥市蜀山區頤和花園業主委員會簽訂的《頤和花園物業服務合同》，是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規禁止性規定，應為合法有效，上述合同對包括楊康平在內的全體業主均具有約束力。順昌物業公司自2016年3月15日起一直對該小區提供物業管理服務至今，楊康平應當按照合同約定及時繳納物業費，但順昌物業公司提供的物業服務確實存在瑕疵，給小區的業主帶來影響，但楊康平提供的證據尚不足以證明順昌物業公司履行物業服務合同過程中存在根本違約的情形，不能構成不交物業費的理由。因順昌物業公司履行服務合同確有瑕疵，一審法院酌情對楊康平應繳納的物業費予以10%的扣減，故楊康平應繳納2016年3月15日至2019年12月31日的物業費為6893元（7659元×90%）。順昌物業公司要求楊康平支付違約金的訴訟請求，一審法院不予支持。據此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零九條，《中華人民共和國物權法》第七十八條，《物業管理條例》第四十一條，《最高人民法院關于審理物業管理糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決：一、楊康平于判決生效之日起十日內一次性支付順昌物業公司2016年3月15日至2019年12月31日期間的物業管理費6893元；二、駁回順昌物業公司其他訴訟請求。一審案件受理費50元，減半收取計25元，由楊康平負擔18元，順昌物業公司負擔7元。 本案二審期間，當事人沒有提交新證據。對原判所認定而為雙方當事人無異議的事實，本院予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費100元，由合肥順昌物業管理有限公司負擔50元，楊康平負擔50元。 本判決為終審判決

審判員朱斌斌 二〇二一年三月八日 法官助理張明武 書記員刁春暉

2021-03-31