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上訴人浙江森都住宅科技開發(fā)有限公司（以下簡稱森都公司）因與被上訴人陳光富、原審第三人南都物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱南都公司）排除妨害糾紛一案，不服杭州市西湖區(qū)人民法院（2018）浙0106民初5863號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年3月30日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

森都公司上訴請求：一、撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判；二、一二審全部訴訟費用均由陳光富承擔(dān)。事實和理由：一、一審法院將森都公司與浙江華海實業(yè)有限公司（以下簡稱華海公司）之間簽訂的《房屋租賃合同》認(rèn)定為“是華海公司以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河欠款的合同之債”，屬于法律關(guān)系的認(rèn)定錯誤。（一）房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人支付租金，承租人締約的目的是取得房屋的使用權(quán)，出租人則是為了收取租金。而本案中，森都公司確與華海公司存在上述的房屋租賃關(guān)系。首先，森都公司與華海公司簽訂的《房屋租賃合同》明確約定了租賃期限、租金、支付方式、承租人的違約條款等租賃合同所必備的條件和屬性，是合法有效的租賃合同。其次，森都公司自2009年5月開始進(jìn)入租賃房屋裝修，2009年6月1日開始實際使用至今，均是租賃用于自身辦公，森都公司基于房屋租賃合同保持對租賃房屋的持續(xù)、直接占有，已經(jīng)構(gòu)成租賃關(guān)系的實質(zhì)要件。第三，華海公司實際享有收取租金的權(quán)利，根據(jù)《房屋租賃合同》、蔡山河出具的《確認(rèn)函》以及華海公司發(fā)送給陳光富的《告知函》均明確了森都公司租賃期間的租金由蔡山河代為支付，由第三人代付租金并非法律所禁止，所以華海公司并未失去收取租金的權(quán)利。至于蔡山河如何向華海公司支付租金，以及蔡山河代森都公司支付租金后如何與森都公司進(jìn)行結(jié)算，均不會影響森都公司與華海公司之間的租賃合同關(guān)系。一審法院在沒有厘清上述法律關(guān)系的情況下，將森都公司、華海公司、蔡山河之間各自的法律事實進(jìn)行捆綁并徑直認(rèn)定森都公司與華海公司的《房屋租賃合同》“是華海公司以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河欠款的合同之債”，于法無據(jù)，且與事實不符。（二）森都公司、華海公司以及蔡山河三方從始至終都沒有“華海公司以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河欠款”的意思表示。根據(jù)華海公司2013年12月16日作出的股東會議決以及華海公司發(fā)送給陳光富的《告知函》可以看出，華海公司將涉案房屋租賃給森都公司所簽訂的《房屋租賃合同》是經(jīng)華海公司股東會同意的，房屋出租是公司股東會決議通過的公司行為，且同意由蔡山河代付租金。同時蔡山河出具的《確認(rèn)函》明確了森都公司租賃期間的租金由其代為支付。而森都公司也從未作出過以房屋使用權(quán)抵銷部分或全部對蔡山河的債權(quán)、租賃協(xié)議簽訂后蔡山河無需向森都公司償還欠款等類似內(nèi)容的表述或意思表示。歸根結(jié)底，各方只是就租金的支付方式作出了約定，卻從未有森都公司“同意或認(rèn)可華海公司以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河欠款，放棄向蔡山河主張借款債權(quán)”、華海公司“認(rèn)可以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河欠款，不再向蔡山河主張租金收入”以及蔡山河“同意向華海公司代付森都公司租金，從而不再歸還森都公司借款”的意思表示。一審法院在本院認(rèn)為部分認(rèn)定的“雙方簽訂合同的真實意思表示是華海公司以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河欠款的合同之債”系其主觀認(rèn)定，沒有任何法律及事實依據(jù)。二、森都公司對涉案房屋的租賃是在杭州市中級人民法院司法拍賣公告中披露，陳光富對此應(yīng)當(dāng)是明知的，一審法院無視陳光富明知的情況，卻認(rèn)定杭州市中級人民法院司法拍賣公告所披露的“租賃”系“對涉案房屋進(jìn)行占有使用的確認(rèn)”，意圖將占有使用與租賃混為一談，明顯錯誤。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第六條第二款規(guī)定：“人民法院實施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（二）查明拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說明”，根據(jù)該條規(guī)定，查明拍賣標(biāo)的物的現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)（當(dāng)然包括租賃）是人民法院應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，所以杭州市中級人民法院在拍賣公告上披露“目前拍賣對象上存在租賃情況，此次以存在租賃情況的現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣，一旦買受后買受人須接受目前的租賃現(xiàn)狀”的行為，系杭州市中級人民法院經(jīng)查明后履行職務(wù)的行為，該行為屬于司法行為，應(yīng)當(dāng)具有法律效力。其次，一審法院無視其上級法院杭州市中級人民法院的司法行為，對司法拍賣公告內(nèi)容以“系對涉案房屋進(jìn)行占有使用的現(xiàn)狀的確認(rèn)”進(jìn)行認(rèn)定實屬荒謬。占有使用可以是基于租賃關(guān)系，也可以基于其他法律關(guān)系，甚至是無權(quán)占有使用，但杭州市中級人民法院在公告內(nèi)容已經(jīng)披露系“存在租賃的現(xiàn)狀”，是經(jīng)過其查明后的公示內(nèi)容，卻被一審法院無視，一審法院惡意對此進(jìn)行擴(kuò)大解釋，明顯存在錯誤。第三，涉案房屋經(jīng)杭州市中級人民法院兩次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣后流拍，而陳光富又是經(jīng)委托司法拍賣主體杭州市中級人民法院裁定，才取得涉案房屋所有權(quán)的，其不可能不知道司法拍賣的公告內(nèi)容，其應(yīng)當(dāng)明知涉案房屋存在的租賃情況。但是，陳光富卻在取得房屋所有權(quán)后在涉案房屋唯一通道加裝防盜鐵門，影響森都公司公司的正常經(jīng)營，阻礙森都公司行使租賃權(quán)，明顯存在惡意。因此，無論是從各方真實意思表示還是合同的履行情況，抑或是杭州市中級人民法院司法行為的確認(rèn)，森都公司與華海公司之間的《房屋租賃合同》確系真實的房屋租賃關(guān)系，且森都公司與華海公司簽訂《房屋租賃合同》的行為也發(fā)生在涉案房屋抵押之前，根據(jù)《合同法》第二百二十九條規(guī)定的“買賣不破租賃”規(guī)則，雖然陳光富已經(jīng)取得涉案房屋的所有權(quán)，也不能對抗森都公司的租賃權(quán)，森都公司理應(yīng)有權(quán)就案涉房屋享有繼續(xù)承租并使用的權(quán)利。基于上述觀點，結(jié)合陳光富惡意妨礙森都公司租賃權(quán)的行使，陳光富應(yīng)當(dāng)對涉案房屋排除妨害、恢復(fù)原狀，并對森都公司主張的損失包括不限于房屋租賃使用及利息損失、直接經(jīng)濟(jì)損失及利息進(jìn)行賠償。三、一審法院審理程序違法。森都公司起訴陳光富排除妨害糾紛一案，一審法院于2018年7月10日立案，森都公司收到判決書時間為2019年12月18日，本案適用普通程序，但審理時間卻長達(dá)526天。另外，案涉房屋兩次拍賣中均披露“目前拍賣對象上存在租賃情況，此次以存在租賃情況的現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣，一旦買受后買受人須接受目前的租賃現(xiàn)狀”，陳光富以第二次拍賣的保留價人民幣23622.2944萬元的低價［原房地產(chǎn)總價34309.47萬元，差價1億余元（每平方僅約為1.4萬元）］抵債取得該房屋的所有權(quán)。即陳光富低價取得拍賣物的根本原因是拍賣標(biāo)的物存在租賃情況，對于這一使用權(quán)減損的瑕疵，陳光富在折價取得時，當(dāng)然明知，但其仍提起本案訴訟對租賃期內(nèi)的房屋主張權(quán)利有失誠信。一審法院對司法拍賣以及折價行為產(chǎn)生的法律后果未進(jìn)行分析評判，實際上賦予陳光富對標(biāo)的物完整的所有權(quán)，導(dǎo)致做出的判決嚴(yán)重?fù)p害了承租人以及原房屋所有權(quán)人的利益，也導(dǎo)致陳光富獲得了不當(dāng)利益。一審判決認(rèn)可《聯(lián)合大廈房屋租賃合同》，但未對該房屋租賃合同作出任何關(guān)于無效、終止、解除或可撤銷的認(rèn)定，故涉案房屋租賃合同就應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。 陳光富辯稱：一、森都公司在一審中提出的訴訟請求是要求陳光富排除對聯(lián)合大廈Ａ座605-2的妨害并恢復(fù)原狀，賠償房屋租賃使用損失，賠償另行住房損失，但該訴訟請求的前提都是森都公司對案涉房屋享有合法的使用權(quán)，本案中，森都公司對案涉房屋是非法占有，并無合法使用權(quán)。二、杭州市西湖區(qū)人民法院的（2018）浙0106民初7998號和二審法院的（2020）浙01民終1209號民事判決書，已經(jīng)明確“華海公司與森都公司簽訂的雖名為《房屋租賃合同》，實際是華海公司以房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債”且“森都公司拒不將房屋騰退交還給陳光富，已構(gòu)成對陳光富物權(quán)的侵害”。三、森都公司作為侵權(quán)方，侵犯了陳光富的物權(quán)，這點是經(jīng)生效裁判文書確認(rèn)的，基于此，森都公司在一審中提出的訴訟請求已經(jīng)不存在，本案一審判決事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)駁回上訴。四、2018年6月1日，陳光富在案涉房屋加裝鐵門直到2018年11月20日拆除鐵門，是陳光富因森都公司侵犯其合法權(quán)益而采取的措施，但即使是加裝鐵門期間，因森都公司一直未能騰退，而且一直通過訴訟主張其非法權(quán)益，導(dǎo)致陳光富一直無法正常使用案涉房屋，而且不僅是272平方米的案涉房屋，因森都公司的非法占用行為，還導(dǎo)致陳光富的案涉605共計860.61平方米的房屋都無法正常使用，直到陳光富取得生效裁判文書并申請執(zhí)行后，森都公司才于2020年6月11日在西湖區(qū)人民法院執(zhí)行法官的主持下騰退案涉房屋。 南都公司辯稱：未收到過森都公司對于租賃合同的備案，故對于租賃合同是不知曉的。 森都公司向一審法院起訴請求：1、陳光富對森都公司承租的杭州市紫荊花路聯(lián)合大廈Ａ座605-2室房屋排除妨害、恢復(fù)原狀；2、陳光富賠償森都公司因妨害行為產(chǎn)生的聯(lián)合大廈Ａ座605-2室房屋租賃使用損失172312元及利息損失（以3.5元／天／平方米為單價，自2018年6月1日起暫計算至2018年11月29日，實際計算至陳光富排除妨害之日止；利息損失以中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%為標(biāo)準(zhǔn)，從2018年6月1日起計算至房屋租賃使用損失清償之日止）；3、陳光富賠償森都公司因其妨害行為造成森都公司另行租房、牌匾遺失、公章重刻、登報、財務(wù)Ｕ盾的直接經(jīng)濟(jì)損失84675元及利息損失（利息損失以中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%為標(biāo)準(zhǔn)，從2018年6月1日起計算至上述直接經(jīng)濟(jì)損失清償之日止）；4、案件受理費、財產(chǎn)保全申請費由陳光富負(fù)擔(dān)。 一審法院認(rèn)定事實：2009年4月30日，由蔡山河作為股東和法定代表人的青山湖公司向森都公司及其法定代表人毛燕穎借款200萬元，并由蔡山河作為擔(dān)保方，各方簽訂《借款協(xié)議》，約定：由蔡山河在華海公司投資開發(fā)并擁有的位于杭州市××路××號××大廈××座××層××室××平方米辦公樓作價200萬元抵押給森都公司；如華海公司在12個月內(nèi)無法歸還借款本息，則上述房屋歸森都公司所有，產(chǎn)生的過戶稅費由青山湖公司、蔡山河承擔(dān)。同日，森都公司向青山湖公司支付200萬元。2009年10月16日，華海公司（甲方、出租方）與森都公司（乙方、承租方）簽訂合同編號為200910161號的《房屋租賃合同》，約定甲方將位于杭州市××路××號××大廈××座××層××室××建筑面積為272平方米的房屋出租給乙方；租賃期限為20年，自2009年6月1日至2029年5月31日止；雙方確認(rèn)至本合同簽訂時，甲方已將本合同所涉租賃物業(yè)在2009年6月1日交付給乙方；乙方需按54400元／年向甲方支付房屋租金（含物業(yè)管理費及水、電、空調(diào)等費用），本合同20年租賃期限共計房屋租金為1088000元整；鑒于甲方法定代表人及股東蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共計2049172元整，故甲方同意本租賃合同所涉乙方需支付的租金、物業(yè)管理及水、電、空調(diào)、全部費用1088000元整均向其股東蔡山河收取或在其股本和分紅中抵扣，乙方無須再向甲方支付任何費用；甲方承諾如本合同租賃房屋一旦可分割產(chǎn)權(quán)到戶的，屆時無論雙方已履行本租賃合同至何時，甲方均無條件應(yīng)將該房屋按9000元每平方米的價格轉(zhuǎn)讓過戶給乙方；租賃期限內(nèi)，如因甲方原因?qū)е乱曳綗o法繼續(xù)使用房屋的，甲方除應(yīng)退還未滿年限的租金及賠償全部裝修損失外，還應(yīng)按合同租金總額的30%向乙方支付違約金。同日，雙方還簽訂了合同編號為×××62、200910163號的《房屋租賃合同》，將租賃期限延長至45年。上述合同簽訂后，森都公司對案涉房屋進(jìn)行裝修，并搬入進(jìn)行辦公使用。華海公司系杭州市西湖區(qū)紫荊花路2號聯(lián)合大廈1幢、2幢房產(chǎn)的原所有權(quán)人。2009年12月，華海公司以聯(lián)合大廈1幢、2幢房產(chǎn)作最高額抵押對外借款，陳光富委托農(nóng)行浙大支行以委托貸款方式，并分別于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向華海公司發(fā)放貸款共計1.4億元。華海公司與農(nóng)行浙大支行辦理了聯(lián)合大廈1幢、2幢房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)。后因華海公司逾期支付利息，農(nóng)行浙大支行于2012年3月28日向杭州中院起訴，要求解除農(nóng)行浙大支行與華海公司之間簽訂的《委托貸款借款合同》及華海公司歸還貸款本息、支付律師費，并確認(rèn)其對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25號民事判決書，判決華海公司歸還農(nóng)行浙大支行貸款本金1.4億元及自2012年3月20日至判決確定履行之日止的按年利率19.98%計算的利息；支付律師費2938817元；農(nóng)行浙大支行對西湖區(qū)××路××號××幢××幢房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。因華海公司未履行生效判決確定的義務(wù)，農(nóng)行浙大支行向杭州中院申請強制執(zhí)行，案號為（2013）浙杭執(zhí)民字第128號。2016年1月8日，農(nóng)行浙大支行向杭州中院申請變更陳光富為申請執(zhí)行人。2016年3月8日，杭州中院作出（2016）浙01執(zhí)異2號執(zhí)行裁定書，裁定變更陳光富為（2013）浙杭執(zhí)民字第128號案件申請執(zhí)行人；農(nóng)行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25號民事判決書項下的權(quán)利義務(wù)由陳光富繼受。后杭州中院于2016年3月、5月對包括案涉房屋在內(nèi)的聯(lián)合大廈的部分房屋進(jìn)行了兩次司法網(wǎng)絡(luò)拍賣，并在拍賣公告中明確載明案涉房屋目前存在租賃情況，此次以存在租賃情況的現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣，一旦買受后買受人須接受目前的租賃現(xiàn)狀。該兩次拍賣均流拍。2016年6月17日，杭州中院作出（2013）浙杭執(zhí)民字第128-2號執(zhí)行裁定書，裁定將包括案涉房屋在內(nèi)的約30套房屋作價236222944元抵債給陳光富所有。2017年6月27日，陳光富取得紫荊花路2號1幢605室房屋產(chǎn)權(quán)證。因陳光富不認(rèn)可森都公司的對案涉房屋享有的租賃權(quán)，故其于2018年6月1日在聯(lián)合大廈Ａ座605室房屋門口加裝鐵門，導(dǎo)致森都公司無法進(jìn)入案涉房屋辦公。2018年10月29日，陳光富將該鐵門拆除。2018年11月20日，南都公司根據(jù)陳光富的要求，對聯(lián)合大廈Ａ座605室房屋進(jìn)行停電。另查明，聯(lián)合大廈Ａ座605室房屋的總建筑面積為860.61平方米，其中由森都公司使用的605-2室房屋的面積為272平方米。還查明，華海公司與森都公司還于2013年12月16日簽訂合同編號為201312161、201312162、201312163號的《房屋租賃合同》，再次確認(rèn)森都公司向華海公司承租的案涉房屋的租賃期限為45年，租賃期間同2009年簽訂的三份《房屋租賃合同》。 一審法院認(rèn)為：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同終止時將房屋歸還出租人的合同。承租人締約的目的是取得房屋的使用權(quán)，出租人則是為了收取租金。租賃權(quán)雖然是基于租賃合同產(chǎn)生，本質(zhì)上屬于債權(quán)，但具有物權(quán)的對抗效力。本案中，森都公司與華海公司簽訂的合同雖名為《房屋租賃合同》，但根據(jù)合同約定，雙方簽訂合同的真實意思表示是華海公司以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，與法律規(guī)定的房屋租賃合同名實不符。至于杭州中院拍賣公告載明的“以存在租賃情況的現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣”，應(yīng)當(dāng)是杭州中院在司法拍賣過程中，對當(dāng)事人主張的以享有租賃權(quán)對案涉房屋進(jìn)行占有使用的現(xiàn)狀的確認(rèn)，并非對租賃權(quán)的司法確認(rèn)。故本案不適用《合同法》第二百二十九條規(guī)定的“買賣不破租賃”規(guī)則。現(xiàn)案涉房屋已于2016年6月17日經(jīng)杭州中院裁定，由陳光富以以物抵債的方式取得所有權(quán)，陳光富至此取得案涉房屋占有、使用、收益、處分的物權(quán)權(quán)利。且排他性是物權(quán)的基本屬性，即使森都公司基于債權(quán)取得案涉房屋的使用權(quán)，該權(quán)利亦不能對抗陳光富對案涉房屋所享有的物權(quán)。故森都公司以其對案涉房屋享有租賃權(quán)為由，要求陳光富排除妨害并賠償相應(yīng)的損失，于法無據(jù)，一審法院不予支持。至于森都公司因?qū)Π干娣课輪适褂脵?quán)產(chǎn)生占有權(quán)益的損害，其可以債權(quán)關(guān)系另行向相關(guān)債務(wù)主體主張，其權(quán)益并不會因此遭受實體損害，這也是與《房屋租賃合同》約定的如因華海公司原因?qū)е律脊緹o法繼續(xù)使用房屋的，華海公司除退還未滿年限的租金及賠償森都公司全部裝修損失外，還應(yīng)按合同租金總額的30%向森都公司支付違約金的內(nèi)容是相符的。綜上，森都公司的訴訟請求，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二條第三款、第二十八條、第三十九條規(guī)定，判決：駁回森都公司的訴訟請求。案件受理費收取5155元、訴訟保全申請費3512元，共計8667元，由森都公司負(fù)擔(dān)。 二審期間，陳光富向本院提交以下證據(jù)材料：1、杭州市西湖區(qū)人民法院（2018）浙0106民初7998號和本院二審（2020）浙01民終1209號民事判決書，欲證明華海公司與森都公司簽訂的名為房屋租賃合同，實際系華海公司以房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，且森都公司拒不將房屋騰退交還給陳光富，已經(jīng)構(gòu)成對陳光富的物權(quán)的侵害。2、毛燕穎發(fā)給陳光富的微信，欲證明森都公司自認(rèn)非法占用案涉房產(chǎn)，且同意支付占用費用。經(jīng)質(zhì)證，森都公司對證據(jù)1的真實性無異議，但認(rèn)為其對該生效判決已經(jīng)申請再審。對證據(jù)2的真實性予以確認(rèn)，但內(nèi)容系陳光富的錯誤解讀，因為履行判決毛燕穎需要相關(guān)票據(jù)。南都公司對證據(jù)1的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性均無異議，對證據(jù)2認(rèn)為和本案沒有關(guān)聯(lián)性。本院認(rèn)為，杭州市西湖區(qū)人民法院（2018）浙0106民初7998號和（2020）浙01民終1209號民事判決書對森都公司上訴所稱的相關(guān)事實進(jìn)行了認(rèn)定，兩份判決系生效判決。聊天記錄不足以證明陳光富主張的事實，本院不予確認(rèn)。 經(jīng)審理，本院二審查明：根據(jù)西湖區(qū)人民法院（2018）浙0106民初7998號民事判決，陳光富于2018年8月提起訴訟，要求森都公司騰退所占用的杭州市紫荊花路2號1幢605室房屋交還給陳光富，并賠償陳光富房屋占有使用費等。在該案中，一審法院認(rèn)定華海公司和森都公司之間簽訂的《房屋租賃合同》是華海公司以房屋使用權(quán)抵償其法定代表人蔡山河對森都公司的欠款；認(rèn)定森都公司不能根據(jù)《房屋租賃合同》對抗陳光富的物權(quán)；認(rèn)定森都公司拒不騰退房屋，侵犯了陳光富的物權(quán)。故判決森都公司將杭州市紫荊花路2號1幢605室房屋騰退并交還給陳光富。森都公司不服上述判決，提起上訴，根據(jù)本院（2020）浙01民終1209號案件審理結(jié)果，二審維持一審判決。 其余事實和一審法院查明的事實一致，予以確認(rèn)

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費10310元，由浙江森都住宅科技開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決

審判長黃江平 審判員石清榮 審判員韓圣超 二〇二一年二月九日 書記員郭澤夏

2021-04-14