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原告中國建設銀行股份有限公司廣州從化支行與被告張鐘煒金融借款合同糾紛一案，本院于2020年8月5日立案后，依法適用簡易程序于2020年12月10日公開開庭進行審理。原告的委托訴訟代理人顏孝慧、被告廣州市海杰房地產開發有限公司的委托訴訟代理人吳海濱到庭參加了訴訟，被告張鐘煒經本院合法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原告中國建設銀行股份有限公司廣州從化支行向本院提起訴訟請求：1、請求法院宣布《個人住房（商業用房）借款合同》項下貸款提前到期，判令被告立即償還《個人住房（商業用房）借款合同》項下貸款本金余額594351.55元、利息17743.16元、罰息及復利371.04元（暫計至2020年12月2日，后續按照合同約定及人民銀行相關利率規定計算至實際清償之日止），上述合計612465.75元。2、請求法院判令原告建設銀行就上述債權對位于上苑（自編1、2、3、4、5、6、7號樓及地下室）自編2號樓7層704房的抵押物拍賣、變賣所得價款享有優先受償權。3、

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請求法院判令被告廣州市海杰房地產開發有限公司對上述債務承擔連帶清償責任。4、請求法院判令被告承擔本案的訴訟費、財產保全費等實現債權的費用。 事實和理由：原告建設銀行與被告廣州市海杰房地產開發有限公司簽訂了《樓宇抵押貸款合作協議》，合同約定被告對原告向購房人發放的住房抵押貸款，在原告最高貸款額限度內，同意為所有購房人之每一筆貸款，提供無條件、不可撤銷的連帶保證。被告廣州市海杰房地產開發有限公司的保證期限自原告建設銀行將貸款資金劃入被告二的銀行賬戶之日起至辦妥《房地產權證》和《他項權利證》，并交原告保管之日止。保證范圍包括抵押貸款本金、抵押貸款本金所生利息、原告建設銀行為實現債權而發生的有關費用。另被告廣州市海杰房地產開發有限公司與被告張鐘煒簽訂了《廣州市商品房買賣合同（預售）》，合同約定被告張鐘煒以895319元整價格向被告廣州市海杰房地產開發有限公司購買項目中的上苑（自編1、2、3、4、5、6、7號樓及地下室）自編2號樓7層704房，購房余款620000元按照按揭方式付款。2017年10月18日，原告與被告張鐘煒簽訂了編號為440101738-2012-20172561014《個人住房（商業用房）借款合同》，合同約定借款本金為人民幣陸拾貳萬元整；借款期限為叁佰陸拾個月（即2017年10月20日至2047年10月20日），貸款利率為浮動利率即在起息日基準利率水平上上浮5%，即年利率為5.145%；貸款的利率于每年的1月1日調整；逾期罰息利率為合同所執行貸款利率的水平上上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止，按合同約定規則計算出的借款逾期利率和約定的計息方式計收罰息和復利；還款方法采用等額本息還款方法；本合同項下擔保方式為抵押加階段性保證，抵押財產為位于上苑（自編1、2、3、4、5、6、7號樓及地下室）自編2號樓7層704房。2017年10月20日，原告依約發放貸款620000元。但被告未依約履行還款義務，經原告多次催收后，被告至今仍未依約還款，已構成嚴重違約。有鑒于此，原告現為維護自身的合法權益，依據相關法律的規定，特向貴院提起訴訟，并懇請貴院支持原告上述所有的訴訟請求。 原告為證明自己的主張向本院提交了以下證據：1.《樓宇抵押貸款合作協議》；2.《廣州市商品房買賣合同（預售）》；3.《個人住房（商業用房）借款合同》（合同編號：440101738-2012-20172561014）；4.個人貸款支付憑證；5.《不動產登記證明》編號：粵（2018）廣州市不動產證明第09005515號；6.貸款賬戶基本信息復印件；7.《貸款賬戶基本信息》（更新至2020年12月2日）；8.個人貸款對賬單（截至2020年12月1日）；9.不動產登記查冊表。以上證據，經本院與原件核對無異。 被告廣州市海杰房地產開發有限公司辯稱：一、關于原告的第一項訴訟請求。因為我方不清楚被告張鐘煒與原告之間的合同履行情況，更不清楚張鐘煒的具體還款情況，且原告未提供被告的還款明細，我方無法從中核實原告所主張的金額是否準確，故請法庭依法核實后作出公平、公正的判決。二、關于原告的第二項訴訟請求。我方認可原告對涉案的上苑2號樓704房的抵押物所享有的優先受償權，且原告已提供了《不動產登記證明》等證據予以證實，請法庭支持原告訴請。三、關于原告的第三項訴訟請求，我方持反對意見。根據《擔保法》第28條的規定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任，債權人放棄物的擔保的，保證人在債權人放棄權利的范圍內免除保證責任。考慮到原告未放棄物的擔保，因此，即使原告認為海杰公司應當承擔保證人的責任，海杰公司也僅需對物的保證以外的范圍承擔責任。另外，海杰公司曾多次通知、催促被告張鐘煒及其姐姐張梅花配合辦理涉案房屋的不動產權證，但被告張鐘煒均不用理會，拒絕履行納稅及協助辦證的義務。海杰公司在本案中是沒有任何過錯的，依照公平原則，也應當先通過拍賣或者變賣上述房屋的方式實現原告債權。綜上所述，本案是因為被告張鐘煒拒絕還款引起的訴訟糾紛，海杰公司在本案中無任何過錯，請求法庭依照公平原則作出公正的裁判。 被告張鐘煒經本院合法傳喚未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見、證據材料，視為放棄答辯、舉證、質證的權利。 經審理查明：2017年3月16日，廣州市海杰房地產開發有限公司（甲方）與原告建行從化支行（乙方）及廣州市海杰房地產開發有限公司（丙方、保證方）簽訂了《樓宇抵押貸款合作協議》（編號:2017001號），約定：“甲乙丙三方就甲方依法開發建設并銷售的座落于廣州市從化太平鎮神崗上聯社（或地段）的經批準命名為“上苑”的商品樓宇進行抵押貸款合作；乙方為甲方整個項目的住宅、商業用房、車位的購房人提供相關的貸款業務。丙方對乙方向甲方提供的階段性放款服務對應的借款，在抵押房屋未辦妥抵押登記（備案）期間，提供第三方連帶責任擔保；本協議合作期限為五年，從本協議生效之日起計算……”。 2017年5月9日，廣州市海杰房地產開發有限公司與張鐘煒簽訂了《廣州市商品房買賣合同（預售）》（編號：201705142152），其中載明：“合同當事人：甲方（賣方）：廣州市海杰房地產開發有限公司，乙方（買方）：張鐘煒……第四條，乙方所購商品房為本合同第二條約定的項目中的上苑（自編1、2、3、4、5、6、7號樓及地下室）自編2號樓7層704房（下稱該商品房）。地址：從××區太平鎮××地××（自××樓）704房。第七條，甲方與乙方約定的按下列第1種方式計算該商品房價款……總金額（人民幣）895319元……第八條，付款方式甲方同意乙方按按揭貸款方式付款……除首期款外，剩余房款金額620000元……須于2017年7月30日前申請辦理銀行按揭手續，并按照按揭方式付款。按揭銀行是中國建設銀行股份有限公司廣州從化支行。 2017年10月18日，被告張鐘煒與原告簽訂了合同編號為440101738-2012-20172561014的《個人住房（商業用房）借款合同》。合同約定貸款金額為人民幣陸拾貳萬元整，借款期限為360個月，自2017年10月20日至2047年10月20日，每月等額本息還款。借款利率在基準利率的水平上上浮5%，即年利率5.145%；逾期罰息利率為合同所執行貸款利率的水平上上浮50%。合同中還約定相關違約責任，第十六條第一款借款人違約情形：“1.借款人不按本合同約定按時足額償還借款本息或其他應付款項”，第十七條貸款人救濟措施約定：“出現上述任一違約情形或可能危及貸款人債權的情形，貸款人有權行使下述—項或幾項權利：1．停止發放本合同項下的借款；2．宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關費用；……4．向借款人收取違約金；……6.對于借款人未按時還清的任意一期借款本金和利息（包括被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止，按本合同約定規則計算出的借款逾期罰息利率和約定的結息方式計收罰息和復利；……11.行使擔保權利；”本合同項下擔保方式為抵押加階段性保證，由保證人廣州市海杰房地產開發有限公司提供階段性連帶責任保證，階段性保證人自原告將貸款資金劃入被告廣州市海杰房地產開發有限公司的銀行賬戶之日起至廣州市海杰房地產開發有限公司辦妥《房地產權證》和《他項權利證》交原告保管之日止，為借款人的債務承擔連帶保證責任，保證范圍包括合同項下抵押貸款本金、抵押貸款本金所生利息（含罰息、復利、違約金等）以及原告為實現債權而發生的有關費用，包括但不限于訴訟費、財產保全費等。被告張鐘煒同意以其位于從××區太平鎮××地××（自××樓）704房的房產為上述借款申請作抵押擔保，并在抵押人處簽字。原告提交了案涉房產的不動產登記證明，證明案涉房產已經辦理抵押預告登記（產權登記字號：18預登13329469），但尚未辦理正式抵押登記手續。 2017年10月20日，原告依約向被告張鐘煒發放貸款620000元。被告自2020年2月20日起未正常還款，截至2020年12月2日，被告尚欠本金594351.55元、利息17743.16元、罰息及復利為371.04元。 另查，本院根據原告申請于2020年8月7日作出（2020）粵0117民初3932號民事裁定書，查封了被告張鐘煒位于從××區太平鎮××地××（自××樓）704房的房產（合同號：201705142152）

一、被告張鐘煒應于本判決生效之日起十日內向原告中國建設銀行股份有限公司廣州從化支行清償貸款本金594351.55元及利息、罰息、復利【逾期利息、罰息、復利按照《個人住房（商業用房）借款合同》（合同編號：440101738-2012-20172561014）約定的方式及標準計至貸款實際清償完畢之日止，其中罰息不得計收復利】。 二、被告廣州市海杰房地產開發有限公司對本判決第一項確定的債務承擔連帶清償責任；被告廣州市海杰房地產開發有限公司承擔保證責任后，有權向被告張鐘煒追償。 三、駁回原告中國建設銀行股份有限公司廣州從化支行的其他訴訟請求。 如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案受理費4934元、財產保全費3554元，合計8488元（原告已經預交），由被告張鐘煒、廣州市海杰房地產開發有限公司負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。 當事人上訴的，應在遞交上訴狀的次日起七日內按不服一審判決部分的上訴請求數額的相應標準，向廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費，逾期不交的，按自動撤回上訴處理

審判員歐陽燕桃 二〇二〇年十二月二十二日 書記員高萌菲

2021-04-23