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原告東營未羊運營管理有限公司（以下簡稱未羊管理公司）與被告胡鑫鑫房屋租賃合同糾紛一案，本院于2021年2月23日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告未羊管理公司的委托訴訟代理人韓迎迎、吳鵬飛，被告胡鑫鑫的委托訴訟代理人胡永光到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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原告未羊管理公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與被告于2020年10月22日簽訂的《東營市市直公共租賃住房租賃合同》；2、判令被告向原告支付房屋占用費2964.96元（暫計算至2020年12月31日）及自2021年1月1日起至實際騰退房屋之日的占用費（按每月每平方18元計算）；3、判令被告將承租的東營市東營區登州路6號惠安小區3幢1單元1002室房屋騰退并交予原告收回；4、判令被告支付律師代理費2500元；5、案件訴訟費由被告承擔。事實和理由：2020年10月22日，原、被告簽訂《東營市市直公共租賃住房租賃合同》，被告承租東營市東營區登州路6號惠安小區3幢1單元1002室房屋，期限自2020年11月1日至2021年10月31日，年租金2472元，合同第十條就合同的解除和終止約定如下：承租人擅自將租賃房屋分租、轉租、轉借的，原告有權解除合同。合同十二條就違約責任約定：因承租人原因導致合同解除或者合同到期后未續簽租賃合同，承租人拒絕交回房屋的，出租人按照每月每平方18元收取逾期騰房占用使用費。因清退產生的相關費用由被承租人承擔，包括但不限于搬運費、保管費、公告費、律師費等。合同簽訂后，被告將承租的房屋轉借給他人，根據合同約定，原告有權解除合同并要求被告騰退房屋。 被告胡鑫鑫辯稱，一、乙方（指胡鑫鑫）現居住的慧安小區3-1-1002房屋是在2015年11月11日由東營市人民政府委托的東營市住房和城鄉建設局按東營市公共租賃住房管理辦法（試行）（東營市人民政府辦公室于二Ｏ二一年二月二十八日發布）第十七條公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入家庭戶的要求規定分得和住進的國有資產房屋，并簽有2015年11月11日至2021年11月11日連續6年的《東營市市直公共和租賃住房租賃合同》（后三年的合同已被丙方（指未羊管理公司）在還差一年零1個月才能期滿的2020年10月22日以重簽新合同為由強行扣留了）。所以丙方以新合同中的第十條和第十二條部分條款作為訴訟理由是違反東營市人民政府東政辦法［2011］4號第三十條的，規定公共租賃住房合同期限原則上為3年，以及第三十六條，有出租、出借公共租賃住房的公共租賃住房產權單位可解除租賃合同，住房城鄉建設部門將其行為記入信用檔案，承租人3年內不得申請公共租賃住房的規定政策。同時乙方認為甲（指東營市住宅發展中心）、乙、丙在2020年10月22日簽訂的東營市市直公共租賃住房租賃合同中引用合同法和建設部第11號令也是與東營市人民政府東政辦法［2011］4號的政府政策規定相違被是錯誤的。理由是：1、甲、乙、丙方在2020年10月22日簽訂的《東營市市直公共租賃住房租賃合同》中，乙方居住使用的慧安小區3-1-1002房屋標的物是東營市人民政府國有資產房屋，該合同應是和土地使用權一起出租出讓的租賃合同，是和農村土地承包經營權租賃合同及企業租賃經營合同是一樣性質的合同，盡管都使用“租賃”字樣，雖包含租賃的一些特征，但不同于合同法規定的合同關系，也不適用合同法的規定，更不受合同法的調整。2、甲、乙、丙在2020年11月22日簽訂《東營市市直公共租賃住房租賃合同》是按東政辦發（2011）4號的東營市人民政府所有的房屋產權租賃合同，而建設部的第11號令是于2012年7月15日發布的，其令比東政辦發（2011）4號令晚了一年半的時間，再說東政辦發（2011）4號令更不是依據建設部第11號令制定的，所以該合同也不能用建設部第11號令調整。3、乙方胡鑫鑫居住的慧安小區3-1-1002房屋是東營市人民政府的資產房屋，是按照對低收入家庭的基本保障政策規定分得的使用權房屋，它不因法定事由不得被剝奪。乙方住房保障資格并非丙方及甲方授予，丙方既不是公共租賃住房的所有人，也不是該房屋所有人依法受托管理者，故無權取消乙方的住房資格。4、丙方和甲方按甲乙丙方在2020年10月22日簽訂《東營市市直公共租賃住房租賃合同》的第十二條違約責任每月每平方18元及其它訴訟費用讓被告胡鑫鑫承擔的請求是沒有法律依據的，并嚴重違反了東營市人民政府東政辦發【2011】4號的第六章第三十六條，有出租、出借公共租賃住房的公共租賃住房產權單位可解除租賃合同，住房城鄉建設部門將其行為計入信用檔案，承租人3年內不得申請公共租賃住房的政策規定。二、原告自2020年10月26日就強行把被告和家人的刷臉及用130××××8629手機開門程序停用，致使被告與家人喪失了依法取得和享用的惠安小區3幢1單元1002房屋的居住使用權，至今無法進住。此果是由甲和丙故意共同侵犯了被告和家人的住宅等權利，應承擔違約責任。最后請求貴院認真參照被告的陳述，依據東營市政府辦公室關于印發東營市公共租賃住房管理辦法（試行）的東政辦發【2011】4號通知精神，對原告的訴訟請求不予支持并將原告對被告的民事起訴予以駁回，再判令原告因故侵犯被告的住宅使用權支付被告交通及誤工費600元和對停用3-1-1002房屋（2020年10月26日至該案判決執行終結時間）的租金。 當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。未羊管理公司、胡鑫鑫提交的《東營市市直公共租賃住房租賃合同》，本院予以確認。未羊管理公司提交的承諾書、通話錄音、公租房巡查視頻及巡查記錄表、公租房智慧管理平臺出行管理截圖、委托代理合同及發票、政府采購合同、市直公租房清退審批表、文件，本院予以確認。胡鑫鑫提交的文件、公租房租賃手續辦理須知、提報公租房復核材料通知、銀行付款簽購單，本院予以確認。 根據審查確認的證據和當事人的當庭陳述，本院認定以下事實： 2015年11月11日，東營市住房和城鄉建設局（出租方、甲方）、胡鑫鑫（承租方、乙方）簽訂《東營市市直公共租賃住房租賃合同》，約定：房屋位于，建筑面積82.36平方米，乙方承租該房屋僅作為家庭居住使用，租賃期限三年，年租金總額為3336元。租賃期滿后或因乙方責任導致退房的，依附于房屋的裝修歸甲方使用，乙方不得拆除不得向甲方索取費用。租賃期間，乙方有下列情形之一的，甲方有權解除租賃合同，收回房屋：1、承租期內住房、收入等發生變化，不再符合保障條件的；2、擅自將承租住房轉租、出借（實際居住人為申請家庭成員以外的人員）或互換承租房屋的……，乙方違反上述規定，在甲方規定期限內拒不整改的，甲方有權取消其保障資格。租賃期滿，乙方未續簽合同或經審核不再具備承租資格而又無正當理由拒不騰退房屋的，由甲方責令其退房，并按其實際居住期限以正常居住期間房租的2至5倍收取占用費。2018年12月26日，東營市住房和城鄉建設局（出租方）、胡鑫鑫（承租方）續簽《東營市市直公共租賃住房租賃合同》，租期自2018年11月11日至2021年11月10日。 2019年7月31日，東營市住房和城鄉建設管理局和未羊管理公司簽訂市直公共租賃住房運營管理項目《政府采購合同》，約定服務范圍為惠安小區及惠園小區內全部公共租賃住房，服務期限一年。服務內容為配合甲方組織選房工作、配合甲方組織開展租賃合同簽訂、續簽、變更等工作、辦理入住退房手續、對公租房日常使用情況進行巡查、綜合管理服務事項等。甲方授權乙方享有甲方與住戶簽訂的《東營市市直公共租賃住房租賃合同》中的日常巡查、催繳租金及房屋清退等權利。合同還約定了其他事項。2020年7月29日，雙方續簽《政府采購合同》。 2020年10月22日，東營市住宅發展中心（東營市住房和城鄉建設管理局下屬單位）（出租方、甲方）、胡鑫鑫（承租方、乙方）、未羊管理公司（運營管理方、丙方）就涉案房屋簽訂《東營市市直公共租賃住房租賃合同》（同時收回2018年12月26日的合同），約定乙方承租該房屋僅作為本人及共同申請人家庭居住使用，租賃期限為2020年11月1日至2021年10月31日，年租金2472元。租賃期滿后或因乙方責任導致退房的，固定或依附于房屋的裝飾裝修及確保房屋原有使用功能的設施設備歸甲方使用，乙方不得拆除不得向甲方索取費用。丙方不定期對乙方進行入戶巡查，不定期采集住戶信息，對乙方違規使用公租房的行為，丙方有權要求乙方限期騰退房屋，乙方拒不騰退的，丙方有權向法院提起訴訟。乙方有下列情形之一的，甲方或丙方有權解除合同，由丙方收回房屋：1、家庭成員住房、收入等發生變化，不再符合公共租賃住房保障條件的；2、擅自將承租房屋分租、轉租、轉借（經巡查發現3次實際居住人為申請家庭成員以外的人員，視為轉租轉借）或擅自調換所承租的公共租賃住房的……。因乙方原因導致合同解除或合同到期后未續簽租賃合同，乙方拒絕交回房屋的，甲方或丙方按照每月每平方18元收取乙方逾期騰房占有使用費。丙方負責相關的清退工作，并由丙方代為催繳租金、占有租金、違約金等，因清退產生的相關費用由胡鑫鑫承擔，包括但不限于搬運費、訴訟費、律師費、執行費等。合同簽訂當日，胡鑫鑫支付了2472元的房屋租賃費。同日，胡鑫鑫出具承諾書，載明預留電話135××××4780作為市直公租房智能門禁系統訪客呼叫開門使用，同時將胡永光作為共同居住人員信息錄入人臉識別智能門禁系統。 2019年8月16日、2020年12月20日、2021年3月19日，未羊管理公司工作人員進行公共租賃住房巡查，發現惠安小區第3幢1單元1002號房屋居住人為郭振河、楊學花，胡鑫鑫及其家人長期不在房屋居住。根據東營市公租房智慧管理平臺顯示的單元門出入記錄，2020年1月至2021年3月17日，惠安小區第3幢1單元1002號房屋住戶，除零星幾次以人臉識別方式開門，其余均為語音對講方式開門，即撥打胡鑫鑫預留的電話，電話接通后在電話上按＃號開門。2020年11月份，未羊管理公司關閉了涉案房屋的手機語音進門功能。2020年12月22日，就涉案房屋東營市住宅發展中心作出了《市直公租房清退審批表》，要求解除合同，限期7天騰退房屋。 東營市住房和城鄉建設管理局的職責包括負責城鎮中等偏下收入和低收入家庭住房保障工作。東營市住宅發展中心系東營市住房和城鄉建設管理局下屬單位，其職權包括東營中心城區公共租賃住房等保障性住房發展規劃及年度建設計劃編制的基礎性工作并組織實施。 2021年1月16日，未羊管理公司因本案糾紛與山東正義之光律師事務所簽訂委托代理合同，并支付律師代理費2500元

一、解除原告東營未羊運營管理有限公司與被告胡鑫鑫、東營市住宅發展中心于2020年10月22日簽訂的《東營市市直公共租賃住房租賃合同》，被告胡鑫鑫于本判決生效之日起十日內將承租的東營市東營區登州路6號惠安小區3幢1單元1002室房屋騰退交予原告收回； 二、被告胡鑫鑫于本判決生效之日起十日內支付原告東營未羊運營管理有限公司自2021年2月23日起至實際騰退房屋之日止按每月1482.48元計算的房屋占有使用費（扣除應退還的租金1700元），并支付律師代理費2500元； 三、駁回原告東營未羊運營管理有限公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件受理費50元，減半收取計25元，由被告胡鑫鑫負擔。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省東營市中級人民法院

審判員李素紅 二〇二一年四月二十一日 書記員王廷廷

2021-06-01