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原告廣州鐵路投資建設集團有限公司訴被告廣州市荔灣廣場物業管理有限公司物權保護糾紛一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人付科堯、陳小玲，被告委托訴訟代理人柯勁恒、郭力荔到庭參加了訴訟。本案現已審理終結

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原告提出訴訟請求：1、請求依法判決被告立即停止侵害，將非法侵占的廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場物業返還原告；2、請求依法判決被告向原告支付2019年3月6日起的場地占用費本金2749328.66元（自2019年3月6日起算，暫計算至2019年8月31日，實際應計算至被告返還廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場之日止）及利息（自2019年3月6日起算，計算至被告實際支付全部費用之日止，按照銀行同期貸款利率的雙倍計算）；3、本案的訴訟費用由被告承擔。 事實與理由：原告為廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場不動產權利人，于2019年03月06日取得不動產權證書，被告為廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場實際使用人。原告取得產權證書后，要求被告交還停車場，但被告拒不交還。原告于2019年04月04日發函要求被告交還廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場，并于2019年08月30日委托律師向被告發出律師函，要求被告停止侵害，將非法侵占的停車場交還于原告，均遭到被告拒絕。在此期間，原告也多次通過電話、會議等要求被告返還停車場，但被告拒不交還場地，至今仍占用廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場。根據《物權法》的相關規定，不動產物權的設立，經依法登記，發生效力，被告占有廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場的行為屬于非法占有。為維護原告的合法利益，望貴院判如所請。 被告答辯稱：一、原告所有權存在瑕疵，且對我方負有高額債務，無權請求我方交付停車場。（一）原告對案涉停車場的所有權存在瑕疵，無權請求我方交付停車場。原告作為廣州市政府獨資的國有獨資企業，于2019年3月6日從廣州市規劃和自然資源局（以下簡稱“規劃資源局”）處無償接收了案涉停車場的所有權。根據相關規定，原告取得所有權的前提應當是劃出方（即規劃資源局）在劃轉時沒有債務或已就債務有妥善處置方案。劃出方規劃資源局尚拖欠我方六年高達832.26萬元的案涉停車場物業管理費、水電公攤費用。根據《廣東省物業管理條例》第四十七條的規定，物業產權轉移時，應當結清物業服務費用。我方已就此向廣州市荔灣區人民法院提起訴訟，案號為（2019）粵0103民初7822號。在此情況下，劃出方規劃資源局既未通知我方也未制作還款計劃便進行了變更所有權登記的行為，已嚴重違反了法律禁止性規定，并嚴重損害了我方的利益。（二）原告對案涉停車場劃出方規劃資源局的物業管理費等債務負有連帶清償責任。債務人重大資產的無償轉讓，將嚴重損害債權人的利益，無償受讓人應當在資產價值范圍內對債務人的債務承擔連帶責任。同時《企業國有產權無償劃轉管理暫行辦法》第八條也明文規定劃出方應當就無償劃轉事項通知本企業（單位）債權人，并制訂相應的債務處置方案。該立法目的正是為了保護債權人的利益。案涉停車場規模超過2萬平方米，已然屬于重大資產。劃出方規劃資源局和原告均為廣州市政府的部門及獨資企業，案涉停車場從規劃資源局被無償劃轉至原告名下，屬于廣州市政府內部資源調配，當中的資產流轉分配與《公司法》中關于公司分立的資產流轉相似，也應當參照《公司法》第一百七十六條關于“公司分立前的債務由分立后的公司承擔連帶責任”的規定執行。原告應當在案涉停車場的價值范圍內對劃出方規劃資源局的債務承擔連帶責任。二、即使最終法院認定我方應當支付場地占用費，原告訴請支付的場地占用費的計算期間及計算標準也均存在錯誤，總金額明顯畸高。（一）場地占用費的計算期間存在錯誤。我方于2019年4月9日才收到停車場業主請求我方撤出場地的請求。由于2013年6月20日，我方與廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心（以下簡稱“服務中心”）簽訂了《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》，合同到期后，我方與案涉停車場前業主規劃資源局之間存在不定期的租賃關系，在原告向我方明確要求停止租賃前，我方仍有權合法租用停車場。原告無權請求我方支付2019年3月6日至2019年4月9日之間的場地占用費。（二）場地占用費的計算標準存在錯誤。原告請求我方支付場地使用費的標準來自其自行委托制作的鑒定書，我方不予認可。我方認為應當以案涉停車場的凈利潤作為計算原告損失的標準，原告訴請場地占用費的計費標準畸高，不能作為衡量損失的依據。三、我方認為即使我方要對案涉停車場向原告支付一定費用，只能向原告支付案涉停車場在未交付給原告之前的損失，該損失不應當僅以場地的租金衡量，應當將該段時間經營案涉停車場的總收入扣減經營成本后所得的純利潤，作為原告的損失計算依據。 經審理查明：廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層（停車場）建筑面積22443.28平方米，于2019年3月6日經劃撥登記至原告名下。 2019年4月4日，原告向被告發出《廣州鐵投集團關于接管荔灣廣場停車場的函》，稱：其已取得案涉停車場的產權，通知被告將該停車場交還原告。2019年4月9日，被告復函稱：由于停車場舊權屬人仍拖欠其巨額物業管理費，希望原告先妥善處理好停車場產權變更前拖欠的物業管理費的遺留問題。 2019年8月30日，原告委托廣東廣信君達律師事務所向被告發出《律師函》，要求被告停止侵害、返還物業并支付場地占用費。該函件于2019年9月2日由他人簽收。 經原告委托，廣東卓越土地房地產評估咨詢有限公司以2019年3月6日為評估基準日對案涉停車場月租金總額進行評估，確定委估荔灣廣場月保車位及臨時停車位月租金月租金總額市場價值評估值為463370元。被告對該評估報告不予確認，認為該評估報告由原告單方面制作，且其場地使用費計算過程中既沒有考慮正常狀況下租賃方的盈利空間，也沒有扣除實際經營過程中所產生的維護、水電、勞動力等費用，評估結果不具有公信力。2019年10月18日，被告向本院提出對案涉停車場場地占用費進行評估的申請。2019年11月13日，被告撤回上述評估申請。 另查：2019年1月30日，案外人廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心委托廣東科德律師事務所向被告發出《律師函》，通知被告在本律師函達到之日起三日內，付清拖欠的案涉場地2017年5月至2019年1月期間場地使用費及滯納金，否則將依法解除與被告簽訂的《停車場委托管理協議》并收回停車場，等等。該函件被告于當日收到。 又查：2019年6月26日，廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心訴被告房屋租賃合同糾紛一案在本院受理，該案廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心要求判令被告向其支付拖欠的2017年10月1日至2019年的3月5日的場地使用費本金515萬元以及滯納金等等，案號：（2019）粵0103民初5176號。該案經審理查明：2015年，廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心與被告就案涉停車場簽訂《停車場委托管理協議》，約定：管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月場地使用費300000元，在每月的30日前，被告以支票付款方式向廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心支付停車場當月的場地使用費，每逾期1天，按應繳未繳費總額的0.5%支付滯納金給廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心，被告拖欠場地使用費超過二個月的，廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心有權單方解除本協議并收回停車場，同時要求被告賠償因此所受到的損失，等等。簽訂合同后，案涉停車場由被告經營管理。合同期滿后，被告繼續使用案涉停車場，但從2017年5月起開始拖欠廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心場地使用費。2019年3月11日，廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心向被告發出《告知函》，告知被告案涉停車場已于2019年3月6日過戶登記至原告名下，被告應自2019年3月6日起向原告就上述不動產承擔法律責任，并立即將上述不動產交還給原告，等等。該案認為：廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心與被告簽訂的《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》實際上是租賃合同。在合同約定的期限屆滿后，被告繼續使用停車場并按《荔灣廣場負二層停車場委托管理協議》約定的標準向廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心支付場地使用費，雙方之間形成了不定期的租賃關系。該案判決：被告向廣州市國土資源和房屋管理局機關服務中心支付2017年10月1日至2019年3月5日期間的場地使用費共計514.84萬元及場地使用費的滯納金，等等。該案件現在二審審理階段

一、自本判決發生法律效力之日起三十日內，被告廣州市荔灣廣場物業管理有限公司將廣州市荔灣區ＸＸＸＸ路9號負二層停車場交還原告廣州鐵路投資建設集團有限公司。 二、自本判決發生法律效力之日起十日內，被告廣州市荔灣廣場物業管理有限公司向原告廣州鐵路投資建設集團有限公司支付2019年3月6日起至實際返還上述物業之日止的場地占用費（每月463370元）。 三、駁回原告廣州鐵路投資建設集團有限公司的其它訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 本案受理費14397元，由原告廣州鐵路投資建設集團有限公司負擔100元，由被告廣州市荔灣廣場物業管理有限公司負擔13397元。 如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于廣州市中級人民法院。 當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內按不服本案一審判決部分的上訴請求數額向廣州市中級人民法院交納上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理

審判員方婷 二〇一九年十二月六日 書記員姚曉丹

2021-06-02