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原告中國人民健康保險股份有限公司天津分公司（下稱健康保險天津分公司）與被告天津捷茂資產管理有限公司（下稱捷茂資產公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2020年1月6日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。健康保險天津分公司的委托訴訟代理人張皓惟、武小潔，捷茂資產公司及委托訴訟代理人王穎到庭參加訴訟。本案現已審理終結

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健康保險天津分公司向本院提出訴訟請求：1.請求判令被告支付裝修費用484238.99元；2.請求判令被告承擔因搬遷期間經營損失1000000元；3.請求判令被告承擔搬遷費用15000元；4.本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2018年9月26日，原、被告簽訂《同方藍海國際寫字樓租賃合同》，原告租賃被告處20層七間房屋辦公使用，具體房號為2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011，共計535.24平方米，租期為2018年10月8日到2023年11月17日，現租賃合同剛履行一年。 2019年10月21日和10月24日兩次被告向原告發出提前終止租賃合同通知函，借口集團的安排要求與原告解除上述全部租約，限定時間原告騰空全部房屋。原告因長期經營使用該租賃房屋，被告任意解除租賃合同，對原告將會造成巨大的經濟損失。首先，原告投入人力、物力和時間，對房屋進行大規模裝修，建設機房等大型辦公設備；其次，現階段年末年初之際，是原告經營的重要時間節點，搬遷造成一定時間內經營中斷，產生巨大的經濟損失；最后，辦公地大規模搬遷影響已有客戶群，造成客戶流失，原告為避免上述損失，要求被告繼續履行原租賃合同，直到租期結束。按照租賃合同10-2條款的要求，被告終止合同應賠償原告因此產生的損失，損失包括原告裝修費用、搬遷導致的經營損失及搬遷產生的費用。 捷茂資產公司辯稱，請求駁回原告的全部訴訟請求。同方藍海國際寫字樓確系因大廈整體用途發生變更而欲與全體承租人提前終止租賃合同。被告兩次向原告發函說明情況，提出希望全體承租人在2020年2月29日前騰房并解除雙方租賃關系。此期間，除向法院提出要求賠償損失外，原告一直未對提前解除租賃合同一事給予被告任何回復，直至2020年3月24日發函告知被告及物業公司，其欲于2020年4月3日至2020年4月8日進行搬遷，2020年4月3日至2020年4月6日完成騰房交接，雙方租賃關系就此正式終止，截止至騰房日，原告尚欠被告19天的租金，金額為26746元。針對因被告原因導致租賃關系提前終止，被告同意依法承擔賠償責任，但前提是原告主張的損失必須合法合理有充分的證據支持，經過庭前證據交換，被告認為原告主張的多項損失嚴重缺乏合理性，原告主張的損失不能成立。關于裝修損失，原告主張的損失不僅包括裝修、消防改造及檢測費用等，還包括辦公家具采購、空調機電子防潮柜等辦公設備等可移動物品，經與物業核實，2020年4月原告騰房期間已經全部搬走，故其損失不能成立。 首先：關于裝修損失：原告提供的裝修損失中不但包括裝修費、消防改造及檢測費用等，還包括辦公家具采購、空調及電子防潮柜等辦公設備采購、經營所涉廣告宣傳費等。但是顯然，辦公桌椅、辦公室設施設備等原告為日常辦公所配備的可移動的物品，經與物業公司核實，在2020年4月原告騰房期間，其已全部搬走；況且該桌椅、設施設備均屬于動產，其移動后仍具有相應的使用價值，因此在原告將該設施設備已搬走且作為動產其價值并未減少的情況下，將其作為損失項要求被告承擔賠償責任依法顯然不能成立。針對房屋裝修而產生的裝修費及消防改造及檢測費用，針對相關證據能否證明原告的實際損失數額的意見同質證意見，但從總體的合理性角度而言，被告認為，即便針對有證據支持的裝修費及消防改造及檢測費，因原告自2018年10月8日入住至實際騰房日2020年4月6日，其已實際使用租賃房屋共計1年6個月時間，而涉案租賃合同約定整租期限的比例折算損失數額，而不應將全部裝修費用視為實際發生的損失予以考慮。 其次，關于所謂的運營損失被告認為完全不具有合理性，且無證據支持，不予認可。原告從事的是保險服務，眾所周知，目前的保險業務是以網絡投保為主，線下投保為鋪，因此針對線上投保，除2020年4月3日至4月6日在原告實際搬遷工作的4天時間內，可能因搬遷導致的網絡或辦公系統無法正常使用而導致其實際工作開展會受到些微影響外，其他時間的線上保險業務開展根本不會因為籌備搬遷而發生任何影響，而針對線下投保，亦同樣的道理，原告作為健康險的龍頭企業，內部各部門分工明確，籌備搬遷工作顯然是由行政部門負責，與業務部門無關，因此除實際搬遷的4天時間外，同樣自始不存在行政部門籌備并組織搬遷工作而對業務部門業務洽談形成實質阻礙的可能。更何況，不論線上還是線下業務。4天的搬遷時間完全可以通過調節業務辦理節奏而解決，故原告主張的運營損失完全不具有合理性，原告所主張的客戶流失更沒有任何證據支持，依法完全不能成立。關于搬遷費損失，無證據支持，不予認可。從尊重客觀事實角度，該部分損失如確有發生且有證據支持，則同意承擔。綜上，請求法院盡速駁回原告的全部訴訟請求。 本院經審理認定事實如下：對于當事人雙方沒有爭議的事實，本院予以確認。2018年9月26日，原告與被告簽訂《同方藍海國際寫字樓租賃合同》約定，原告租賃被告位于和平區福安大街39號同方藍海國際寫字樓20層2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011室，作為辦公使用。租賃期限：自2018年10月8日起至2023年11月17日止。租金支付方式：押一月付一年，租賃初始租金單價：2.63元／天／每平米，租金每12個月為一期；第一年：2018年10月8日至2019年11月17日（包括一個月零十天的裝修免租期：2018年10月8日至2018年11月17日），月租金42817元，每期租金（12個月）513804元。第二年：2019年11月18日-2020年11月17日，月租金42817元，每期租金（12個月）513804元；第三年：2020年11月18日至2021年11月17日，月租金44936元，每期租金（12個月）539196元；第四年：2021年11月18日至2022年11月17日，月租金44933元，每期租金（12個月）539196元；第五年：2022年11月18日至2023年11月17日，月租金47050元，每期租金（12個月）564600元。該房交付日期為2018年10月8日。租賃合同變更和終止合同的條件，在租賃期限內，非下列情況之一的，原、被告任何一方不得隨意變更或終止本合同。變更或終止本合同的，要求變更或終止本合同的任何一方應主動向另一方書面提出，因變更或終止本合同，使一方遭受損失的，除本合同（10-1）條第（3）（4）款可依法免除責任外，應由另一方負責賠償。 2019年10月21日，被告通知原告要求提前終止租賃合同：我司與貴司2018年9月26日簽署《同方藍海國際寫字樓租賃合同》，合同約定租期截止至2023年11月17日。特通知貴司：1.我司將提前終止與貴司簽署的租賃合同，并計劃于2020年1月31日之前收回已出租的房屋。2.請貴司立即著手新辦公地點的選址工作，提前做好搬遷及騰房準備，以便至遲在2020年1月31日之前將房屋交還給我司。 2019年10月24日，被告致函原告，關于騰房及補償事宜的通知：我司2019年10月21日已向貴司發送《提前終止租賃合同通知函》。經我司向集團公司匯報和積極爭取，現針對騰房期限及補償事宜，集團同意按以下方案處理，故我司再次致函通知貴司：1.針對騰房時間，集團同意延長至2020年2月29日。上述期限系騰房的最終期限，亦系租賃合同的解除日，故請各位承租人務必在此日期前完成搬遷及騰房工作，以避免屆時因大廈整體停水斷電給各位承租人造成任何不必要的損失。2.針對因我司提前終止租賃合同給貴司造成的不利影響，我司承諾將按雙方所簽署的租賃合同約定支付違約金。違約金在貴司按規定時間完成房屋清騰工作后我司將支付給貴司。 原告因需騰空租賃被告的房屋，于2020年1月13日，又與案外人天津市錦河房地產開發有限公司簽訂《房屋租賃合同》，原告承租案外人擁有經營權的位于天津市河北區進步道38號（新：津都大廈）Ａ座8層801、802、803、807、808室的房屋，建筑面積約727.88平方米；本合同項下租賃期限3年，從2020年3月1日起至2023年2月28日止，每月租金合計66419.05元（包含物業費價格）。房屋租金交付方式為預付制，每12個月支付一次租金。租金支付時間，2020年1月20日，房租金額797028.60元，＋保證金66419.05元，合計863447.65元；2021年3月1日，房租金額797028.60元；2022年3月1日，房屋租金797028元。2020年3月13日，原告將房屋租金支付給案外人，案外人天津市錦河房地產開發有限公司給原告開具天津增值稅專用發票8張，發票服務名稱，經營租賃·不動產經營租賃，計金額797028.60元。 2020年3月24日原告搬出租賃的房屋，通知物業單位案外人浙江怡華物業：擬于2020年4月3日至2020年4月8日不定期對我公司所租20層2005-2011室部分辦公家具和辦公設備進行搬出，明細附后，請予以支持并放行。2020年5月17日案外人浙江怡華物業服務有限公司出具證明：2020年4月6日經過原告、被告及案外人現場核查確認，2005至2011房間已騰空，并未遺留任何設施設備及辦公家具。2018年9月29日原告向我司提出入住前的裝修申請，我司與被告共同對原告所提供裝修圖紙上標注的裝修內容進行審批。2019年5月7日前后，原告均未向我司書面提出柜臺保溫施工裝修申請，也未與我司辦理任何柜臺保溫施工裝修申請的相關手續。 原告提供2018年10月19日與案外人天津市西青區紅光盛亞家具廠簽訂合同書及天津增值稅專用發票，用以證明原告在案外人處購置屏風辦公桌、洽談椅等共計花費77199.99元。同年10月31日辦公場地新增4只感煙探測器工程花費2240元。同年10月29日廣告制作標牌花費4700元。同年9月室內裝修消防設計施工支出26500元。同年10月10日安裝監控設備花費23702元。同年10月20日購買網絡硬件交換機、語音網關、路由器等花費83550元。同年10月運營大集中機房基建安裝花費14185元。同年11月1日建筑消防設施檢測支出7000元。同年9月30日原告與案外人簽訂小型建設工程施工合同，支出工程款215000元。同年11月13日電氣設備消防安全檢測支出1500元。2019年3月12日購置電子防潮柜花費1388元。2018年10月26日購置窗式空調花費2500元。2019年4月保險報廣告發布7200元，原告未提供相應發貨票。開票日期為2018年9月27日，發票兩張號碼×××42、×××33，項目名稱電信服務＊工本費、裝機工料、終端保證金共計610元。2018年10月10日原告購置的鑫鋒卷簾花費15267元。2019年1月30日案外人給其開具的三張天津增值稅專用發票，項目名稱搬運費，計6200元，原告未提供搬運合同及付款憑證。同年5月5日原告對其租賃的寫字樓20層柜臺保溫施工支出工程款2898元。上述18筆費用共計金額491639.99元。據此原告起訴被告要求支付裝修費用491640元。 基于原告提交的證據材料，原告向被告主張的裝修費用；被告提出原告在家具廠購置的屏風辦公桌、洽談椅，網絡硬件交換機、語音網關、路由器，及可移動的設備、物品原告搬遷時均已帶走，不存在任何損失。各項經營廣告費用的支出，與涉案房屋租賃無關，應屬原告經營性的支出。且認為原告所租賃的房屋實際裝修現場與被告提交的證據及所涉及的合同、票據嚴重不符，要求對原告在2018年9月承租涉案的房屋進場裝修時，涉及到的實際施工項目以及合理工程造價進行司法鑒定。本院依法委托中海華咨詢有限公司對所涉房屋進行鑒定；鑒定標的主要工程內容：1、墻面罩面，2、服務臺，3、隔斷墻，4、成套木門，5、防火門，6、卷簾，7、燈具，8、隱蔽工程管線等；鑒定目的：確定鑒定項目在基準日的工程造價，鑒定基準日：2018年9月29日；工程造價鑒定結論：最終鑒定總價為：140705元。 鑒定意見書下發后，雙方書面向鑒定機構提出質疑，鑒定機構針對雙方質詢的意見分別予以回復，未發現鑒定總價有增、減項及需要補充鑒定的情況。庭審中經質證，原告認為根據業務所需，對房屋進行裝修，因原告騰房導致原告的損失，所以鑒定報告存在不完整性、價格不真實的情況。被告提出除向鑒定機構提出異議項目外，對于其他鑒定結論予以認可，但需扣除已使用年限的折舊。 2020年4月3日原告向中國銀行保險監督管理委員會天津監管局請示變更營業場所為天津市河北區進步道38號國銀大廈8層801、802、803、807、808室。2020年4月16日予以批復。同年4月1日與案外人天津喜易達搬家運輸服務有限公司簽訂搬運合同，銀行轉賬支付案外人搬運費8500元，案外人給原告開具增值稅專用發票。庭審中，被告認可搬運費8500元，同意支付承擔。另有2019年2月14日原告轉賬支付給案外人天津喜易達搬家運輸服務有限公司的6200元，僅有銀行轉賬業務回單，既未有搬運合同，也未有案外人開具的增值稅發貨票，被告不予認可，不同意支付該筆款項。原告租賃新的房屋，為新辦公地點購買的會議條桌、屏風辦公桌等，花費43868元；新址室內裝修改造消防設計項目及安裝，共支出42200元；購置窗簾并安裝，花費12389元；機房建設及監護安裝22340元；新址裝修花費188000元。 原告提供的2019年4月1日給案外人南開大學開具的10張天津增值稅普通發票，項目名稱保險服務＊一年期及以上健康保險，險種：守護專家社保補充團體醫療保險，價稅合計990000元，計9張；另一票號27175127，價稅合計714570元；上述10張增值稅普通發票價稅共計9624570元。原告認為被告的違約行為導致原告搬遷造成經營損失，根據2019年納稅申報表的營業收入情況，此部分損失為90萬元；另有原告支付雙重房租的損失，計向被告主張搬遷期間經營損失100萬元。 被告認為原告從事的保險服務屬服務型業務，目前業務以網上投保為主，線下投保為鋪。針對線上投保除2020年4月3日至4月6日，實際4天時間搬遷無法正常使用網絡外，其余時間不受搬遷的影響。原告2019年度納稅申報表，不能證明其實際存在的經營損失，與本案沒有任何關系。關于重復支付一個月的房屋租金；新的租賃合同免租裝修期至2020年2月7日。租賃合同從3月1日開始起租，后因發生新冠肺炎停工停產屬不可抗力，才導致原告的既定目標無法按照計劃實施，確與被告無關，被告不應承擔原告額外產生的一個月租金的損失。 上述事實，有原、被告當庭陳述及相應的證據材料，附卷佐證，可以采信

一、被告天津捷茂資產管理有限公司于本判決生效后十日內，支付原告中國人民健康保險股份有限公司天津分公司裝修費用100838.64元； 二、被告天津捷茂資產管理有限公司于本判決生效后十日內，支付原告中國人民健康保險股份有限公司天津分公司重復支出的租金損失79702.86元； 三、被告天津捷茂資產管理有限公司于本判決生效后十日內，支付原告中國人民健康保險股份有限公司天津分公司搬家費用8500元； 四、駁回原告中國人民健康保險股份有限公司天津分公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 案件訴訟受理費18293元，保全費5000元，鑒定費7000元；由被告捷茂資產公司負擔20000元，原告健康保險天津分公司負擔10293元（本判決生效后十日內，被告負擔的13000元直接支付原告）。 如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院

審判長張華輝 人民陪審員程君 人民陪審員解國衛 二〇二一年二月二十六日 書記員王琳

2021-06-15