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上訴人江蘇華明實業有限公司（以下簡稱華明實業）因與被上訴人江蘇鴻博智能科技股份有限公司（以下簡稱鴻博智能）、江蘇鴻升建設集團有限公司（以下簡稱鴻升建設）土地使用權轉讓合同糾紛、房屋買賣合同糾紛一案，不服淮安經濟技術開發區人民法院（2019）蘇0891民初3511號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月3日立案后，依法組成合議庭審理。本案現已審理終結

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上訴人華明實業上訴請求：撤銷一審判決，改判支持上訴人一審全部訴訟請求。事實和理由：1.根據合同法第五十八條規定的合同無效的法律后果，被上訴人應當將取得的上訴人支付的700萬元款項返還、上訴人投入的設備款折價111.26萬元補償給上訴人。2.簽訂案涉買賣合同時，被上訴人未如實告知案涉房地產的基本情況，上訴人無法知曉簽訂合同可能因違反法律規定而無效，故上訴人對合同無效無過錯。一審參照無效補充協議書條款中確認的金額，僅判決被上訴人向上訴人返還560萬元不當。 被上訴人鴻博智能及鴻升建設辯稱，補充協議書中關于560萬元回購款的約定系雙方真實意思表示，也是雙方充分考慮到案涉土地、房產及設備的現狀達成的解決遺留問題的方案。該協議已照顧到雙方的利益需求，目前被上訴人仍在積極推進案涉項目的政府回購事宜。上訴人請求返還案涉700萬元及設備折價款111.26萬元，無事實和法律依據。 原告華明實業一審訴訟請求：1.請求解除原、被告簽訂的買賣合同及補充協議書；2.判令兩被告返還700萬元并承擔違約金216萬元；3.被告承擔訴訟費用。庭審中，原告明確訴訟請求為：1.解除原、被告于2014年6月18日簽訂的買賣合同；2.解除原、被告于2017年6月20日簽訂的補充協議；3.判決兩被告返還原告已經支付的轉讓款700萬元；4.判決兩被告返還原告設備折價款111.26萬元；5.判令兩被告承擔違約金216萬元。事實與理由：2014年6月18日，兩被告與原告簽訂買賣合同，約定兩被告將位于淮安市工業園區發展大道南側的全部廠房（包括但不限于三棟標準化廠房，建筑面積約12960平方；廠區東側、北側各一幢門衛室；配電房一幢；其他附房、圍墻、道路、配套場地、綠化、配電、通水設施、其他附屬設施及附著在前述財產上的全部設施等）、該處土地使用權（面積為60畝）轉讓給原告，全部轉讓價款為1018萬元。轉讓款分三次付清，簽約后三日內，付定金100萬元，2014年7月31日前，兩被告將轉讓的財產全部交付原告使用，原告在收到財產后7日內，支付600萬元，余款于兩被告辦妥土地使用權變更登記等手續后，7日內付清。若因兩被告原因不能及時交付轉讓的財產或不能辦理土地變更手續等，原告有權解除合同，兩被告無條件全額退還所有價款，并承擔總價20%的違約金。在簽訂合同時，兩被告承諾其所轉讓的土地使用權已繳納全部土地出讓金，并辦理了其中9418平方米的土地使用權證。合同簽訂后，原告已分次支付700萬元。原告在使用上述財產過程中發現，兩被告僅辦理過9418平方米的國有土地出讓手續，其余土地均未辦出讓手續，且雙方約定轉讓的土地使用范圍的部分土地（3271平方），已經國土部門掛牌出讓給淮安博創資產管理有限公司（以下簡稱博創公司），兩被告已不可能辦理全部60畝土地使用權并變更至原告名下。兩被告的行為已構成根本違約。請求法院支持原告的訴請。原告在2020年6月11日查詢發現兩被告未能取得60畝土地的全部使用權，未能繳納全部土地出讓金，尚未取得買賣合同約定的全部土地，對買賣合同中約定的土地無完全處分權。涉嫌一定程度的欺詐，故其無法辦理土地變更手續，在簽訂后同時是明知的，無法達到原告在簽訂合同時要求取得60畝土地使用權的合同目的，故本案要求解除的法律基礎既有合同約定，也有法定解除。 被告鴻博智能及鴻升建設辯稱，原告的起訴無事實和法律依據。原、被告于2014年6月18日就涉案房屋土地簽訂買賣合同，合同簽訂后，被告在2014年7月31日前按照合同約定將廠房等設施交給原告使用，但是原告并未按合同約定的期限向被告支付第一筆款項，一直拖延到2014年12月份才將第一筆款項600萬元支付給被告。合同簽訂后，被告分別于2015年4月10日、2015年7月10日兩次發函催促原告盡快辦理土地使用權的變更登記手續，并支付合同的剩余款項，但原告接函后一直沒有與被告聯系辦理土地變更事宜。所以被告認為原告違約在先，應當支付剩余款項并承擔違約責任。雙方所簽訂的合同及補充協議應繼續履行，請求法院駁回原告的訴訟請求。關于土地出讓金，被告已經按照2.7萬一畝的標準，繳納了60畝地的土地出讓金，繳納至淮安工業園區管委會。238萬僅僅是當時辦理15畝土地權屬證書的時候為了配合土地摘牌所定的價格。被告請求淮安工業園區管委會出具證明，但是，由于用章問題未出具，如果需要懇請法庭前往管委會進行調查。所以，兩被告不存在欺詐原告的說法。關于解除補充協議，被告認為無事實依據。補充協議是原被告雙方自愿簽署并且在補充協議簽訂之后，一直到現在，被告均是按照補充協議的約定在履行。關于返還設備折價款，被告認為，關于設備問題，在雙方簽訂的補充協議中已經明確約定，是原告同意由被告對設備進行處置，故該請求無事實和法律依據，沒有合同依據。 當事人圍繞訴訟主張向一審法院提交了相關證據，一審法院組織當事人進行了質證，結合當事人的陳述，一審法院確認如下事實： 2010年4月，鴻升建設（乙方）與淮安工業園區管理委員會（甲方）簽訂《協議書》，約定乙方在甲方區域內注冊成立公司，掛牌受讓土地興建節能玻璃幕墻生產項目；乙方擬掛牌受開發大道以南、縱九路以西占地約50畝，實際用地以紅線圖為準。協議還約定了土地出讓價、付款及相關權利義務等條款。2011年9月13日，鴻博智能（受讓方）與淮安市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定出讓宗地編號為2011ＧＧ052Ｐ09，宗地面積9418平方米，出讓價款238萬元。合同補充條款約定：受讓人自《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂之日起30日內付清掛牌出讓成交價款及向地塊所在區財政部門繳納地塊上保留建筑物價款。2011年10月9日，鴻博智能向江蘇淮安工業園區財政局交付回購款4256700元。2011年10月12日，鴻博智能向該局交付土地出讓金238萬元。2016年10月10日，被告鴻博智能取得上述9418平方米國有建設用地使用權不動產權證書。 2014年6月18日，兩被告（甲方）與原告（乙方）簽訂買賣合同，約定：乙方出資購買甲方坐落于淮安工業園區發展大道南側、昆侖路西側廠區的全部廠房（包括但不限于三棟標準化廠房、廠房建筑面積約12960平方米；位于廠房東側、北側各一幢門衛室；配電房一幢；其它附房）、圍墻、道路、配套場地、綠化設施、配電設施、通水設施、其它附屬設施（包括但不限于裝飾裝潢、空調，不含加工機器設備），及附著在前述財產上的全部設施等，以及該處全部土地使用權（面積60畝）；甲方已就上述土地向政府有關部門繳納了全部土地出讓金，并已就其中的9418平方米辦理了土地使用證。該土地使用權也一并轉讓給乙方，乙方與政府有關部門簽訂的有關該土地轉讓協議方面的權利及所繳納的各種款項也一并轉屬乙方所有；轉讓價格及其它費用：轉讓總價（含全部土地使用權）1018萬元。本轉讓總價中包含了乙方獲取第一條轉讓財產基本情況所列的全部款項。土地使用稅費及其它有關該土地上的費用，在轉讓財產交付乙方前所發生的由甲方負責承擔繳納；在轉讓財產交付乙方后所發生的土地使用稅費由乙方負責承擔繳納；轉讓總價分三次付清，簽約后三日內乙方支付定金100萬元，該款由乙方直接匯入甲方銀行帳戶。2014年7月31日前甲方將轉讓財產全部交付乙方使用，同時乙方在收到甲方轉讓財產后七日內支付600萬元。其余價款應在甲方辦妥土地使用權變更登記等手續后七日內一次性付清。甲方承諾：轉讓財產系甲方單獨擁有所有權的合法財產，無任何其它第三人對該財產擁有任何權利，可以自由合法轉讓；甲方對全部轉讓財產擁有完整的權利，未在該財產上設置任何抵押擔保等限制，可以自由轉讓。其他規定：甲方須及時配合乙方辦理土地使用權變更手續；甲方須將房屋建設、規劃資料完整交付乙方，以便乙方辦理房產登記手續，乙方在辦理房產登記或新建房屋時如需甲方配合，甲方須無條件及時辦理。關于違約責任條款，合同約定：如乙方逾期交款，處以銀行貸款利息的滯納金，逾期超過三個月不付款，甲方有權解除合同，并要求乙方賠償轉讓價20%違約金；若因甲方原因不能及時交付轉讓財產或不能辦理土地變更手續，或甲方將土地、廠房抵押或轉讓給任何第三方，則乙方有權解除合同，甲方無條件全額退還所有價款，并按總價20%向乙方支付違約金；一方如有其他違約行為，另一方有權要求違約方賠償全部損失直至解除合同，并追究違約責任。合同還約定了其他相關條款。 上述合同簽訂后，原、被告雙方于當年7月29日辦理了財產交接，交接表載明的交接項目有：1、給排水、供電；2、門前道路、綠化；3、門窗、墻壁；4、鑰匙；5、屋面、地面；6、廠房外觀；7、室內消防配置；8、空調等；9、東門已有一把鑰匙在門衛室；10、北門、電動門鑰匙沒有；11、廠房設計圖7.31由移交方提供。該表還說明：交付簽字后，被告不再承擔廠區的安全、看護和管理工作，即日交付原告全權負責。原告于2014年6月20日支付100萬元、2014年8月27日支付40萬元、2014年8月29日支付100萬元、2014年9月3日支付300萬元、2014年9月19日支付60萬元、2014年12月12日支付100萬元，合計支付700元，余款318萬元后再未付。 2015年4月10日，被告致函原告稱，貴我公司就淮安工業園標準廠房和使用配套等事宜簽訂了買賣合同，我方嚴格按合同條款執行，而你方在履行條款節點上久拖不理，嚴重影響我公司的經濟利益。尤其在后期履行中，我公司多次上門及電話聯系你公司希望做好后期條款的履行，相關人員答應很好，但就是不見行動，以致合同簽約近一年仍不見你公司來人對接。今去函貴司請予高度重視，盡快安排人員與我方對接，共同做好履約工作，否則，我方將訴諸法律，要求你司賠償損失并承擔違約責任。 2015年7月10日，被告向原告出具律師函，載明：“你公司與鴻升公司于2014年6月18日簽訂買賣合同，由你公司出資購買鴻升公司所有的位于淮安工業園區發展大道南側、昆侖路西側廠區的全部廠房以及土地使用權等，合同對轉讓價格、付款方式以及交房期限進行了約定。合同簽訂后，你公司按約支付了定金，鴻升公司也按約在2014年7月31日前將廠房等設施交付給你公司使用，但是你公司并未按照合同約定在接收鴻升公司廠房等財產后七日內支付第二筆轉讓款，而是拖欠近半年之久才支付給鴻升公司。不但如此，你公司截至目前仍然沒有派員與鴻升公司聯系辦理土地使用權變更登記事宜。為此，我所向你致函，希接函后3日內與鴻升公司聯系辦理土地使用權變更登記以及余款支付等問題。否則，我所將依據授權通過訴訟途徑解決。……” 2016年8月，案外人淮安博創資產管理有限公司（以下簡稱博創公司），在華明實業所購上述60畝土地西北角建設廠房，所占土地不在鴻博智能登記的土地使用權范圍。2017年5月，華明實業向淮安市清江浦區人民法院起訴，要求博創公司拆除上述土地上的建筑物并恢復原狀。該院經審理認為，博創公司占用的土地不在鴻博公司登記的土地使用權范圍內，華明公司雖然與鴻升公司簽訂買賣合同，但依法并未取得上述土地的使用權。而被告博創公司已與國土部門簽訂土地成交確認書，購買了其所占用的4.9065畝土地的使用權。因此，華明公司要求博創公司拆除建筑物并恢復原狀的訴訟請求，無事實和法律依據，法院駁回其訴訟請求，該判決已生效。 2016年8月18日，案外人淮安市博澤科技有限公司（以下簡稱博澤公司）到原告購買的廠房內生產經營，為此，華明實業于2017年7月向淮安市清江浦區人民法院起訴要求博澤公司搬出，該院經審理認為，華明實業與鴻升公司簽訂的資產轉讓協議雖為有效，且鴻升公司已向華明實業交付上述資產，但由于轉讓的資產涉及土地及不動產的權屬，故轉讓合同的有效并不必然導致不動產權屬的變動，現華明公司未提供證據證明出賣方擁有上述不動產的證據，且稱出賣方出售的60畝土地及不動產中，僅有15畝土地有權屬證書，另45畝土地沒有權屬證書，而且未提供證據證明博澤公司占有的廠房在鴻升公司已辦理權屬證書的范圍內。故華明實業要求排除妨害證據不足，法院駁回其訴請，該判決已生效。 2017年6月20日，原、被告簽補充協議，約定，根據雙方簽訂的《買賣合同》約定，原告向被告受讓廠區土地使用權及附著土地上的全部廠房及設備、設施，嗣后，原告投入了設備（詳見設備清單），考慮到遺留問題及目前現狀，現原告同意由被告處置上述設備，本協議簽訂后，雙方辦理交接手續，自交接之日，被告對相關設備擁有所有權；雙方承諾嚴格按《買賣合同》約定，履行各自義務，雙方均不得有違約行為；現政府（以淮安博創資產管理有限公司名義）擬回購《買賣合同》所涉土地及地上附著物（含房屋），鑒于政府部門表示只與被告洽談，現原告同意并認可由被告與政府談判并簽訂《實物資產交易合同》，但被告與政府簽訂《實物資產交易合同》時，必須通知原告到場確認《實物資產交易合同》的內容并提供一份交原告備存，否則，被告不得擅自簽訂簽字；被告應當在簽訂《實物資產交易合同》后50日內，將回購款（按政府回購價累計扣減318萬元后的余款確定，但不得低于560萬元）支付原告；本補充協議與原《買賣合同》具有同等法律效力，如被告與博創公司簽訂《實物資產交易合同》，則原、被告雙方的原《買賣合同》自《實物資產交易合同》簽訂時終止，雙方根據本協議約定履行義務，如存在違約，適用《買賣合同》約定的違約條款。補充協議還約定了其他相關條款，另協議約定的設備清單，列明了設備明稱，型號、數量及單價，總價為1112618元。 2019年4月2日，被告鴻博智能（乙方）與博創公司（甲方）簽訂《實物資產轉讓框架協議》，約定：一、乙方同意將位于發展大道以南、昆侖路以西的不動產及其附屬設施轉讓給甲方；二、乙方轉讓資產具體包括：圍墻內三幢廠房（約12700平方米）以及道路、綠化、水、電燈全部附屬設施；三、轉讓資產計價原則：鑒于甲方為國有法人獨資企業，轉讓資產價按照國有企業收購非國有資產相關法規要求確定；四、轉讓標的瑕疵處理。1.關于轉讓標的前期已存在的與華明公司的轉讓協議糾紛問題。該糾紛乙方承諾：由乙方獨立負責解決相關問題，與甲方無關；2.關于已掛牌土地與房屋實際建設土地坐落不一致的問題。由甲方協調土地指標，通過公開掛牌方式，補齊相關房屋實際建設土地坐落不一致所需土地，乙方承諾配合摘牌土地；3.關于建筑不完整的問題。由甲方牽頭辦理完善相關手續，直至房屋可以辦理不動產權證。協議另就其他方面進行了約定。 一審法院認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。第三十九條規定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定：轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。本案所涉60畝土地，被告僅就其中9418平方米（不足15畝）取得了土地使用權證書，關于所涉廠房，被告亦未舉證證明取得建筑工程規劃許可證，根據上述法律規定，本院依法確認原、被告于2014年6月18日簽訂的買賣合同、于2017年6月20日簽訂的補充協議均屬無效合同。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應擔各自承擔相應的責任。經審查案涉房地產買賣，雙方就買賣不能完成均有過錯。原告就支出700萬元及投入相關設備等產生損失，被告就案涉房地產自2014年7月起至今未能使用，亦產生損失。經綜合本案案情，并參照雙方所訂立的補充協議書，一審法院認為，補充協議雖系無效，但協議中關于被告完成政府回購后支付原告不低于560萬元回購款的約定系雙方真實意思表示，是雙方對于解決遺留問題及案涉房地產現狀的充分考慮，雖然相關回購工作目前未能完成，但基于切實化解矛盾、減少當事雙方訟累考慮，一審法院確定案涉房地產及原告所投入設備，均交由被告處置，由被告向原告支付560萬元。原告主張違約金，缺乏事實及法律依據，不予支持。 原審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條之規定，判決：一、被告江蘇鴻博智能科技股份有限公司、被告江蘇鴻升建設集團有限公司于判決生效之日起十日內，支付原告江蘇華明實業有限公司560萬元；二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費75920元，財產保全費5000元，合計80920元，由被告負擔49471元，由原告負擔31449元。 二審中雙方當事人均未提交新證據。 二審查明,被告鴻升建設于2012年8月即取得了9418平方米國有建設用地使用權證書。 本院經審理確認一審查明的事實

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費75920元，由江蘇華明實業有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長徐俊 審判員孔令媛 審判員馬玉寶 二〇二一年六月二日 法官助理解思辛 書記員李景

2021-06-29