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原告惠州大亞灣科創(chuàng)集團(tuán)有限公司（簡稱科創(chuàng)公司）訴被告大亞灣中南實業(yè)發(fā)展總公司（簡稱中南公司）、何世強(qiáng)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2021年2月23日立案受理，于2021年4月12日適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理，原告科創(chuàng)公司的委托訴訟代理人董華萍律師，被告一中南公司的委托訴訟代理人張必成到庭參加了訴訟，被告二經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

原告的訴訟請求：1、請求法院確認(rèn)原、被告于2018年8月31日簽訂的《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》于2021年3月25日解除。 2、判令被告一立即向原告支付拖欠的租金504078元、物業(yè)管理費(fèi)49284元、水費(fèi)1165元、電費(fèi)10463元（其中，所有費(fèi)用應(yīng)計至被告一搬離租賃房屋之日止，租金、物業(yè)管理費(fèi)暫計至2020年12月，水費(fèi)暫計至2020年10月、電費(fèi)暫計至2020年11月，暫計為租金504078元、物業(yè)管理費(fèi)49284元、水費(fèi)1165元、電費(fèi)10463元），以及違約金10072.62元（逾期付款違約金應(yīng)以拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率及中國人民銀行不公布同期貸款利率后全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的同期貸款市場報價利率（ＬＰＲ），持續(xù)計算至被告一付清所有租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)之日止，暫計算至2020年12月15日止，暫計為10072.62元；如解除合同后被告一逾期搬離租賃房屋，則應(yīng)就被告一逾期天數(shù)按每天2837.73元向原告支付違約金）；以上暫共計為575062.62元。 3、判令被告二對被告一應(yīng)支付的上述費(fèi)用向原告承擔(dān)連帶清償責(zé)任； 4、確認(rèn)原告無需返還被告一繳納的保證金83640元； 5、判令被告一在《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》解除后5個工作日內(nèi)遷離租賃的涉案房屋，向原告交回租賃的涉案房屋并恢復(fù)原狀。 事實和理由：2018年8月31日，原告與兩被告簽訂了《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》（合同編號：創(chuàng)新大廈2018-53＃），約定被告一向原告租賃坐落在大亞灣科技創(chuàng)新園科技路1號創(chuàng)新大廈第23層01-05號房共746.78平方米的場地作為辦公使用。租賃期限為5年，裝修期為一個月，裝修起始日為2018年9月1日，裝修期間不計租金，并將租賃標(biāo)的交付乙方，計收租金的時間為2018年10月1日始至2023年9月30日止。被告二為保證人，對被告一在本合同項下應(yīng)承擔(dān)的所有義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》第三條約定，租金單價為56元／平方米／月（含稅），租賃標(biāo)的產(chǎn)生的每月租金為41820元，物業(yè)管理費(fèi)單價為人民幣5.5元／平方米／月（含稅），租賃標(biāo)的產(chǎn)生的每月物業(yè)管理費(fèi)為4107元／月。本合同生效之日起10-15個工作日內(nèi)被告一向原告支付兩個月房租作為保證金，人民幣83640元，……如被告一欠繳租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等任一費(fèi)用超過十天的，原告有權(quán)直接沒收該保證金。水電費(fèi)由原告按被告一每月的實際用量及公攤用量進(jìn)行統(tǒng)計，雙方核對無誤后，被告一向原告交納。 《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》第四條約定，租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用實行按月支付，每月15日前被告一向原告支付當(dāng)月租金、物業(yè)管理費(fèi)，以及上一個月水電費(fèi)，被告一不得拖欠上述費(fèi)用。被告一逾期未交租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電等任一費(fèi)用，每逾期一天將按銀行同期貸款利率收取滯納金；若逾期超過30天，原告有權(quán)解除租賃合同關(guān)系并沒收保證金。 《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》第五條第7款約定：本合同終止后，被告一應(yīng)于5個工作日內(nèi)遷離租賃標(biāo)的，交回租賃標(biāo)的，保證租賃標(biāo)的及其附屬設(shè)施的完好并恢復(fù)租賃標(biāo)的原貌，同時結(jié)清當(dāng)由被告一承擔(dān)的各項費(fèi)用并辦理有關(guān)移交手續(xù)。如被告一逾期不遷離或不返還租賃標(biāo)的，原告有權(quán)通過直接進(jìn)入租賃標(biāo)的室內(nèi)等合理方式收回租賃標(biāo)的，并有權(quán)搬移該租賃標(biāo)的的物品至其他場地，在該等情形下，被告一除應(yīng)就逾期天數(shù)按本合同約定的月租計算出的日租的雙倍立即向原告支付違約金外，還應(yīng)立即向原告支付逾期后搬移該租賃標(biāo)的物品前的場地占用費(fèi)，以及搬移該租賃標(biāo)的的物品至其他場地產(chǎn)生的搬移費(fèi)、保管費(fèi)等費(fèi)用。 《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》第五條第8款約定：被告二作為被告一的法定代表人，同意為本協(xié)議項下被告一應(yīng)承擔(dān)的所有義務(wù)（包括但不限于支付租金、租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、場地占用費(fèi)、違約金等費(fèi)用）承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，若被告一無法履行本協(xié)議項下的任一義務(wù)的，原告有權(quán)要求被告二獨立或者與被告一共同履行且被告二不得提出任何抗辯。 《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》第七條約定：本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成時，任何一方均可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。 現(xiàn)被告一自2019年12月起拖欠原告水電費(fèi)、自2020年1月起拖欠原告租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。 被告一遲遲未向原告支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的行為，已經(jīng)構(gòu)成違約，且被告二對此應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。為維護(hù)自身利益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條和第二百二十七條等有關(guān)規(guī)定，原告特向貴院提起訴訟，請求貴院判如所請。 原告提供的證據(jù)：1、《原告營業(yè)執(zhí)照》，擬證明原告的主體資格；2、《被告一企業(yè)登記信息》，擬證明被告一的主體資格；3、《被告二身份證復(fù)印件》，擬證明被告二的主體資格；4、《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》及其附件、《法定代表人授權(quán)書》，擬證明原告與兩被告的權(quán)利義務(wù)，被告一需支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、違約金等費(fèi)用，被告二對被告一本合同下的義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；5、《中南公司欠款單》、《違約金計算表》，擬證明被告一拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、違約金等費(fèi)用明細(xì)。 被告一辯稱：我方同意解除雙方簽訂的《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》。 一、原、被告在2018年2月31日簽訂了《房屋租賃合同》后，被告積極履行相關(guān)的合同義務(wù)，被告的出資人為惠州市武警水電基地，因中共中央印發(fā)了《深化黨和國家機(jī)構(gòu)改革方案》，其中第59條第4項規(guī)定，武警水電部隊轉(zhuǎn)為非現(xiàn)役專業(yè)隊伍，現(xiàn)役編制轉(zhuǎn)為行政編制，組建國有企業(yè)，使用中國安能建設(shè)總公司的名稱，由國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會管理，因此該中共中央的政策調(diào)整使被告無法繼續(xù)履行原簽訂的合同義務(wù)，屬于不可抗力，依法應(yīng)當(dāng)減免被告的違約責(zé)任。 二、原告所主張的物業(yè)管理費(fèi)沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，原告與被告并未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，違反了強(qiáng)制性規(guī)定，原告亦未就其物業(yè)服務(wù)提供相應(yīng)的收費(fèi)憑證，因此原告要求物業(yè)管理費(fèi)沒有事實依據(jù)。 三、原告所主張的水電費(fèi)均沒有原始憑證，原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。 四、原告所主張的被告違約期間處于新冠肺炎疫情期間，根據(jù)最高院印發(fā)的《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任沒有法律依據(jù)。 被告一沒有提交證據(jù)。 被告二辯稱：被告二不是適格訴訟主體，雖然原告提交的《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》第五條第8項約定了被告二為被告一履行該合同提供連帶保證責(zé)任，但被告二并未在該合同上簽字，也未授權(quán)委托任何其他人簽訂該合同，原告要求被告二承擔(dān)連帶保證責(zé)任的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。 2018年8月31日，被告一因租賃原告的創(chuàng)新大廈第23層01-05號房作為辦公室，雙方簽訂了《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》，在該合同中將被告二列為保證人（丙方），并在合同第五項第8項約定：丙方作為乙方的法定代表人，同意為本協(xié)議項下乙方應(yīng)承擔(dān)的所有衣物（包括但不限于支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、場地占用費(fèi)、違約金等費(fèi)用）承擔(dān)連帶保證責(zé)任。但實際上該合同丙方的簽字人乙方的授權(quán)代表人劉耀坤，而并不是被告二本人或被告二授權(quán)委托人簽字，因此不能認(rèn)定是被告二的真實意思表示，該條款不具備合同成立的實質(zhì)條件，因認(rèn)定為無效條款，被告二不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 二、在本案中，被告二顯然既沒有與原告簽訂《房屋租賃合同》成為承租人，也沒有對原告的租賃履約進(jìn)行擔(dān)保成為擔(dān)保人，與該案沒有發(fā)生任何利害關(guān)系。在民事訴訟中，作為參與案件審理的“被告”，應(yīng)當(dāng)是侵犯原告民事權(quán)益，與案件有利害關(guān)系的人，原告將被告二列為被告顯然是錯誤的。 三、在房屋租賃合同簽訂后，被告二至今都沒有就該合同的簽字代理行為作過口頭形式或書面形式的追認(rèn)，且合同相對人即原告也沒有催告過被告二追認(rèn)，故被告二依法不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。 綜上，被告二認(rèn)為在本案的糾紛中，被告二既沒有與原告發(fā)生房屋租賃的關(guān)系，也沒有任何擔(dān)保的表示，并不是本案的當(dāng)事人，原告要求被告二就租金等費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任的訴請沒有任何事實和法律依據(jù)，請求人民法院認(rèn)真審查，駁回原告的訴訟請求，維護(hù)被告二的合法權(quán)益。 被告二沒有提交證據(jù)。 當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當(dāng)事人無異議的證據(jù)本院予以確認(rèn)并佐證在卷。對有爭議的證據(jù)現(xiàn)分析認(rèn)證如下： 被告一對原告提供的《中南公司欠款單》、《違約金計算表》的真實性有異議，認(rèn)為該證據(jù)是原告單方所作的，沒有相關(guān)的原始憑證依據(jù)。其異議成立，予以采納。 本院認(rèn)定如下事實：2018年8月31日，原告科創(chuàng)公司（甲方、出租方）與被告一中南公司（乙方、承租方）、案外人劉耀坤（丙方、保證人）簽訂了《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》，約定：甲方同意將坐落在大亞灣西區(qū)科技創(chuàng)新園科技路1號創(chuàng)新大廈第23層01-05號房共746.78平方米的場地出租給乙方作為辦公使用；經(jīng)甲乙雙方商定租賃期為5年，裝修期為1個月，裝修起始為2018年9月1日，裝修期間不計租金，并將租賃標(biāo)的交付乙方，計收租金時間為2018年10月1日始至2023年9月30日止，甲方應(yīng)在乙方通知交付使用之日起5個工作日內(nèi)將租賃標(biāo)的交付乙方使用；單位租金按租賃標(biāo)的單位租金按每平方米計費(fèi)，單價為56元／平方米／月（含稅），租賃標(biāo)的產(chǎn)生的每月租金為41820元／月。單位租金調(diào)整以每兩年為一個周期，調(diào)整幅度標(biāo)準(zhǔn)按國家統(tǒng)計局公布的上兩年度居民消費(fèi)價格指數(shù)（ＣＰＩ）同比上漲幅度的平均值為準(zhǔn)；物業(yè)管理費(fèi)按租賃標(biāo)的物業(yè)管理費(fèi)按每平方米計費(fèi)，單價為5.5元／平方米／月（含稅），租賃標(biāo)的產(chǎn)生的每月物業(yè)管理費(fèi)為4107元／月；本合同生效之日起10-15個工作日內(nèi)乙方向甲方支付兩個月房租作為保證金，人民幣83640元，在合同期滿、解除或終止后，如乙方不存在違約情形的，甲方應(yīng)全額無息退回給乙方，若乙方欠繳租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等任一費(fèi)用的但未超過10天的，甲方應(yīng)在扣除乙方拖欠的費(fèi)用及違約金后再無息退回乙方，如乙方欠繳租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等任一費(fèi)用超過10天的，甲方有權(quán)直接沒收該保證金；水電費(fèi)由甲方按乙方每月的實際用量及公攤用量進(jìn)行統(tǒng)計，相關(guān)用量經(jīng)雙方核對無誤后，乙方向甲方交納水電費(fèi)（詳見附件計算方式）；租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用實行按月支付，每月15日前乙方向甲方支付當(dāng)月租金、物業(yè)管理費(fèi)、以及上一個月水電費(fèi)，乙方不得拖欠上述費(fèi)用。乙方逾期未交租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等任一費(fèi)用，每逾期一天將按銀行同期貸款利率收取違約金，若逾期超過30天，甲方有權(quán)解除租賃合同關(guān)系并沒收保證金；租賃標(biāo)的為國有資產(chǎn)，如政府需要收回、拍賣等事宜，乙方應(yīng)無條件服從，甲方不給予任何賠償和補(bǔ)償；本合同終止后，乙方應(yīng)于5個工作日內(nèi)遷移租賃標(biāo)的，交回租賃標(biāo)的，保證租賃標(biāo)的及其附屬設(shè)施的完好并恢復(fù)租賃標(biāo)的的原貌，同時結(jié)清當(dāng)由乙方承擔(dān)的各項費(fèi)用并辦理有關(guān)移交手續(xù)。如乙方逾期不遷離或不返還租賃標(biāo)的，甲方有權(quán)通過直接進(jìn)入租賃標(biāo)的室內(nèi)等合理方式收回租賃標(biāo)的，并有權(quán)搬移該租賃標(biāo)的的物品至其其他場地，在該等情形下，乙方除應(yīng)就逾期天數(shù)按本合同約定的月租計算出的日租的雙倍立即向甲方支付違約金外，還應(yīng)立即向甲方支付逾期后搬離該租賃標(biāo)的物品前的場地占用費(fèi)，以及搬移該租賃標(biāo)的的物品至其其他場地產(chǎn)生的搬移費(fèi)、保管費(fèi)等費(fèi)用；丙方作為乙方的法定代表人，同意為本協(xié)議項下乙方應(yīng)承擔(dān)的所有義務(wù)（包括但不限于支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、場地占用費(fèi)、違約金等費(fèi)用）承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，若乙方無法履行本協(xié)議項下的任一義務(wù)的，甲方有權(quán)要求丙方獨立或者與乙方共同履行，且丙方不得提出任何抗辯。 2018年8月30日，被告一中南公司的法定代表人何世強(qiáng)出具《法定代表人授權(quán)書》，內(nèi)容是：中南公司營業(yè)執(zhí)照法定代表人何世強(qiáng)特授權(quán)劉耀坤代表中南公司全權(quán)辦理與惠州大亞灣科技投資有限公司（現(xiàn)名為科創(chuàng)公司）的談判、簽約、執(zhí)行等具體工作，并簽署全部有關(guān)文件、協(xié)議及合同。中南公司對被授權(quán)人簽署的所有文件、協(xié)議及合同負(fù)全部責(zé)任。在科創(chuàng)公司收到撤銷本授權(quán)的通知以前，本授權(quán)書一直有效。被授權(quán)人簽署的所有文件、協(xié)議及合同（在本協(xié)議有效期內(nèi)簽署的）不因授權(quán)的撤銷而失效。被授權(quán)人不得轉(zhuǎn)授權(quán)

一、確認(rèn)原告惠州大亞灣科創(chuàng)集團(tuán)有限公司與被告大亞灣中南實業(yè)發(fā)展總公司、何世強(qiáng)簽訂的《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》于2021年3月25日解除。 二、被告大亞灣中南實業(yè)發(fā)展總公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告惠州大亞灣科創(chuàng)集團(tuán)有限公司租金504078元（暫計至2020年12月31日）；物業(yè)管理費(fèi)49284元（暫計至2020年12月31日）；水費(fèi)1165元（暫計至2020年10月31日）；電費(fèi)10463元（暫計至2020年11月30日）；違約金10072.62元（以拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)總和為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率計算，暫計至2020年12月15日）。 三、確認(rèn)原告惠州大亞灣科創(chuàng)集團(tuán)有限公司無需返還83640元保證金給被告大亞灣中南實業(yè)發(fā)展總公司。 四、被告大亞灣中南實業(yè)發(fā)展總公司應(yīng)當(dāng)在《創(chuàng)新大廈房屋租賃合同》解除后5個工作日內(nèi)遷離涉案租賃房屋，向原告交回租賃涉案房屋并恢復(fù)原狀。 五、駁回原告惠州大亞灣科創(chuàng)集團(tuán)有限公司的其他訴訟請求。 本案受理費(fèi)10387.04元，減半收取即5193.52元，由被告一負(fù)擔(dān)。 如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于惠州市中級人民法院

審判員卓建新 二〇二一年五月十二日 書記員陳仁蘭

2021-07-04