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上訴人鄭成秀因與被上訴人海南海航物業(yè)管理股份有限公司（以下簡稱海航物業(yè)公司）、原審第三人媛菲整形美容（海南）有限公司（以下簡稱媛菲公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）瓊9003民初4534號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月9日立案，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

鄭成秀上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回海航物業(yè)公司的全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費用全部由海航物業(yè)公司承擔。事實與理由：一審判決認定事實不清，適用法律不當。一、本案系物業(yè)合同糾紛，根據(jù)本案的實際情況，鄭成秀與海航物業(yè)公司簽訂的《房屋租賃合同》未能實際履行，且該合同事實上也已解除，代之而來的是媛菲公司與海航物業(yè)公司形成的事實上的房屋租賃及物業(yè)服務合同法律關(guān)系。無證據(jù)證明鄭成秀是媛菲公司的員工或取得委托授權(quán)，本案房屋租賃及物業(yè)服務合同法律關(guān)系的當事人及義務人實際上是媛菲公司和海航物業(yè)公司。根據(jù)已有證據(jù)來看，海航物業(yè)公司實際上是向媛菲公司交付租賃房屋及提供物業(yè)服務。根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，應由媛菲公司履行繳納物業(yè)費及滯納金的義務。二、鄭成秀不是實際合同當事人，鄭成秀與海航物業(yè)公司沒有合同權(quán)利義務關(guān)系，一審判決對鄭成秀追加媛菲公司為被告申請不予支持，屬認定事實不清。媛菲公司定期向鄭成秀支付租金，開具發(fā)票，其已履行了合同義務，媛菲公司實際上是房屋租賃及物業(yè)服務合同法律關(guān)系的當事人。三、鄭成秀的被告主體不適格，媛菲公司列為第三人參與訴訟違反法定程序，應列為被。四、鄭成秀沒有任何占用該房屋的交接手續(xù)，并非該租賃合同的實際當事人，沒有支付物業(yè)費及滯納金的義務。 海航物業(yè)公司辯稱，一審法院事實認定清楚，適用法律正確，鄭成秀是合同的當事人，請求駁回鄭成秀的上訴請求。 媛菲公司辯稱，一審法院追加媛菲公司為第三人是程序錯誤，海航物業(yè)公司與媛菲公司的合同是為了工商登記仿造海航物業(yè)公司與鄭成秀的合同，該合同并非真實合同，不得作為定案根據(jù)，媛菲公司與海航物業(yè)公司并不存在任何合同關(guān)系。 海航物業(yè)公司向一審法院起訴請求：請求判令鄭成秀向海航物業(yè)公司支付：（1）2018年11月1日至2019年11月30日物業(yè)管理費45825元（2.5元／月／平方米×1410平方米×13個月）；（2）逾期付款滯納金69654元（暫計至2020年4月30日，以欠繳物業(yè)費為基數(shù)，每逾期1日加收1%的滯納金），酌情按13747.5元計收（欠費金額30%）；以上費用合計59572.5元；2.請求判令鄭成秀承擔本案全部訴訟費。 一審法院認定事實:海航物業(yè)公司為儋州望海國際花園的物業(yè)管理服務公司，出租方儋州海航投資開發(fā)有限公司與本案鄭成秀簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定儋州海航投資開發(fā)有限公司將海南省儋州市廣場西路與華盛路交界處的11棟第二層商鋪出租給鄭成秀，作為生活美容、醫(yī)療美容、美發(fā)、服裝銷售、瑜伽培訓等使用，該商鋪的實際測繪建筑面積為1410平方米。合同雙方約定該商鋪租期為5年，自2018年5月1日起至2023年10月31日止，2018年5月1日至2018年10月31日為免租期，但在此期間鄭成秀應支付該商鋪管理服務費、水電費和其他應由鄭成秀支付的費用。該合同中雙方約定出租方儋州海航投資開發(fā)有限公司委托海航物業(yè)公司為儋州望海國際花園（涉案商鋪所在小區(qū)）的物業(yè)管理服務公司，涉案商鋪的物業(yè)管理服務費為按照建筑面積計算，每月每平方米2.5元，即鄭成秀每月應繳納的物業(yè)管理服務費為3525元，鄭成秀按市政標準向出租方繳納水、電費，鄭成秀應于每月7日前向物業(yè)公司支付當月管理服務費。該商鋪自2018年5月1日交付，根據(jù)涉案合同約定，未經(jīng)出租方同意，鄭成秀不得將該商鋪的全部或部分，以轉(zhuǎn)租、分租、無償或以任何其他方式提供給第三方使用；鄭成秀未按合同約定支付租金、保證金、物業(yè)管理服務費及其他費用的，鄭成秀需在出租方或物業(yè)公司催告后五天內(nèi)付清所欠費用，并按所欠費用總額每天1%的標準支付逾期付款違約金，自應付之日開始計算，直至鄭成秀付清所有相關(guān)的費用之日止，如催告后十日內(nèi)仍未繳付相關(guān)費用的，出租方有權(quán)立即解除合同。該合同對商鋪租賃的其他事項亦進行了約定。合同簽訂后，第三人媛菲公司分別于2019年1月25日繳納2018年5月1日至2018年6月30日物業(yè)管理費7050元，2019年8月1日繳納2018年8月1日至2018年9月31日物業(yè)管理費7050元、繳納2018年10月1日至10月31日物業(yè)管理費3525元。自2018年11月1日起，鄭成秀未將涉案鋪面的物業(yè)管理費繳納至海航物業(yè)公司。2019年11月7日、12月25日，出租方儋州海航投資開發(fā)有限公司分別通過順豐速運向鄭成秀郵寄催繳物業(yè)費的函及解除租賃合同的函。后海航物業(yè)公司為催繳物業(yè)費及滯納金，訴至一審法院。另查明，海航物業(yè)公司于2019年3月13日由海南一卡通物業(yè)管理股份有限公司更名為海南海航物業(yè)管理股份有限公司。 一審法院認為，本案的爭議焦點是：1.鄭成秀是否是本案適格被告以及其是否應承擔支付海航物業(yè)公司物業(yè)管理費及滯納金的責任；2.海航物業(yè)公司主張鄭成秀支付其逾期付款滯納金是否有事實根據(jù)。 關(guān)于鄭成秀是否是本案適格被告以及其是否應承擔支付海航物業(yè)公司物業(yè)管理費及滯納金責任的問題。鄭成秀與出租方簽訂的《房屋租賃合同》是其真實意思表示，合同未違反法律法規(guī)強制性、禁止性規(guī)定，應屬真實有效。按照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”的規(guī)定，出租方已經(jīng)履行了交付商鋪的義務，海航物業(yè)公司亦履行了物業(yè)管理服務的義務，鄭成秀亦應依約履行義務。自2018年11月1日起，鄭成秀未將涉案鋪面的物業(yè)管理費繳納至海航物業(yè)公司。海航物業(yè)公司訴請鄭成秀支付物業(yè)管理費，并要求其支付2018年11月1日至2019年11月30日共13個月的物業(yè)管理費，有事實及法律依據(jù)，予以支持。根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定，鄭成秀應支付的物業(yè)費為45825元（2.5元／月／平方米×1410平方米×13個月）。關(guān)于鄭成秀主張應由第三人媛菲公司支付物業(yè)費的抗辯意見，因媛菲公司并非涉案《房屋租賃合同》的相對人，且《房屋租賃合同》已經(jīng)明確約定鄭成秀不得將該商鋪的全部或部分，以轉(zhuǎn)租、分租、無償或以任何其他方式提供給第三方使用，則鄭成秀應為涉案商鋪的承租人，鄭成秀主張其系受媛菲公司委托簽訂涉案《房屋租賃合同》證據(jù)不足，理由不能成立，不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條、第十二條的規(guī)定，作為房屋承租人，鄭成秀應依照與出租方的合同約定，足額向海航物業(yè)公司支付物業(yè)管理費，鄭成秀如認為基于其他法律關(guān)系本案物業(yè)管理費不應由自己承擔，應另行向媛菲公司主張。 關(guān)于海航物業(yè)公司主張鄭成秀支付其逾期付款滯納金是否有事實根據(jù)的問題。鄭成秀未按照與出租方之間的合同約定及時支付物業(yè)費，給海航物業(yè)公司造成了損失，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，應承擔賠償損失的違約責任。鄭成秀與出租方之間約定的逾期付款違約金是其與出租方之間的約定，不能直接適用本案當事人。海航物業(yè)公司的損失主要為未及時收回物業(yè)管理費資金占用的利息損失，海航物業(yè)公司主張按照欠費金額30%計收13747.5元，與其損失相當，予以支持。 綜上所述，海航物業(yè)公司訴請理由成立，依法應予支持；鄭成秀提出的抗辯理由不能成立，依法不予支持。一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條、第十二條的規(guī)定，判決：鄭成秀于判決生效之日起十日內(nèi)支付海南海航物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)管理費45825元及利息損失13747.5元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費644.66元，由鄭成秀負擔。 二審期間，鄭成秀提交如下證據(jù)：證據(jù)1.媛菲公司企業(yè)機讀檔案登記資料，擬證明媛菲公司的住所地即是涉案租賃商鋪；證據(jù)2.《房屋租賃合同》，擬證明媛菲公司才是本案適格主體；證據(jù)3.物業(yè)公司繳費通知單，擬證明涉案商鋪住戶名稱是媛菲公司，應當由媛菲公司承擔物業(yè)費。海航物業(yè)公司質(zhì)證對證據(jù)1、2的關(guān)聯(lián)性有異議，對證據(jù)3的真實性有異議，沒有加蓋公司公章。媛菲公司質(zhì)證對證據(jù)1的真實性無異議，對證明內(nèi)容有異議，媛菲公司不是租賃合同當事人；對證據(jù)2的三性均有異議，該租賃合同是媛菲公司為方便登記，變造鄭成秀和海航物業(yè)公司簽訂的合同后向工商局提交的，并非真實合同；證據(jù)3因為沒有公章，對其三性不予認可。海航物業(yè)公司提交了《儋州望海國際花園裝修管理服務規(guī)定》、《裝修管理服務協(xié)議》、《裝修許可證》作為一組證據(jù)，擬共同證明海航物業(yè)公司是和鄭成秀簽訂合同，故海航物業(yè)公司才同意鄭成秀進行裝修。鄭成秀質(zhì)證對該組證據(jù)的真實性沒有異議，但是《裝修管理服務協(xié)議》明確載明甲方為媛菲公司，證實涉案物業(yè)使用人為媛菲公司，雖有鄭成秀簽名，但是由媛菲公司讓鄭成秀簽署，涉案物業(yè)并非鄭成秀使用，鄭成秀與海航物業(yè)公司之間沒有簽訂任何合同。媛菲公司質(zhì)證對該組證據(jù)的三性沒有意見，認為《裝修許可證》證實海航物業(yè)公司與鄭成秀形成租賃關(guān)系，《裝修管理服務協(xié)議》上雖有媛菲公司名稱，但沒有加蓋公司公章，證明是鄭成秀與海航物業(yè)公司簽訂的，與媛菲公司無關(guān)。媛菲公司提交如下證據(jù)：1.《房屋租賃合同》，擬證明在工商局登記的海航物業(yè)公司與媛菲公司的合同是媛菲公司為方便變更營業(yè)執(zhí)照上地址在征得鄭成秀同意下涂改仿造的；2.兩份營業(yè)執(zhí)照，擬證明媛菲公司確有更改過營業(yè)執(zhí)照上的地址；3.媛菲公司企業(yè)機讀檔案登記資料，擬證明媛菲公司變更經(jīng)營場所的日期。鄭成秀質(zhì)證對證據(jù)1的真實性不予認可；對證據(jù)2的真實性予以認可，第二份營業(yè)執(zhí)照所載明的公司住所地為涉案租賃商鋪，表明媛菲公司為涉案商鋪的實際承租人與使用人；對證據(jù)3的真實性予以認可，該證據(jù)能夠證明住所地為涉案商鋪。海航物業(yè)公司質(zhì)證對媛菲公司提交的證據(jù)1、2、3的關(guān)聯(lián)性均不予認可。本院經(jīng)審查認為，對鄭成秀提交證據(jù)1的關(guān)聯(lián)性不予認可，對證據(jù)2的真實性不予確認，對證據(jù)3的證明內(nèi)容不予確認；對海航物業(yè)公司提交證據(jù)和媛菲公司提交證據(jù)的三性予以確認，可以作為認定案件事實的相關(guān)依據(jù)。 二審查明的事實與一審查明基本一致，本院予以確認

一、撤銷海南省儋州市人民法院（2020）瓊9003民初4534號民事判決； 二、鄭成秀于本判決生效后七日內(nèi)向海南海航物業(yè)管理股份有限公司支付物業(yè)管理費45825元及違約金2690元； 三、駁回海南海航物業(yè)管理股份有限公司的其他訴訟請求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 一審案件受理費644.66元，由鄭成秀負擔507元，由海航物業(yè)公司負擔137.66元；二審案件受理費1289.32元，由鄭成秀負擔1012.32元，由海航物業(yè)公司負擔277元。 本判決為終審判決

審判長廖長榮 審判員萬曉霞 審判員葉玉華 二○二○年十二月二十五日 法官助理涂盼盼 書記員唐欣凌

2021-08-11