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上訴人關業開因與被上訴人海南海航物業管理股份有限公司（以下簡稱海航物業公司）物業服務合同糾紛一案，不服海南省昌江黎族自治縣人民法院（2020）瓊9026民初580號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月17日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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關業開上訴請求：撤銷海南省昌江黎族自治縣人民法院（2020）瓊9026民初580號民事判決，改判關業開僅支付從2018年4月份起算的物業費。事實與理由：1.案涉房屋竣工時間是2012年12月30日，但直至2014年，該項目尚未驗收合格，昌江縣住房和城鄉建設局為了保證2014年6月份交房，在小區水電未通的情況下強行交房。關業開雖然拿到房屋鑰匙但因設施不完善不能裝修入住。關業開2018年3月份收到海航物業公司發出的物業費催收通知，便于2018年4月份開始辦理裝修，因此，關業開僅需要支付2018年4月份之后的物業費。一審法院按海航物業公司2016年2月份入駐該小區的時間判令關業開從2016年3月份開始支付物業費不當。2.該小區的業主委員會成立沒有經過合法的程序，不能代表全部業主，海航物業公司與業主委員會簽訂的《和泰家園物業服務合同》無效。3.海航物業公司對小區的管理不到位，將一些停車區外包給私人管理，嚴重影響小區業主的權益。 海航物業公司辯稱，1.海航物業公司與開發商2016年2月25日簽訂《前期物業服務合同》，對該小區進行管理。該小區已于2014年6月份交房，海航物業公司要求關業開從2016年3月份開始支付物業費合法合理。關業開認為其2018年4月份開始裝修，應當從裝修之日起開始支付物業費而不應當從交房之日開始支付物業費是錯誤的。2.案涉和泰家園是昌江縣政府建設的經濟適用房，業委會成立程序合法，海航物業公司與業主委員會簽訂的《和泰家園物業服務合同》合法有效。3.對于小區公共部分的管理，海航物業公司已經非常盡職盡責了，當然，小區的服務不可能得到每一位業主的滿意。關業開提交的證據不足以證明海航物業公司存在嚴重的服務質量問題，其以此為借口不交納物業費的理由不成立。 海航物業公司向一審法院起訴請求：1.判令關業開向海航物業公司支付2016年3月1日至2016年9月30日物業管理費（包電梯維保費）887.6元、2016年10月1日至2019年8月31日物業管理費（包電梯維保費）3986.5元、2016年3月1日暫計至2019年8月31日逾期支付前二項物業管理費4874.1元的滯納金3191.2元，三項合計8065.3元；2.本案訴訟費由關業開負擔。 一審法院認定事實：2012年7月5日，關業開與昌江縣住房和城鄉建設局簽訂《昌江縣“和泰家園”經濟適用住房購買合同》，確認購買“和泰家園”經濟適用住房第3棟01單元11層4號房（房屋編號：01114號）。2014年8月12日，上述經濟適用住房第3棟01單元11層4號房（房屋編號：01114號）交付給關業開使用。2016年2月25日，海航物業公司以“海南一卡通物業管理股份有限公司”的前名稱與建設方昌江縣住房和城鄉建設局簽訂《和泰家園前期物業服務合同》，由昌江縣住房和城鄉建設局委托海航物業公司對和泰家園前期物業進行管理。2017年1月20日，海航物業公司以“海南一卡通物業管理股份有限公司”的前名稱與昌江縣和泰家園小區首屆業主委員會簽訂《和泰家園物業服務合同》，由昌江縣和泰家園小區首屆業主委員會委托海航物業公司對和泰家園物業進行管理。2017年6月5日，海航物業公司向關業開發出繳費通知，要求關業開按126.8元／月繳交2016年3月1日至2016年9月30日的物業費887.6元。后續要求關業開按113.9元／月繳交2016年10月1日至2019年8月31日的物業費3986.5元。因關業開2018年5月前尚未裝修入住其購買的01114號房屋，在昌江縣住房和城鄉建設局移交給海航物業公司的業主關業開的信息資料中的手機號碼有誤的情況下，海航物業公司在2018年3月以前無法聯系到關業開，即海航物業公司的繳費通知內容關業開是在2018年3月后才實際知悉的。關業開實際知悉應繳交物業費后，其向海航物業公司提出應從其知悉的2018年3月后繳交，但海航物業公司不同意，要求關業開從2016年3月起繳交?，F關業開尚未向海航物業公司繳交物業費。 另查明，2019年12月10日，海航物業公司因本案所涉及的物業費4874.10元向一審法院申請支付令，一審法院于2019年12月10日發出（2019）瓊9026民督4號支付令后，關業開提出書面異議，一審法院依法裁定終結支付令督促程序。 一審法院認為，本案主要焦點問題有：一、海航物業公司與昌江縣住房和城鄉建設局簽訂的《和泰家園前期物業服務合同》及海航物業公司與昌江和泰家園小區首屆業主委員會簽訂的《和泰家園物業服務合同》的效力是否適及于關業開；二、關業開是否應當向海航物業公司繳納物業服務費4874.1元及逾期支付滯納金3191.2元。 關于海航物業公司與昌江縣住房和城鄉建設局簽訂的《和泰家園前期物業服務合同》及海航物業公司與昌江和泰家園小區首屆業主委員會簽訂的《和泰家園物業服務合同》的效力是否適及于關業開的問題。昌江縣住房和城鄉建設局作為小區物業建設方，其為有效管理小區項目物業，有效管理帶來的利益溢及小區內業主，其與海航物業公司簽訂前期物業服務合同未違反法律和行政法規強制性規定，所簽合同為合法成立的有效合同；海航物業公司與昌江和泰家園小區首屆業主委員會簽訂的《和泰家園物業服務合同》，因業主委員會代表所有業主的利益關系，由業主委員會所簽訂的《和泰家園前期物業服務合同》亦是合法成立的有效合同。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。據此，上述《和泰家園前期物業服務合同》及《和泰家園物業服務合同》的效力適及于關業開等所有小區業主。 關于關業開是否應當向海航物業公司繳納物業服務費4874.1元及逾期支付滯納金3191.2元的問題。前述《和泰家園前期物業服務合同》和《和泰家園物業服務合同》的效力適及于關業開，關業開就有義務按照合同約定繳交2016年3月至2019年8月的物業服務費4874.1元。關業開雖然到2018年5月才裝修房屋，但其2014年8月12日即接受并實際控制房屋，故其應與小區其他業主一樣，有按合同約定繳交物業費的義務，海航物業公司請求關業開繳交2016年3月至2019年8月的物業服務費4874.1元有事實法律根據，予以支持。海航物業公司對逾期支付滯納金3191.2元的請求不具有正當性，不予支持。一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第一百七十六條、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條規定，判決：一、關業開于判決生效之日起三十日內，向海南海航物業管理股份有限公司支付2016年3月至2019年8月的物業服務費4874.1元；二、駁回海南海航物業管理股份有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費50元減半收取25元，由關業開負擔15元，由海南海航物業管理股份有限公司負擔10元。 二審中，關業開提交如下證據：1.《關于移交和泰家園首屆業主委員會公章的說明》及《關于和泰家園首屆業主委員會財務情況的說明》，擬證明該小區業委會成立不合法；2.《照片》，擬證明海航物業公司將小區停車位外包給私人，管理不到位。海航物業公司對關業開提交的兩份證據的真實性、關聯性及證明力均不認可，認為業委會早就已經成立，海航物業公司是合法進駐該小區進行管理，而且物業服務管理不存在質量問題。經質證，因關業開未能提供證據1的原件予以核對，本院對該份證據的真實性、關聯性及證明力不予確認，證據2的照片是關業開單方制作，而且照片不足以證明海航物業公司的服務存在質量問題，故本院對該份證據的真實性、關聯性及證明力亦不予確認。 本案二審查明的事實與一審相一致，本院予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費50元，由關業開負擔。 本判決為終審判決

審判長賴永馳 審判員沈美萍 審判員王天琳 二○二○年九月十四日 法官助理白黎 書記員劉欣

2021-08-11