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上訴人山東金佰利控股集團有限公司因與被上訴人邵常玉商品房預售合同糾紛一案，不服山東省臨沂市蘭山區人民法院（2021）魯1302民初807號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月17日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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上訴人山東金佰利控股集團有限公司上訴請求：1、依法撤銷（2021）魯1302民初807號民事判決書，改判駁回被上訴人訴訟請求或依法發回重審；2、本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：一、原審法院在雙方房屋認購書已解除的情況下仍判決雙方合同繼續履行系未能查明案件事實。上訴人與被上訴人于2019年1月21日簽訂《房屋認購書》，由被上訴人購買涉案儒辰·丹楓園項目7號樓1單元502室房屋一套。根據雙方合同約定被上訴人應當在3日內繳納首付款并辦理按揭貸款事宜，如有違約上訴人有權單方解除合同。后被上訴人未能按照協議履行，我方多次催促后，其表示愿意全款付清所有房款，但至今其仍未能全款付清全部房款。被上訴人曾于2019年6月10明確表示其不再購買涉案房產要求進行退款，我司經慎重考慮于2019年7月25回復同意并通知被上訴人來辦理退款事宜，雙方就解除合同已達成一致，可以解除合同。因此上訴人認為雙方已并不存在合同關系。退一步講，被上訴人單方多次違約，上訴人有權單方行使解除權將雙方合同進行解除。我公司曾多次通過短信（2019年6月30日、2019年7月25日）、寄送解除通知函等方式向其發送解除雙方合同通知，雙方合同已法定解除。綜上，被上訴人多次違約未能支付應付房款，已嚴重違背契約精神，雙方合同不論是從協議解除還是法定解除兩種解除方式上來看都已經解除。二、原審法院適用法律錯誤，認定事實不清，對房屋現狀舉證責任分配不均，未采納上訴人訴訟代理人對房屋已對外出售并且登記備案的自認，導致案件結果明顯履行不能。首先，原告主張繼續履行雙方合同，其應對雙方合同是否能夠繼續履行作出初步的證明責任，也就是說其應對房屋現狀應有責任舉證證實，事實上在上訴人通知被上訴人解除合同并退款之時就已經告知，該房產已被他人預定，并且解除合同后便已簽訂房屋買賣合同，至起訴之時涉案房產已完成登記備案并取得銀行按揭貸款房款，原審法院認為上訴人未舉證證明涉案房屋已出售給他人并不予采納明顯與事實不符，作出繼續履行雙方合同的判決已明顯不具有可操作性。再者，房屋已另售他人并非上訴人答辯意見的內容，也并非上訴人的主張，而是針對原審法院在法庭調查中的調查性問話的回復，上訴人已明確回答該房產已被出售他人，被上訴人起訴要求繼續履行合同，而上訴人在明確被上訴人訴訟請求的情況下，對已出售他人進行明確答復，如判決繼續履行上訴人的回答明顯于己不利，將會承擔違約責任。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三條：在訴訟過程中，一方當事人陳述的于己不利的事實，或者對于己不利的事實明確表示承認的，另一方當事人無需舉證證明。在證據交換、詢問、調查過程中，或者在起訴狀、答辯狀、代理詞等書面材料中，當事人明確承認于己不利的事實的，適用前款規定。在此種情況下，另一方當事人都無需舉證證明，原審法院還依據《最高法關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定要求上訴人舉證證明，明顯是對自認制度的忽視，因此原審法院認定上訴人未提供證據證實主張應負不利后果明顯系錯誤的。三、涉案房屋已出售他人，并已完成備案登記及銀行貸款工作，如判決繼續履行雙方合同，合同目的已無法實現，明顯不符合以最小的代價解決法律糾紛的立法目的，綜合分析判決繼續履行雙方合同實為不妥，請求人民法院查明案件事實，依法改判。綜上，原審法院未能查明案件事實，在雙方已解除合同且涉案房屋已出售給他人的情況下仍舊判決雙方合同繼續履行的做法實在有失偏頗。 被上訴人辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。 原審原告起訴請求：一、依法判令被告與原告訂立房產局備案的商品房買賣合同并如期交房；二、本案訴訟費、律師費由被告承擔。 一審法院認定事實：2019年1月21日，原告（乙方）邵常玉與被告（甲方）山東金佰利控股集團有限公司簽訂《儒辰·丹楓園房屋認購書》，該協議主要約定：乙方認購甲方開發的儒辰·丹楓園項目7號樓1單元502號房屋，建筑面積約119.66㎡（面積以房管局測繪為準），房屋單價8499.92元，優惠后單價8333.61元，優惠后總價997201元，含儲藏室145號。乙方在簽署本認購書時，應按甲方要求足額繳納房源相應款項，所繳納款項自動轉為認購定金，認購定金不予退還。乙方同意在簽訂本認購書后，將已繳納的認購定金中的10000元轉為車位認購定金，剩余認購定金為主房認購定金。剩余車位尾款繳納時間由甲方另行通知，如果乙方不按時繳納尾款，車位定金及主房定金不予退還，視為乙方自動放棄本車位及主房購買權。該認購書還對其他權利義務及相應事項進行了約定。 上述合同簽訂當日，原告邵常玉向被告山東金佰利控股集團有限公司支付購房定金10000元。之后，原告分別于2019年2月16日支付車位定金10000元及房款195201元、于2019年4月4日支付房款400000元、于2019年6月6日支付房款200000元，上述款項共計815201元。被告山東金佰利控股集團有限公司收取上述購房款后，分別向原告邵常玉出具相應金額的專用收據。 一審法院認為，原、被告雙方于2019年1月21日簽訂的《儒辰·丹楓園房屋認購書》，系雙方當事人的真實意思表示，內容與形式不違反法律法規的強制性規定，為有效合同，一審法院依法予以確認，雙方應嚴格按照合同約定繼續履行己方義務。原告邵常玉分別于2019年1月21日、2019年2月16日、2019年4月4日、2019年6月6日向被告山東金佰利控股集團有限公司支付購房定金10000元、車位定金10000元及購房款195201元、400000元、200000元共計815201元的事實，由《儒辰·丹楓園房屋認購書》、被告向原告出具的收款收據等證據證實，一審法院予以確認。從本案雙方簽訂的《儒辰·丹楓園房屋認購書》內容來看，原、被告雙方在該房屋認購書中約定了具體房號、建筑面積、購房價款、付款方式等房屋基本情況，已構成商品房買賣合同的主要條款，且原告亦按照房屋認購書的約定支付了購房款，被告也已同意并收取了購房款，該房屋認購書對原、被告雙方產生了約束力。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。根據上述規定，原、被告雙方簽訂的《儒辰·丹楓園房屋認購書》應認定為商品房買賣合同。對于被告辯稱的原告辦理按揭貸款已超過合同約定時間，但事后仍對原告交納的購房款項予以接收，其實際收款并在收款后向原告出具收據的行為應視為對《儒辰·丹楓園房屋認購書》付款方式的變更。另，對于被告辯稱房屋已另售他人的問題。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利的后果”。案件審理過程中，被告并未向法庭提交能夠證實與他人存在商品房買賣合同關系、房款交納、房屋交付及產權登記的任何證據證實，故對于被告的此項辯解意見，一審法院不予采信。因雙方簽訂的《儒辰·丹楓園房屋認購書》中約定的購房總價款為997201元，故原告在支付購房款805201后尚未足額支付購房款，在此情況下判令被告協助辦理交付房屋手續，有悖雙方所簽合同及公平原則，故一審法院認為原告應在其向被告支付剩余購房款192000元后，再由被告協助辦理案涉房屋的交付手續。 一審判決結果：一、被告山東金佰利控股集團有限公司于判決生效后三十日內配合原告邵常玉辦理商品房買賣合同備案登記等事宜；二、原告邵常玉于判決生效后三十日內向被告山東金佰利控股集團有限公司支付剩余購房款192000元；三、被告山東金佰利控股集團有限公司于原告邵常玉支付購房款192000元后三十日內向原告邵常玉交付位于臨沂市蘭山區房屋；四、駁回原告邵常玉的其他訴訟請求。案件受理費13772元，由被告山東金佰利控股集團有限公司負擔。 二審中，當事人提交了新證據，本院組織當事人進行了證據交換及質證。 上訴人山東金佰利控股集團有限公司提交：不動產登記查詢信息原件一份，中國工商銀行股份有限公司臨沂城西支行出具的個人貸款放款記錄復印件一份，山東省新建商品房買賣合同復印件一份，三份證據來源為案外人紀璇璇，擬證明涉案房產在被上訴人起訴之前已出售給案外人紀璇璇，一審判決不具有履行的可能。 被上訴人邵常玉辯稱，以上證據被上訴人在一審時并未提交，不予認可。 本院對當事人提交證據的認證意見將結合其他證據在本院認為部分一并論述。 二審查明的事實與原審查明的事實相一致外，還查明，2019年6月10日被上訴人曾與山東金佰利控股集團有限公司的工作人員溝通退房事宜，但上訴人的工作人員并未明確回復合同繼續履行還是解除。2019年6月30日被上訴人繼續與山東金佰利控股集團有限公司的工作人員聯系，主張如果合同繼續履行其八月底交齊全款如果不履行合同要求退回房款，但是對方并沒有回復任何內容。2019年7月25日上訴人的工作人員向邵常玉發出短信通知，內容為“通知：儒辰丹楓園7號樓1單元502室現已另售，現通知您到丹楓園售樓處辦理退款手續”。被上訴人回復“不退”。2019年8月7日上訴人與案外人紀璇璇簽訂合同編號為ＹＳ2019074821號《山東省新建商品房買賣合同》（預售），并辦理了預告登記

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費13772元，由上訴人山東金佰利控股集團有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長馬駿 審判員劉瑞娟 審判員武威 二〇二一年六月二十五日 書記員張書毓

2021-06-25