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上訴人廣州曜一城投資有限公司（以下簡稱曜一城公司）因與被上訴人廣州銀行股份有限公司（以下簡稱廣州銀行）、原審被告廣州萬基恒泰物業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬基公司）、原審第三人廣州宇拓物業(yè)管理有限公司（以下簡稱宇拓公司）、王歆、肖晗、招商銀行股份有限公司廣州分行（以下簡稱招商銀行廣州分行）、廣東星巴克咖啡有限公司（以下簡稱星巴克公司）、廣州市任點無限餐飲服務(wù)有限公司（以下簡稱任點公司）、李志堅、張志遠、陳冬生、張英租賃合同糾紛一案，不服廣東省廣州市天河區(qū)人民法院（2019）粵0106民初39424號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)

暫無數(shù)據(jù)

上訴人曜一城公司上訴請求：改判一審判決第三項“被告廣州萬基恒泰物業(yè)管理有限公司向原告廣州銀行股份有限公司支付2019年8月1日至2019年11月15日租金602108.82元及違約金”，不服部分金額為70000元。事實與理由：曜一城公司與萬基公司于2018年11月20日作出《還款承諾書》后共計向廣州銀行還款6455450元（包括租金本金6370000元及違約金85450元）。上述本金應(yīng)視為支付2018年11月-2019年7月共9個月間的每月700000元的還款。按此算法，曜一城公司實際已按約支付2018年11月-2019年7月共9個月間的每月700000元的還款以及2019年8月應(yīng)付款項中的70000元。然而一審法院在計算欠付租金時，并未將2019年8月份中曜一城公司已經(jīng)支付的70000元租金予以扣減，造成錯誤的重復(fù)計算，加重了曜一城公司的財產(chǎn)負擔。 廣州銀行辯稱，曜一城公司認為一審法院計算欠付租金時未扣減并重復(fù)計算了2019年8月份中曜一城公司已經(jīng)支付的70000元租金，沒有任何事實依據(jù)。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回曜一城公司的全部上訴請求，維持原判。曜一城公司于2018年11月20日作出《還款承諾書》后共計付款6455450元（含租金本金6370000元及違約金85450元），上述金額不足以償還（2015）穗天法民四初字1680號《民事調(diào)解書》（以下簡稱1680號《民事調(diào)解書》）確定的截止2016年8月31日剩余應(yīng)付款項。由于曜一城公司、萬基公司未完成履行該調(diào)解書所規(guī)定的給付義務(wù)，廣州銀行于2019年10月14日向一審法院申請恢復(fù)對（2018）粵0106執(zhí)625號案件的強制執(zhí)行，案號（2020）粵0106執(zhí)恢58號。對于曜一城公司已支付的6455450元，扣除2018年1月-2019年7月每月租金192031.01元（合計178279.81元），其余金額均為償還1680號《民事調(diào)解書》的款項，已經(jīng)在（2020）粵0106執(zhí)恢58號執(zhí)行案件中予以抵扣。曜一城公司對上述抵扣也知情，故不存在重復(fù)計算2019年8月租金的問題。 原審被告萬基公司述稱，關(guān)于交換場地的問題，由于案涉場地實際存在轉(zhuǎn)租和次承租人的情況，萬基公司實際不占有案涉場地，廣州銀行也清楚，因此在合同解除后，萬基公司無能力向廣州銀行返還物業(yè)，廣州銀行可以自行收回，萬基公司不應(yīng)當承擔合同解除后騰退義務(wù)及騰退期間的損失。 原審第三人招商銀行廣州分行述稱，第一，招商銀行廣州分行與曜一城公司簽訂的租賃合同合法有效，招商銀行廣州分行嚴格履行合同項下承租人的義務(wù)。第二，如果法院最終判決解除廣州銀行與萬基公司的租賃合同關(guān)系，廣州銀行應(yīng)自動成為出租人，并承接上一租賃合同項下出租人的權(quán)利義務(wù)，若廣州銀行要求招商銀行廣州分行重新簽署租賃法律文件，廣州銀行應(yīng)確保招商銀行廣州分行的權(quán)利不減損義務(wù)不加重。第三，為保證招商銀行廣州分行在租賃合同項下已向曜一城公司支付的租賃保證金能夠順利收回，招商銀行廣州分行一直嚴格按照租賃合同按月支付租金，曜一城公司卻長時間違約，導(dǎo)致本案爭議，招商銀行廣州分行已主張行使不安抗辯權(quán)，將租賃保證金待抵扣未來應(yīng)付的租金，目前已抵扣完畢。 原審第三人星巴克公司述稱，租賃保證金已經(jīng)抵扣了租金，其余意見與一審意見一致。 原審第三人宇拓公司、王歆、肖晗共同述稱，其與廣州銀行、曜一城公司之間無合同關(guān)系，其不清楚廣州銀行、曜一城公司之間是否存在重復(fù)計算租金的問題。關(guān)于保證金、店鋪返還等問題，其同意一審法院的認定。 原審第三人任點公司述稱，租賃保證金還未抵扣，請求以任點公司繳納的租賃保證金抵扣租金。其余意見與一審意見一致。 原審第三人李志堅述稱，租金其已經(jīng)全部支付給曜一城公司，希望繼續(xù)使用該店鋪。 原審第三人張志遠、陳冬生、張英未陳述意見。 廣州銀行向一審法院起訴請求：1.確認廣州銀行與萬基公司簽訂的《廣州市房地產(chǎn)租賃合同》《補充協(xié)議》于2019年11月15日解除，曜一城公司、萬基公司返還涉案場地，各第三人負協(xié)助義務(wù)；2.萬基公司支付2016年9月1日至2018年10月31日的租金共計4992808.34元及違約金（自每月6日起開始計算，按年化24%標準計算，計至實際支付之日止）；3.萬基公司支付2019年8月1日至2019年11月15日租金672108.82元及違約金（自每月6日起開始計算，按年化24%標準計算，計算至實際支付之日止）；4.萬基公司支付占有使用費（以租金192031.09元／月為標準，自2019年11月16日起計至曜一城公司、萬基公司實際交還涉案場地之日止）及違約金（自2020年1月15日起計至曜一城公司、萬基公司實際返還涉案場地之日止，按占有使用費的70%計算）；5.曜一城公司對第2、3、4項訴請承擔連帶責任；6.曜一城公司、萬基公司共同承擔本案的訴訟費用。 一審法院認定事實：廣州銀行提供的房產(chǎn)證載明：廣州銀行是廣州市天河區(qū)天河北路711-713號1-3層（簡稱涉案場地）的登記權(quán)屬人，商業(yè)用途，房屋建筑面積8218.74平方米，登記日期2018年9月18日。 2004年8月27日，廣州市商業(yè)銀行（出租人／甲方）將涉案場地出租給深圳市天德順實業(yè)有限公司（簡稱天德順公司，已注銷）（承租人／乙方），約定：2.租期2005年9月1日至2025年8月31日；2015年9月1日至2025年8月31日租金為192031.09元／月；租金按月結(jié)算，由乙方在每月的第5日前按支票付款方式繳付租金；5.1租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)依時交納租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方須按當月租金的2%（小于3%）向甲方支付違約金；如果逾期30日，甲方有權(quán)解除合同，收回房屋；6.2租賃期屆滿，甲乙雙方未續(xù)定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方遷出和補交占用期租金外，并有權(quán)按占用期內(nèi)租金總額的70%（小于100%）收取違約金等。 2004年8月27日，廣州市商業(yè)銀行（甲方）、天德順公司（乙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定乙方應(yīng)于租賃期滿之日或本合同解除之日起六十日交回甲方；如發(fā)生逾期，乙方除應(yīng)按本合同約定標準支付租金，還應(yīng)按逾期占用期內(nèi)租金總額的70%收取違約金等。 2004年9月1日，廣州市商業(yè)銀行和天德順公司辦理備案登記。 2005年7月8日，天德順公司向廣州市商業(yè)銀行發(fā)函，函稱：我司于2004年8月簽訂涉案場地租賃合同，由于管理需要及遵循政府屬地管理原則，我公司為此專門在廣州市成立了管理該物業(yè)的項目公司萬基公司。請貴行與萬基公司直接簽署租賃合同，母公司深圳市天德順實業(yè)管理公司作為擔保公司愿意承擔廣州市商業(yè)銀行與萬基公司間發(fā)生的一切經(jīng)濟和法律責任。 2005年8月16日，廣州市商業(yè)銀行、天德順公司申請將涉案場地承租人變更為萬基公司，并獲房管部門批準。 2009年9月27日，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，廣州市商業(yè)銀行更名為“廣州銀行股份有限公司”。其后辦理了工商變更登記手續(xù)。 2016年8月9日，萬基公司（出租方／甲方）、曜一城公司（承租方／乙方）簽訂《商鋪租賃合同》，約定：甲方將涉案場地轉(zhuǎn)租給乙方作為商業(yè)經(jīng)營使用；甲方對該物業(yè)具有轉(zhuǎn)租、分租權(quán)。2.租賃期限2016年9月1日至2025年8月31日。2016年9月1日至2017年2月1日每月租金650000元，2017年2月2日至2020年2月1日每月租金750000元，2020年2月2日至2025年8月31日每月租金850000元。2.3租賃期內(nèi)，乙方可根據(jù)經(jīng)營情況對房屋進行改造、間隔、裝修或設(shè)置必要的設(shè)備，裝修和改造的費用由乙方自負。甲方按該物業(yè)現(xiàn)狀交付給乙方，由乙方或?qū)嶋H使用方負責裝修。在合同終止、解除租賃關(guān)系時，乙方可將有關(guān)裝飾及設(shè)備進行拆除處理。甲方同意乙方上述對租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租、分租，乙方應(yīng)保證按本合同約定向甲方支付租金，并對轉(zhuǎn)租、分租行為進行管理。甲方保證在租賃期內(nèi)的承租及轉(zhuǎn)租權(quán)，負責與物業(yè)業(yè)主的租賃關(guān)系，如甲方違約導(dǎo)致不能保證乙方租賃使用權(quán)的，甲方承擔損失賠償責任等。 2016年9月20日，關(guān)于廣州銀行訴萬基公司、天德順公司租賃合同糾紛一案，案號（2015）穗天法民四初字第1680號（以下簡稱1680號案）。廣州銀行起訴要求：解除其與萬基公司之間的租賃合同、收回涉案場地，萬基公司支付欠租及利息等，天德順公司對萬基公司上述債務(wù)承擔連帶責任等），一審法院作出（2015）穗天法民四初字第1680號《民事調(diào)解書》（以下簡稱1680號《民事調(diào)解書》）。確認雙方當事人如下調(diào)解協(xié)議：一、萬基公司向廣州銀行支付截至2016年8月31日欠付租金8201530.53元。萬基公司自2016年10月1日至2017年9月30日期間向廣州銀行支付上述租金，支付方式：2016年10月31日前支付1000000元，2016年11月1日至2017年8月31日期間按月在每月最后一天前支付500000元，2017年9月30前支付余款2201530.53元。二、廣州銀行收齊上述租金款項后，廣州銀行、萬基公司、天德順公司因本案產(chǎn)生糾紛全部解決完畢。三、一審訴訟費減半收取29205元、公告費500元均由萬基公司負擔。四、天德順公司對萬基公司上述債務(wù)承擔連帶清償責任等。 2016年9月26日，萬基公司向廣州銀行轉(zhuǎn)款529705元（包括500000元本金和29705元訴訟費）。 2017年3月13日，曜一城公司向廣州銀行轉(zhuǎn)款1000000元。 后因萬基公司、天德順公司未能完全履行上述《民事調(diào)解書》確定的義務(wù)，廣州銀行向一審法院申請強制執(zhí)行，一審法院于2018年1月8日立案執(zhí)行，案號（2018）粵0106執(zhí)625號。 2018年11月20日，萬基公司、曜一城公司向廣州銀行出具《還款承諾書》。承諾書內(nèi)容：曜一城公司愿意替萬基公司、天德順公司償還《民事調(diào)解書》中所拖欠的款項，并同意替萬基公司、天德順公司支付除《民事調(diào)解書》外的全部租金、違約金。曜一城公司、萬基公司作出如下不可撤銷的還款承諾書：一、截至2018年10月31日，曜一城公司確認萬基公司、天德順公司共拖欠款項12615150.3元。包括：1、《民事調(diào)解書》中所確認款項中萬基公司、天德順公司未償還部分7622341.96元；2、自2016年9月1日起暫計至2018年10月31日萬基公司、天德順公司所拖欠租金4992803.34元。二、對于承諾書第一條所列的12615150.3元，曜一城公司、萬基公司同意在每月28日前償還507968.91元，按月支付，直至全部款項償還完畢。具體償還方式如下：1、對于自本承諾書簽訂之日起至2019年5月31日之前應(yīng)付的款項，由曜一城公司向貴行每月償還207968.91元，由萬基公司向貴行每月償還300000元，曜一城公司、萬基公司互相承擔連帶責任；2、自2019年6月1日起至全部款項償還完畢，由曜一城公司向貴行每月償還507968.91元，萬基公司承擔連帶責任，直至全部款項償還完畢，最遲不超過2020年10月28日。三、對于2018年11月1日起的租金，曜一城公司已了解貴行和萬基公司所簽訂的《廣州市房地產(chǎn)租賃合同》的全部內(nèi)容，并同意對萬基公司、天德順公司的義務(wù)承擔連帶責任，在每月28日前代萬基公司向貴行支付當期租金192031.09元。……六、曜一城公司同意作為本案的被執(zhí)行人，由廣州市天河區(qū)人民法院追加入本執(zhí)行案中。七、根據(jù)本承諾書，曜一城公司、萬基公司每月合計償還總額為700000元，如貴行在每月28日前未能全額收到當月款項的，則視為全部款項到期，貴行有權(quán)申請恢復(fù)《民事調(diào)解書》的執(zhí)行，要求執(zhí)行全部款項，曜一城公司、萬基公司應(yīng)當承擔全部責任。八、如曜一城公司、萬基公司未能按約履行本承諾書中第一條、第三條、第十一條所涉及的任一期款項的，貴行有權(quán)解除《廣州市房地產(chǎn)租賃合同》，曜一城公司、萬基公司對此不持異議，并向貴行返還場地。十一、自本承諾書作出之日起，曜一城公司、萬基公司同意按本承諾書的還款計劃按時還款，逾期還款將按照逾期金額每日萬分之五的標準計算違約金。 2018年11月27日一審法院作出（2018）粵0106執(zhí)625號《執(zhí)行裁定書》，裁定認為：經(jīng)執(zhí)行，因各方達成分期付款的和解協(xié)議，申請執(zhí)行人撤回執(zhí)行申請，本案依法可終結(jié)執(zhí)行，故裁定終結(jié)（2018）粵0106執(zhí)625號案的執(zhí)行。 廣州銀行提交證據(jù)《律師函》五份及快遞單多份，擬證明其向天德順公司、萬基公司發(fā)函催款及要求解除合同。其中：1.2017年6月5日《律師函》（2017年6月6日妥投）顯示收件人“潘作仁”，收件地址“廣州市天河東路2號粵電廣場北塔25樓廣東德能律師事務(wù)所”，函稱：請萬基公司、天德順公司在收到本律師函后10日內(nèi)，向廣州銀行支付8966559.59元的款項，否則廣州銀行將向法院提起訴訟，要求解除《租賃合同》，收回物業(yè)。2.2018年4月17日《律師函》（無妥投時間）載明：請萬基公司、天德順公司在收到本律師函后10日內(nèi)，向廣州銀行支付11270932.67元及相應(yīng)利息、違約金，否則廣州銀行將向法院提起訴訟，要求解除《租賃合同》，收回物業(yè)。3.2019年10月9日《律師函》，其中第一份ＥＭＳ底單（2019年10月10日妥投）顯示收件人“吳興財／吳偉新”，收件地址“廣州市天河區(qū)天河北路717號三層廣州曜一城投資有限公司”，第二份ＥＭＳ底單（2019年10月16日妥投）顯示收件人“周立華”，收件地址“廣州市天河區(qū)天河北路711-713號首層01鋪廣州萬基恒泰物業(yè)管理有限公司”，第三份ＥＭＳ底單（2019年10月10日妥投）顯示收件人“潘作仁”，收件地址“廣州市天河東路2號粵電廣場北塔25樓廣東德能律師事務(wù)所”。函稱：請在2019年10月17日前支付所拖欠全部款項本金并支付違約金，否則廣州銀行將解除合同并收回場地。4.2019年10月25日《律師函》，第一份ＥＭＳ底單（2019年10月28日妥投）顯示收件人“吳興財／吳偉新”，收件地址“廣州市天河區(qū)天河北路717號三層廣州曜一城投資有限公司”，第二份ＥＭＳ底單（2019年10月28日妥投）顯示收件人“周立華”，收件地址“廣州市天河區(qū)天河北路711-713號首層01鋪廣州萬基恒泰物業(yè)管理有限公司”。函稱：請貴方在2019年11月5日前支付上述所拖欠的全部款項，否則廣州銀行將解除合同并收回場地。5.2019年11月13日《律師函》（2019年11月14日妥投）。函稱：截至2019年11月10日，萬基公司、曜一城公司仍有《民事調(diào)解書》確認的9122341.96元中的3380621.77元未能支付；2016年9月至2018年10月租金共計4992808.34元未能支付；2019年8月至2019年11月租金768124.36元未付。廣州銀行2019年11月15日解除其與萬基公司簽訂的《租賃合同》，請貴方于合同解除后3個工作日內(nèi)向廣州銀行返還場地。經(jīng)質(zhì)證，萬基公司表示：對上述證據(jù)不予認可，廣東德能律師事務(wù)所并非萬基公司的法定收件地址，涉及該所代理的案件材料才有權(quán)收取，其他函件即便收到也不代表萬基恒泰收到。曜一城公司表示：對上述證據(jù)亦不予認可，認為廣州銀行并未提供原件，其無法核實，對律師函的內(nèi)容也有異議。 萬基公司提交：1、落款時間為2019年4月12日的廣州銀行向其發(fā)送的《關(guān)于解除的函》。函稱：本行于2019年4月30日解除與貴司簽訂的《租賃合同》，貴司應(yīng)當將場地交還給本行。擬證明租賃合同已于2019年4月30日解除。2、2019年11月30日其向廣州銀行發(fā)送的《關(guān)于履行事宜的復(fù)函》。該復(fù)函載明：2019年4月10日，廣州銀行發(fā)函通知我司4月30日解除合同；對此結(jié)果，我司深為遺憾；為免損失進一步擴大，對于廣州銀行通知解除合同，我司不持異議，同意合同在4月30日解除；因租賃物業(yè)目前不是我司實際占有使用，廣州銀行可自行向?qū)嶋H占有使用人曜一城公司主張交回物業(yè)或者行使管業(yè)權(quán)；尚欠廣州銀行租金，我司將積極向曜一城公司追討并向貴行進行清償。擬證明萬基公司于2019年11月30日回復(fù)廣州銀行，同意于2019年4月30日解除《租賃合同》。經(jīng)質(zhì)證，廣州銀行表示：對上述證據(jù)的真實性、合法性無異議；我方確實向萬基公司、天德順公司發(fā)函于2019年4月30日解除合同，但雙方都沒有進行回復(fù)，直到2019年11月30日萬基公司才向我方發(fā)函稱同意合同于2019年4月30日解除，但實際上曜一城公司于2019年5月至7月份又支付了還款協(xié)議約定的部分還款；萬基公司、天德順公司在2019年7月之后又不支付款項，我方再向其發(fā)出律師函，于2019年11月15日發(fā)出第三份律師函要求解除合同，所以合同解除時間為2019年11月15日。曜一城公司表示：證據(jù)1由法院依法審查，不同意證據(jù)2的內(nèi)容；廣州銀行所述2019年7月后我方再沒有支付租金與事實不符，2019年7月我方支付350000元，至2019年8月、9月期間又多次付款，并非其所稱沒有履行付款義務(wù)。 一審期間廣州銀行針對第三人的述稱表示：我方有權(quán)在萬基公司、天德順公司拖欠租金的情形下解除雙方租賃合同關(guān)系；關(guān)于第三人希望在原址上繼續(xù)經(jīng)營并維持原租賃合同條款的意愿，我方可以與第三人溝通協(xié)商，盡量保持現(xiàn)場穩(wěn)定，但無法對此作出具體保證；第三人繳付的保證金并非我方收取，與我方無關(guān)。 關(guān)于涉案場地現(xiàn)狀。廣州銀行稱涉案場地實際承租戶較多，大的承租戶有星巴克、招商銀行、漢堡王、電影院等。萬基公司表示整個商場的間隔被打掉，很難區(qū)分廣州銀行所占有的面積。曜一城公司稱涉案場地還在分租中，實際入駐的商戶有十幾戶。 廣州銀行制作《租金、違約金計算表》一份。該表其中載明：2016年9月至2018年10月期間欠繳租金192031.09元／月，合計4992808.34元；2019年8月至2019年11月15日期間欠繳租金192031.09元／月（其中2019年11月1日至11月15日期間租金96015.55元），合計672108.82元。 曜一城公司對其付款情況制作統(tǒng)計表一份。該表其中載明：2018年11月29日至2019年9月10日期間曜一城公司合計支付租金本金6370000元，另支付違約金85450元，合計6455450元。在一審法院2020年12月8日的庭審中，廣州銀行確認曜一城公司上述統(tǒng)計表所載的付款金額（6370000元＋85450元），并稱上述85450元是承諾書載明的部分租金的違約金，雙方未就上述違約金簽署書面文件。曜一城公司、萬基公司均確認：雙方未就上述違約金簽署書面文件，也未確認上述違約金對應(yīng)哪一期間的租金的違約金。萬基公司另表示：我方確認曜一城公司上述付款金額，除此之外，我方也支付兩筆款項，一是2016年9月26日支付529705元（調(diào)解書欠款，包括29705元訴訟費，其余為租金），二是2017年7月3日支付1000000元租金。廣州銀行對此表示：萬基公司所述的上述兩筆款項在《還款承諾書》出具之前已抵扣掉了，與本案無關(guān)。 一審期間萬基公司對廣州銀行主張的租金的計算期間和金額均有異議，稱：根據(jù)《還款承諾書》的約定，還款分為兩部分，一是2016年9月1日至2018年10月31日的欠租，二是2018年11月1日開始新增的租金；當時約定的還款方式是月還款七十萬元左右，但實際并未按照該方式履行還款義務(wù)；曜一城公司已付款項應(yīng)先用于抵扣舊的欠租，以此來確定新的欠租金額，目前曜一城公司已還款數(shù)額遠超過所欠舊租的數(shù)額，其已還清廣州銀行第一項訴請中的欠租款項。曜一城公司稱：其實際還款數(shù)額遠遠大于應(yīng)還款項數(shù)額，多還部分應(yīng)優(yōu)先抵償舊的債務(wù)；《還款承諾書》是廣州銀行、萬基公司、曜一城公司三方對過往及之后的租金支付產(chǎn)生的新的對賬，這種對賬方式已代替原《租賃合同》的有關(guān)約定。 關(guān)于租金違約金。廣州銀行表示：《租賃合同》約定的違約金為2%／日，現(xiàn)其主張年利率24%的標準低于合同約定標準。另，針對曜一城公司第一次庭審中提交的《付款明細表》載明的租金違約金85240元，廣州銀行稱該違約金是《還款承諾書》載明部分租金的違約金，但各方就該租金違約金沒有簽訂書面文件。萬基公司稱：85240元違約金對應(yīng)的匯款單寫明的是“違約金”，違約金計算標準應(yīng)不超過《還款承諾書》約定的每日0.05%的計算標準，廣州銀行主張的年利率24%的租金違約金沒有任何合同依據(jù)。 關(guān)于占用費及違約金。廣州銀行表示占用費以《租賃合同》約定租金192031.09元／月為計算標準，占用費違約金的計算依據(jù)為《租賃合同》第6.2條“租賃期屆滿，甲乙雙方未續(xù)定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方遷出和補交占用期租金外，并有權(quán)按占用期內(nèi)租金總額的70%（小于100%）收取違約金”及《補充協(xié)議》第18.4條“乙方應(yīng)于租賃期滿之日或本合同解除之日起六十日交回甲方；如發(fā)生逾期，乙方除應(yīng)按本合同約定標準支付租金，還應(yīng)按逾期占用期內(nèi)租金總額的70%收取違約金”。 另，曜一城公司、萬基公司均表示廣州銀行主張的違約金過高。 本案一審審理過程中，廣州銀行、曜一城公司確認雙方多次協(xié)商未果。 一審法院認為：本案為租賃合同糾紛。按查明的事實，關(guān)于涉案房屋的租賃交易鏈條，廣州銀行將涉案房屋出租給萬基公司，萬基公司轉(zhuǎn)租給曜一城公司，曜一城公司再進行分租。關(guān)于1680號案即廣州銀行與萬基公司之間的租賃合同糾紛，一審法院已于2016年9月20日作出1680號《民事調(diào)解書》，對截至2016年8月31日前的欠租予以確認，總欠租金額8201530.53元。在廣州銀行對上述調(diào)解書申請一審法院強制執(zhí)行后，曜一城公司、萬基公司于2018年11月20日向廣州銀行出具《還款承諾書》，曜一城公司承諾其同意替萬基公司支付《民事調(diào)解書》中拖欠的款項及除《民事調(diào)解書》外的全部租金、違約金；曜一城公司、萬基公司共同確認截至2018年10月31日萬基公司尚欠廣州銀行12615150.3元（其中《民事調(diào)解書》所確認款項未償還金額7622341.96元，自2016年9月1日至2018年10月31日期間租金4992803.34元），曜一城公司、萬基公司分期付款，直至付清款項；曜一城公司確認其已了解廣州銀行、萬基公司之間的租賃合同全部內(nèi)容，并同意對萬基公司的義務(wù)對廣州銀行承擔連帶責任。曜一城公司上述意思表示屬債的加入，且曜一城公司事后實際支付了部分款項，廣州銀行予以確認，故曜一城公司應(yīng)與曜一城公司一并就涉案房屋租賃事宜向廣州銀行承責。上述《還款承諾書》是曜一城公司、萬基公司的真實意思表示，對曜一城公司、萬基公司具有約束力，曜一城公司、萬基公司應(yīng)按此履行付款義務(wù)。現(xiàn)廣州銀行訴稱曜一城公司、萬基公司未按上述承諾書完全履行付款義務(wù)，故向一審法院提起訴訟。 關(guān)于廣州銀行第一項訴請。曜一城公司、萬基公司長期拖欠巨額租金，廣州銀行作為出租方依約享有合同解除權(quán)。從查明的事實看，雖廣州銀行在其2019年11月13日發(fā)函解除合同之前曾多次發(fā)函，但廣州銀行事實上并無解除合同的確定意思表示，曜一城公司陸續(xù)支付部分款項，廣州銀行予以接受，且廣州銀行并無采取清場、上鎖等行為收回場地。現(xiàn)廣州銀行要求確認其與萬基公司之間的租賃合同于其最后一次發(fā)函即2019年11月13日發(fā)函中告知的合同解除時間2019年11月15日予以解除，并無不當，一審法院予以支持。合同解除后，萬基公司應(yīng)交還涉案房屋給廣州銀行，各第三人在其承租范圍內(nèi)負協(xié)助義務(wù)。至于各第三人與曜一城公司等上一手出租方之間的租賃合同事宜，屬另一法律關(guān)系，一審法院不予調(diào)處。 關(guān)于廣州銀行第二、三項訴請。本案一審期間廣州銀行及萬基公司、曜一城公司共同確認曜一城公司在萬基公司、曜一城公司于2018年11月20日作出《還款承諾書》后共計付款6455450元（包括租金本金6370000元及違約金85450元），但上述款項尚不足以清償1680號《民事調(diào)解書》確定的截至2016年8月31日的剩余應(yīng)付款項（《還款承諾書》載明《民事調(diào)解書》中所確認款項中萬基公司未償還的款項為7622341.96元），且《還款承諾書》亦明確載明2016年9月至2018年10月期間欠付租金共計4992808.34元。另，萬基公司、曜一城公司亦未舉證證實其清償了自2019年8月1日至2019年11月15日期間租金。因此，廣州銀行要求萬基公司支付2016年9月至2018年10月期間租金4992808.34元（192031.09元／月）及2019年8月1日至2019年11月15日期間租金672108.82元（192031.09元／月，其中2019年11月1日至11月15日期間租金96015.55元），理據(jù)充分，一審法院予以支持。關(guān)于上述租金的逾期付款違約金，本案中廣州銀行主張按年利率24%計算，萬基公司、曜一城公司均表示上述違約金過高。對此，我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。”根據(jù)上述法律規(guī)定，綜合本案案情，一審法院酌情將違約金標準調(diào)整如下：2019年8月19日前按中國人民銀行同期同類貸款利率計算，2019年8月20日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算。按此，上述租金的逾期付款違約金，應(yīng)分別為當月租金192031.09元／月（其中2019年11月1日至11月15日期間租金96015.55元）為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率，分別自當月6日起計至2019年8月19日止；按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，自2019年8月20日起計至清償之日止。違約金總額以不超過本金為限。 關(guān)于廣州銀行第四項訴請。根據(jù)合同約定，萬基公司應(yīng)按合同約定租金標準（192031.09元／月）向廣州銀行支付自2019年11月16日起至交還場地之日止的占用費。關(guān)于占用費的違約金，本案中萬基公司、曜一城公司均表示違約金過高，綜合本案案情，為免合同雙方權(quán)利義務(wù)過于失衡，一審法院根據(jù)公平原則對廣州銀行關(guān)于占用費的違約金的訴請不予支持。 關(guān)于廣州銀行第五項訴請。基于前述，一審法院對廣州銀行要求曜一城公司對上述第二、三、四項訴請承擔連帶責任，并無不當，一審法院予以支持。 綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第二款、第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，判決：一、確認廣州銀行與萬基公司之間關(guān)于廣州市天河區(qū)天河北路711-713號1-3層的《租賃合同》及補充協(xié)議于2019年11月15日解除。自本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)，萬基公司、曜一城公司向廣州銀行交還上述房屋，第三人招商銀行廣州分行、星巴克公司、宇拓公司、王歆、肖晗、任點公司、張英、李志堅、張志遠、陳冬生在其承租范圍內(nèi)負協(xié)助義務(wù)。二、自判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)，萬基公司向廣州銀行支付2016年9月1日至2018年10月31日租金4992808.34元及違約金（分別為當月租金192031.09元／月為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率，分別自當月6日起計至2019年8月19日止；按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，自2019年8月20日起計至清償之日止。違約金總額以不超過本金為限）。三、自判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)，萬基公司向廣州銀行支付2019年8月1日至2019年11月15日期間租金672108.82元及違約金［分別為當月租金192031.09元／月（其中2019年11月1日至11月15日期間租金96015.55元）為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率，分別自當月6日起計至2019年8月19日止；按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，自2019年8月20日起計至清償之日止。違約金總額以不超過本金為限］。四、自判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)，萬基公司向廣州銀行支付房屋占有使用費（按《租賃合同》約定租金標準192031.09元／月，自2019年11月16日起計至實際交還場地之日止）。五、曜一城公司對萬基公司上述第二、三、四項付款義務(wù)承擔連帶責任。六、駁回廣州銀行的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審受理費66560元，由廣州銀行負擔19968元，由曜一城公司、萬基公司負擔46592元。 二審期間，各方當事人均未向本院提交證據(jù)。 經(jīng)審查，本院對一審查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費1550元，由上訴人廣州曜一城投資有限公司負擔。 本判決為終審判決

審判長孫遠風 審判員羅毅 審判員俞穎 二〇二一年八月二十三日 書記員林琳

2021-09-23