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上訴人宋紅因與被上訴人貴州太升房地產開發有限公司（以下簡稱太升公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服貴州省貴陽市南明區人民法院（2020）黔0102民初11917號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年6月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結

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宋紅上訴請求：1.撤銷一審判決，判決支持宋紅的一審訴訟請求，駁回太升公司的一審反訴請求；2.本案一審、二審的訴訟費由太升公司承擔。事實和理由：一、《商鋪委托經營管理協議》載明在宋紅將購房總價款全部交付后生效，該協議是附生效條件的合同，案涉房屋是由于未辦理按揭貸款而未支付完畢，該協議未生效，貴州恩多地產投資有限公司（以下簡稱恩多公司）無權對案涉房屋驗房、接房。一審判決認定太升公司履行了交房義務錯誤。二、宋紅已經配合太升公司及銀行提供了所有的材料，但無法辦理貸款的責任不在宋紅，而是太升公司將案涉房屋抵押給銀行導致宋紅不能辦理貸款。按照《商品房買賣合同》的約定，因太升公司的原因導致貸款未能獲取，雙方未就剩余款項的支付方式和期限另行達成補充協議，太升公司無權要求宋紅支付剩余房款。即便是不能歸責于雙方的原因導致貸款未能獲取，案涉合同都應解除，并互相返還。一審法院未依法對涉案商鋪不能辦理按揭貸款的原因進行查明錯誤。三、宋紅于2018年5月31日向太升公司支付首付款、產權登記費、維修基金、抵押登記費的共計274164元，太升公司直至2019年4月3日才與宋紅簽訂《商品房買賣合同》，存在明顯違規行為。四、一審判決適用法律錯誤。應當適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋［2020］17號修改的司法解釋之一）》第十九條之規定，認定案涉《商品房買賣合同》客觀不能履行而解除。 太升公司辯稱，一、案涉房屋已經完成了交付，《商品房買賣合同》的目的已經實現，合同不應解除。案涉房屋已經辦理了網簽備案手續，證明宋紅在購買案涉房屋時，房屋并沒有抵押給銀行，不存在在建工程抵押情況。二、宋紅購買案涉商品房，不能獲得銀行按揭貸款的原因，是因為宋紅工作不穩定，收入不夠，經通知仍不能提供完整有效的貸款資料，經過銀行審核認定收入不夠，拒絕為其提供貸款，完全是因為宋紅本人原因造成，不是太升公司的原因，也不屬于非歸責于雙方的原因情形。三、《商品房買賣合同》第八條第三項明確約定：無論是因買受人原因，還是出賣人原因，導致不能獲得銀行按揭貸款，《商品房買賣合同》均繼續履行。因此，未獲得銀行貸款的原因，不應該是本案爭議的焦點，更不應該影響本案的判決。四、本案不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定的情形，宋紅依據該條規定不享有合同解除權。宋紅與太升公司簽署的《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制行規定，合法有效，對雙方具有約束力，太升公司并不存在違規行為，也不存在哄騙宋紅購房，《商品房買賣合同》不應該被解除。宋紅引用的《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定錯誤，其依據該條規定，也不享有《商品房買賣合同》約定解除權。因而，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。 宋紅向一審法院起訴請求：1.依法解除宋紅與太升公司于2019年4月3日簽訂的商品房買賣合同；2.依法判決太升公司立即返還宋紅購房款、維修基金、產權登記、抵押登記費等共計274164元（以274164元為基數，從2018年5月31日起按照中國人民銀行同期貸款年利率6%計算至2020年11月30日止的利息為41125元。之后的利息順延計算以274164元為基數直至返還完為止）；3.依法判決太升公司支付宋紅交通費、誤工費損失3000元；4.本案訴訟費由太升公司承擔。 太升公司向一審法院反訴請求：1.判決宋紅支付購房尾款240000元；2.請求增加宋紅逾期付款違約金，判決宋紅以240000元為基數，按金融機構一年期貸款年利率4.35%（日利率約萬分之一點二）計算，向太升公司支付自宋紅收到本起訴狀之日起至購房尾款支付完畢之日止期間的逾期付款違約金；3.判決宋紅承擔本案訴訟費。 一審法院認定事實：宋紅與太升公司雙方簽訂了兩份《商品房買賣合同》簽訂時間分別為：2019年4月3日、2019年4月8日。該兩份《商品房買賣合同》中均約定的是宋紅購買太升公司位于南明區，該房建筑面積29.52平方米，套內建筑面積為16.61平方米。首付款為253331元，余款240000元以銀行按揭方式支付。宋紅于2018年5月31日向太升公司支付首期房款253331元、抵押登記費550元、產權登記費550元、維修基金費4933元。另，宋紅作為甲方與案外人（乙方）恩多公司、（丙方）貴州世紀太升擔保有限公司三方于2018年5月31日簽訂了《商鋪委托經營管理協議》第一條第一點約定：“甲方全權委托乙方經營管理貴州太升國際一期Ｂ區負1層266號商鋪，建筑面積29.14平方米……”。第四條第八點約定：“甲方全權委托乙方向開發商辦理本合同項下商鋪的驗收、接房等手續，不需另外出具委托書。甲方認同乙方所做的代理驗收和代為接房等行為，乙方代為驗收、接收房屋等行為與甲方的行為具有同等法律效力”。作為該協議的乙方恩多公司于2018年8月29日簽訂《入伙驗房手續書》，該手續書上載明房屋已驗收完畢。后，宋紅因銀行按揭的相關事宜未能得到實現，宋紅遂訴至法院。訴訟中，太升公司提出反訴，訴請如前。 一審法院認為,民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。應當遵循誠信原則，秉持誠實、恪守承諾。當事人對自己提出的主張有責任并及時提供證據。就宋紅訴請第一項：“解除宋紅與太升公司于2019年4月3日簽訂的商品房買賣合同”。依據上述查明的事實宋紅與案外人恩多公司、貴州世紀太升擔保有限公司于2018年5月31日簽訂了《商鋪委托經營管理協議》，案外人恩多公司就該協議約定對涉案房屋進行了驗收，隨即于2018年8月29日案外人恩多公司簽訂了《入伙驗房手續書》。宋紅對于該份《商鋪委托經營管理協議》不持異議且表示是宋紅本人所簽。因《商鋪委托經營管理協議》中已明確約定案外人恩多公司代為驗收、接收房屋等行為與宋紅的行為具有同等法律效力。現宋紅以銀行按揭事宜未能辦理來主張解除本訴宋紅與太升公司于2019年4月3日簽訂的《商品房買賣合同》與宋紅簽訂《商鋪委托經營管理協議》時的初衷相悖，且太升公司作為出賣方履行了交付房屋義務，雙方《商品房買賣合同》已基本履行。宋紅的該項訴請理據不足，一審法院不予支持。在一審法院對于宋紅第一項訴請不予支持的前提下，宋紅的其余訴請，一審法院亦不予支持。對于太升公司訴請第一項：“支付購房尾款240000元整”。由于一審法院對于宋紅關于解除《商品房買賣合同》的訴請不予支持，因此，太升公司的該訴請因符合雙方合同約定及法律規定，一審法院依法亦予支持。對于太升公司訴請第二項：“請求增加逾期付款違約金，判決以240000元為基數，按金融機構一年期貸款年利率4.35%（日利率約萬分之一點二）計算，向太升公司支付自宋紅收到本起訴狀之日起至購房尾款支付完畢之日止期間的逾期付款違約金”。因在雙方簽訂時間分別為2019年4月3日、2019年4月8日的《商品房買賣合同》中第十條均一致約定了：“買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之0.05的違約金，并于實際支付應付款之日起30日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行……”。因此，太升公司的該項訴請，一審法院依法從宋紅收到太升公司反訴狀之日即2020年10月16日起以購房尾款240000元為基數按雙方合同約定的按每日萬分之0.05計算至宋紅向太升公司付清購房尾款240000元之日止。 一審法院判決：一、駁回宋紅全部訴訟請求；二、宋紅于本判決生效之日起十日內向太升公司支付購房尾款24萬元整及相應違約金（從宋紅收到太升公司反訴狀即2020年10月16日起以24萬元為基數，按雙方《商品房買賣合同》第十條之約定按每日萬分之0.05計算至宋紅向太升公司付清購房尾款24萬元之日止）。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費6074元，由宋紅承擔。反訴案件受理費2450元，由宋紅承擔。 本院對一審法院查明的事實予以確認

駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費6074元，由上訴人宋紅負擔。 本判決為終審判決

審判長符黎音 審判員程奕 審判員田鎮華 二〇二一年八月三十一日 法官助理趙淵 書記員曾凡青

2021-10-12