關(guān)于印發(fā)《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》的通知
泰建發(fā)(2000)78號(hào)
各市(區(qū))建委：
為加強(qiáng)城市住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運(yùn)行，根據(jù)省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)將《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。
特此通知。
附：《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》
二○○○年十一月六日
泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)管理辦法
第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益和住用安全，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，根據(jù)《建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《建設(shè)部公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》以及省、市物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱維修養(yǎng)護(hù)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)受托的房屋的外墻面、樓梯間、走廊通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、煤氣線路、消防設(shè)施等房屋本體共用部位、設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場(chǎng)所、消火栓、停車場(chǎng)、自行車(摩托車)庫、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備、設(shè)施等共用設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)以及為確保住用安全而實(shí)施的管理。
第四條 泰州市建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，泰州市物業(yè)管理業(yè)管理處受市建設(shè)行政主管部門的委托，組織實(shí)施本辦法。
第五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)堅(jiān)持業(yè)主自治管理。
第六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。
第七條 住宅區(qū)在建立業(yè)主委員會(huì)前的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理，由開發(fā)建設(shè)單位確定的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
住宅區(qū)在建立業(yè)主委員會(huì)后的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理，由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第八條 住宅區(qū)建成后，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收和住宅區(qū)綜合驗(yàn)收，住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加竣工驗(yàn)收，并就物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗(yàn)收意見。
竣工綜合驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下，按《泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法)第四十一條、第四十二條、第四十三條之規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)辦理移交。
房改房出售后，原產(chǎn)權(quán)單位在辦理委托物業(yè)管理交接前，須對(duì)托管房進(jìn)行一次性必要的安全檢修，并經(jīng)購房(業(yè)主)和受托的物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收認(rèn)可，同時(shí)要向受托的物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)圖紙、資料復(fù)印件。
第九條 自移交之日起，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。但保修期內(nèi)以及其它應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的建筑質(zhì)量責(zé)任，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十條 住宅區(qū)房屋或公有住房在出售時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位，應(yīng)與購房者在房屋銷(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理?xiàng)l款，并向購房者提供住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊(cè)。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊(cè)，是房屋銷(預(yù))售合同的組成部分。
第十一條 接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同，或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。
下列事項(xiàng)由受托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)：
(一)住宅樓房屋本體共用部位、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理；
(二)住宅區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理；
(三)住宅區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)管理；
(四)住宅區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、安全文明的管理；
(五)物業(yè)檔案資料管理；
(六)其它委托事項(xiàng)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報(bào)送所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十二條 物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其它違約行為的，業(yè)主要員會(huì)或原委托方可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前30天通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在接到通知30日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交所托管物業(yè)的全部資料及帳務(wù)。
第十三條 業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)域內(nèi)共用配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌，不得鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱和樓板，住宅底層不得擅自改作營(yíng)業(yè)用房；
(二)房屋裝飾裝修、搭建按規(guī)定審批手續(xù)，繳納一定的裝潢保證金，并按規(guī)定施工和處理裝飾裝修、搭建工程垃圾，不得私搭亂建，住宅裝修不得影響毗連房屋的使用和安全；
(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得從事危害公共利益或者侵
害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
(四)房屋內(nèi)共用樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等公共部位保持清潔暢通，不得占用、亂堆雜物；
(五)愛護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施，不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等；
(六)車輛按照規(guī)定有序停放，不得違規(guī)行車、停車、嗚嗽叭；
(七)垃圾實(shí)行袋裝化，按照規(guī)定的地點(diǎn)、方式投放；
(八)住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫、亂掛、亂擺攤設(shè)點(diǎn)。
第十四條 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定：
(一)房屋戶門以內(nèi)的自用部位和設(shè)備，包括：水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)等維修養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主或使用人自己承擔(dān)，也可委托物業(yè)管理企業(yè)代修，費(fèi)用由業(yè)主或使用人自理。
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道(水表后)、共用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等房屋本體共用部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)維修。費(fèi)用在“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”中列支，按幢立帳，分戶核算。
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、路燈(指燈具)、噴泉池、園林綠化、娛樂場(chǎng)所、消火栓、停車場(chǎng)、自行車(摩托車)庫、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備設(shè)施等共用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修，由受托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用在“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”中列支。
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、電話、路燈及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施、管線等分別由供水、供氣、電信、路燈等專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，也可有償由受托物業(yè)管理企業(yè)代修、代管。
(五)住宅共用部位、設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施，凡屬人為損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，費(fèi)用由行為人承擔(dān)。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主、業(yè)主小組或業(yè)主委員會(huì)的報(bào)修，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)登記，及時(shí)查勘，分別輕重緩急編制計(jì)劃。除養(yǎng)護(hù)(小修)外，對(duì)中修(含)以上工程須按規(guī)定的定額分別制單，經(jīng)業(yè)主委員合同意和物業(yè)管理行政主管部門審核后組織施工，并在竣工后辦理驗(yàn)收手續(xù)。同時(shí)按幢、按戶記帳核算，建立修繕檔案。
第十六條 房屋、設(shè)施一般修繕標(biāo)準(zhǔn)：屋面要求平整、不漏雨、排水暢通、隔熱層無破損；墻面整潔；地面平整；上下水管道暢通；化糞池、垃圾道、害并不塞；共用設(shè)備、設(shè)施整潔、安全。物業(yè)管理企業(yè)在組織施工時(shí)，必須加強(qiáng)質(zhì)量管理和安全管理，杜絕事故的發(fā)生。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)須有計(jì)劃地定期對(duì)受托的房屋共用部位、設(shè)備和住宅區(qū)共用設(shè)施進(jìn)行查勘，一般情況下每年進(jìn)行一次逐幢、逐戶、逐個(gè)設(shè)施的普查，并做好普查記錄。對(duì)小修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，做到邊發(fā)現(xiàn)，邊維修。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)一幢或一個(gè)單元的房屋共用部位、設(shè)備、設(shè)施實(shí)施修理時(shí)，如該幢(單元)所余維修基金不足，應(yīng)由各業(yè)主按比例分?jǐn)偂?duì)拒絕分?jǐn)偟臉I(yè)主可采取以下措施：
(一)加收滯納金。在一個(gè)月內(nèi)，加收10％，以后按月計(jì)算，每月遞增10—20％；
(二)由所在單位在其工資項(xiàng)下代扣；
(三)必要時(shí)停水、停電；
(四)對(duì)因大修分?jǐn)偞_有困難的，由本人申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)可在該戶住房公積金中支取；
(五)訴訟法院按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理暫行辦法》處理。
第十九條 業(yè)主和使用人違反本辦法第十三條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止、批評(píng)教育，并要求限期改正；造成損失的，責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失；違反有關(guān)法規(guī)的，由有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正，直至解聘；物業(yè)管理行政主管部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(一)屬于受托范圍的房屋及共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)或維修質(zhì)量不合格的；
(二)管理制度不健全，管理混亂的；
(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
(四)私搭亂建，改變房屋和共用設(shè)施用途的；
(五)不履行物業(yè)管理委托合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的；
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價(jià)格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，向作出行政處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，或向人民法院起訴。
業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。
第二十二條 本辦法由泰州市物業(yè)管理業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋。
第二十三條 本辦法自公布之日起施行。
