關于印發《泰州市城市住宅區物業管理維修養護管理辦法》的通知
泰建發(2000)78號
各市(區)建委：
為加強城市住宅區內物業的維修養護管理，保障業主和物業使用人的合法權益，促進物業管理行業規范運行，根據省、市有關物業管理的法律法規規定，現將《泰州市城市住宅區物業管理維修養護管理辦法》印發給你們，望遵照執行。
特此通知。
附：《泰州市城市住宅區物業管理維修養護管理辦法》
二○○○年十一月六日
泰州市城市住宅區物業管理維修養護管理辦法
第一條 為加強物業管理區域內物業的維修養護管理，保障業主和使用人的合法權益和住用安全，促進物業管理行業的健康穩步發展，根據《建設部城市新建住宅小區管理辦法》和《建設部公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》以及省、市物業管理的有關法律法規，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱維修養護管理，是指物業管理企業對受托的房屋的外墻面、樓梯間、走廊通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、煤氣線路、消防設施等房屋本體共用部位、設施設備和住宅區內的道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛生保潔設備、設施等共用設施進行維修養護以及為確保住用安全而實施的管理。
第四條 泰州市建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，泰州市物業管理業管理處受市建設行政主管部門的委托，組織實施本辦法。
第五條 實行物業管理的住宅區，應堅持業主自治管理。
第六條 開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。
第七條 住宅區在建立業主委員會前的物業維修養護管理，由開發建設單位確定的物業管理企業負責。
住宅區在建立業主委員會后的物業維修養護管理，由業主委員會選聘的物業管理企業負責。
第八條 住宅區建成后，必須按照國家有關規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收，住宅區所在地建設行政主管部門應當參加竣工驗收，并就物業管理相關內容簽署驗收意見。
竣工綜合驗收后，開發建設單位應在物業所在地建設行政主管部門的監督下，按《泰州市城市住宅區物業管理辦法)第四十一條、第四十二條、第四十三條之規定，向業主委員會辦理移交。
房改房出售后，原產權單位在辦理委托物業管理交接前，須對托管房進行一次性必要的安全檢修，并經購房(業主)和受托的物業管理企業驗收認可，同時要向受托的物業管理企業移交有關圖紙、資料復印件。
第九條 自移交之日起，開發建設單位不再承擔物業管理責任。但保修期內以及其它應由開發建設單位承擔的建筑質量責任，由開發建設單位承擔。
第十條 住宅區房屋或公有住房在出售時，開發建設單位或原產權單位，應與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供住宅區前期物業管理規定和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的住宅區前期物業管理規定和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分。
第十一條 接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位簽訂前期物業管理委托合同，或與業主委員會簽訂物業管理委托合同。
下列事項由受托的物業管理企業進行管理服務：
(一)住宅樓房屋本體共用部位、設備的維修養護管理；
(二)住宅區域內共用設施的維修養護管理；
(三)住宅區配套服務設施、場所的經營管理；
(四)住宅區域內清潔衛生、安全文明的管理；
(五)物業檔案資料管理；
(六)其它委托事項。
物業管理企業應在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同報送所在地物業管理行政主管部門備案。
第十二條 物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或者有其它違約行為的，業主要員會或原委托方可以決定終止委托合同，但應當提前30天通知物業管理企業。物業管理企業在接到通知30日內向業主委員會移交所托管物業的全部資料及帳務。
第十三條 業主和使用人使用房屋和住宅區域內共用配套設施應當遵守下列規定：
(一)未經有關部門批準不得改變房屋結構、用途和外貌，不得鑿、拆房屋的內外承重墻、梁、柱和樓板，住宅底層不得擅自改作營業用房；
(二)房屋裝飾裝修、搭建按規定審批手續，繳納一定的裝潢保證金，并按規定施工和處理裝飾裝修、搭建工程垃圾，不得私搭亂建，住宅裝修不得影響毗連房屋的使用和安全；
(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得從事危害公共利益或者侵
害他人正當權益的活動；
(四)房屋內共用樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公共部位保持清潔暢通，不得占用、亂堆雜物；
(五)愛護住宅區內的共用設施，不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和休閑設施等；
(六)車輛按照規定有序停放，不得違規行車、停車、嗚嗽叭；
(七)垃圾實行袋裝化，按照規定的地點、方式投放；
(八)住宅區內不得亂貼、亂畫、亂掛、亂擺攤設點。
第十四條 維修養護責任和費用，按照下列規定：
(一)房屋戶門以內的自用部位和設備，包括：水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺等維修養護，由業主或使用人自己承擔，也可委托物業管理企業代修，費用由業主或使用人自理。
(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道(水表后)、共用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等房屋本體共用部位、設施、設備，由物業管理企業組織定期養護維修。費用在“住宅共用部位共用設施設備維修基金”中列支，按幢立帳，分戶核算。
(三)物業管理區域內的道路、路燈(指燈具)、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛生保潔設備設施等共用配套設施的養護維修，由受托的物業管理企業負責，費用在“住宅共用部位共用設施設備維修基金”中列支。
(四)物業管理區域內的水、電、氣、電話、路燈及相關的設備、設施、管線等分別由供水、供氣、電信、路燈等專業管理部門負責維護、管理，也可有償由受托物業管理企業代修、代管。
(五)住宅共用部位、設備和物業管理區域內共用設施，凡屬人為損壞的，由行為人負責修復或賠償，費用由行為人承擔。
第十五條 物業管理企業對業主、業主小組或業主委員會的報修，應當場登記，及時查勘，分別輕重緩急編制計劃。除養護(小修)外，對中修(含)以上工程須按規定的定額分別制單，經業主委員合同意和物業管理行政主管部門審核后組織施工，并在竣工后辦理驗收手續。同時按幢、按戶記帳核算，建立修繕檔案。
第十六條 房屋、設施一般修繕標準：屋面要求平整、不漏雨、排水暢通、隔熱層無破損；墻面整潔；地面平整；上下水管道暢通；化糞池、垃圾道、害并不塞；共用設備、設施整潔、安全。物業管理企業在組織施工時，必須加強質量管理和安全管理，杜絕事故的發生。
第十七條 物業管理企業須有計劃地定期對受托的房屋共用部位、設備和住宅區共用設施進行查勘，一般情況下每年進行一次逐幢、逐戶、逐個設施的普查，并做好普查記錄。對小修養護項目，做到邊發現，邊維修。
第十八條 物業管理企業對一幢或一個單元的房屋共用部位、設備、設施實施修理時，如該幢(單元)所余維修基金不足，應由各業主按比例分攤。對拒絕分攤的業主可采取以下措施：
(一)加收滯納金。在一個月內，加收10％，以后按月計算，每月遞增10—20％；
(二)由所在單位在其工資項下代扣；
(三)必要時停水、停電；
(四)對因大修分攤確有困難的，由本人申請，經批準可在該戶住房公積金中支取；
(五)訴訟法院按建設部《城市異產毗鄰房屋管理暫行辦法》處理。
第十九條 業主和使用人違反本辦法第十三條規定之一的，物業管理企業及業主委員會有權予以制止、批評教育，并要求限期改正；造成損失的，責令恢復原狀、賠償損失；違反有關法規的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條 物業管理企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，業主和使用人有權投訴；業主委員會有權制止，并要求其限期改正，直至解聘；物業管理行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
(一)屬于受托范圍的房屋及共用設施、設備維修養護不及時或維修質量不合格的；
(二)管理制度不健全，管理混亂的；
(三)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
(四)私搭亂建，改變房屋和共用設施用途的；
(五)不履行物業管理委托合同及管理辦法規定義務的；
第二十一條 物業管理企業不服物業管理、價格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規的規定，向作出行政處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，或向人民法院起訴。
業主或使用人不服物業管理企業作出的物業管理決定的，可依法向物業管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院起訴。
第二十二條 本辦法由泰州市物業管理業管理處負責解釋。
第二十三條 本辦法自公布之日起施行。
